对土地批租制度批判意见的批判

所谓土地批租制度,指的是土地所有权人一次性出让(租)若干年限的土地使用权,并一次性收取整个出让期限内各个年度地租的贴现值总和的一种土地租赁制度。土地批租制度并非英国“殖民地政策”的产物,也不是英国为香港量身打造的;批租制度下的“有限年期”(目前我国规定的最长期限为70年)以及“到期收回”等规定,中外都有惯例可循。     

改革土地经营制度建立新型土地税制

上世纪80年代末,离香港最近的深圳市率先将土地批租制引入内地,成为城市土地经营制度改革的领头人,1990年《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》即国务院55号令的颁布施行使土地批租成为我国城市土地经营的法定制度。经过10多年的发展,其批租范围不断扩大,批租方式不断改进,交易额直线上升,土地出让金已成为地方政府的重要财源之一。城市土地使用制度的改革彻底纠正了社会主义土地不是商品的荒谬认识,还原了土地的本来面目。但是,当我们冷静审视城市土地经营制度后不难发现,土地批租不仅高度垄断土地市场,侵犯土地使用者…     

土地有偿使用改革与中国的城市发展--来自香港特别行政区公共土地批租制度的启示

研究目的:分析土地有偿使用改革对中国城市发展的意义及发展过程中出现的问题,与香港特别行政区的公共土地批租制度进行比较,探讨完善中国大陆土地有偿使用制度的方法与途经.研究方法:实证与比较研究.研究结果:借鉴香港特别行政区公共土地批租制度的经验教训,中国大陆应加快对土地权益的研究及相关法律规章的修订,逐步建立起房地产年税体系,同时强化政府对土地市场的宏观调控能力及对土地市场需求的适应性.研究结论:土地有偿使用改革对中国大陆城市发展的影响深远、意义重大,但和成熟的香港特别行政区公共土地批租制度相比,无论在经济上还是法律方面均存在诸多缺憾.     

土地批租、城市膨胀与私人资本主义

寅吃卯粮的土地批租制度20多年来,我国把土地批租当做土地资本化、市场化的唯一途径,换来了城市基本建设超常规的发展,但却牺牲了巨额的级差地租,抬高了城市化的门槛,产生了大量吞食全民资产的问题富豪,倒下了一批批有审批权的干部。土地批租的种种弊端暴露无遗,而各级政府至今     

地方政府土地利用行为分析

现阶段土地利用流程:暗含利益谋取机制20世纪90年代中后期,借鉴香港的土地批租和城市土地储备制度,我国逐步形成了以政府为中心、流转链条完整的土地利用流程,包括土地收购储备、土地初步开发和土地交易等多个环节。1996年8月,上海市成立土地发展中心,成为我国第一家土地储备机     

建设一个稳定、公平、安全的土地市场——吴江市国土资源局工作剪影

江苏省吴江市国土资源系统高举“保护资源，保障发展”两面大旗，深化土地使用制度改革，积极探索新的供地方式，加强土地批租专项治理，大力推行土地使用权公开招标拍卖，取得了明显的成效。开展专项治理，出台规范性文件。吴江市在2001年9月成立土地批租专项治理小组，对1999年1月1日以来的土地批租项目进行全面彻底清查，在摸清情况的基础上，正式出台《关于国有土地使用权招标拍卖的实施意见》，把国有土地使用权的出让纳入规范化和制度化的轨道。明确规定：一是必须严格国有土地使用权出让手续；二是土地使用权出让金必须全额到账；三…     

香港现行行政制度

香港现行行政制度是由英国海外辖区的基本模式发展而成的。 总督 是英国国王在香港的代表,拥有指导香港政务的最高权力,亦为香港名义的三军总司令。 行政局 是香港政府的主要决策机构,负     

沪港在城市规划和房地产的合作前景广阔

沪港在城市规划和房地产的合作前景广阔上海市副市长夏克强上海同香港两个地区，过去、现在和将来都有广阔的合作领域。现在，香港方面做了大量的调研工作，提出了一些很好的建议，非常有深度。上海的房地产发展也有一段时间了。土地批租也是向香港学习的，但由于快速发展...     

上海土地批租的现状,问题及对策

一、10年来，上海土地批租的特征随着土地使用制度改革的不断深化，上海土地有偿使用覆盖面逐步扩大，在批租土地从总量迅猛增加到逐步回落过程中，土地批租的结构和布局渐趋合理。1988年至1996年底，上海土地出让金总收益为92亿美元和106亿人民币，其中市政府出让金收益196亿美元和349亿人民币，成为上海重大市政工程的重要资金来源。从这IO年土地批租的发展状况看，有如下几个特点：1从总量上看，10年来，上海批租土地数量呈现巨大的波动现象。从1988年8月8日，上海第一幅地块土地使用权出让，到1996年底，上海外销土地批租地块累计1381…     

土地研究三题

关于国有土地租赁制目前对于国有土地有偿使用制的分类法之一是：出让制、租赁制、作价入股制。这就意味着出让制不属于租赁制,只有年租制、短租制才属于租赁制。从字面含义上来看,似乎可以作出这样的解释：实行出让制是把几十年的土地使用权一次性“出卖”给使用者;实行租赁制则是把土地使用权按年、按月“出租”给使用者。然而,既然并不涉及到土地所有权的转移,那么,无论是把土地使用权“出卖”给使用者,还是“出租”给使用者,在本质上都是实行租赁制。我国实行的出让制,借鉴自香港的“批租制”,而香港的“批租制”则来源于英国…     

