试点地区宅基地流转的实践探索与推进路径——基于安徽省东至县的考察

宅基地流转是宅基地“三权分置”改革中重点探索的内容。现阶段宅基地权能实际扩张、宅基地功能转型及宅基地流转范围突破促成了宅基地流转的现实需求。本文基于新一轮农村宅基地制度改革试点地区安徽省东至县的考察，对该县三个村探索的三种宅基地流转实践样态即“宅基地置换+村集体收储+工商企业租用”模式、“村集体主导+农户入股+合作社运作”模式及继承宅基地使用权管理模式进行案例分析，并分别从实施目标、实施资源禀赋、实施成效以及可推广性四个方面进行对比，进而结合新一轮农村宅基地制度改革要求提出宅基地流转的推进路径，以期为探索宅基地“三权分置”有效实现路径及完善宅基地制度提供有益参考，同时也为其他地区推进宅基地流转实践提供经验借鉴。     

深化农村宅基地“三权分置”改革的思考

农村宅基地"三权分置"改革试点范围较窄、时间较短,各方面的认识不统一、举措不配套,政策落地与实施绩效存在偏差,许多基本理论和实践问题急需深入研究。深化农村宅基地"三权分置"改革,应该科学构建农村宅基地使用管理改革的基本思路,高度重视"三权分置"改革的协同推进,系统开展宅基地"三权分置"改革的风险评估和绩效评估,优化农村宅基地"三权分置"改革的实现路径,重点推进宅基地使用权流转的制度保障。     

“三权分置”下农村宅基地流转的路径选择与规则建构

农村宅基地流转是实现宅基地“三权分置”的重要内容,其路径选择与规则建构对于宅基地“三权分置”的有效实现具有重要意义和价值。宅基地的“保障功能”和“福利性”决定了农村宅基地权利不能单独流转,“房地分离”理论不符合房屋与土地的天然附合,“房地一体”的天然属性决定了房地权利必然一并流转,房带动地流转成为“三权分置”下宅基地流转的路径选择。宅基地使用权在该流转中是一种由《民法典》宅基地使用权分化出来的以使用和收益为内容的用益物权,其应当是有偿、有期限的,类似于“土地经营权”的用益物权。文章以浙江省象山县宅基地改革实践为基础,明确“确权是基础、赋能是核心、机制是关键、保障为根本”的理念,并以此为基础对农民宅基地流转进行规则建构和机制完善。     

基于文献计量分析的宅基地“三权分置”研究进展与展望

研究目的：对宅基地“三权分置”的研究进展进行分析,展望未来研究趋势和重点方向。研究方法：文献计量法,归纳演绎法。研究结果：（1）相关主题研究成果数量在2018—2020年呈现出上升态势且发文量处于高位波动区;（2）研究机构以高校为主,高引用期刊主要源自公共管理、法学和经济学学科核心期刊;（3）已有研究主要集中在宅基地“三权分置”政策、实现路径、宅基地使用权流转、农户资格权保障等主题。研究结论：新一轮宅基地制度改革背景下,针对“三权分置”法理逻辑、宅基地所有权行使机制、使用权流转机制、农户资格权保障机制及如何将相关理论研究和改革成果转化为法律法规等有待进一步加强,也是未来研究的重点方向。     

“八大流转模式”稳慎推进闲置宅基地盘活利用

<正>近年来,山东省胶州市以深入推进农村宅基地制度改革为深化农村改革的关键切入点,完善宅基地所有权、资格权、使用权“三权”分置制度,创新探索宅基地使用权流转模式,建立了“138”宅基地改革工作路径。“1”即在战略上全域统筹,建立农村宅基地一本账,确定一组农村宅基地专题图。“3”即在战术上实施三个强化：在发展布局上强化顶层设计,     

三权分置政策下宅基地流转的困境与出路

宅基地三权分置政策的目的是盘活利用宅基地和住宅,促进农村经济社会发展。在宅基地改革试点推进中,已形成包括宅基地有偿使用、宅基地换置、宅基地使用权抵押和宅基地资格权退出等成功实践,但仍面临着宅基地三权分置中所有权主体虚位、使用权权能不完整和资格权立法缺失等法律困境,同时现有法律制度限制了宅基地使用权的流转范围,宅基地流转的配套措施也明显不足。因此,一方面要推动宅基地三权分置政策立法,即强化宅基地集体所有权、完善资格权立法和充实使用权权能;另一方面也要有限制地放活宅基地使用权的流转范围并构建统一的城乡社会保障体系,以推动宅基地三权分置改革,促进乡村振兴战略的实现。     

