金绍达信箱：房地产权属管理疑难问题解析（九）

在建工程抵押和房地产抵押有哪些区别?在建工程是尚在建造中的房屋，是一个处在变化过程中的物。因此，在建工程抵押与房地产抵押有较大的区别。建设部《城市房地产抵押管理办法》规定：在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，而为偿还贷款进行的担保。由此可见，在建工程抵押与房地产抵押的主要区别有两方面：一是抵押人不能作为第三人为他人进行担保，     

浅谈如何应用剩余法评估在建工程价格

根据《城市房地产抵押管理办法》第三条规定，在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行。从上述定义可看出，在建工程抵押得来的贷款只能用于该工程的建造。因此，对已完工甚至已竣工验收了的工程就不能进行在建工程抵押登记，而应该督促其尽快完善产权后再进行产权抵押登记。     

银团贷款与房地产抵押

众所周知,房地产开发具有投资量大、投资周期长的特点,开发企业因自有资金有限,除项目前期的资金投入外,一般都需要通过抵押贷款等融资手段来解决资金不足的问题。修改后的《上海市房地产抵押办法》（以下简称《新抵押办法》）加强了对房屋期权抵押行为的规范,在第二十二条（以房屋建设工程期权设定抵押权）中明确规定以房屋在建工程期权设定抵押权的,必须符合“该建设工程范围内的商品房尚未预售”的条件,换言之,已经发生商品房预售行为的房屋在建工程期权不得再作抵押。这就意味着商品房的开发企业除了必须具备一定量的自有开发资金外,或选择商品房预售的方式,或选择以房屋建设工程期权向银行抵押贷款的方式获得继续开发的资金。然而,按照《新抵押办法》第二十四条（资金监管）的规定,在符合抵押条件的时候,先将房屋建设工程期权向银行作抵押取得贷款,在落实资金监管措施的前提下,经抵押权银行同意进行预售,将预售所得的房款通过资金监管的渠道先行用于清偿该房屋建设工程的各项贷款,待注销相应部位的抵押权后,办理该部位商品房预售合同登记备案的做法,在实务上还是有可操作性的。在这种情况下,抵押的方法在理论上有四种：一是将整个的建工程分成若干个部分,按需要时分别向一个或数个银行抵押贷款（但仍要满足该商品房开发项目范围内尚未预售的先决条件）;二是将整个在建工程一次性抵押,获得足够的贷款;三是将整个在建工程一次抵押,获得并不足额的贷款,需要时用其余值部分再次抵押;四是将整个在建工程一次设定最高额抵押,按需要陆续取得贷款。但在实务中,第四种方法根据《新抵押办法》第二十二条中“不得以房屋建设工程期权设定最高额抵押”的规定,目前已被禁止;第一、三种方法会使抵押情况趋于复杂,登记手续烦复,登记时所发生的费用也较高;唯第二种方法为最优 。但中大型的商品房开发项目往往需要投入巨大的资金,少则几千元,多则高达数个亿,如将整个在建工程项目作一次性抵押贷款,这样巨大的融资量仅靠一家银行的力量是难以承担的,况且房地产开发项目投资周期较长,由于市场的不稳定因素,相对风险也很大,任何一家银行亦往往不愿单独来承担,此时可采用银团贷款的方式进行融资。     

规范房地产抵押促进房地产市场健康发展

房地产抵押近年来在房地产生产和流通中日趋普遍，已成为房地产生产及消费融资的主流。在金融全力支持房地产市场的同时，我们也要看到这种支持的两面性与双重影响，既要看到其积极因素，也要看到其中隐含的问题。本文拟就目前房地产抵押贷款对生产与消费的不同影响，谈笔者的一得之见。一、目前各类房地产抵押的特征目前涉及房地产抵押贷款的种类有：土地抵押、在建工程抵押、预购商品房贷款抵押（即按揭）、存量房（现房）抵押等。从贷款的主体上看，土地抵押、在建工程抵押、部分存量房抵押为开发商的开发融资贷款。预购商品房贷款抵押、…     

当前在建工程抵押中存在的弊端

在说明什么是在建工程抵押时，首先简单介绍一下《城市房地产抵押管理办法》。《城市房地产抵押管理办法》根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国担保法》制定，于1997年5月9日建设部令第56号发布，自1997年6月1日起施行，并于2001年8月15日根据《建设部关于修改〈城市房地产抵押管理办法〉的决定》修正。修正后的《城市房地产抵押管理办法》中所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。     

