关于调控商品住宅价格着力点的研判

研究目的:研判中国商品住宅价格水平及其驱动力,提出下一步调控价格方向的政策建议。研究方法:提出研判商品住宅价格标准,以北京为例,借助房价收入比、控制购房还贷比的方法,研判商品住宅的价格水平及其主要驱动力,进而提出相应的调控着力点。研究结果:(1)北京商品住宅价格高于60%以上的居民户均住房消费水平;(2)商品住宅价格高位运行的驱动力主要来自房地产开发企业高额利润驱动、土地成本上升和投资(机)性需求增长。研究结论:中国商品住宅价格调控的下一步重点应当是稳定甚至降低土地成本、强化监控房地产开发企业的成本核算和利润所得、提高抑制投机性需求的针对性。     

征文启事

2011年海峡两岸土地学术研讨会将于2011年8月上旬在哈尔滨市举行,会议主题:土地节约集约利用与环境保护,包括5个子题:(1)土地征收与产权保护;(2)土地开发与农地保护;(3)土地利用与环境影响评价;(4)城市土地二次开发与权益保护;(5)土地管理与房价调控。     

扭曲的房市

住房难的问题在今年第二季度继续攀升的房价面前进一步彰显。于是,不断有论者指责房地产商这个利益集团哄抬房价,严重扭曲国家调控政策,导致市场"调高了房价"。也有论者提出问题的根源在于垄断的市场:房地产开发许可制度是导致市场垄断的第一道门槛;现行土地出让政策是形成垄断的重要因素;房屋预售制度与税收制度也是造成垄断的一个重要因素。其中,对土地的垄断供应是根本。     

城镇土地集约利用税费调控制度研究

通过对现行土地税费政策的简要分析,提出我国目前土地税费政策方面存在的制度性问题,包括土地取得环节税费调控缺乏政策指向性,土地保有环节未能体现对存量土地再利用的税费调控思路,土地转移环节缺少与地区产业调控政策的衔接等。同时,站在土地集约利用的视角,分别从土地取得、保有、转移环节提出土地税费制度调整建议:(1)土地取得环节实行差别化税费管理制度,从供给侧入手明确土地资源配置的政策指向性;(2)优化调整保有环节税费结构 ,提高保有环节税负水平;(3)加强土地转移环节税费调控与地区产业政策的对接,鼓励政府支持产业用地在转让过程中的税费减免政策。     

不同等级城市房价与地价关系的规律初探

研究目的:对房价与地价关系进行因果关系检验,探索其地域等级差异规律,以期为因地制宜地制定房价调控政策提供参考。研究方法:对比分析法,ECM,Granger因果关系检验。研究结果:(1)地价对房价的短期影响表现为:三线城市最强,二线次之,一线最差;房价对地价的短期作用表现为:二线城市强于一线和三线城市;(2)房价与地价的相互关系在中期稳定性差,且不同城市表现出变动的随机性;(3)地价对房价的长期作用表现为一线、二线和三线城市逐渐增强;房价对地价的长期影响则恰好相反。研究结论:(1)房价与地价关系特征相似的城市,在相关政策的制定上可以彼此借鉴;(2)房价调控政策要将时效性考虑在内;(3)房价调控政策的制定要依据城市等级而有所差异。     

广西土地杠杆运用的现状、问题和建议

广西的土地杠杆调控作用主要是通过土地规划、供应、价格等实现。从土地杠杆运用的实践看,存在土地规划适应性差,且与其他相关规划缺乏衔接,产业用地控制指标不健全,园区土地集约评价考核作用不明显、土地价格机制没有有效发挥等问题。建议从八个方面进一步完善土地杠杆:(1)在土地规划编制过程中加强与其他规划的协调;(2)年度计划指标与产业发展相挂钩;(3)强化预审环节的"闸门"作用;(4)强化工业用地控制指标和用地目录的调控功能;(5)实施产业差别化供地政策;(6)积极盘活低效利用土地;(7)显化园区土地集约利用评价考核作用;(8)强化土地价格杠杆的引导作用。     

农村土地资产化的驱动力研究

研究农村土地资产化的驱动力是构建和完善农村土地资产化机制的基础.为解决土地所有权主体虚置及土地处分权受限等阻碍农村土地资产化进程的问题,采用实证分析与规范分析相结合、定性分析与定量分析相结合、比较分析法和系统分析法分析农村土地资产化的驱动力及其缺陷,得出结论是构建农村土地资产化机制的核心在于增强驱动力,完善市场环境、土地制度和政府宏观管理调控能力,减少或逐步消除土地资产化的推阻力.     

