论楼面地价的应用与评估

楼面地价较地面地价能够直观地反映房地产的开发成本，将土地总价按照建筑用途和面积分摊比较合理和公平，更有利于城市规划的实施，也更符合房地产市场发展的需要。本文剖析了楼面地价运用过程中面临的问题和挑战，针对土地出让时采用楼面地价可能出现的容积率不确定性、他项目权利的价值转移和土地粗放经营带来的国有土地资产贬值，提出了采用楼面地价的前提条件，并从正确理解楼面地价的科学涵义入手，结合市场比较法、收益还原法和假设开发法，就楼面地价的正确评估给出了建议和对策。     

动态

城建激战52轮夺南沙地块近日,在广州市房地产交易中心出现了少见的一幕,举牌应价的开发商自行调高竞价阶梯报价。据了解,此次南沙推出的近70万平方米住宅未限户型,属于广州市建70%中小户型之外的项目。06NJY-1地块可建近24万平方米住宅,在40轮举牌后,城建以总价3.04亿元、楼面地价1271元/m~2先下一城,该楼面地价比最低交易价贵722元/m~2。随后,广州城建在06NJY-2住宅地竞价中,到第52轮以总价5.61亿元、楼面地价1510元/m~2再夺一住宅地,该楼面地价比最低交易价贵682元/m~2。     

上市公司高价摘地对地价的影响——兼谈流动性资金过剩与地价的关系

自今年5月份以来，上海、浙江、江苏等地的地价持续上涨，各地“地王”频频出现，据统计，今年第二季度杭州土地交易价格同比上涨83％，一些区块甚至出现了楼面地价超出周边在售房价的情况，如8月底杭州出让的两宗位于转塘镇的地块，楼面地价都在10000元／平方米左右，远远超出了当前7000元／平方米的在售房价。中国地产投资网研究统计发现，     

房价高不是"招拍挂"惹的祸

2006年，开发商“天价拿地”的消息频频见诸媒体。尤其是北京、天津、南京等大城市，楼面地价的标高被一再刷新。最近，在北京某地块的竞拍中，楼面地价竟然创下了12655元／平方米的天价。对这样动辄几个亿的拿地行为，就连开发商自己也惊呼，“又是天价!简直疯掉了!”     

数学

总价70．06亿元、楼面地价22409元／平方米，真正的全国地王，9月1O日在上海诞生。同一天，国家统计局发布月度形势报告称，8月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2％，涨幅比7月份扩大1个百分点。国企背景的中海地产，成为了今年中国新地王争夺的最终赢家。     

协信渝中项目售价或超1.5万／m^2

12月18日下午，协信地产以强硬的姿态拿下渝中半岛组团C分区C29—6—1、C29—8号宗地。该地块总面积37．2亩，成交总价为5．4亿元，土地单价1451．6万元／亩，楼面地价3959．9元／平方米。成为12月重庆楼面地价最高的地王。     

金沙丽水花园：价格“洼池”的稀缺别墅

番禺市桥，近来成为广州房地产市场关注的新热点。2007年，先是雅居乐十肖然在沙湾拿下一幅地，而后在附近通过转让获得鸿禧华庭项目：7月，保利也成功在沙湾附近拍下一块地：另外，万科以5783元／平方米的楼面地价投得番禺沙湾西丽南路地块，震撼了番禺楼市——在拍卖现场，有其他发展商直言，这么高的楼面地价，将来卖楼时至少要超过1.5万元／平方米。     

2006年上半年南京土地市场分析

2006年1—3月，南京市国有土地使用权公开出让公告共有3次，上市土地共有8幅，总面积达47．55万平方米，楼面地价1542元／平方米；成交6幅土地，总面积71．29万平方米，楼面地价为906元／平方米，成交的地块均为2005年上市的土地。     

开启“土地价值”潘多拉之盒

11月26日，珠江新城前地王折价再嫁，据悉，这一两年前被泰华房地产有限公司拿下的珠江新城商业地王，曾创下总价10．9亿元折合楼面地价11912元／平方米的天价，而此次打折转手，最高报价将比原先出让价缩水2．51乙元。     

风吹草动

一贯炒房的温州客，又来杭州炒地了。3月29日，温州客奚德驹力敌省内十几家地产商，终于如愿将杭州市今年首次出让的120多亩住宅用地抢到手中。这位奚德驹，是温州一家房产企业的董事长。去年9月间他就曾来杭竞标拿地，不过最后以第二名败给了来自诸暨的浙江大元，心里很是不甘。这次机会又来了，他可是咬定青山不放松了。用他的原话来说，就是志在必得。志在必得，当然要付出昂贵的代价。奚德驹这次的竞标价，分别比招标底价高出40%多和58%有余。有人算了一笔账：这两块位于滨江腹地的住宅用地，楼面地价将分别达到每平方米2900元、3275元。按杭州国土资源局人士的说法，半年内这块地的楼面地价因此提高770多元。     

