论土地估价中收益还原法的缺陷及改进方法

收益还原法是土地估价中最常用的方法之一，它是将待估土地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原利率还原，以此估算待估土地价格的方法。这种估价方法适应于土地、房屋、不动产等具备收益性资产的估价。但是，对土地估价而言，用收益还原法评估的土地价格究竟是土地使用权购买价格，还是购买税后价格，或是土地的重置价格（即含土地投资管理费、利润、利启、税金等），是不明确的，     

租赁企业租金计算方法分析

合理确定租金是决定企业租赁经营关系能否成立的关键因素之一 ,它不仅影响着租赁双方的积极性 ,而且涉及到出租者、企业、承租者和职工四者之间的利益关系。因此 ,租金的计算可以说是企业租赁经营活动中的核心问题。在企业租赁经营日益增多的情况下 ,我们应抓住时机 ,修正或调整一些不科学、不合理的租金计算公式。本文对这一方面的有关问题作些分析。一、固定租金法的不足及其修正固定租金法就是以租赁成本为基础实行定额租金计算方法。其计算公式为 :每期租金 =设备价值 -估计残值 利息租金收付次数　　　　 税金 保险费 出租者利润租…     

租赁企业几种租金计算方法分析

租赁企业合理确定租金是决定企业租赁经营关系能否成立的关键因素之一。它不仅影响租赁双方的积极性,而且涉及到出租者、企业、承租者和职工四者之间的利益关系。因此,租金的计算是企业租赁经营活动中的核心问题。在小企业租赁经营日益增多的情况下,我们应抓住时机,调整一些不科学、不合理的租金计算方法,使之达到规范化要求。 一、固定租金法的不足及修正 固定租金法就是以租赁成本为基础,实行定额租金计算方法。其计算公式为： 每期租金＝（设备价值－估计余值＋利息）／租金收付次数＋（税金＋保险费＋出租者利润）／租金收付次数 …     

国家发展计划委员会、建设部、财政部印发关于积极稳妥地推进公有住房租金改革的意见的通知

计价格[2000]954号各省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府,国务院各有关部门：为推进公有住房租金改革,进一步理顺住房租售比价,国家计委、建设部、财政部制定了《关于积极稳妥地推进公有住房租金改革的意见》,经报请国务院同意,现印发给你们,请按照执行。附件：关于积极稳妥地推进公有住房租金改革的意见二 二OOO年九月十九日附件：关于积极稳妥地推进公有住房租金改革的意见积极稳妥地推进公有住房租金改革,进一步理顺住房租售比价,是实现住房商品化、社会化改革的重要内容,也是当前积极扩大内需、促进经济发展的一项重要措施。为认真贯彻党中央、国务院有关进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设,使住房建设真正成为重要产业的精神,推进现有公有住房租金改革,现提出以下意见：一、各地要采取措施,稳步推进公有住房租金改革。目前租金水平已达到五项因素成本租金水平（折旧费、维修费、管理费、贷款利息和房产税）的,应逐步向市场租金过渡。二、租金改革应当坚持提租与当地职工承受能力相适应、与职工收入提高相结合、保证绝大多数居民的实际生活水平不下降的原则。要处理好租金改革与其他调价项目的关系,将租金调整纳入价格改革计划,统筹安排．妥善实施。三、租...     

收益法估价中土地资本化率和土地价值的求取

房地产估价的方法很多，在有收益的房地产中，收益法是应用较多的一种估价方法。它是预测估价对象的年客观正常收益，扣除维修费、管理费、保险费、税金等经营管理等税费后得到估价对象年客观正常纯收益，再选用适当的资本化率和计算公式，将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象客观合理的收益价值的方法。在估价实践中，因建筑物使用年限和土地使用年限不一致或计算土地出让金等原因经常需要把建筑物价值和土地价值分开，即需要求取土地资本化率和土地价值(房地产价值)。     

改善经营管理 不断提高企业活动效益

几年来,我公司经受着任务不足,竞争激烈和负担加重等种种困难.企业在工资总额、营业外支出、税金、差旅费、利息和其他管理费等方面的开支,有的大幅度增加,也有的成倍地增加.我公司在职工人数不增加的情况下,1987年与1984年相比,工资总额增加63%,营业外支出增加57%,税金(不含所得税)增加138%,纯管理费(不包括管理人员的工资)增加139%,这四项支出合计,1987年比1984年增加87%.如何解决这个大幅度的增加支出呢?唯一的办法就是提高劳动生产率,增加产     

