浅析产权式商铺的法律风险

产权式商铺是国际流行的所有权和经营权分离的一种房地产商铺产品形式，最早出现在20世纪70年代的欧美发达国家，近年才开始出现在国内一些发达城市。它是根据所有权与经营权分离的原则发展形成的房地产商品形式，即购买商铺的业主出于投资的目的，将商铺整体委托给地产开发商或者品牌经营第三方统一经营管理，商铺业主获取定期、定额回报的一种投资形式。其核心理念是房地产证券化和无形化。随着商业地产的发展，产权式商铺商业模式在我国又出现了多种变化形式，如有的地产商将原本是单一产权的商业用房（如商场）分割成若干小面积，     

产权式商铺权属登记实践及探讨

一、产权式商铺及其类型 产权式商铺是一种产权与经营权相分离的房地产产品形式，是近年来兴起的一种商业地产销售模式，同时也是一种全新的投资产品。其基本操作模式是：先由地产商开发建设商业项目，然后按照一定的布局和设计，分割成面积较小的若干单元即产权式商铺，并将此出售给投资者；投资者拥有产权式商铺的产权，但并不独立经营，而是以租赁或委托经营的方式将其交由开发商或者第三方经营使用，开发商或第三方按约定向投资者支付固定的租金或收益。     

产权式商铺权属登记实践及其法律风险

一、产权式商铺及其类型 产权式商铺是一种产权与经营权相分离的房地产产品形式,其基本操作模式是：先由地产商开发建设一大型商业项目,然后按照一定的布局和设计,分割成面积较小的若干单元即产权式商铺,并将此出售给投资者;投资者拥有产权式商铺的产权,但并不独立经营,而以租赁或委托经营的方式将其交由开发商或者第三方经营使用,开发商或第三方按约定向投资者支付固定的租金或收益。     

购买产权商铺须谨慎签订租赁合同

两年前南京的张先生在开发商铺天盖地的广告攻势下,开始投资产权式商铺,花了近30万元在开发商建设的批发市场买了10平方米的商铺,开始市场生意还好,张先生享受了一年半的高额租金返还。但之后,情况出现了变化,由于张先生的商铺所在市场生意萧条,经营户纷纷撤出,开发商此前承诺的高额租金回报从第19个月开始中断。张先生现在不仅没了租金,还要承担一笔不小的物业费等。张先生在多次找开发商交涉未果的情况下向南京某法院提起了诉讼,要求开发商退房。诉讼中法院查明,张先生与开发商签订的是两个独立合同,一个是买房合同,一个是租赁合同。在买…     

投资产权式酒店和商铺须谨慎

产权式酒店和产权式商铺通行的方式是“售后包租”，即把建成后的酒店和商铺分成无数个产权卖出去；而产权式酒店的产权人可以在该酒店居住旅游，酒店管理公司把酒店房间租出去，产权人可以从中得到利润。因此许多业主通常在支付首付后．利用租金来向银行交纳按揭贷款。实际上，产权酒店把业主和酒店、商铺开发者及经营者在利益和风险上拴在了一起。那么，产权式酒店和商铺的建设和销售及营运情况到底怎样呢？     

回报承兑无法兑现：产权式商铺铩羽2005

产权式商铺被投资者看好是因为其高投资回报率。而被开发商青睐，则是因为这种模式是开发商短期内快速回笼资金的好办法，另外，还可以将企业的经营风险转嫁到业主头上。     

浅谈包租协议的效力

在商品房交易日益频繁的今天,有些房地产开发商为了获取更多的客户,承诺在签订商品房销售合同的同时与业主签订该房屋的包租协议。包租协议,又称回租或反租协议,是指业主购买产权后又以一定的租金标准将房产再租给开发商使用,开发商向业主支付租金的协议。     

商铺投资的热点与难点（之三）投资商攻略

一、商铺投资正负面效应分析 1.正面效应 投资者以出租或转售为目的购买店铺,赚取高租金收益和售价差价显然是投资后的最佳效果。对比写字楼和住宅投资,商铺的投资回收期较短。投资者更可将已获产权     

产权式酒店投资风险和规避措施探讨

产权式酒店起源于上世纪70年代的欧美国家,房产开发商将每间客房设计成具有独立生活功能,并分割成独立产权出售给投资者。投资者像购买住房一样投资置业,将客房委托给专门酒店管理公司经营,分享投资回报,同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权,这是一种投资与休闲度假相结合的旅游房产新模式。目前,中国产权式酒店项目已发展到200多个,由于中国产权式酒店作为房地产业     

产权式商铺销售的风险和对策

目前商业地产项目的开发模式，主要有四种：一是只售不租。即是开发商将所建商铺全部销售，由所有者自行经营和管理。二是只租不售。开发商对所建设的商业物业只采取出租形式，选择大型商业企业作为承租方，进行商业经营和管理，且租期较长。三是又售又租。开发商根据公司的发展和资金的状况。实行租售并举，既租又售。四是售后包租或变相包租。开发商在销售商铺前，为购房者寻找一个商铺的经营管理者，购房者在与开发商签定购房合同的同时须与经营管理者签订一定期限的房屋租赁合同，购房者只收取租金。不参与经营。即产权式商铺的销售。     

南京市业主委员会自治制度的调查研究

目前，业主在购房入住后与开发商、物业公司发生许多纠纷。例如业主在购买住房时，销售合同并未明确界定业主所拥有的土地使用权与未列入公摊的物业产权，出现了小区土地与物业产权不清的情况。业主办理的房产证中也没有明确小区中未列入公摊的其它配套面积(指不能单独销售的配电室、泵房等)的产权归属问题。     

