四种主要估价目的的估价报告应注意的问题

自1999年6月1日中华人民共和国国家标准房地产估价规范（GB／T50291—1999）颁布并实施以来，我国房地产估价行业对房地产估价报告格式要求日趋规范，逐渐形成了相对统一的文本格式。随着《房地产抵押估价指导意见》、《城市房屋拆迁估价指导意见》等陆续出台，各种估价目的条件下所对应的估价报告格式或估价内容要求也有所不同，     

《房地产估价规范》贯彻要点与语雷环境

新颁布的中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(以下简称《规范》)因其具有相对的前瞻性,达到了国际先进水平,标志着我国的房地产估价业步入了一个科学化、规范化、法制化的轨道且已经从技术上走向成熟。如何抓住《规范》的贯彻要点落实呢?这是房地产估价行业值得高度重视的问题。     

对贯彻落实《房地产估价规范》的几点想法

我国房地产估价业翘首盼望已久的国家标准《房地产估价规范》(以下简称《规范》)终于出台了。它以新颖、全面的内容及良好的可操作性，填补了我国房地产估价规范制定的空白，完善了房地产估价法规体系，使房地产估价从业人员不仅在技术上得到权威、规范的指导，而且在从业人员之间也有了交流的共同语言基础。它的出台是我国房地产估价业的一大盛事，具有划时代的意义。作为战斗在房地产估价领域最前沿的基层从业人员．笔想就如何贯彻落实《规范》谈几点不成熟的看法。     

贯彻《房地产估价规范》与建立估价质量管理体系

在房地产估价行业人士的关注下，经有关部门、专家的努力，国家质量技术监督局、建设部联台发布了国家标准《房地产估价规范》。这是我国估价行业的第一个国家标准，是房地产估价工作步入科学化、规范化的里程碑，必将对房地产估价行业的有序健康发展起到积极推动作用。当然，《房地产估价规范》的颁布，并不能懈决估价行业存在的众多问题，尤其是房地产估价报告质量的提高和房地产估价行业的发展，还需要从相关影响因素着手，建立起全面的房地产估价质量管理体系，从根本上促进房地产估价行业健康发展。     

建设部关于对房地产估价行业进行全面检查的通知

为规范房地产估价行为，加强房地产估价市场监管，全面提高房地产估价行业执业水平，促进房地产估价行业的健康持续发展，按照《国务院办公厅转发财政部关于加强和规范评估行业管理意见的通知》(国办发[2003]101号)要求，决定对房地产估价行业开展…次全面检查。现就有关事项通知如下：     

房地产估价报告格式规范性要求初探

我国房地产估价行业自一九九九年六月一日起正式开始执行《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》（以下简称《房地产估价规范》）,至今十年有余,期间还出台了《房地产抵押估价指导意见》、《城市房屋拆迁估价指导意见》等估价补充性规范,同时房地产估价师执业资格考试教材对房地产估价报告格式要求也做过多次修改,因此,笔者拟在国家颁布的《房地产估价规范》基础上结合考虑近几年出台的《房地产抵押估价指导意见》、《城市房屋拆迁估价指导意见》以及全国房地产估价师执业资格考试用书（以下简称教材）对房地产估价格式内容要求进行归纳、补充和完善,谨供同仁参考。     

《房地产估价规范》在估价报告审定工作中的重要作用

中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(以下简称《规范》)已于1999年6月1日正式实施,这标志着我国房地产估价业已进入了一个有法可依的新时期。《规范》的出台对于规范房地产估价行为,统一估价程序与方法,保证估价结果的公正、客观、合理有着极其重要的意义。深圳市物业估价所作为《规范》的编写单位之一,在实施《规范》的过程中,充分地认识到《规范》对于深圳市房地产柢押评估报告审定工作的重要作用。     

建设部关于对房地产估价行业进行全面检查的通知

为规范房地产估价行为，加强房地产估价市场监管，全面提高房地产估价行业执业水平，促进房地产估价行业的健康持续发展，按照《国务院办公厅转发财政部关于加强和规范评估行业管理意见的通知》(国办发[2003]101号)要求，决定对房地产估价行业开展一次全面检查。现就有关事项通知如下：     

浅析新形势下房地产抵押评估工作的新变化

近期，建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会三部门联合制定了《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》（以下简称《通知》）和《房地产抵押估价指导意见》（以下简称《意见》）。它的出台，对于规范房地产抵押估价行为、防范房地产信贷风险，具有积极而重要的意义。同时，对当前及未来我国房地产估价行业的发展，其影响也是重大而深远的。     

房地产抵押估价如何正确测算法定优先受偿款

我们在房地产估价工作中经常遇到法定优先受偿款问题，尤其是为银行做房地产抵押估价时此类问题显得非常重要。近期，建设部、中国人民银行，中国银行业监督管理委员会三部门联合制定了《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》和《房地产抵押估价指导意见》。它的出台对当前及未来我国房地产估价行业的发展具有重大而深远的意义。     

贯彻落实《房地产抵押估价指导意见》的重点、难点和疑点

《房地产抵押估伊指导意见》（以下简称《指导意见》）在“房地产估价规范》的基础上，对房地产抵押估价提出了更明确、更具体、更详细的要求，在《指导意见》颁布实施一年多的时间里，估价机构大多按照要求，对抵押估价操作程序和报告格式进行了调整改进。现就贯彻落实《指导意见》过程中的重点、难点以及觉得有疑问的地方，和大家交流一下。     