从一个实例看静态公式和动态公式混合使用的弊病

一、引言在技术经济学中,静态公式是不考虑资金的时间价值的,而动态公式则必须考虑资金的时间价值。在实际问题中,有时将这两类公式混合使用,其结果将如何? 是否会导致矛盾? 本文通过我国住房制度改革中租金计算的实例,指出计算住房租金中一个不易察觉的错误,而其根源恰恰是混合使用了静态公式和动态公式。二、住房制度改革中折旧和投资利息两因素的计算及其问题由于历史的原因,我国的住房制度改革任务非常艰巨。为了使房改顺利进行,我国已制定了各种配套政策,其中选择五项因素作为本世纪末要达到的租金水平,是经     

利润及利润形成的核算

企业是独立的经济实体，应当以收入抵补支出，并且为投资人提供一定的投资收益。企业盈利的大小，在很大程度上体现企业生产经营的经济效益，表明企业在每一会计期间的最终经营成果。利润是企业在一定期间的经营成果，包括营业利润、投资净收益、补贴收入、营业外收支净额和以前年度损益调整，用公式表示如下：利润总额一营业利润十投资净收益十营业外收入一营业外支出十以前年度损益调整营业利润一产品销售利润十其他业务利润一管理费用一财务费用产品销售利润一产品销售收入一产品销售成本一产品销售税金及附加一产品销售费用其他业务利润…     

它山之石：国外政府如何帮助居民增加财产性收入

在为居民创造财产性收入的软硬环境建设方面，美国政府注重对投资者的风险教育，家庭的财产性投资非常注重层次化。美国个人财产性收入主要包括利息、股息等资产收益以及房屋租金收入。财产性收入是美国家庭收入的重要组成部分，所占比重仅次于薪资收入。据介绍，美国家庭投资分成两部分：保障性投资和积累性投资，而且他们往往是在进行保障性投资的基础上再去进行积累性投资。     

浅谈房产评估与耐用年限

目前，许多评估人员对确定建筑物的成新不是很慎重，特别是对一些超过耐用年限的房屋评估时，常采用“房屋现值=房屋重置完全价×残值率”这一个公式来计算，而对于该超过耐用年限的房屋的现状却不重视。不久前，笔曾看到几份评估报告，均是采用这种方法计算房屋的现值，而报告中却描述该标的主体结构、设备等均处于完好状态、房屋可供人居住等等。因此，仅仅根据耐用年限来决定房屋的成新，在评估中不仅不够全面，而且有时颇有偏差。那么如何合理确定房屋的成新呢?     

上海动迁首次尝试顶费 保障性住房租售并举

据每日经济新闻报道,上海在闸北区北广场地区动迁过程中,对较困难群体开展了动迁租赁方式安置的试点工作。专家指出,这是上海动迁中首次尝试“顶费”。具体方法为由动迁户与提供房源的经租公司签订合同,租赁的房源为重大工程配套商品房,房屋产权属于市公积金中心。动迁户拿出安置款的70%作为15年租金和保证金;15年后,若继续租赁,租金从保证金中扣除。目前推行的“顶费”,就是居民先用动迁安置款的一部分作为一定年限的租金,拥有该年限内房产的使用权。此租金内应包括物业管理费和折旧费,价格低于市场价,带有福利保障性质。“顶费”方式尤其…     

浅谈预提税的征收管理

预提税不是一个独立的税种，而是外国企业所得税的一种源泉扣缴方式。按税法规定，在我国境内未设立机构、场所，而有取得来源于我国境内的利润、利息、租金、特许权使用费和其他所得的外国企业为预提税的纳税义务人，支付利润、利息、租金、特许权使用费的单位为预提税的扣缴义务人；税率为20％(凡与我国政府签订了税收协定的国家其适用的预提税税率按税收协定规定执行，一般都降至10％左右)；税款由支付单位在每次支付的款额中扣缴。     

会计利润与经济利润刍议

利润一词经常被人们使用,一般可理解为所得与所耗之间或力出与投入之间的差额．但是会计学家与经济学家对利润的理解是有所差别的。会计利润是企业在一定时期内实现的收入与为实现此收入所发生的实际耗太相比较而求得的。我国会计准则将利润表述为企业在一定期间的经营成果,包括营业利润、投资净收益和营业外收支净额。而经济学家对利润的理解侧重于实物资本得以维护的情况下财富的增量。经济利润具体表现为收入超过显见成本和隐含成本的剩余。其中显见成本即会计成本．包括以货币支付的工资、地租、资本所有者利息以及向外购入的存货成本…     

