楼宇按揭（抵押）贷款的取得及法律限制

楼宇按揭（抵押）贷款的取得及法律限制张学兵一、楼宇按揭（抵押）贷款１．概念：楼宇按揭（抵押）贷款是指抵押人（借款人）将其合法拥有的物业作为抵押物抵押（或承诺抵押）予抵押权人（贷款人），保证抵押权人为第一受益人并保证履行楼宇按揭（抵押）贷款合同项下的全...     

房地产抵押估价应如何掌握保守、稳健原则

房地产抵押贷款，是指抵押人以其合法拥有的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。在这里，作为抵押物的房地产的价值是否足以保证偿还债务，是债权人最为关注的问题。因此，如何恰当地评估抵押房地产的价格，是我们专业房地产估价人员必须认真研究的问题。     

运用蒙特卡罗（模拟）法评估收益性物业价值

从理论上讲，收益法是评估收益性物业价值的最可靠方法，但传统的收益法如直接资本化法和折现现金流法存在难以克服的缺陷，蒙特卡罗(模拟)法则能弥补传统方法的不足．并能提高收益法估价结果的可信度。     

房地产抵押估价事关金融风险防范

房地产因其保值增值性和不可移动性，成为商业银行中长期贷款较为理想的抵押物。Ⅸ城市房地产管腭法》第46条规定：“房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务担保的行为。债务人不版行债务时，债权人有权依法以抵押房地产拍卖所得价款优先受偿。”     

浅议房地产抵押价值的评估

房地产金融中，房地产作为贷款的抵押物，如何确定抵押物的价值，是金融机构风险管理的重要内容之一。房地产抵押是指抵押人以其合法拥有的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。所谓抵押房地产是指抵押人抵押给债权人的合法拥有的法律允许转让的房屋所有权、土地使用权和其他房地产权利。房地产抵押价值是确定贷款额度的依据。因此，房地产抵押评估工作对于抵御贷款风险来说，显得尤为重要。     

试论商品房抵押的风险防范

根据我国现行法律的相关规定，商品房抵押是指抵押人以其所有或者享有处分权的商品房以不转移占有的方式向抵押人提供债务履行担保的行为。当债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的商品房拍卖所得的价款优先受偿。商品房抵押的表现形式目前主要有两种，即房地产企业的贷款抵押和预购商品房贷款抵押(即楼花按揭)。其法律特征主要有以下几点：1、抵押是物权担保行为，     

收益法评估存在的主要问题及原因探讨

收益法是评估有收益或有潜在收益房地产(以下简称房地产)价值的基本方法，是把房地产一定时期(一般为一年)内的纯收益看成是一种投资收益，按适当的资本化率、收益期，对纯收益追根溯源，运用严密的数学公式，求出产生纯收益的资本价值，把资本价值作为房地产价值的估价方法。     

利用收益法分层评估房地产时各层纯收益的确定

收益法又称收益资本化法、收益还原法、投资法、收益现值法。它的定义是：运用适当的资本化率,将预期的估价对象房地产未来各期（通常为年）的正常纯收益折算到估价时点上的现值,求其之和得出估价对象房地产价格的一种做人方法。采用收益法估价求得得价格,通常称为收益价格。     

房地产抵押评估应用浅析

“房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为”(《中华人民共和国城市房地产管理法》)，随着我国经济建设的快速发展，越来越多的单位和个人为了筹集和盘活资金，以房地产向银行抵押贷款，使房地产抵押评估日渐活跃起来。我国的房地产评估理论也从探索走向成熟，总结出了一整套适合我国国情的评估理论和方法，但是如何将这些理论和方法应用到实践中去．则是一个很值得探讨和研究的课题。以下仅针对我国目前房地产抵押评估应用中发现的一些问题，笔提出自己粗浅的看法。     

谈房地产的抵押价格及其确定方法

房地产抵押，是指抵押人以其合法供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。     

谈房地产抵押评估中存在风险及对策

房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。随着我国房地产市场的快速发展，房地产金融市场更加活跃，尤其是以房地产向银行进行抵押贷款，已成为许多单位和个人筹集和盘活资金的重要手段。随之而兴起的抵押评估业务已日益增多，据统计，目前评估机构所承担的评估业务中，大约80％以上是抵押价格评估。如何客观、公正、科学、合理地评估房地产的抵押价格，既保证金融信贷部门的资金安全，又保障抵押人应得的贷款数额，是每一个估价师所面临的新问题。笔者就抵押评估市场存在的问题、潜在的评估风险及其防范阐述一些看法。     