近20年来我国农村宅基地研究发展脉络及展望——基于CNKI和CiteSpace的可视化计量分析

[目的]为客观把握我国农村宅基地研究发展脉络及未来发展趋势,绘制核心作者、合作机构、关键词共现、关键词时区分布等的知识图谱。[方法]文章基于中国知网（CNKI）数据库,以2000—2022年北大核心、CSSCI、CSCD等高质量期刊收录的宅基地领域的1 309条文献为数据来源,采用文献计量分析法,运用CiteSpace V软件进行可视化计量分析。[结果]（1）近20年来我国农村宅基地研究发展脉络历经低位萌芽、中位升温、高位波动、高位繁荣4个阶段,学科交叉性强,发文期刊影响力大,核心作者力量较集中,合作机构分布较广。（2）我国农村宅基地领域的热点关键词主要围绕农村宅基地退出、流转、影响因素、宅基地“三权分置”、乡村振兴、土地利用等展开,关键词聚类分析归纳出4个热门主题,分别为农村宅基地制度演变研究、相关理论研究、具体实践研究和现实困境研究。[结论]时区知识图谱、突现分析明晰出农村宅基地领域的研究前沿态势。未来研究可继续从理论和实践层面着手：跳出“三权分置”权能困境,创新使用权流转模式,开展差异化实践,显化宅基地多元复合功能,迎合乡村振兴发展战略。     

传统农区宅基地“三权分置”路径研究——基于江西省余江区和四川省泸县宅基地制度改革案例

本文基于江西省余江区和四川省泸县宅基地制度改革试点地区的实践经验,探讨了传统农区宅基地"三权分置"的实现路径。两个试点地区在宅基地所有权上强化了治理单位和产权单位的关联性,在宅基地资格权上基于成员资格认定引入有偿取得机制,在宅基地和农房使用权上探索了使用权流转和指标交易的不同方式。在分析农村宅基地"三权分置"面临的现实问题的基础上,提出四点改革路径:明确村集体在宅基地监管中的主体性作用;以有偿使用为抓手优化宅基地资源配置,在宅基地退出补偿中引入收益分享机制,以宅基地"三权分置"为指导合理利用结余宅基地和农房。     

宅基地“三权分置”的有效实现：理论探讨与实践探索 ——基于“宅基地‘三权分置’的有效实现研讨会”的综述

研究目的：系统梳理宅基地“三权分置”实现的理论探讨及实践探索，并对宅基地“三权分置”的有效实现进行展望，以期为深化农村宅基地制度改革提供参考。研究方法：综合分析与系统推理。研究结果：（1）宅基地“三权分置”的所有权、资格权、使用权是相互制约、相互关联的有机整体，其中所有权是“母权”；（2）宅基地“三权分置”的有效实现面临着所有权行使主体的法律定位不明、资格权界定长期处于模糊状态和使用权适度放活的“度”难以把握等困境；（3）试点地区分别从宅基地所有权的行使、宅基地资格权的认定与保障、宅基地使用权的适度放活三方面展开进行了实践探索，并取得了一定的实际成效。研究结论：应面向中国式的农业农村现代化建设目标，立足于中国国情开展宅基地“三权分置”有效实现的理论探讨与实践探索：一是“三权分置”的实现应坚持稳慎推进的主基调；二是加强集体经济组织建设是落实“三权分置”的关键；三是“三权分置”的实现必须因地制宜。     

"三权分置"下农村宅基地流转的困境与出路

对农村宅基地进行"三权分置"制度改革,其主要目的在于通过盘活存量宅基地来释放宅基地的经济效益,促进宅基地有序流转,以此来增加农民收入,促进乡村经济发展。但是在宅基地使用权流转过程中,依然存在诸多问题,如闲置宅基地现象凸出、隐形流转层出不穷、宅基地退出难度较大等。在"三权分置"背景下,要促进宅基地使用权流转,应当加强宅基地规划管理、规范宅基地流转市场,并通过设立专项金或者建立廉租房制度为失地农民提供更多保障。     

“三权分置”下宅基地资格权实现的法治保障

[目的]文章通过对我国宅基地“三权分置”中宅基地资格权实现困境的分析,提出合理完善建议,实现对资格权实现的法治保障,推进宅基地“三权分置”改革的深入发展。[方法]实证分析法、政策内容分析法、文献分析法、逻辑分析法。[结果]我国的现行立法尚未对宅基地资格权的内涵以及制度构造做出明确规定,宅基地资格权的性质目前还存在关于“分配请求权说”“用益物权说”“剩余权说”“成员权说”的争议,宅基地资格权的主要权能也并不清晰。同时,现阶段宅基地资格权在实现上存在主体认定不明确、登记制度不健全、行使制度不具体、救济制度不完善等现实困境。[结论]基于对宅基地资格权来源和宅基地改革政策目标的分析,应将其界定为成员权。通过对试点地区实践经验的总结,建议将宅基地资格权主体认定为“集体成员”,采用“三权三证”模式进行确权登记,明确资格权的分配请求权、成员获益权、管理参与权、退出补偿权4种主要权能,探究资格权多元化的救济途径,切实保障农民的宅基地合法权益,全面推进乡村振兴。     