投资准则存在的问题及改进建议

我国的《企业会计准则—投资》（以下简称投资准则）已于１９９９年１月１日起在上市公司范围内施行 ,但准则中尚存在一些问题值得探讨 :第一 ,长期债券投资成本中是否应包括实际支付的税金、手续费等相关费用？第二 ,长期债券投资溢价或折价的计算公式（以下简称公式一） :债券溢价或折价＝ (债券投资成本 -相关费用 -应收利息 ) -债券面值 ,用“应收利息”这个词来描述是否合适？第三 ,投资准则指南中的例１５等于投资收益的计算是否正确？第四 ,被投资企业的资产负债表日后事项中影响所有者权益的事项 ,投资准则中未对投资企业的会计处理…     

前期开发费与土地使用权出让金——一类土地使用权纠纷辨析

一个房地产项目的开发、建设,在中国内地是由许多项投资构成项目的总成本,这主要包括:土地使用权出让金、征地拆迁费(使用集体土地的征地费和使用旧城区原国有土地的拆迁费)、前期工程费(临时水、电、路建设费及场地平整费、勘察测量设计费等)、基础设施费(开发商应承担的一些市政设施的建设费,包括自来水、排污、煤气、供电、电信等管线工程及道路、绿化、环卫、照明等工程的建设费)、房屋建设安装工程费、公共配套设施费(如粮店、派出所、公厕、幼儿园、中小学等的建设费)、管理费(主要包括项目管理人员工资、办公费用等)、贷款利息、向政…     

投资收益率浅析

在评价基本建设项目投资经济效果的众多指标中,静态投资收益率是一项重要的综合性较强的指标,它涉及到产品成本、利润、基建、投资。流动资金、税金等项,这些从各个侧面反映投资效果的经济指标,最后都可以归纳到这一指标上去。它的含义是企业投产后的收益与企业占用的国家资金之比率。其计算通式为:     

实行目标成本管理 努力提高经济效益

目标成本是指在一定时间内产品成本应该达到的水平，并据以此作为成本管理工作的奋斗目标，用公式表示：目标成本一销售收入一销售税金一目标利润。由此可见，目标成本是企业在目标利润确立的情况下制定的。无疑它是对企业将要完成利润的一项重要保证，是企业经济效益的重要标志。所以，目标成本是企业管理中非常重要的一项管理工作。上海丝美达纸箱包装有限公司是一个生产各类瓦楞纸箱及相配套的内包装产品的生产企业，于1993年开始投产。为了提高企业的经济效益，从1995年起实行了目标成本管理，主要作法是：一、制订目标成本，分解落实成…     

住宅租金测算数据实证——《关于住宅租金结构构成的研究》摘要之五

实践是检验真理的唯一标准。判断此项课题研究成果的科学性和可行性的标准,要看各类结构住宅(房地)租金测算数据与实际市场租金是否贴近。因而要用住宅租金市场价格的实例来验证。一、以住宅买卖市场价格为凭据计租办法的验证此项办法是以住宅买卖市场价格乘以相对应的土地等级同样结构房屋的房地租金率计算出住宅(房地)租金。2000年天津市商品房平均销售价格为2478元/M2,乘以八级地上新建钢混结构多层住宅的房地租金率0.64%,平均月租金15.85元/M2,与天津市2000年住宅指导租金八级地上的南开区八里台地区为16元/M2、红桥区丁字沽地区为14…     

门窗工程造价组成分析研究

基于造价分析的视角探讨了组成门窗工程造价各部分的组成,即门窗工程造价由材料费(含合理的损耗、成品保护材料)、人工费、机械费以及运卸费、管理费、利润、及税金以及一定的风险费组成。材料费细化为组成门窗工程的主材及所有辅材、五金及紧固件。人工费细化包括制作人工、现场安装人工(含落手清人工),机械费细化包括制作机械费、现场安装机械费。     

建立公平、公正、公开的房屋拆迁补偿评估机制

随着国务院新的《城市房屋拆迁管理条例》于2001年11月1日的施行,我国城市房屋拆迁补偿标准发生了重要变化———以房地产市场评估价格取代了过去的重置价结合成新,变政府定价为房地产评估机构根据市场价值原则评估确定补偿金额,从而使城市房屋拆迁走进了真正意义上的市场经济时代。通过一年多的实践,房屋拆迁补偿评估机制在各地已初步建立,其积极意义与重要作用也已充分显示出来。它维护了公正,以市场评估价取代政府定价,防止房屋拆迁补偿过程中的强买强卖现象,使拆迁补偿这一特定的(拆迁人处于强势地位,被拆迁人处于弱势地位)房屋市场交易…