基准地价修正系数法评估的风险研究

房地产价格评估的主要依据包括委托方提供的相关资料,国家的有关标准,地方政府公布的指导参考标准,估价人员的现场勘查收集资料、市场收集资料及估价经验,各种参考数据手册等.<中华人民共和国城市房地产管理法>规定,"基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布".当前,各地基本上均公布了基准地价.基准地价成为估价人员热衷采用的估价依据,甚至普遍把基准地价系数修正法作为地价评估的首选方法.这么做主要原因是,普遍认为该方法资料容易收集,价格标准是政府公布的,不会出现估价风险.     

对基准地价系数修正法的思考

基准地价系数修正法是土地估价最常用的方法之一.但笔者认为该方法没有考虑土地使用权出让年限届满后续期的情况.为此,该文在原有基准地价系数修正公式的基础上建立了一个新的基准地价系数修正公式,并在该公式中引入概率理论.     

如何合理确定地价修正幅度

目前,在土地价值评估中经常运用的方法是基准地价系数修正法。因此,修正幅度的合理与否对评估结果会产生较大的影响。笔者对于根据土地利用效益确定因素修正幅度的方法进行了研究,其体会是:在偏僻地区,对土地投入较少,土地利用效益较低,土地利用效益资料随之也较缺乏的,可应用《城镇土地估价规程》规定的方法用个别样点收益来确定因素的修正幅度(为表达方便本文暂称之为“个别样点确定法”);在土地市场得到一定发育,土地利用效益较高,因此土地利用效益资料随之也较丰富的,可采用土地利用效益资料来确定因素的修正幅度(本文暂称之为“样点资料求解法”)。现将这两种方法作一简单介绍,希望能得到大家的批评指正。     

浅议特殊用地基准地价的评估——以焦作市为例

1引言目前城镇基准地价评估的方法主要有:(1)以土地定级为基础,用市场交易价格等资料评估基准地价;(2)以土地定级为基础,土地收益为依据,市场交易资料为参考评估基准地价。上述方法对于商服用地、工矿仓储用地、住宅用地基准     

对我国物业税改革的几点建议

物业税的计税依据物业税计税的对象是土地、土地上的房屋等建筑物及构筑物,其计税价值,可采用成本法、市场比较法、收益还原法来确定。成本法是评估应税房地产的土地价值和房屋等建筑物扣除折旧后的价值,从而确定物业税计税价值的方法,医院等无收益房地产适用于成本法。市场比较法是通过收集与分析对比房地产的市场交易价格情况,确定房地产的价格比较基准,调整或修正相关数据,从而确定房地产计税价值的方法,个人住宅等房地产适用于市场比较法。收益还原法是将计税房地     

对年期修正系数的探讨

年期修正系数是采用基准地价修正法评估宗地地价时经常涉及的因素。在无偿收回土地使用权及考虑续期可能的情况下应采用不同的年期修正系数。     

基准地价测算、变更及应用

目前对基准地价测算和更新的方法在认识上还存在分歧,缺乏深入研究,本文对基准地价测算的方法、基准地价评估区域的确定、基准地价变更的思路和基准地价在宗地评估中的应用进行了较为全面的探讨,对促进地产市场健康发展和资产评估具有一定的借鉴意义.     

浅议土地资本化率及其确定

本文从估价实务角度出发,在揭示收益还原法理论依据基础上,展开论述了收益还原法中参数——土地资本化率的实质及在具体估价业务中参数如何确定的问题。 由于我国土地使用有偿制度与私有制情况下的土地使用制度有着本质的区别,这种区别决定了我国土地资本化率的特殊性。土地资本化率的确定原则或方法,是基于大量的地价评估实践而逐步形成的,在参考和借鉴国外和港台的经验和作法的同时应立足我国土地评估市场客观实际,合理分析、判断、确定土地资本化率,确保评估人员在接受具体业务后,获得客观合理的房地产价格。     

浅议土地资本化率及其确定

本文从估价实务角度出发,在揭示收益还原法理论依据基础上,展开论述了收益还原法中参数-土地资本化率的实质及在具体估价业务中参数如何确定的问题.由于我国土地使用有偿制度与私有制情况下的土地使用制度有着本质的区别,这种区别决定了我国土地资本化率的特殊性.土地资本化率的确定原则或方法,是基于大量的地价评估实践而逐步形成的,在参考和借鉴国外和港台的经验和作法的同时应立足我国土地评估市场客观实际,合理分析、判断、确定土地资本化率,确保评估人员在接受具体业务后,获得客观合理的房地产价格.     

市场途径中比率乘数及其修正研究

国际公认的资产评估三大基本方法是市场法、收益法、成本法,我国评估实践中较少使用市场法,这其中虽然有各种原因,然而市场法还是具有广阔的应用前景的。本文主要研究企业价值评估市场途径中的比率乘数,研究其适用性并对其进行修正,用于解决可比公司的选择问题,同时调整可比公司与被评估企业之间的差异,试图为统一连贯地建立和规范市场途径流程提供基础。     

全球金融动荡与货币政策之变？

刚刚进入2008年，发生了对中国经济产生影响的两件大事，一个是雪灾，一个是全球陷入金融动荡。此次全球金融动荡追根寻源可以说是祸起美国次贷危机。美国次贷危机还会一步步扩散，会走多远，目前还是未知数。在新的变局面前，中国将如何应对？特别是既定的宏观调控政策会不会有调整？     

论整肃行风行纪与加强农业银行内控建设

行风行纪作为一种特定的银行企业文化现象 ,构成银行内控环境的人文内容之一。行风行纪问题的主体是人 ,表征为文化 ,根子在制度。整肃行风行纪宜从大处着眼 ,即从制度创新、员工教育、监督制约三方面入手 ,构筑使人“不能做”、“不想做”、“不敢做”的内控环境。以期标本兼治。     

调整发展战略推进银行卡业务持续有效发展

对处于快速发展的中国银行卡产业来说,2008年是极不寻常的一年.这一年,尽管历经南方雨雪冰冻灾害、汶川大地震、国际金融风暴等重大事件,中国经济依然保持了较快增长,中国银行卡产业主体机构持续加大发展力度,发卡规模再上新台阶,受理环境建设取得新突破,市场消费规模大幅攀升,对经济社会发展的促进作用日益显现;外资银行直接加入中国本土银行卡市场竞争,全国性商业银行、城市商业银行等金融机构加大资源投入,银行卡产品创新层出不穷,市场竞争异彩纷呈,推动了中国银行卡市场自身的发展壮大.     

银行主动调整持卡人信用额度的法律风险及其防范措施

近年来,我国信用卡业务发展迅猛.为了适应市场变化、满足客户用卡需求,各家银行纷纷推出多种人性化服务,主动为信用状况良好的持卡人调高信用额度就是其中之一.