浅谈房地产企业销售收入确认原则及会计核算

随着我国经济健康、快速发展，人口城市化进程不断加快，我国房地产开发业得到了迅猛发展，并有效推动了相关产业的发展和经济总量的增加。不论是前段时间房地产市场异常火热的情形，还是在房地产开发企业在应对来自政策、市场、资金等诸多问题的同时，都不可避免地在会计核算中遇到新的问题。买过商品房或关心房地产市场的人都了解，对于市场普遍看好的商品房，作为开发商的房地产开发企业就处于主动的卖方市场。在卖方市场下，即使开发商提出诸如房款全额预缴订购尚在建设中的商品房等条件，买主也会接受。在这种情形下企业销售形势非常好，随之带来的却是对企业当期的销售收入、成本的确认、纳税的计算等一系列新问题。就浅谈一下这方面的问题。     

限价商品房应纳入我国现行住房供应体系

一、我国现行住房供应体系存在的主要问题 1、商品房供应结构不尽合理 目前各地高档商品房的供应量过大，而适合中低收入家庭购买的中、低档商品房供应量明显不足。造成这一现象的主要原因是开发商片面追求高利润。由于开发高档商品房的利润远高于中低档商品房的开发，因此在高额利润的诱惑下，各地开发商纷纷放弃中低档商品房，转向高档商品房，以求企业利润的最大化。另外，随着开发商数量的大幅增加，房地产行业出现了激烈的市场竞争，许多开发商为了拿到开发用地，在土地拍卖、挂牌时，相互竞价，使各地的土地出让价格不断创出“天价”。拿到“天价”土地的开发商，为了确保企业预期的利润，只能开发高档商品房，导致高档商品房数量越来越多，而利薄的中低档商品房没有人愿意开发，市场供应量大幅下降，商品房供应结构因此出现严重的不合理现象。     

试论房地产中介代理模式的发展

房地产中介是房地产交易中的一个重要环节。随着市场经济的发展，房地产中介代理业务也逐步走出了过去主要在三级市场上居间介绍、房屋租赁为主的原始模式，开始涉足公房使用权的交换与转让、二手商品房产权转让，并与开发商合作，进行商品房销售代理，介入房地产二级市场。此外，代理的业务范围也日益多元化，有房地产评估代理、房租代评、代     

房贷新政策一剂泻火猛药

央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》刚一发布便在市场上引起了轩然大波。这次央行房货新政策是为了房地产的健康发展,规范那些不规范的市场行为,并规避风险。对一些运作不太规范的开发商而言,因为本身的利益受冲击较大,毕竟动了他们的奶酪,自然会反应过激。这次出台的政策是有倾斜性的政策,这将会促进中低收入家庭具有购买能力的经济适用房的发展。     

郴州整顿和规范房地产市场秩序成效显著

根据建设部等八部委局《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》精神，近期，郴州市房产局对全市房地产市场秩序进行了执法检查。检查紧紧围绕房地产开发建设和交易中经常发生违法违规行为的关键环节和重点部位进行，对在建并已进入商品房预售环节的房地产开发项目进行了全面清理。经过整顿，共检查和纠正企业违规开发经营行为40起，重点查处了远大房地产开发公司的“在水一方”、安康房地产公司开发的“丰景佳园”等项目。同时。针对人民群众反映的购买商品房后办证难的问题，加大了房地产开发遗留问题的处理力度。先后成功解决了。燕泉商业广场”、“统一合众市场”等4个房地产开发项目的遗留问题，为1100户购房户办理了产权证。     

谨防房地产虚假广告

房地产广告是房地产开发企业、房地产中介服务机构宣传商品房、吸引投资的主要方式。开发商为了促销，不论是预售或是销售都充分利用各种媒介作广告宣传，尤其是在预售阶段，广告宣传造势更为突出。但由广告不实或购房得到的商品房与广告宣传内容不一致而引起的纠纷时有发生，房产商的虚假广告已成为当前商品房销售中的一大公害。     