楼顶及墙体广告的权属争议及解决规则

案例一：某小区的业主在入住后不久就发现小区里的几栋建筑物顶层被装上了霓虹灯广告，经过询问得知广告公司给开发商很高的租赁费。业主们就租赁费的归属及广告物能否设置与开发商发生纠纷。案例二：某业主在某公寓买了一套顶层房屋，后来开发商在屋顶安装了一块80米长的广告牌，由于该业主曾和开发商约定对该建筑物顶层有专有使用权，该业主就该广告牌的使用及收益与开发商发生纠纷。案例三：某业主购买了某楼盘后不久，发现所住小区的外墙被贴上了广告，经过打听后知道广告公司给了开发商不菲的价钱，这名业主以墙体属于全体业主共有、开发商无权进行处分，而把开发商告上了法庭。     

对产权式酒店业主租金应如何征税

产权式酒店作为投资类物业的重要形式之一,近年来越来越受到广大投资人士的青睐。投资产权式酒店有两方面的优势:其一,委托经营,省去麻烦;其二,提供包租,收益稳定。业主对产权式酒店纳税问题一直争论不休,认为税赋太高。根据云南省地方税务局的有关规定,业主租赁费应该征营业税、城建税、教育费附加、房产税、个人所得税或企业所得税、印花税等,税率合计20.65%。     

商铺投资之经验篇——如何选择一个好铺

商铺交易过程中需注意产权是否清有投资潜力的商铺的几点特质 晰和土地使用年限产权是投资者收益的最根本保障,随着市场规范,产权不清的商铺所需承担的风险越来越大。有产权纠纷的商铺往往使投资者有"被套牢"的感觉,一方面不能够顺利交易,无法套现,另一方面也会给经营者带来压力,影响商业氛围。 另一点在商铺交易中易引起纠纷的是土地使用年限。商业用地的土地使用年限是40年,尽管许多开发商拿地的时候是住宅用地或综合用地,但不代表地块上的商铺拥有相应的土地使用年限。另外,破墙开店的商铺,在土地证的办理过程中,需要办理"住改非"手续,相应的土地使用年限也会发生变化。     

商铺“返租”销售对净利润的影响

商铺销售进度及资金回笼较慢,开发商为促进商铺的销售,通常采用"返租"形式作为促销手段,在一定期限内(三年左右)通过支付返租租金冲抵首付款,给商铺业主一个适当的资产报酬(通常年租金为售价8%),业主通过26%左右的首付就可以圆一个商铺梦.开发商也可以通过"返租"达到刺激销售的目的.本文就"返租"销售对企业净利润的影响和影响净利润的各项因素进行分析比较,以期对返租销售有一合理认识.     

停车位权属纠纷调研分析——以深圳某住宅小区为例

深圳某楼盘小区，现有住户1758户，商铺280间，已出售10间，停车位1000多个，每个停车位每月租金200元。2011年8月16日，小区业委会通过公开招标聘请的某物业管理发展有限公司（以下简称物业公司）接管小区。因开发商以地下停车场归己所有为由，拒不移交管理权，所以该物业公司仅接管了业主住宅楼，其余区域如地下停车场、商铺、游泳池、物管办公室等由开发商管理，由此导致水电费拖欠。     

产权式酒店发展前景与对策

产权式酒店兴起于上世纪70年代欧美国家的一些名旅游城市和地区，目前国际通用的产权式酒店大致有三种类型：一是时权酒店，即有约定期的使用酒店客房的权利；二是住宅型酒店，即投资购买后可以先委托酒店经营，到一定期限转为自己长期居住的住宅；三是投资型酒店，即作为投资行为，逐年取得约定的回报，并期待着增值回收投资。     

产权式商铺投资的风险与规避

产权式商铺的开发给投资者提供机会,但是有投资就有风险,本文就如何规避产权式商铺投资风险进行了探讨。     

让开发商为"旺铺变冷"负责

本地的黄女士有稳定的工作,几年来有些积蓄,所以准备投资。2003年年初,看到某开发商打出"拥有家财万贯,不如沿街一铺","顶级旺铺仅规划百余户,珍贵席位,十足丰厚回报"等投资广告。有着"一铺旺三代"传统思想的黄女士就动了心,于是与几个朋友凑足首付100万元,购买了70平米的商铺,同时向银行借款160万元。随着商铺交付日子的临近,黄女士喜滋滋地去看自家的商铺,却发现该商铺所在的周边环境有了很大的改变:广告上承诺的绿地建设变成了停车场,商铺大楼的门面减小了2米,最令人头痛的是商铺所在的大楼的南面要建立交桥,她铺面相对的     

从“卓华”模式看广州裙楼生死现状

正近期广州很多关于主题式的商业裙楼已经到了返租期满,但租金低卖不出,业主很失望。而且空置率很高,经营状况不理想,业主纷纷拒收楼、低价转让,有的要求开发商退款等等。前两三年一掷几十万、上百万热火朝天的业主们没有了想象中的喜悦。自从09年起在广州楼市掀起的主题商场铺热,在今年有了6个商场到了返租期,年内交铺,不过不管已交还是未交的商场,均引发了重重的矛盾和冲突。我对它的观察也是从09年就开始了,那时就已经预感到这种所谓的商场产权铺,我们业内戏称它为"豆腐铺"(象