房地产抵押权与其他权利冲突的实务问题初探

房地产抵押权,是指债务人或第三人以不转移占有的方式向债权人提供土地使用权、房屋期权或房屋作为债务履行担保的行为。当债务人不履行债务时,债权人有权依法就抵押物主张优先受偿权。其中房屋期权,是指以建设工程总承包合同．建设工程施工总承包合同或者以商品房预购合同约定将来某一时间获得建成房屋的权利。包括房屋建设工程期权（在建工程期权）和预购商品房期权。房地产抵押包括土地使用权抵押．房屋期权抵押和房屋抵押。     

在建工程抵押标的物内涵辨析及登记注意事项

随着房地产业的迅速发展，在建工程抵押贷款在房地产贷款中所占的比重逐年增加。毋庸置疑，在建工程抵押在建设单位筹集资金、保证工程后续建设方面发挥了很大的作用，促进了房地产业的发展。但是，由于在建工程的特殊陛，以其为标的进行的抵押存在很大的不确定性，风险较大。因此，目前还有不少地区的房管部门尚未开展在建工程抵押登记。《中华入民共和国物权法》第202条规定，“正在建造的建筑物、船舶、飞行器”等债务人，或者第三人有权处分的财产可以抵押。如果不予办理在建工程抵押登记，那就成了名副其实的不作为。事实上，部分地区的房管部门不办理在建工程抵押登记，主要是因为对抵押物的内涵和抵押权成立的条件等问题把握不准，害怕因登记错误或失误而造成行政赔偿。本文拟就这些问题进行浅析。     

如何规范在建工程抵押登记

目前,在建工程抵押已成为企业的一种主要融资渠道,特别是近年来我国出台了大量房地产金融税收新政策,房地产企业面临着前所未有的资金信贷难的问题。因此,如何规范在建工程的抵押登记成了有关部门必须认真探讨和解决的问题。     

在建建筑物抵押及登记问题研究

正一、《物权法》出台前有关在建工程抵押的法律规定《物权法》出台前,关于在建工程抵押的规定主要见于《担保法》、《担保法解释》及部门规章中,在建工程抵押登记方面的规定,主要见于《土地登记规则》和《城市房屋权属登记管理办法》等部门规章之中。此外,上海、沈阳、福州等一些开展在建工程抵押登记的城市,也相应制订了一些     

浅谈房地产在建工程的抵押评估

在房地产估价中，常常会遇到房地产在建工程的抵押评估，其原因是由于开发商资金不足，需通过金融机构融资方式解决。按现行的房地产抵押登记制度，抵押人在办理房地产抵押登记时，必须提供“具有房地产估价资质的评估机构出具的估价报告。”由于在建工程抵押评估时，委托方提供的不是房屋所有权证等具有公信力的房屋合法凭证，而是提供土地使用证、建设用地规划许可证，建设工程规划许可证及施工图纸等有关资料，这些资料的合法性、真实性、准确性均有待估价人员深入的核实和准确的把握。为此，笔者根据实践中遇到的问题和解决的方法，就房地产在建工程的抵押评估，谈一些粗浅的认识。     

论委托贷款合同下的房屋抵押登记问题

正委托贷款是在目前我国禁止企业之间借贷的金融背景下,调节资金余缺、盘活市场流动性的有效手段,存在巨大的市场空间,也已经成为了各大商业银行的中间业务之一。根据学者调查和研究,目前对委托贷款业务的开展积极性而言,各股份制商业银行多于各国有商业银行。笔者在工作中遇到的委托贷款抵押登记申请也常常为各股份制商业银行。为确保贷款的安全性,在现实生活中委托人往往与担保相结合。其中不动产的抵押担保最为常见,如房屋抵押、在建工程抵押等。在严格遵守抵押     

在建工程抵押权登记如何转为房屋抵押权登记

某市登记机构询问：原建设部《城市房屋抵押管理办法》第34条第2款规定：以在建工程抵押的,抵押的房地产在抵押期间竣工的,当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后,重新办理房地产抵押登记。而《房屋登记办法》第62条规定了在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后,当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。这两个规定里一个是用“重新”办理房地产抵押登记,而另一个是“转为”房屋抵押权登记。问：1.两者规定有什么不同？2.对这类抵押的办理为什么要用“转为”一词？登记机构应该如何将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记,应收取哪些登记材料？     