土地批租转让亟待规范

土地批租、转让已成为当今“热点”问题之一。土地批租转让中衍生的贪污、受贿、挪用公款等腐败现象为我们敲响了警钟。据对浙江省检察机关查处的76件发生在土地批租、转让中的贪污、受贿、挪用公款犯罪案件的剖析,特点如下:①权钱交易明显。②犯罪     

动迁房与商品房用地管理及其政策把握

浦东新区土地使用制度改革的深入发展,土地有偿使用的范围逐渐扩大。政府不仅仅对花园别墅和外销商品房实行土地批租政策,而且对内销商品房也先于浦西纳入了有偿使用的轨道。由于土地有偿使用制度改革是一个逐步     

土地租赁权权属性质分析

推行国有土地使用权租赁制是深化土地使用制度改革的重大举措,也是现有条件下全面实施土地有偿使用制度的重要步骤。国家有关法律法规明确规定:实行土地批租制时,土地使用者可对土地使用权进行出租、转让、抵押和赠与等。这表明土地使用者拥有的土地使用权具有物权的性质。而对由土地租赁制界定的土地使用权的性质及其拥有的处分权的范围等问题,学术界和实业界的认识不一。有人认为它属于物权,有人则认为它属于债权;还有人认为,这种土地租赁权虽然属于债权但具有“债权物权化”的特征,因而拥有部分处分权。对此,各地区的实际做法也不相同。…     

明责放权 培育郊区土地市场——再谈上海郊区土地批租问题

1992年是上海郊区大胆推进土地使用制度改革,土地批租工作迅猛发展的一年。1993年在市政府作出“浦东新区和六个郊县(南汇、松江、金山、青浦、奉贤、崇明)的批租工作,从确定出让地块,受让人,出让金额直至签订出让合同和发放土地使用证,均由新区和县政府自行办理”的规定以后,郊区土地批租继续保持了良好的发展势头,共出让地块57幅,面积263.8公顷,分别占全市批租总量的22.7％和5.3％。其中青浦县出让地块14幅,面积75公顷,居于郊区榜首。     

英、美、法三国土地发展权制度启示录

土地发展权是对土地在利用上进行再发展的权利。最早起源于英国,后美国也引进该制度。土地发展权是土地所有权诸项权利中的一项。土地发展权的创设可以弥补现行土地使用权制度的缺陷。土地发展权制度是对改变土地用途和利用强度的活动进行法律规制,以规范土地开发行为及其所产生的经济利益分配和权利归属。该制度最早产生于20世纪中期的英国,随后美国、法国等国家也相继建立。     

林长制改革的理论解释、历史回顾与制度效应

林长制是我国生态文明建设的重大制度创新，能够有效解决林草资源保护的内生动力和长远发展问题。关于林长制制度改革的理论主要包括有限理性和机会主义行为倾向假说、制度变迁理论、路径依赖理论、交易成本理论，同时也借鉴了新制度经济学中制度环境、制度安排和博弈论等概念构成了本文的理论分析框架。我国林长制改革的主要阶段包括林业管理制度失灵阶段、2017年之后的需求诱导式的局部制度变迁阶段和2021年之后供给主导式的全局制度变迁阶段。林长制制度效应显著，首先解决了原有制度的横向交易成本过高、纵向政治势能不足、内部职能差距悬殊等问题，同时也在环境、经济和社会方面发挥间接效应，但是也产生了一系列的改制、运行、监督、维护等成本。虽然我国林长制改革通过制度变迁暂时达到了均衡点，但是改革仍可能存在“无限政府”、制度供给过剩、公众参与不足等问题，需要在今后继续深化完善。     

学术研究也要纠偏

近年来，一些研究土地问题的专家学者在学术研究中出现了两个偏差，应当引起人们的重视。一曰诠释定义。例如，我国土地使用制度改革已经进行了十几年，然而时至今日仍有一些专家学者，还不厌其烦地在解释概念上绕弯子、打嘴仗，奢谈什么是土地出让、什么是土地批租等等；...     

香港在世界的排名

世界最长寿的一族:香港与日本人并列为世界最长寿的一族,平均寿命达79岁,较美国、英国、比利时等富有国家的76岁为长。 世界玩具市场最大的出口地:1993年,香港玩具的出口总值达620亿港元,超过台湾、韩国、日本等,成为世界玩具市场的最大出口地。香港主要生产塑胶玩具和电子玩具,以美国、英国和德     

亲历土地批租专项治理有感

历时近两年的江苏省土地批租专项治理工作胜利结束.笔者有幸参与了土地批租专项治理工作的全过程,并作为领导小组办公室负责人具体组织实施了这一重要而有意义的工作,受到的启发甚大,意欲交流给读者,以期能对全国正在开展的进一步治理整顿土地市场秩序工作有所裨益.     

土地批租和征地获得的资金应如何使用?

近年来,上海郊区土地批租和征地获得的资金不少,这些资金用到哪里去了?《上海农村经济》杂志在1994年第六期刊载的题为《明责放权、培育郊区土地市场》这篇文章中说:“各县为了筹集资金,大力推进土地批租,1993牟共获得土地出让金5512万美元,合人民币4.8亿元,从而缓解了经济建