论商品房预售制度的存废

中国人民银行房地产金融分析小组撰写的《2004年中国房地产金融报告》。报告认为当前房地产市场上的很多问题与风险都源于商品房的预售制度，鉴于当前形式下经营良好的房地产开发商已积累了一定实力，因此可以考虑取消现行的商品房预售制度。社会各界人士纷纷对此发表看法，各种不同的观点出现了激烈的交锋。虽然建设部后来明确指出，国家近期不会取消商品房预售制度，暂时平息了这场争论，但商品房预售制度是否应该取消仍然值得我们去恩考。     

品质 在竞争中提升——访衡阳市城市建设综合开发办党支部书记 李进军

2006年衡阳房地产呈现出持续、健康发展的好势头，开发走势平稳，投资量持续增长；同时大盘不断涌现，规模开发成为市场主流；楼盘的综合质量明显提高，商品房市场销售活跃，价格稳中有升。2007年房地产投资的规模将越来越大，档次会越来越高，开发商将越来越重诚信，房地产行业发展渐趋成熟……衡阳市城市建设综合开发办党支部书记李进军接受记者采访时欣喜地表示，未来几年，衡阳人将逐渐住上更高品质的楼盘。[编者按]     

房地产业发展的市场变化及对策

进入新世纪，杭城房地产市场出现了许多明显的变化，土地市场全面实行招投标或拍卖方式净地出让；商品房新购销合同实行，对开发商的要求更加严格、规范；住房分配货币化方案基本定型。本主要分析上述情况下杭城房地产市场的一些新变化，并对开发商在这些新情况面前如何应对谈一些自己的看法。     

权威发布：一季度北京房地产投资增速明显 市场急速升温 商品房价格回落

经历2005年“国八条”、“新八条”一系列政策对房地产的宏观调控之后，此京房地产市场正朝着预期目标发展。房地产开发投资增速趋缓。商品房供应保持合理增长，价格的涨幅将保持平稳增长。2006年北京市房地产市场将会进一步稳定，保持政策的连续性和平稳性将成为市场管理的主旋律。     

浅谈包租协议的效力

在商品房交易日益频繁的今天,有些房地产开发商为了获取更多的客户,承诺在签订商品房销售合同的同时与业主签订该房屋的包租协议。包租协议,又称回租或反租协议,是指业主购买产权后又以一定的租金标准将房产再租给开发商使用,开发商向业主支付租金的协议。     

房地产宏观调控的有效措施：盘活城市闲置土地

一、城市闲置土地现状 当前我国房地产市场具有很强的垄断性。其垄断性主要表现在房地产开发商对土地的控制，这是因为土地是房地产发展的必要条件，是房地产开发的载体。由于房地产市场及房地产行业存在很强的垄断性，使得房地产开发商在房地产市场价格尤其是住房价格方面具有很强的定价权力。     

房地产违法违规行为有望彻底解决

随着房地产市场不断发展,房地产市场中存在的问题也在不断地涌现.在这些问题出现的同时,国家也在不断制定和完善相关的房地产政策。据了解,国家在规范房地产市场的过程中相继出台了一系列的政策:如自1997年2月1日起实施的《房地产广告发布暂行规定》、2001年6月1日起实施的《商品房销售管理办法》,直到今年出台的《关于规范房地产开发企业开发建设行为的通知》、国家工商总局、建     

略论住房市场制度建设

一、我国房地产行业现行制度性缺陷1．预售许可制度商品房预售许可制度设立的初衷是为了解决开发商的资金瓶颈、促进房地产供应快速扩大，但由于预售条件过于宽松，使其失去了稳定市场的功能。（（城市房地产管理法》规定的“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上”即可申请预售许可，使得在实际操作中，开发商通常在支付了部分土地款以后就能够获得预售许可证，再通过出售一部分住房即可实现现金流为正，极大降低了风险；将去库存的压力和后续投资的资金压力全部转嫁给住房消费者或者银行，使自身有足够的资金实力和购房者博弈，并很容易通过囤房、虚假认购等形式推动住房价格上涨。2．土地供应制度     

