自治物业管理模式及障碍性因素分析

<正>2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议全体代表通过的《中华人民共和国物权法》第八十一条规定:"业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业管理服务企业或者其他管理人管理"。这实际上是明确了三种管理物业模式,即业主自治管理、物业管理公司管理、专业公司管理(或职业经理人管理)。笔者将对《物权法》新规定的业主自治管理形式进行探讨,以期与各位读者交流。     

如何有效发挥业主委员会作用

业主委员会作为业主与物业管理公司之间联系的桥梁,负有召集业主大会、组织业委会换届选举、与物业管理公司签订服务合同、监督业主公约实施、配合办事处或居委会进行社区管理、了解业主意见和建议等职责。当前,在一些成立了业主委员会的小区中,业主与物业管理公司之间矛盾不断     

小区出现混乱后怎么办?

事情就是这么有意思:当有物业管理公司的时候,大家不在意,一旦物业管理公司撤出,小区就陷入了混乱。这时,小区的矛盾会从业主与物业管理公司、业委会与物业管理公司的矛盾转化成业主与业主之间的矛盾。业主会分裂成“势不两立”的两派:一派是支持业委会,另一派是由于小区出现的     

业主团体法人治理制度是发展方向

2003年6月颁布的《物业管理条例》为我国商品房住宅小区的物业管理设计了全体业主组成业主大会,业主大会为小区物业管理的权力机构,业主管理委员会(简称“业委会”)为业主大会执行机构的业主自治管理机制和制度。遵循这样的制度安排,在更深入的物业管理实践中一些基础的深层面的问题浮出水面成为焦点,如业主大会或业主委员会的法律地位、业主     

业委会行为不规范的原因及对策

随着物业管理行业的发展,人们民主法制意识的提高和对物业管理行业认识的加深,业主自己当家作主的意愿非常强烈。各地住宅小区的业主委员会纷纷建立起来。可是据统计,目前能够发挥良好作用的业委会为数极少。笔者认为,造成目前业委会工作不规范的原因有以下几点:一、个别业主进入业主委员会的目的不纯。数额巨大的维修基金的控制权,对物业管理公司选聘的潜在影响力,对物业管理公司监督的权力,使一些人看到了业主委员会人选的含金量。于是费尽心思、花言巧语坐上了业主委员会的位子。这样的人当业主委员会委员,业委会就完全成为其谋取私利的…     

建立三方联动机制,努力构建和谐小区

<正>建设和谐小区是物业管理企业与业主的共同追求,笔者所在公司在创建满意物业管理服务的过程中,逐步领悟到:物业管理公司要想构建和谐社区必须有小区居委会和业委会的支持配合,建立居委会、业委会和物业管理公司的三方联动机制对于构建和谐小区很有必要。     

物业管理企业更替难

作为一个业主委员会主任,我可以负责任地说:“物业管理企业的进与出”比我们大多数业主想象的要复杂得多,后果也难以预测。不管《物业管理条例》(以下简称《条例》)是如何规定的,也不管大家认为换物业管理公司是一件多么难或多么简单的事,我的切身体会或许对业主来说是有用的。     

微力量

中国物业管理之窗 【南京：小区筹建管委会代替业委会】今年5月1日，江苏新物业管理条例实施，其中新增了一项规定，在小区业主大会难以成立的情况下，所在街道、社区及业主代表等，可以组建物业管理委员会，代行业主大会及业委会的职责。该条例实施已一个多月，天润城第二街区将出现“临时管委会”。这在江苏省还是首例。     

业主委员会监督难问题的探讨

业主委员会的权利来源于业主大会的授权,按《物业管理条例》规定,业主委员会接受业主大会的监督,但在实践中却难以做到,使这一制度有时形同虚设。一、业委会监督难中国物业管理行业经过20多年的艰难发展,如今全国从业人员已有近300万人,公司近3万家。广东省物业管理企业近6000家,从业人员近60万人,物业管理项目12万个,管理面积达5.85亿平方米。就物业管理现状而言,管理质量和行业整体水平都在稳步增长,但是业主投诉、媒体曝光、业内人士不满的现象不断增多,特别是业主委员会的监督管理问题引发了不少的纠纷。例如深圳福田区天泽花园原业主委…     

业主自治创新之路艰难前行

近年来,物业管理业主自治的新鲜事不断出现,但是在创新驱动转型发展过程中,物业管理的业主自治创新之路,还面临诸多困难和阻力。一、自己的物业自己做主《物权法》第八十一条规定：业主可以自行管理建筑物及其附属设施,     

