构建和谐物业管理法律关系的几点思考

近些年，物业管理法律纠纷迭起，主要体现在，物业管理欠费纠纷明显增多，物业公司与业委会的矛盾凸显，政府主管部门无法正常指导物业公司、业委会工作，业委会与业主纠纷激烈等等。从近几年的这些纠纷看，物业管理中的一些问题在现在的法律框架下根本找不出解决问题的有效方式，比如说目前的物业管理收费模式造就的严重的欠费问题，笔者认为，造成这些法律纠纷的根本原因在于我国目前的物业管理法律关系的错位，构建符合物业管理发展规律的物业管理法律关系，是从根本上解决物业管理法律纠纷的基本前提和保障。     

业委会工作的“三四法则”

<正>尤其值得强调的是,业委会的相关活动,必须在法律范围内进行,不能有任何的超越法律的特权。2005年10月,《中国物业管理》杂志刊登了北京银枫家园业委会主任北野的一篇文章《致广大物业工作者的一封信》,文章中尽显业委会的现状、难处和与多方周旋的尴尬处境。笔者所在的企业在某项目业委会的三次换届选举中也遇到类似的复杂关系。之所以出现这些问题,我认为主要原因有:业委会的法律地位不明晰,责权利不清楚;业委会的监督管理法规空泛,且无规范的管理手段和     

业委会的“短板”

访谈背景：自业委会制度确立以来，关于业委会的话题始终是物业管理行业的热门之一。在北京，海淀区美丽园业委会罢免风波，宣武区朗琴园业委会主任被拘，业委会内部勾心斗角分崩离析……业委会到底怎么了？     

小区和谐从改进业委会工作理念开始

<正>翠庭园小区第二届业委会于2008年8月成立。业委会成立后,我们认真学习《物权法》《物业管理条例》等有关法律、法规,并搜集大量北京其它小区的相关素材,分析研究小区在物业管理中存在的问题和探讨业委会工作的思路。     

物业管理中的几点实际问题

我从1994年入住深圳市福田区莲花北村开始，一直在莲花北村业主委员会工作，曾任业委会委员、副主任，现任业委会主任。对物业管理与业主、业主委员会之间存在的很多问题有所观感，对物业管理中存在的一些问题，我也时常有一些思考。下面几点就是我对目前物业管理中普遍存在的问题的一些看法和建议。     

业委会和居委会关系思考

当前，业委会、居委会、物业管理企业、街道办事处、房管部门派出机构之间的复杂关系是物业管理矛盾的症结所在。如何进一步优化业委会运作方式，理顺业委会和居委会的关系，值得重视。笔就这一问题进行了调研，并提出观点供大家探讨。     

发挥主人翁作用 实施有效监管

监督物业管理企业履行物业服务合同，是法律赋予业主和业委会的一项基本权利和职责。监督的内容包括物业管理企业是否遵守物业管理的相关法规，是否履行合同约定的服务内容，是否达到合同约定的服务质量。监督的时间应从合同起草、洽谈之日起，直至合同终止为止。监督的形式可以采取检查、奖惩、评议、指导等多种方法。监督的目的是确保物业服务合同约定的服务内容和标准得以实现，为建立和谐社区做出贡献。具体讲，业委会对物业管理服务质量实行监管，     

如何与业委会保持良好的沟通和合作

<正>随着物业管理行业的不断发展,业主维权意识的提高,近来年成立业主委员会(以下简称"业委会")的小区越来越多,业委会和小区物业服务公司如何相处,已经成为双方最需要解决的问题。那么,物业服务公司与小区业委会之间到底是什么样的法律关系?双方在日常小区事务中应该如何保持良好的沟通和合作?     

让风险远离我们（下）——业委会视角-与自治相伴的“另类”法律风险

对众多的业委会来说，虽然开始了小区自治的道路，然而对相关法律的熟悉程度却远远不够，一是因为业委会大多属兼职，缺乏足够的时间和精力去学习和研究众多的法律条文，二是即使有时间，但缺乏法律和财务等相关的专业知识，而业主自治又涉及多方面的关系和利益，使得业委会在运作过程中常常因为各种原因遭遇法律风险。     

进一步完善业委会制度

业委会是由物业管理区域内全体业主选举产生,代表业主利益,反映业主意愿,维护业主合法权益的民间组织。成立业委会有利于明确业主与物业服务企业之间的责、权、利关系,有利于促进物业管理市场竞争机制的形成,有利于提高物业管理水平。     

