完善法律手续 保障破产债权

倾心广告公司属山西省某市一企业法人，因经营管理不善，于２００２年６月向所在市人民法院提出破产申请。甲农村信用社系该广告公司的最大债权人。信用社在收到法院的债权申报通知后，于２００２年８月２８日，向某市人民法院申报债权（贷款本金１６０万元，利息５８万元，合计债权２１８万元），并且提供了相应的抵押证据。即广告公司以屏幕及设备作抵押，价值２６０万元，提取折旧后，抵押物价值为１６０万元的抵押合同，并将经登记机关登记的特项权证书等及时向破产清算组进行了申报，依据《中华人民共和国担保法》第五十三条的规定，主…     

让林农的青山变“金山”

名词解释:林权抵押贷款就是林农按照《担保法》和国家林业局颁布的《森林资源资产抵押登记办法(试行)》规定的抵押方式,以林农或担保人的森林资源财产作为抵押物或债权担保发放的贷款。     

抵押双方不同时间申请土地抵押登记,可否做顺位抵押

正问题甲企业以其土地使用权为乙企业在银行贷款提供了抵押担保,并办理了土地抵押登记。现甲企业想以同一地块的土地使用权为另一家企业在同一银行的贷款进行抵押担保,并申请办理土地抵押登记。对于同一抵押人、抵押物和抵押权人,仅借款人不同,抵押双方在不同的时间申请土地抵押登记的情形可否做顺位抵押?     

严格规范顺位抵押办理

正顺位抵押能保障抵押权人按照原贷款和新贷款抵押权设立的先后顺序,有权就该抵押财产依次优先受偿。在实务操作中,应细化分类,明确各类顺位抵押的适用条件并规范操作要求。基于推动业务持续发展,发挥抵押物最大效用的需要,同时也为提升客户营销服务水平,在有效防控信贷合规风险前提下,笔者对以在押抵押物办理贷款顺位抵押进行了一些探讨。一、界定顺位抵押的内涵顺位抵押,是指债务人用同一抵押物整体分别为数个债权设定抵押担保,使该抵押     

《担保法》运用中反映出的问题亟待解决

《中华人民共和国担保法》(以下简称《担保法》)自1995年10月1日施行后,对进一步保障债权债务人的权益提供了有力的法律依据,但银行、企业在执行中也反映出下面几个问题。一、抵押物登记政出多门,银行、企业无所适从。《担保法》第四十二条对债务人以不同财产抵押应到相关部门办理登记,作了较详细的规定。但是,由于该条款第二款项规定"以城市房地产或者乡(镇)、村办企业的厂房等建筑物作抵押的,为县级     

土地抵押贷款风险及防控

<正>将抵押物和风险缓释手段过度集中于土地上蕴含系统性风险,银行应从做好贷前调查核实、规范抵押合同签订、及时办理抵押登记、严格贷后监测管理等方面切实防范土地抵押风险。2000年以来,我国银行土地抵押贷款每年以40%左右的速度增加,比重不断加大。土地作为一种特殊商品,其市场价值与宏观经济变化和房地产市场密切相关,银行将抵押物和风险缓释手段过度集中于土地上蕴含系统性风险,特别是当前国家宏观经济日趋复杂的背景下,土地抵押贷款风险突显。本文结合业务实际,针对土地抵押的风险,提出一些防范建议。     

以物抵债业务的风险防范

一、以物抵债业务的风险抵债资产是借款人、担保人因资不抵债或其他原因关、停、倒闭被依法宣告破产经合法清算,或银行通过诉讼、仲裁渠道主张债权,经法院判决、裁定、调解或仲裁机构裁决取得的资产。也有抵押、质押贷款到期,借款人和担保人经营发生严重困难或濒临倒闭,无法以货币资金足额偿还贷款本息,抵押物、质物又不能及时变现,银行与抵押人或质押人协商签订以资抵债协议,以抵押物或质押物折价抵偿贷款本息取得的资产。在目前实际操作中以物抵债业务主要有两个方面的风险。(一)抵债资产减值风险。抵债资产减值主要有以下几个原因造成。1…     