股市圈钱楼市圈地"地王"现象之忧

2007年7月，万科地产以26．8亿元竞得广东东莞一幅35万多平方米的土地，楼面地价达到每平方米1．5万多元；同月，北辰实业与北京城开联合体以92亿元夺得长沙新河三角洲一幅78万平方米的土地，楼面地价超过每平方米3500元；     

右眼：平均成本，值得商榷

每平方米801元的地价，只能作为一个参考，不能代表所有 近日福州物价局发布的“土地使用权取得费”，是按全福州市相关数据做的平均成本测算，我认为，每平方米801元的数字，只能作为一个参考，不能代表所有。因为，这里还存在着如：区域、政府调控等问题造成的差异。现在福州三环路以内的土地楼面地价一般都高于801元／平方米，前一阵子，“鳌峰”的一块拍地折算后其楼面地价在1100—1200元／平方米之间，而二环以内的土地就更不用说了……     

怎样从“尾盘”中“淘宝”？

因为市场不景气、房子卖得不好，市场上的“尾盘”就多了起来。所谓“尾盘”就是销售剩余20％左右的楼盘。这些房子大多是被挑剩下的，也多有缺陷：不是楼层朝向不好，就是通风采光有问题。由于这些房子存在这样那样的毛病，近来市场情况又不太好，一些开发商急于将这些房子抛售掉，往往会以极其优惠的价格来吸引消费，一般情况下这些尾盘房会比现有楼价低20％或更低。     

市场动态

深圳史上最尴尬土地拍卖会12月17日,深圳市政府公开出让三宗居住用地,全部流拍。其中观澜街道高新技术园区A907—0009地块用地面积21099.13平方米.建筑面积37970平方米,起始楼面地价3582元/m~2;宝安大道西侧、航城大道北侧A115—0131地块用地面积81044.12平方米,建筑面积218000平方米.起始楼面地价4587元/m~2;宝安大道东侧、航城大道北侧A116—0306地块用地面积25995.4平方米,建筑面积71700平方米。挂牌起始楼面地价为4881元/m~2。     

07地王 08必死

2007年9月11日，对于这一天，福州地产界人士无不印象深刻。当日，万科以27．2亿元的价格拍得福州五四北的“地王”地块，楼面地价7096元／平方米。同样在这一天，福州本土某房地产公司拍得的白马路原福州玻璃厂、保温瓶厂地块，以总价9．04亿元、每亩单价近2000万元的高价，成为拍卖会上第二幅“地王”，其楼面地价高达9953元／平方米，直逼在建楼盘的售价；而两年前，该区域的土地拍卖价格仅为每亩500多万元。     

地价房价狗咬狗

温州多家开发商争夺温州长运集团地块,最后以9亿元、超过底价50％的价格溢价成交,楼面地价达19000多元／平方米;杭州上城区南山路地块,再次刷新今年来的单价地王纪录,成交楼面地价达46000多元／平方米。     

非典型地王诞生记

虽然创下北京招拍挂出让以来的最高楼面地价，但这宗非典型地王并不具备当前土地市场的代表性，不过，它引起的反响，却不能不重视，     

企业

保利地产09年买地投资461亿 CRRC数据显示，保利地产2009年投资461亿元，新增1464万平方米土地储备：总土地储备近3000万平方米。此外，2009年保利地产所获得的土地地价不菲。数据显示，保利地产09年前9月的平均楼面地价为3254元／平方米，而2008年，保利新增土储的平均楼面地价为1036．42元／平方米，较2007年下降61．04％，均以低价获得。同时，数据显示，2009年以来保利已经摘取了4个“地王”项目，为此，保利地产需支付的地价款为112．14亿元。     

恒大现象：41亿拿地的学问

尽管宏观调控政策层出不穷、货币政策趋于从紧，但在广州2008年首次供地中，恒大地产集团却以41亿元总价、13053元／平方米的楼面地价，夺得天河区员村二横路一幅大面积二类居住用地，成为进入2008年以来广州土地拍卖的“地王”。     

做有社会责任感的品牌企业

今年7月，雅戈尔置业以较高楼面地价在杭州竞得所谓新“地王”,止式进入杭州房地产市场，引起社会各界的关注。这一方面说明了雅戈尔对杭州市场的前景和潜力极为看好，另一方面也说明雅戈尔对自身的品牌和产品创新能力充满了自信。[第一段]