农村土地制度改革背景下宅基地使用权申请取得制度的问题与对策分析

农村宅基地使用权具有福利和社会保障双重功能,宅基地使用权申请取得的改革和完善是宅基地制度改革和完善的前提和基础,也是农村土地制度改革顺利开展的重要环节。文章对宅基地使用权申请取得的概念内涵进行了剖析,阐述了宅基地使用权申请取得制度的改革是农村土地制度改革的必然要求。该文针对我国宅基地使用权申请取得存在的问题进行深入分析,并在总结农村土地制度、宅基地制度研究中的宅基地取得制度研究基础上,结合当前深化农村改革及农村土地制度改革的实际,从明确集体经济组织成员资格的认定标准、合理确认宅基地申请取得资格,完善"一户一宅"、面积限定的申请取得原则和标准,严格宅基地使用权申请取得的审批,加强监督与管理等方面提出改革和完善宅基地申请取得制度的对策建议,为我国农村宅基地及土地制度改革提供理论参考。     

Homestead management in China from the “separation of two rights” to the “separation of three rights”: Visualization and analysis of hot topics and trends by mapping knowledge domains of academic papers in China National Knowledge Infrastructure (CNKI)

Rural to urban migration under China’s rapid urbanization has created inefficient use of rural homestead land. To address these issues, there is increasing interest in rural homestead system reform in China. Although several reforms have been implemented in pilot areas, reviews of the related accumulated literature are rare. The objectives of this study are the following: (i) to discuss the research transition from the “separation of two rights” to the “separation of three rights” in homestead management and (ii) draw conclusions on current research conditions, hot topics, and trends. This study provides a reference for further and deeper rural homestead system reform in China and regions worldwide. We collected and sorted 640 research papers on the topic of the separation of three rights in homestead (hereinafter referred to as STRH) or the homestead land use rights from China National Knowledge Infrastructure (CNKI) and used CiteSpace and VOSviewer to visualize and map knowledge domains. The results show that: (1) From the study of the homestead land use rights to the study of the STRH, there is pronounced synergy between national policies and the number of published papers. The STRH has become a popular research field since 2018. (2) Most researchers are experts and scholars engaged in the study of agricultural economics, civil and commercial law, administrative law, or local legal systems. (3) Current and future studies on the STRH are and will be conducted in terms of the definition of concepts and connotations, confirmation of rights and registration, implementation paths, rural homestead system reform, rural revitalization strategy, reform challenges and countermeasures, risk control, and overall planning. (4) The studies on the STRH have integrity, and show characteristics of inheritance between it and studies on the homestead land use rights. (5) Studies on typical cases for the STRH should be conducted in combination with the latest strategic requirements such as rural land system reform, rural revitalization strategy, and integrated urban and rural development.     

农村宅基地流转收益分配研究综述与展望

目的 促进农村宅基地流转收益合理分配,对于增加农民财产性收益,助推农民实现共同富裕有重要意义。系统梳理近15年宅基地流转收益分配研究的研究热点以及发展脉络,展望未来研究重点方向。方法 文章基于CiteSpace5.8.R2的文献计量法。结果 （1）近15年来,农村宅基地流转收益分配的研究呈现由单一维度分配路径研究,向探讨收益形成机理、分配主体、分配比例、分配模式等多维度研究发展趋势,研究方法也由单一定性分析向定性与定量相结合方式转变。（2）从收益形成机理看,宅基地流转收益增值的本质是地租的增加;直接性投资、外部辐射以及土地用途变化等因素都均会引发宅基地价值增值。（3）从收益分配主体看,地方政府是否应参与分配存在一定争议。从分配比例看,宅基地流转收益分配比例应与各利益主体承担的风险相对应;由于农民在流转过程承担风险更高,因而在进行收益分配时应可适当向农民倾斜。（4）从收益模式看,总体可将宅基地流转收益分配模式总结为“宅基地出租模式”“宅基地入股模式”和“‘指标’交易模式”3类。结论 宅基地流转收益分配是增加农民财产性收入,实现共同富裕的重要抓手。新形势下,未来研究应更加关注宅基地流转收益分配和共同富裕关系,“三权分置”改革背景下的宅基地流转收益分配制度的建立和监督机制完善等方面问题。     