对住房抵押贷款保险的几点思考

在信贷消费中,通过保险的形式降低风险和寻求经济补偿是放贷部门的首要选择。本文将分析住房抵押贷款保险中存在的几个主要的问题,并提出对策建议。一、住房抵押贷款保险当事人之间的关系所谓住房抵押保险是指住房抵押贷款的贷款人(即抵押权人)为了保障住房抵押贷款的安全,而要求借款人(即抵押人)将作为抵押的住房向保险人投保的房地产保险。其当事人分别为购房人、银行和保险公司。购房人与银行之间,一方面有贷款合同关系。作为借款人享有获得贷款的权利,并承担偿还贷款本息的义务;另一方面有抵押合同关系,银行作为抵押权人有权在借款人违…     

政策性住房抵押信贷机制：住房金融政策设计的核心

政策性住房抵押信贷机制：住房金融政策设计的核心郑成新，周为民一、住房抵押信贷机制的原理分析住房抵押（ＨｏｕｓｉｎｇＭｏｒｔｇａｇｅ）的法律含义，是指抵押人向抵押权人提供其所佣有的房地产或房地产权利，以不转移占有的方式作为按期履行债务（包括归还贷款）的...     

再谈房地产抵押评估中确定评估基准日时应注意的问题

房地产抵押贷款现已成为市场经济中较普遍的一种间接融资方式（特别是银行个人综合消费贷款业务），是抵押人用其合法的房地产，以不转 移占有的方式向抵押权人提供履行债务担保的行为。在房地产抵押评估的实际操作过程中，应根据不同情况，考虑各种因素，确定相应的评估基准日，以确保评估结果的科学性。     

略论房地产估价与资产评估在评估房地产抵押价格时的区别

“房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。”(《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十六条)由于房地产不可移动、不可隐藏，具有长期使用性、保值性，自古以来就是一种用于履行债务的良好担保品。     

收益法在房地产评估中资本化率的确定

收益法是房地产估价的基本方法之一，特别适用于产生收益或有潜在收益的房地产项目，本通过对收益法中资本化率的本质及构成进行分析。结合实践经验，提出了资本化率选择的基本原则，找出确定资本化率的一般方法，以供业界人士参考。     

收益法估价中土地资本化率和土地价值的求取

房地产估价的方法很多，在有收益的房地产中，收益法是应用较多的一种估价方法。它是预测估价对象的年客观正常收益，扣除维修费、管理费、保险费、税金等经营管理等税费后得到估价对象年客观正常纯收益，再选用适当的资本化率和计算公式，将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象客观合理的收益价值的方法。在估价实践中，因建筑物使用年限和土地使用年限不一致或计算土地出让金等原因经常需要把建筑物价值和土地价值分开，即需要求取土地资本化率和土地价值(房地产价值)。     

谈租赁状态下房地产抵押价值评估

房地产是否租赁，对转让价值有影响，对抵押价值同样也有影响。租赁关系发生在抵押权设立前后不仅对评估价值产生影响，还对抵押权人能否实现抵押权产生影响。为防止不诚信的抵押人利用虚假的租赁合同阻碍抵押权的实现及防范抵押估价风险，本文提出一些建议供参考。     

金绍达信箱：房地产权属管理疑难问题解析（九）

在建工程抵押和房地产抵押有哪些区别?在建工程是尚在建造中的房屋，是一个处在变化过程中的物。因此，在建工程抵押与房地产抵押有较大的区别。建设部《城市房地产抵押管理办法》规定：在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，而为偿还贷款进行的担保。由此可见，在建工程抵押与房地产抵押的主要区别有两方面：一是抵押人不能作为第三人为他人进行担保，     

房地产抵押价格评估要重视房屋权益价格

房地产抵押贷款是房地产投资开发和消费融资的重要途径,是房地产市场繁荣的重要保证。房地产抵押价格评估是抵押贷款的重要依据．近年来其业务量逐渐增多,已占评估业务总量的40%左右,但从评估情况看,以抵押为目的的房地产估价方法忽视了抵押物业的权益和经营特点．不能客观地反映价值和价格,不利于房地产业的健康发展．因此．探讨这个问题具有重要的现实意义。