“地方政府-房地产商”矛盾对构建房地产市场新体系的启示

在分析地方政府和房地产商相互推诿高房价责难的基础上，提出稳定房价的根本方法，在于打破地方政府和房地产商利益共谋格局，构建政府主导的集房地产开发、建设、营销为一体的新型产业链。     

房价与地价的动态调整关系

研究目的:探讨地价与房价间的动态调整关系,为政府决策提供支持。研究方法:门限协整理论,EGARCH模型和实证分析法。研究结果:(1)房价和地价呈正相关;(2)地价变化是房价变化的Granger原因,地价和房价之间存在协整关系;(3)地价与房价在偏离均衡时其调整回归系数是非对称的。研究结论:购房者、开发商对利空利好消息的反应差异和中央与地方的利益博弈及各相关利益机构对房地产政策"选择性执行"是非对称性调整现象产生的原因,提出改进土地拍卖制度、平衡中央地方财力、优化政绩考核标准、强化对地方执行各项房地产政策的监管等建议。     

深圳市城市更新进程中土地政策变迁与反思

自2004年以来,深圳市城市更新进程中土地政策经历了前期探索、政策体系建立以及规范实施三个变迁阶段,这三个阶段土地政策沿着有利于城市更新实施、让渡空间治理权实现多元共治、让渡部分土地增值收益实现利益共享的方向变迁。在取得良好实施成效的同时,深圳市城市更新在政策变迁过程中也存在未处理好政策创新与基础规则、政府和市场、发展和保护等问题。建议:(1)加快完善基础规则;(2)进一步理顺政府和市场权责边界;(3)丰富城市更新方式。     

房地产项目开发时机与土地闲置问题研究——基于34个大中城市面板数据的检验

研究目的:研究市场不确定性对房地产项目开发时机的影响,检验实物期权的关键假说,为破解土地闲置问题提供政策理论依据。研究方法:计量经济模型。研究结果:(1)市场不确定性每提高1个单位的标准差将使得房地产项目的开工量降低11.54%;(2)M2同比增速提高1个单位标准差,项目的开工量将增加7.20%;3个月央票利率提高1个单位的标准差,项目开工量将下降10.65%。研究结论:(1)市场不确定性的提高会显著延迟项目开发时机,验证了实物期权的关键假说,表明破解土地闲置问题,重在降低房价波动幅度。(2)政策因素对开发商投资决策有重要影响,间接地反映了货币政策对闲置土地调控的有效性。     

中国住宅地价房价比的空间格局、演变特征及影响因素——基于35个大中城市的空间计量分析

研究目的:探索35个大中城市住宅地价房价比的空间格局、演变特征及影响因素,为房地产市场调控政策提供参考。研究方法:基于中国国土勘测规划院中国城市地价动态监测系统中35个大中城市2010—2017年住宅地价房价比的监测数据,运用描述性分析、探索性空间数据分析和面板空间杜宾模型进行研究。研究结果:(1)2010—2017年,35个大中城市地价房价比的平均值呈现先降后增再降的趋势,区域间绝对值和变化趋势的差异较为明显;(2)35个大中城市的地价房价比大致呈东南高、西北低的阶梯状格局,大部分城市的地价房价比分位数在研究段内未发生明显变化,仅北京、广州和呼和浩特明显上升,长春和合肥明显下降;(3)从关联特征来看,35个大中城市的地价房价比存在显著的空间聚集性,其呈现先升后降的趋势,在2013年达到最大;(4)通过面板空间杜宾模型研究发现,住宅用地供给对本地地价房价比有显著负向影响,房地产开发投资额和人均可支配收入对本地地价房价比有显著正向影响。空间效应方面,本地住宅用地供给和人口密度对邻近城市地价房价比有负向溢出效应,房地产开发投资额和人均可支配收入对邻近城市地价房价比有正向溢出效应。研究结论:住宅地价房价比不仅受本地土地供给、房地产开发规模和人均可支配收入影响,还受到邻近城市住宅用地供给和房地产开发规模的影响,因此房地产市场调控应该同时注重"城市联动"和"因城施策"。     

经济法视野下的房价调控

近年来,我国房地产市场十分火热,房屋价格不断攀升。国务院及各部委、地方各级政府纷纷出台各种房地产调控政策,收到一些成效。但总的来说收效甚微,调控政策没有在根本上遏制住房价的上涨。我国房价居高不下是由于市场和体制多方面的原因,应当运用经济法来规范政府的行为,从而对房价进行宏观调控。我国的房价调控经济法律机制如今并不完善,应当完善相关制度来控制房价的不断增长。笔者从税收、金融以及土地财政方面提出一些抑制房价的建议。     

房价何以对政府调控“免疫”