对抵押人纳税状况的审查应作为贷前调查的重要内容

为防范贷款风险，目前金融机构贷款普遍采取抵押方式，基层大多数金融机构负责人和信贷员认为抵押贷款万无一失，至少感到抵押贷款风险度极低，事实并非如此。我国新修订的《中华人民共和国税收征收管理办法》第四十五条规定：“纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。”由此可见，借款人在欠税情况下，金融机构办理的抵押贷款，其对借款人作为抵押物的财产是不能实施完全占有的。为此建议：１、金融机构从业人员特别是高级管理人员和信贷人员在学习掌握…     

对实践中粮食担保问题的新认识

《担保法》实施以来,农发行因其农法》及司法解释没有明确规定,但是第也认为,把粮食作为抵押物设定抵押不业政策性银行的特殊地位,在担保方面三十四条第六款规定了“依法可以抵押是一种理想的担保方式。主要理由是:引发出许多新的问题,粮食能否作为担的其他财产”。那么,粮食是否包括在第一,以粮食作为抵押物,从对抗善意保物便是其中一点。重新认识粮食担保“依法可以抵押的其他财产”之中呢?依第三人的层面考虑,虽然可以要求到有问题、推行粮食仓单权利质押和粮食动照法理分析,只要是法律没有明文禁止关部门办理登记或者办理公证,但实践产…     

主债权超时效后重新确认抵押权是否有效——从一起典型案例说起

2000年7月10日，张某向某县农村信用合作，社（以下简称农信社）申请借款50000元，并签订了《最高额担保抵押借款合同》，月利率为6．825％o，提供的抵押物为陈某364．55平方米房产，并办理了抵押登记。然借款到期后，经农信社多次催收无果，农信社遂向人民法院提起诉讼，要求借款人立即归还借款，并就抵押物享有优先受偿权。     

抵押贷款中一个不容忽视的问题

最近，笔者在开展银行抵押贷款业务调查中，发现我们基层银行在办理抵押贷款时，有的抵押贷款占抵押值比例超过７０％的规定，个别的甚至超过９０％，且抵押物是否真正“适销”实用也大有文章，这样容易诱发借款人逃债现象的发生。因此，必须引起各级银行的高度重视。 银行选择办理抵押贷款业务，是基于银行资产安全性考虑，同时也是出于为借款人寻找贷款担保单位难的实际着想，是一件银企一举两得的事情。其抵押贷款的比例有明确的规定，以农行为例，抵押贷款的比例不得超过抵押物评估值的 ７０％。在这里暂且不论中介机构对抵押物的评估是…     

贷款操作中的法律误区

误区一:法院受理企业破产案前6个月内补办的抵押合同有效。最高人民法院《关于当前人民法院审理企业破产案件应当注意的几个问题的通知》法发[1999]2号文中规定:“破产企业在法院受理企业破产案件前6个月至破产宣告期内,对原没有抵押的债务设立抵押的,认定合同无效”。所以,对那些存有风险(可能要破产)应新办或重办抵押的企业,应及早掌握信息,必须在有效期内办理抵押手续。 误区二:存单质押贷款中,让借款人(或他人)去出单单位办理核对、止付证明。办理存单质押贷款时,除本单位经核实的存单外,不论是本系统的其他单位或是他系统单位签发的存单核对和办理止付证明时,一定要由本单位     

土地使用权抵押登记审核内容解析

在我国,土地登记实行实质审查制度,登记的土地使用权抵押权有无瑕疵,与土地使用权抵押登记审核有着直接关系。那么,土地登记机关究竟需要对土地使用权抵押登记的哪些方面进行审核呢?土地使用权抵押登记的范围我国各地不动产登记管理机构的设置存在差别,有的地方实行房屋与土地统一由一个部门登记,而有的地方则分别由土地管理部门和房产管理部门负责登记。《房地产管理法》第61条规定:“房地产抵押时,应当向县级以上人民政府规定的部门办理抵押登记。”根据《担保法》的规定,办理房地产作为抵押物的登记机关为:以无地上定着物的土地使用权作…     