宅基地使用权继承的制度困境与出路选择

因中央立法的缺位,宅基地使用权继承问题在当下主要依靠地方性法规文件的调整。在此背景下,因缺乏统一的裁判依据导致司法裁判冲突时有发生,并由此演变成学界长期关注的焦点。据现行法规定,宅基地使用权由集体经济组织成员无偿取得,并受"一户一宅"等原则约束,这一立法意旨基本排除了宅基地使用权继承的合法性解读空间。当前实践中"消极模式"和"积极模式"两种主要应对方案存在诸多缺陷。目前应秉持"权随房走"思路,允许农村房屋继承时宅基地使用权被一并继承,依法赋予宅基地使用权"收益权能",构建并完善宅基地使用权有偿使用、有偿退出和有序收回机制,明确继承取得宅基地使用权的法定期限,探索适合我国农村土地制度发展需要的宅基地使用权继承法制路径。     

“三权分置”下农业经营的实践形态与农地制度创新

"三权分置"是农地制度改革的重要成果,为提升农业经营效益提供了制度保障。农业经营的实践形态显示,土地经营权的设立并未提升资本化耕种的农业经营收益,也难以提升村集体范围内农地产权正式转移的水平。农业经营体制在"统"的层面缺乏可操作性的产权制度方案,阻碍了农地产权设置在"分"的层面发挥出高效的制度效能。切实回应农地利用中实际耕者的地权诉求,解决农地细碎化、村集体内土地经营权流转价格过高、土地经营权配置不充分、土地经营权流转后的社会纠纷等问题,需要围绕农地高效利用,在"三权分置"下充分发挥集体土地所有权的管理权能,以集体土地所有权统合土地承包经营权和土地经营权。     

农村宅基地改革综合绩效模糊评价———以成都市为例

自2003年至今,中央“一号文件”连续九年聚焦“三农”问题,2013年更明确提出要进一步改革农村集体产权制度,有效保障农民财产权利,全面开展农村土地确权登记颁证工作,加快推进征地制度改革,宅基地改革是目前国内关注的热点和焦点。成都作为西部地区农村宅基地改革的先驱,研究其绩效,对新一轮在全国开展的农村宅基地改革具有指导意义。该文跳出了以往从社会、经济、生态评价绩效的模式,以农业、农村、农民为视角,基于对成都周边5县（区）11村农户调研数据,利用熵权法确定各评价指标权重,运用模糊综合评判法测算宅基地改革绩效具体分数。研究发现：成都地区农村宅基地改革综合绩效总体较好,尤其是在改善农村面貌方面取得了显著成绩,但在农业生产和农民生活方面的绩效却相对较差。因此,要不断完善宅基地改革相关配套机制,引导农户转变生产观念,帮助改革地区农民更好地就业和增收。     

农村集体经营性建设用地现状及入市问题研究*——基于东北三省部分地区调查

党的十八届三中全会提出允许农村集体经营性建设用地入市,与国有土地同权同价,为集体土地流转指明了新的方向。为了了解农村集体经营性建设用地的现状,入市存在的问题,该研究通过全面调查和典型调查相结合以及访谈的方式对东北三省的沈阳市、东港市、哈尔滨市、长春市进行实地调研,其中包括8县(区)、15个乡镇(街道)、164个行政村、33家典型企业。利用数理统计方法,分析东北三省农村集体经营性建设用地现状及存在问题。东北三省农村集体经营性建设用地现状特点为总量不大,单宗面积小;分布零散,主要集中于城乡结合部;隐形流转普遍,缺乏规范性的引导;利用粗放,效益低下。研究结论:农村集体经营性建设用地入市存在缺少法律依据和制度保障、产权不清晰、城乡规划不详细等制度方面的问题以及农村集体经营性建设用地基数不清,流转对象不明确、历史遗留问题较多、潜力有限、村集体对农村集体经营性建设用地入市认识不清等现实方面的问题。修订和完善相关政策法规,建立配套的法律制度、开展农村集体经营性建设用地专项调查和确权登记、建议在东北地区同步宅基地制度改革、按照"尊重历史、承认现实"的原则,协商解决历史遗留问题是有序推动农村集体经营性建设用地入市的重要途径。     

农村集体建设用地流转价值评估方法述评

十八届三中全会《决定》提出:"建立城乡统一建设用地市场,在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。"但目前受到我国现行土地制度的制约和影响,农村集体建设用地的流转模式、流转价格评估等相关研究尚处于摸索和尝试阶段,目前有一些专家学者对农村集体建设用地流转价值的测算方法进行研究,文章通过对现有文献进行梳理,分析发现农村集体建设用地价值评估方法主要分为以下几类:(1)农村宅基地退出和拆迁补偿式价值评估,(2)农村集体建设用地基准地价测算法,(3)土地发展权下的农村集体建设用地价值评估,(4)经济和生态价值综合考量下的集体土地价值评估,(5)多种评估方法相结合的农村集体建设用地价值评估。通过分析现有研究成果、经验及不足之处,为农村建设用地流转价值的评估方法提供理论借鉴。