多年的宏观调控为什么效果甚微?除需求因素外,地方政府和房地产商的合谋,房地产商对宏观调控的有意规避成为房价上涨的后台因素。     

关于我国历史遗留矿山土地复垦的思考

历史遗留矿山土地复垦是国土空间生态修复的重要组成部分,也是矿山治理的重点和难点。文章分析了历史遗留矿山土地复垦对推进生态文明建设、推动经济发展、实现减排增汇的重要意义,指出当前开展历史遗留矿山土地复垦中存在监管体制不健全、财政资金保障能力有限、复垦质量有待提高等问题。针对相关问题,从自然恢复与人工修复、成本与效益、政府与市场三个方面明晰历史遗留矿山土地复垦中存在的关系,并在此基础上提出推动历史遗留矿山土地复垦有序高效开展的建议：(1)建立健全监管体制机制;(2)完善社会资本参与政策机制;(3)提升土地复垦技术和质量;(4)丰富土地复垦模式。     

我国高房价抑制方案研究

目前高企的房价已经对我国经济健康发展和社会稳定产生了负面的影响。居住权本来是老百姓的基本权利,但现在对于很多人来说拥有一套住宅已经是一种奢望。房价的不断上升反映出中央政府、地方政府、房地产商的博弈过程。本文从我国房地产状况、高房价形成原因来分析高房价问题,并提出解决方案。     

国外土地征收制度对我国征地制度改革的启示——以和林格尔县农村土地改革试点为例

目前我国正在开展农村土地制度三项改革,完善土地征收制度是改革的重要内容之一。现行土地征收制度与社会主义市场经济体制已不相适应,必须通过深化改革来破解。文章对美国、德国、日本和法国的土地征收制度进行了全面分析,针对和林格尔县土地征收制度改革的现状及存在的问题,建议从以下五方面对和林格尔县农村土地征收制度改革进行积极探索实践:(1)严格确定公共利益范围及其认定程序;(2)打破政府对征收程序的垄断,构建开放性的制衡机制;(3)打破"城乡二元化"的土地征收模;(4)构建多元补偿方式;(5)构建立法保障体系。     

中国土地经济学30年发展研究

研究目的:系统总结中国土地经济学自1980年以来的发展历程和重要进展,并展望未来发展趋势。研究方法:文献分析法。研究结果:(1)土地经济学是一门注重方法论、学科体系相对完整成熟、对土地科学的其他学科有基础支撑作用的学科,并且兼容并包、与时俱进;(2)土地经济学的演进也是土地经济学核心理论不断发展的过程,同时技术进步支撑了土地经济学理论的研究发展,形成了以理论推动发展、以技术深化理论研究的演进逻辑;(3)中国土地经济学的发展经历了土地商品属性积极探索与城乡土地制度初步构建(1980—1993年)、土地市场体系初步创立与土地制度框架大体形成(1994—2000年)、土地市场规律深入研究与土地制度公平效率权衡(2001—2010年)以及"土地财政"问题加重与土地制度微观个体地位凸显(2011年至今)4个阶段。研究结论:未来应进一步探索中国特色的城乡一体化土地市场体系运行规律,研究土地市场运行与政府干预调控的关系,分析中国土地制度变迁的路径、性质和特征,并构建土地制度变迁动态模型。     

土地市场供给侧结构性改革研究—— 基于“如何推进土地市场领域的供给侧结构性改革研讨会”的思考

研究目的:研究土地市场供给侧结构性改革存在问题及原因,提出土地市场供给侧结构性改革政策建议。研究方法:从供给侧结构性改革的内涵出发,明确土地市场供给侧结构性改革的内涵和分类,通过总结浙江、深圳和上海土地市场供给侧结构性改革的经验,分析当前土地市场供给侧结构性改革存在的问题及原因,从而提出土地市场供给侧结构性改革的对策建议。研究结果:(1)政策供给的不足;(2)土地供应的政府垄断地位;(3)城乡二元发展体制限制农村土地作为资产和资本的属性;(4)土地市场供给机制的不完善。研究结论:(1)加大土地市场供给侧结构性改革的政策供给力度;(2)打破政府垄断供应局面,实现土地供应主体多元化;(3)建立健全完整统一的土地市场;(4)多角度完善土地市场供给机制。     

近年来房地产调控中的土地政策评析

研究目的:评析近年房地产调控中的土地政策效果,为提高土地政策宏观调控效果提供政策建议。研究方法:文献资料法、数据统计法、归纳分析法。研究结果:目前的土地政策主要集中在保障用地供应、促进闲置土地开发和完善土地出让方式三方面,土地政策条款重复度高、调控效果不佳。研究结论:为保障土地政策的调控效果,稳定地价和房价,应在加大土地供应总量的前提下调整土地供应结构;加强政策的监管和检查力度,保障政策的执行效力;应从货币、税收、土地供应等手段入手,多管齐下调控地价和房价。