业主委员会制度在物业管理体制中的地位作用及其改进思路

与计划经济年代由政府或企事业单位采用行政手段进行的传统房产管理相比，物业管理作为社会主义市场经济条件下产生手一种新型管理服务体制，其最基本的特点最业主自治自律与物业管理企业统一专业化管理服务相结合，业主自治自律包含两个方面，首先，业主是物业的所有人，对的民拥有物业享有占有、使用、收益、处分的权利，同时也必须承担出资对物业进行必要的管理、维护的义务，在此基础上，业主享有选聘，监督物业管理公司的权力和对重大物业管理问题的决策权力，这主不是业主自治。其次，在共同使用物业的过程中，单个业主的利益不可避免地会与全体业主的共同利益发生一步矛盾，这就要求单个业主从维护全体业主共同利益的原则出发调整、约束自己的行为，这就是业主自律。     

从“美然现象”透视物业管理纠纷——对北京市朝阳区人民法院“美然现象”研讨会之报道

一、美然事件回顾1、2002年,开发商北京美晟房地产有限责任公司指定北京美晟物业管理有限公司进驻北京市朝阳区美然动力街区。2、2004年8月9日,北京市朝阳区美然动力街区业委会依法成立并取得备案证明。业委会受全体业主的委托公开招标物业管理公司。3、2004年9月,业委会没有选     

物业管理企业配合业委会规范运行的思考

业主委员会是代表全体业主对物业管理企业在物业管理过程中实施监督的业主大会的执行机构,它的规范运行直接关系到物业管理服务的正常与否。业委会的规范,有受外部因素的影响,也有自身内部的原因,特别是在现有法律法规对业委会委员的任职资格无强制约束的情况下,业委会的规范程度还是依据个人自身的自觉行为。物业管理企业作为与业主联系密切的部门,尤其要配合业委会的规范运作。     

新旧物业管理公司交接纠纷及其解决之道

一直以来,新旧物业管理公司在某个物业项目中的交接是物业管理行业中的“棘手”问题。《物业管理条例》(以下简称《条例》)颁布以后,随着业主自治权利意识的增强,业主通过业主大会选聘新物业管理公司,而解聘原来由开发商选定的物业管理公司的情形不断增多,由此新旧物业管理公司     

培养现代共同体意识是构建和谐小区的基础——从“美丽园事件”说起

物业管理公司突然撤走,居民日常生活陷入混乱——停水、电梯停运、没有保安、垃圾无人清理;此时,部分业主发起罢免业委会的行动;接着,提出罢免业委会要求的业主与支持业委会的业主产生分歧;罢免业委会的临时业主大会迟迟未能召开……这是今年9月发生在北京美丽园居民小区的真实     

新旧物业管理企业交接纠纷以及解决方法

《物业管理条例》规定物业委员会可以选聘、解聘物业管理企业。最近物业交接纠纷成为社会关注的焦点,被辞退的物业管理公司与新选聘的物业管理公司、原物业管理公司与业主委员会之间就物业管理交接事项频繁发生纠纷,不仅影响物业区域内全体业主的正常生活秩序,也对物业管理公司的企业形象产生很大负面效应,并在一定程度上阻碍着我国物业管理行业的持续、快速、健康发展。     

业主与物业公司应如何正确对待物业审计

近年来随着我国物业管理法规的不断完善，特别是在物权法公布以后，小区业主的主人翁意识越来越强，物业管理公司的经营也越来越规范，许多小区纷纷成立了业主委员会，同时也有许多小区的业主及业委会希望对物业管理处多年的财务状况进行审计。     

物业管理行业将重新洗牌

近来，物业管理公司被炒或物业管理公司炒业主的报道频繁见诸报端，笔者认为这是物业管理在市场化、法制化轨道上运行的必然结果，也是物业管理行业将重新洗牌的前兆。以沈阳市物业管理市场为例，多年来大部分是“卖方”市场，即开发商开发了小区，通常是交给熟悉的物业管理公司来管理。《物业管理条例》(下称《条例》)二十四条规定：     

对待“美丽园”事件:我们需要更多理性

北京美丽园小区因其作为北京市业委会告赢物业管理公司的第一案而广受社会各界和媒体关注。持续一年多,历经一审、二审、再审,美丽园物业管理纠纷成为业主与物业管理公司以及相关各方关注的焦点。本刊热点讨论栏目,围绕“美丽园”事件,组织了有关业主维权的相关稿件,希望能够引起相关各方一些理性的、客观的思考。     

物权法对物业管理的影响

物权法对物业管理模式的重新界定,将挑战开发商或业委会委托物业管理公司管理的唯一物业管理模式;物权法实行后,前期物业管理不再限于《物业管理条例》规定的物业管理公司管理;建筑物区分所有权制度的建立,将明晰小区的产权界定、规范开发商与业主权限。