抵押登记应注意的几个问题

结合农发行实际,在办理抵押业务过程应注意把握以下几个方面,以尽可能合规、合法,消除隐患,防化风险,确保国家收购资金的安全。(一)要从思想上高度重视抵押登记环节《担保法》出台以后,明确规定了我国实行的是强制抵押登记与自愿抵押登记相结合的制度。对于强制抵押登记部门,《担保法》第四十二条已有规定:而自愿抵押登记。是指第四十二条所列财产以外的其他财产,登记部门为抵押人所在地的公证部门。     

抵押与质押的异同

抵押与质押是《担保法》规定的物的担保两种重要方式。抵押是指债务人或第三人不转移对特定财产的占有,将该财产作为债权的担保,如果债务人不履行债务,债权人有权将该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。质押是指债务人或第三人将其特定的财产移交债权人占有,将该财产作为债权的担保,如果债务人不履行债务,债权人有权从该财产中优先受偿。二者有相同之处也有不同之处。     

办理抵押贷款谨防"五个"法律误区

为了适应粮棉流通体制市场化改革,有效防范和化解信贷风险,尽快建立和完善具有农发行特点的信贷资产保全体系,总行决定对我行开户的粮棉企业有效资产实施抵押担保。而“抵押”作为《担保法》规定的一项重要的担保方式,已越来越多运用到发放非保护价粮棉油收购贷款方面。从理论和实践上看,抵押贷款确实是一种风险较小而安全系数较大的贷款方式,应认真按照《担保法》及有关规定办理,并谨防“五个”法律误区: 一是对抵押物未依法办理登记或     

通过租赁取得的国有土地使用权能否抵押融资

<正>问题甲企业是一家大型国有企业,在国有企业改制时,计划将企业以前以租赁方式获得的国有土地以及地上的厂房进行抵押,向银行贷款融资。但国土资源管理部门认为土地是租赁的,是债权,不予办理土地使用权的登记,也不予办理抵押登记。请问通过租赁取得土地使用权,能否抵押融资?是否应当给予办理相应登记?     

承包土地经营权的抵押登记问题探析

抵押登记是承包土地经营权和农民住房财产权抵押贷款政策试点中的重要环节,但实践中困难重重。在农户独立行使权利的配套制度缺位、租金债权与抵押物权时常产生冲突并且农作物的物权属性不清晰的现实条件下,合理科学地界定抵押登记机构的公权与私权界限,确立形式审查为主的审查标准,准确把握主债权金额、抵押期限、超范围抵押等实体内容的内涵,厘清相关理论认识模糊之处,是破解当前抵押登记瓶颈,确保试点区域承包土地经营权抵押贷款政策成功的现实路径。     

抵押贷款手续的完善

一、对抵押物的验证工作 对于借款企业提供的抵押物的完整性、价值、变现能力以及企业是否多重抵押,是否将抵押物自行拆迁、出租和转卖,是否将他人财产作抵押或一物多押等,信贷人员都要深入细致的调查、了解、核实,同时还要进行正确的估价,贷款额度一般不超过抵押物值的70％。     

房产抵押合同缘何无效?——谈房产抵押的操作程序与风险防范

[案情介绍]2001年4月,借款人陈某与A农信社签订抵押担保借款合同一份,约定A农信社向陈某发放贷款5万元,期限为一年,同时以李某与王某夫妻共有的房产(房产坐落的土地为国有土地,使用方式为出让)抵押为陈某借款行为提供担保,该抵押担保借款合同由陈某、李某及A农信社签章。其后,各方当事人到该地房屋管理局制定的房地产抵押申请审批表中分别签章。此过程中登记机关查验了李某的房产证,但未要求其妻王某签字,也未进行土地使用权抵押登记。2002年1月,王某向法院提起诉讼,要求法院确认抵押无效。经人民法院审理,该地政府以某政通[1997]第25号文规定由该地工商管理局办理房地产抵押登记手续,法院在以上事实基础上确认抵押无效,农信社不享有抵押权。