房地产板块指数收益率的R/S分析

股市是经济的晴雨表，现实经济生活中的政治、经济等方面的信息都会不同程度在股市中得到反应。居民住房问题是关系国计民生的重大问题，为了解决百姓的住房问题，政府一直在采取措施，规范房地产市场，抑制价格非正常上涨，促进户型结构多样化，打击房地产行业的违规违法行为。但是，从20世纪末期到现在，我国大多数城市的房价一直居高不下且在持续暴涨，一些房地产开发商房屋产品结构不合理，高档房屋比重太大，与普通老百姓的中低档房的需求严重脱节；一些房地产开发商、机构和个人囤积房屋，哄抬房价，炒房现象十分明显；房屋空置率过高，但大量的普通居民由于过高的房价而无力购买，需求预期又是非常强烈。所有这些，严重制约着我国房地产行业的发展，对建立和谐社会极为不利。2006年中央政府又出台了一系列政策，规范房地产行业市场，抑制房价非正常上涨，努力推动房地产行业持续健康有序发展。     

新形势下民营房地产开发企业的持续发展战略

当前，中国的房地产业正在调整转型，出现一些新的发展趋势。 第一个趋势是行业的集中度会越来越高。目前，在北京、上海等一线城市，房地产开发商不下千家，随着行业竞争环境的变化与企业发展方向的转变，会有越来越多的房地产企业相继退出，只有兼具雄厚资本实力与长期经营能力的企业才能继续留在市场，房地产行业的集中度必然越来越高。     

略论住房市场制度建设

一、我国房地产行业现行制度性缺陷1.预售许可制度商品房预售许可制度设立的初衷是为了解决开发商的资金瓶颈、促进房地产供应快速扩大,但由于预售条件过于宽松,使其失去了稳定市场的功能。《城市房地产管理法》规定的"投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上"即可申请预售许可,使得在实际操作中,开发商通常在支付了部分土地款以后就能够获得预售许可证,再通过出售一部分住房即可实现现金流为正,     

拥抱土地 打开首都之门

外地开发商进京历史由来已久，万科、华侨城、金地等老牌知名房企在北京早已家喻户晓。近年来，随着国内房地产业的蓬勃发展，许多房地产企业走上了全国扩张的道路。北京因具有特殊的战略地位．加之近两年房地产市场连连走高．往往成为外地房企全国扩张的首选地。纵观近两年外地开发商进京史，可以说是异彩纷呈。 “外地开发商进京，对北京房地产界来说是件好事。这些开发商不仅带来了新的开发理念及优质楼盘，而且加速了房地产业的分化整合。”提起外地开发商进京。北京房协秘书长张连惠曾这样说。     

省国土资源厅：房地产市场不会出现土地紧缺

省国土资源厅目前公布信息显示：2006年，我省房地产用地供应总量为238752公顷，同比减少13．49％。该厅分析认为，2007年，我省房地产用地供应总量将与2006年持平或略有上升，供应结构将进一步优化，特别是开发商手中待开发的土地较多，房地产市场不会出现土地紧缺局面。     

期房预售制度继续存在的理由

房地产开发是一个高风险、高收益的资金密集型行业。从土地购置、开发建设到销售，通常要三到五年，而且资金需求量巨大。为了弥补建设资金的不足，促进房地产业发展，早在1994年《中华人民共国城市房地产管理法》第四十四条就对房地产预售作出了明确的管理规定。预售制度虽然只是一种交易模式，但对开发商而言是一种十分重要的融资制度。正是由于预售制度的存在，才降低了开发商自有资金门槛，解决开发建设资金的不足，缩短了投资的回收周期，提高了投资利润率。因而，期房预售与成品房买卖已成为我国商品房市场中两种主要的房屋销售形式。