业主委员会应具先进性

近年来，国家和地方的新闻媒体纷纷报道住宅小区业主委员会与物业管理企业之间的种种不和谐；专业人士亦在相关刊物上长篇累牍地对个别业委会的劣迹进行口诛笔伐，但并未显示出较大的转机和改观。“山还是那座山，月亮还是那个月亮。”是什么原因使业委会这个体现公民民主性的组织成为社会关注的焦点？     

一次成功更换前期物业管理公司的启示

由于种种原因,更换前期物业管理公司一直是行业的一个老大难问题,前期物业管理公司不愿退出,后期物业管理公司无法进入,有时在交接过程中新老公司甚至会发生激烈的冲突。万邦科贸大厦依据《物业管理条例》成立业委会,业委会依靠政府支持,依靠专家帮助,周密部署,依法行事,妥善地解决了更换前期物业管理公司的问题,希望他们的一些经验和做法对物业管理各相关主体都有启示作用。     

让业主委员会筹建工作不再难

近年来，物业管理行业得到了快速发展，但备受社会关注的住宅小区业主委员会的筹建工作却进展缓慢。各地新闻媒体上也频频曝出小区业主在筹建业委会时被打，物业管理企业横加阻挠，甚至政府管理部门互相推诿的事件。业主委员会的成立工作为什么这么难？物业管理企业如何适应我国不断发展的市场经济环境，如何更好地为所管小区的业主做好服务，笔者就住宅小区业主委员会筹建工作难的问题谈点个人认识。     

物业管理企业配合业委会规范运行的思考

业主委员会是代表全体业主对物业管理企业在物业管理过程中实施监督的业主大会的执行机构,它的规范运行直接关系到物业管理服务的正常与否。业委会的规范,有受外部因素的影响,也有自身内部的原因,特别是在现有法律法规对业委会委员的任职资格无强制约束的情况下,业委会的规范程度还是依据个人自身的自觉行为。物业管理企业作为与业主联系密切的部门,尤其要配合业委会的规范运作。     

新视角

在讨论法律问题时，概念是必不可少的工具，是讨论得以展开和持续的基础。随着社会的发展，人们对某些事物的理解发生较为明显的变化时，也必然会作用于法律的调整，包括法律文本中概念的重新定义。在不同时期，物业管理立法中出现的“物业管理”定义的变化，反映出不同时期不同人群对其内涵的认识。     

业主团体法人治理制度是发展方向

2003年6月颁布的《物业管理条例》为我国商品房住宅小区的物业管理设计了全体业主组成业主大会,业主大会为小区物业管理的权力机构,业主管理委员会(简称“业委会”)为业主大会执行机构的业主自治管理机制和制度。遵循这样的制度安排,在更深入的物业管理实践中一些基础的深层面的问题浮出水面成为焦点,如业主大会或业主委员会的法律地位、业主     

浅谈如何做好业主入住前的准备工作

业主入住是物业管理公司与服务对象的首次接触，也是物业管理公司直接为业主服务的开始。做好人住管理关系到物业管理公司对园区实施管理与服务能否有良好的开端，也关系到业主与物业管理公司法律平等经济关系的持续与发展。入住管理大体分为三个阶段，即业主入住前的准备阶段；入住办理阶段；验房入住阶段。笔者在这里将重点论述业主入住前准备阶段的管理工作。     

2002年6月深圳试点改革业委会监管模式

【事件】2002年6月，为解决业委会成立、管理和运作过程中的众多问题，深圳在福田、龙岗两区进行“社区管理和物业管理相结合“试点，明确将业委会纳入街道办、居委会的管理和监督体系。     

浅析业委会的民事诉讼主体资格

对于业委会的诉讼主体资格问题,学者们观点各异,一种观点认为业委会是经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门登记,在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织,是一个物业管理区域中长期存在的,代表业主行使业主自治管理权的机构,应当具有民事诉讼主体资格;另一种观点认为业委会属于依法成立,拥有必要的财产和经费,具有自己的名称、组织机构和工作场所,能够独立承担民事责任,已经具备了社会团体法人资格的必要条件,有诉讼主体资格。对于业委会的地位确认问题,要结合我国市场经济条件下物业管理发展的需要、物业管理企业的需要、…     

业委会应走职业化发展道路

包括业主、业主大会筹备组成员、业委会委员、学界等一提到业委会，必言其“公益性”，并以国务院《物业管理条例》规定的业委会委员资格中的“公益心”作为佐证。在珠海，当人们知道业委会可办税务登记时，普遍表现出十分惊讶——业委会可办税务登记，