增加建筑容积率 怎样合理补地价

2006年8月1日实施《协议出让国有土地使用权规范》以来，出让土地改变土地使用条件，补缴土地使用权出让金（以下称补地价）的情况较多，尤其是用地单位（土地婕用权人）申请增加建筑容积率，经出让方和规划管理部门同意，涉及补地价的现象较为常见，对增加建筑容积率、怎样合理补地价，是广大土地管理工作者及评估人员在工作实践中经常遇到的问题。     

海岛县标定地价修正体系建立研究——以玉环县为例

标定地价是政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下于某一估价期日的土地使用权价格。它是该类土地在该区域的标准指导价格。标定地价和基准地价一起构成我国地价体系的核心，是我国房地产管理法规定的需要定期公布的一种价格类     

住宅用地容积率修正系数确定方法研究

本文以实际地产交易资料为依据,指出了住宅用地现行容积率修正系数确定方法不合理,地价修正不到位,提出了用建蔽率和房屋层数联合修正来确定容积率修正系数的方法,完善了住宅用地地价修正体系,为正确评估地地价奠定了基础。     

试析容积率修王与土地价格评估

容积率作为体现土地开发强度的重要指标,由于其固有的社会、经济与环境特性,在城市规划、土地管理、房地产开发、地价评估等方面受到广泛关注。目前我国土地市场发育尚不够完善,政府与土地使用、经营之间的经济关系尚未完全理顺,容积率对地价形成的作用在许多地方未能引起足够的重视。     

国有土地使用权挂牌出让中的地价评估

国有土地使用权挂牌出让，是近年来新出现的一种土地使用权出让方式。挂牌出让土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用的行为。     

地价评估中的三大难题与解答

土地价格评估对于为各种与土地有关的行为提供依据、规范土地交易秩序从而完善房地产市场。促进土地资源的优化配置等方面具有重要意义。然而，评估土地这种特殊的物品面临着三大难题。本文试着予以解答，是为探讨。     

住宅用地容积率修正系数确定方法研究

本以实际地产交易资料为依据,指出了住宅用地现行容积率修正系数确定方法不合理,地价修正不到位,提出了用建蔽率和房屋层数联合修正来确定容积率修正系数的方法,完善了住宅用地地价修正体系,为正确评估宗地地奠定了基础。     

关于补地价评估的若干探讨意见

《协议出让国有土地使用权规范》自2006年开始实施以来,改变了以往补交土地出让金按基准地价的一定标准折算的方式,开始采取委托评估的方式进行。笔者结合近两年的工作实践．谈谈对补地价评估工作中几个常见问题的处理看法。     

容积率修正系数确定方法的比较分析

一定区域范围内容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益高低，也反映了地价水平的差异。在城市总体规划确定的基础上，它是影响地价的最主要因素之一。在用基准地价系数修正法评估城镇土地价格的过程中，对容积率进行过两次修正：第一次是将不同容积率的样点地价修正到标准容积率下，便于基准地价的计算；第二次是对基准地价进行容积率修正得具体宗地的地价。     

基准地价及其在房地产估价中的应用

所谓基准地价是政府为管理土地市场,由专业部门、专业人员评定的土地等级或均质区域土地使用权的平均价格。基准地价反映的是某一土地级别或某一区域不同用途(商业、住宅、工业)法定最高出让年限土地使用权的平均价格,它是政府宏观调控、管理土地市场、征收土地税及合理分配土地收益等的依据．也是宗地地价评估的基础。     

对出让土地改变容积率和用途时补地价评估的思考

在我国现行的土地使用制度中,除法律规定可以采用划拨方式提供用地外,其他建设需要使用国有土地的,必须依法实行有偿使用。目前有偿使用的方式主要有出让和租赁使用国的土地使用权,而在出让方式中,主要有协议出让和招标拍卖挂牌出让两种形式。不管以哪种出让方式取得的土地使用权,必须按照出让合同中规定的条款和使用条件进行开发。而在实际的土地使用过程中,用地单位由于各种原因往往改变了土地使用条件,其中最为常见的就是容积率和土地用途的改变。     

国有土地使用权出让中存在的问题及对策

国有土地使用权实行公开出让是消除土地利用环节不正之风和腐败现象的有效手段。也是审计机关开展国有土地使用权出让金审计的重要目标之一。但是2003年对全省土地市场现状调查审计中发现。当前国有土地使用权出让过程中存在着一些不容忽视的问题。应当引起各级领导的重视。     

地产估价中容积率修正系数的确定

本从容积率的内涵与特性出发．分析了容积率对地价的影响规律．提出了容积率修正系数确定的原则，并且在对当前几种容积率修正系数确定方法评价的基础上．提出了地产估价中容积率修正系数确定的改进方法。     

"勾地"制度实质与实施建议

一、“勾地”制度的引入 1、“勾地”制度的提出 2006年1月，国土资源部起草拟定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（征求意见稿）》（下文简称《规范》）中首次提出“勾地”制度。所谓“勾地”制度是指政府土地管理部门定期向公众发布一份可供出让土地的清单，“单位和个人对具体宗地有使用意向的，可以提出勾地申请，并承诺愿意支付的土地价格。市、县国土资源管理部门认为其承诺的土地价格和条件可以接受的，应当及时以招标拍卖挂牌方式出让该宗地。提出勾地申请的单位和个人应当参加该宗地的招标拍卖挂牌出让活动，且报价不得低于其承诺的土地价格”。按照这一规定，政府启动“勾地”制度后，对于出价未达到政府评估价格的土地，政府可选择不出让，由此开发商“勾地”失败。相反，开发商一旦“勾地”成功，随之进入“招拍挂”阶段，“提出勾地申请的单位和个人应当参加该宗地的招标拍卖挂牌出让活动，且报价不得低于其承诺的土地价格”。如有人竞价，则价高者得：而一旦无人竞价，则开发商以其承诺的土地价格取得该土地使用权。     

年期修正系数在土地使用权价格评估中的偏差及改进方法

土地年纯收益不变下的年期修正系数不能准确反映土地使用权价值在不同评估年限间的差异。本文通过对土地年纯收益按等比级数递增情况下的修正系数分析，提出在纯收益等比递增条件下，利用地价环比指数对年期修正系数进行改进的方法，并对此公式进行了分析和实例计算。     

北京市对基准地价做出调整

北京市1993年进行了土地定级和基准地价评估,基准地价成果以京政发[1993]34号文件由市政府公布,广泛应用于北京市有偿用地管理实践。同时随着社会经济快速发展和北京市城市建设发展进程,上述成果也呈现