在建工程抵押风险的宏观防范和微观防范

商品房在建工程抵押作为一种担保贷款方式，对解决开发商建设资金的不足，加快工程进度的确发挥了一定的积极作用，但同时也有很大的负面作用。一方面可能助长房地产经济泡沫，另一方面给银行和消费者带来潜在风险，对此，我们应该采取切实的措施防止其可能造成的危害。一、在建工程抵押的背景和宏观调控应该说，当前开发商具有比较宽松的资金政策。他们可以用土地使用权抵押获得贷款，可以预售获得资金，只要稍有实力的开发商或者有销路的开发项目都能得以顺利完成，没必要搞在建工程抵押。一些开发商急于将在建工程用于抵押贷款，情形大致…     

浅谈房地产在建工程的抵押评估

在房地产估价实践中，常常会遇到房地产在建工程的抵押评估，其原因：一是由于开发项目投资数额较大，要完成整个开发项目，开发商资金不足，需通过金融机构融资方式解决；二是企业扩大投资经营规模，流动资金不足，造成技改项目或新的投资项目资金不足，需要通过贷款加以解决。按现行的房地产抵押登记制度，抵押人在办理房地产抵押登记时，必须提供“具有房地产估价资质的评估机构出具的估价报告”。由于在建工程抵押评估时，委托方提供的不是房屋所有权证等具有公信力的房屋合法凭证，而是提供土地使用证、建设用地规划许可证，建设工程规划许可证及施工图纸等有关资料，这些资料的合法性、真实性、准确性均有待估价人员深入的核实和准确的把握，因此，房地产在建工程的抵押评估有其复杂性。本根据实践中遇到的问题和解决的方法，对以下几方面的问题提出探讨。     

在建工程抵押登记若干疑难问题探讨(上)

正在建工程抵押是当前房产登记中经常遇到的一种登记类型,当中存有不同的情形,各地登记机构对其理解不一致,操作方式也是截然不同,给当事人带来不便,也直接影响了登记的公信力,笔者在此详尽梳理了在建工程抵押登记中的若干问题,并作一探讨。一、在建工程是否符合物权客体要求抵押权作为物权的一种,应当符合物权客体要求,作为物权的客体,需为人力所能控制并具有价值的有体物。就在建工程而言,属于正在建造的建     

金绍达信箱：房地产权属管理疑难问题解析（八）

房地产抵押以抵押的标的物来区分，可分为房地产、在建工程和房屋期权抵押；按担保的债权是否特定来区分，还可以分出最高额抵押。抵押权是担保物权的一种，担保物权是以保证债的履行为目的，在债务人或第三人的所有物或者权利上所设定的限制物权。     

《房屋登记办法》中在建工程抵押权登记的理解与适用——《房屋登记办法》研讨之四

一、在建工程抵押的概念与特征 《物权法》第180条第1款规定，债务人或者第三人有权处分的正在建造的建筑物可以抵押。所谓正在建造的建筑物，显然是与已经建造完毕的建筑物相对应的概念。本来这种“正在建造的建筑物”因尚未完成，不属于具有特定性的独立物，无法成为物权的客体，不能买卖，更不能进行抵押。但是，随着现代社会经济的发展，     

浅谈在建工程抵押评估及其风险防范

在建工程抵押评估作为房地产评估的特殊类型之一，在房地产评估中占有重要的地位。本从评估的基本思路、利润和抵押价值及风险因素调整值的确定等方面对如何做好在建工程抵押评估进行了探讨，并对如何做好在建工程抵押评估中的风险防范提出了看法。     

在建工程抵押登记若干疑难问题探讨(下)

正十、土地使用权已抵押情况下,可否办理在建工程抵押按现行房地分离的管理体制,国土部门负责纯土地的抵押,在土地上已存有建筑物,则由房管部门办理建筑物抵押,根据《物权法》第182条的规定:"以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押。"在土地使用权已抵押情况下,如何办理在建工程抵押登     

对在建工程抵押若干问题的探讨——以深圳为例

在建工程抵押作为抵押的一种特殊形式，因具有良好的加速资金流动和促进资金融通等优点，在满足银行拓展金融业务的需要的同时，又可解决开发商扩建融资的需求，从而在实践中运用较多，对促进房地产市场的发展发挥了一定作用。但遗憾的是，关于在建工程抵押的法律配套很不完善，尽管相关法规有原则性规定，但一直未形成成熟、完善的制度。