对新颁布的房地产抵押估价指导意见的理解

建设部、中国人民银行和银监会三部门日前联合发出《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》及《房地产抵押估价指导意见》，从业务委托、房地产估价机构选聘、金融机构对房地产抵押贷款额的内部审核以及加强监管等多方面，加强了对抵押贷款估价的规范要求，强调和细化了对房地产估价机构和金融机构的独立性要求。作为房地产专项估价技术标准，将从今年三月起实施，进一步完善了房地产估价技术标准体系，     

论成本法的运用误区及计算步骤

成本法是房地产估价中最常用的方法之一，其理论依据是生产费用价值论。它是在估价时点以开发或建造估价对象所需要的各项成本费用之和为基础，再加上正常利润和税费得出估价对象的重置价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象客观合理价格或价值的方法。目前，房地产估价界普遍认为，成本法尽管存在一定的局限性，其估价结果与房地产市场价格的拟合程度尚难确定，但在不适宜运用市场比较法和收益法的情况下，仍是一种简单、成熟的估价方法。然而，这种看似简单的估价方法在实践中却存在较多的运用误区，应引起足够的重视。笔者认为，成本法运用中出现错误的根源有两个：一是估价师不注重执业过程中继续教育工作，估价技术没有达到应有的水平，不善于创造性地执业，往往满足于模仿他人，甚至沿袭了《房地产估价规范》颁布前的习惯作法；二是《房地产估价规范》及中国房地产估价师考试辅导教材《房地产估价理论与方法》的部分规定不够严密，有些提法有不妥之处，用词也不够严谨，很容易误导估价师。本文从当前估价实践中存在的误区进行分析，提出改进、完善成本法的意见，详细叙述成本法的估价步骤，并推导出具体的计算公式。     

浅谈房地产抵押价值评估的重要性

我国开展房地产抵押价值评估工作已有十几年的历史了．随着市场化的进程加快．房地产估价机构、估价队伍得到了迅速全面的发展．估价技术渐趋成熟．有关的行业管理和行政许可不断规范。但在日趋激烈的市场竞争环境下，也产生了许多诸如恶性竞争、职业操守偏离等问题。为了加强房地产抵押估价业务管理．防范房地产信贷风险．维护房地产抵押当事人的合法权益．2006年1月13日，建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布了《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》（以下简称《通知》），同时配套发布了《房地产抵押估价指导意见》（以下简称《指导意见》）。     

浅谈房地产抵押价值评估的必要性

在中国开展房地产抵押价值评估工作已有十几年的历史了，随着市场化进程的加快，房地产估价机构、估价人员得到了迅速全面的发展，估价技术渐趋成熟，有关的行业管理和行政许可不断规范。但在激烈市场竞争环境下，也产生了许多诸如恶性竞争、职业操守偏离等问题。为了加强房地产抵押估价业务管理，防范房地产信贷风险，维护房地产抵押当事人的合法权益，2006年1月13日，建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布了《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》（以下简称《通知》），同时配套发布了《房地产抵押估价指导意见》（以下简称《指导意见》），在实践中对指导房地产估价机构开展工作具有现实意义，现结合《通知》和《指导意见》谈谈房地产抵押价值评估的必要性，权当作学习的一点体会，敬请批评指正。     

建设部 中国人民银行 中国银行业监督管理委员会 关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知——房地产抵押估价指导意见

第一条 为了规范房地产抵押估价行为，保证房地产抵押估价质量，维护房地产抵押当事人的合法权益，防范房地产信贷风险，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》以及《房地产估价规范》、《商业银行房地产贷款风险管理指引》，制定本意见。     

抵押估价新规呈现四大看点

建设部、人民银行和银监会三部门日前联合发出《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》，从业务委托、房地产估价机构选聘、金融机构对房地产抵押贷款额的内部审核以及加强监管等多方面，规范抵押贷款估价，强调和细化对房地产估价机构和金融机构的独立性要求。     

房地产抵押估价指导意见

第一条 为了规范房地产抵押估价行为，保证房地产抵押估价质量，维护房地产抵押当事人的合法权益，防范房地产信贷风险，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》以及《房地产估价规范》、《商业银行房地产贷款风险管理指引》．制定本意见。     

武汉市房地产抵押估价报告的现状分析与建议

为了加强房地产抵押估价管理，防范房地产信贷风险，维护房地产抵押当事人的合法权益，建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布了“关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》（建房1200618号，2006年1月13日）（以下简称“通知》）。《通知》要求，房地产抵押价格评估应当执行《房地产抵押估价指导意见》的规定。《房地产抵押估价指导意见》（以下简称《意见》）自2006年3月1日起施行。     

论新形势下的房地产抵押价值评估

2006年年初，国家建设部、中国人民银行、中国银监会联合下发了《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》，并同期制定了《房地产抵押估价指导意见》，该意见的出台，是金融机构降低自身信贷风险、规范房地产估价市场行为的一个重大举措，对房地产估价特别是抵押价值评估的影响很大，意义深远。为此，长沙市各大银行也积极作出回应，其中长沙市商业银行率先提出了《不动产抵押物变现能力评估管理暂行办法》，对新形势下不动产抵押物评估进行了规范，从评估的范围原则、操作管理、报告的具体要求等各个方面对估价机构做了详尽的要求并制定了相应的罚则。这一系列方案的出台，是在目前房地产业异常火爆并带动房地产中介行业快速发展的前提下，金融机构出于防范和控制自身风险而给我们房地产抵押价值评估提出的新课题，因此有必要引起我们的高度重视和认真研究。