合理约定定金可避免恶意毁约——与《土地竞买保证金约束力待增》一文商榷

2008年第7期<中国土地>(总第271期)刊发的<土地竞买保证金约束力待增>一文,作者对<国有建设用地使用权出让合同>示范文本第三十一条的规定产生了疑问,担心这种约定为一些以招拍挂方式取得用地的竞得人恶意毁约留下了空间.     

把握政策精神规范出让行为——解读国有土地使用权出让合同示范文本

2006年4月19日,国土资源部和国家工商行政管理总局在2000年10月发布的《国有土地使用权出让合同》示范文本基础上,联合发布了《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本(自7月1日起试行)。为何要制定出让合同示范文本?出让合同示范文本的框架和内容如何?如何理解2000年《出让合同》示范文本和2006年《补充协议》示范文本的有关政策精神?本刊特约两个合同示范文本的起草者,对这两个示范文本的总体内容和有关条款进行解读,以帮助读者更加准确地理解国有土地使用权出让合同的内容和政策精神,保护合同当事人的合法权益,规范土地出让行为。     

大事·声音·数字

一月大事(2008年5月16日～6月15日) 5月30日,中国国土资源报报道,为了规范国有建设用地使用权出让合同管理,国土资源部、国家工商行政管理总局日前下发通知,向各地发布《国有建设用地使用杈出让合同》示范文本,自2008年7月     

"毛地"出让要慎行

早在2007年,针对"毛地"出让存在的各种弊端,中央就明确要求出让土地应当"净地"出让.2008年,国土资源部<关于贯彻落实<国务院关于促进节约集约用地的通知>的通知>(国土资发[2008]16号)明确规定"严禁未经拆迁安置补偿、收回国有土地使用权而直接供应土地,发放建设用地批准文件"."净地"出让形式已逐渐成为国有土地使用权出让的基本要求.     

用市场评估取代政府定价——以厦门市土地出让底价评估为例

<正>国有建设用地使用权出让制度是我国土地供应制度的核心内容,依法合理确定出让底价是国有建设用地出让中的关键环节,特别是经营性国有土地使用权的出让底价,对于规范国有建设用地出让行为,合理显化国有土地资产价值,防止国有土地资产流失,具有重要意义。2014年厦门市土地出让底价开始采用市场评估价的方法,本文将分析现阶段土地出让底价的估价程序以及存在的实践操作问题,并提出完善建议。土地出让估价程序     

出让国有建设用地使用权收回的特征分析

文章以司法领域国有建设用地使用权出让、国有土地使用权收回的性质划分为契机,从行业管理的角度对出让国有建设用地使用权收回的条件、性质和补偿内容进行梳理。通过分析发现,出让国有建设用地使用权收回过程中存在收回条件的公共性政策、行政行为与民事行为界定不清,公共利益与不可抗力的关联性不足,补偿内容存在责任归属不清、涵盖范围不足等问题。建议在改革国有建设用地用益物权、建立统一的国有土地市场的基础上,将因公共利益实施的出让国有建设用地使用权收回改为国有建设用地使用权征收,并通过对接国土空间规划明确征收主体、优化管制模式。     

国有建设用地使用权出让合同性质浅议

国有建设用地使用权出让合同属于行政协议还是民事合同,社会上争议已久,认识不一,以致影响到地方的司法和行政实践。本文依据不同层级关于土地使用权出让合同的法律政策规定,分析认为:国有建设用地使用权出让合同应属民事合同。     

国有建设用地使用权出让合同的性质认定和规则重构

研究目的：对国有建设用地使用权出让合同的性质争议进行分析认定。研究方法：历史分析、社会实证和法律规范分析。研究结果：从统一行使自然资源所有者权益、建设城乡统一的建设用地市场、国有建设用地使用权出让的本质特征和发展方向、民事和行政法的基本法理4个方面分析,应当将国有建设用地使用权出让合同的性质认定为民事合同。研究结论：基于出让合同的民事合同属性,应当完善出让合同条款、相关法律规则和争议解决方式,达成土地善治,实现国有自然资源产权制度改革的目标。     

国有建设用地使用权出让合同性质辨析

土地资源作为一种稀缺的自然资源,按照我国《宪法》和相关法律规定,国有建设用地属于全民所有.现行的《国有建设用地使用权出让合同》涉及较多政府管理部门的监管职责,在性质上究竟属于民事合同还是行政合同,一直存在较大争议.因此,国有建设用地使用权出让合同的性质确定,是探索完善土地要素市场化配置的一项基础性内容.     

国有建设用地使用权出让合同的几个问题

现行《国有建设用地使用权出让合同》示范文本经过10余年的实践,部分条款约定已难以适应新的法律制度,条款约定不明等问题愈发突出。笔者对实践中经常遇到的问题进行了分析,提出了见解与建议。     

土地竞买保证金约束力待增

国土资源部、国家工商行政管理总局联合发布的《国有建设用地使用权出让合同》示范文本(下称2008文本)自2008年7月1日起执行。新版示范文本契合物权法要求,立足市场原则,维护双方权益,故备受瞩目。笔者在学习过程中,既有收获,同时对其中的一些条款也有一些疑问。2008文本第31条约定:受让人因自身原因终止该项目投资建设,向出让人提出终止履行本合同并请求退还土地的,出让人报经原批准土地出让方案的人民政府批准后,分别按以下约定退     

再谈底价确定规则

出让底价确定的一般程序 国有建设用地使用权出让涉及的标的价格较高,经常高达数千万元、数亿元甚至几十亿元.由于土地市场的特殊性,而且土地后期的开发利用情况复杂、影响因素多,其具体实际价格难以先期判别.为避免国有土地资产流失,现行制度规定,国有建设用地使用权出让必须进行土地估价.通过估价分析了解要进行招拍挂地块的正常价格,并在此基础上综合确定出让底价.     

招拍挂,从失范到规范——从契约行政角度谈当前地产市场中的问题及对策

目前,全国经营性房地产用地已全面实行招标、拍卖、挂牌方式出让。经营性房地产土地使用权的招拍挂出让是批文加合同的形式,在出让之前审批环节已经办理,弱化审批、强化合同属性,是经营性房地产用地出让的发展趋势。通过签订合同出让国有土地使用权,是契约行政观念直接生动的体     

部分内容无效不影响合同其他部分的效力

甲市自然资源局与A公司签订《国有土地使用权出让合同》,约定向A公司出让150亩建设用地.合同签订时,在涉及的150亩出让土地中,120亩土地已经在土地出让前办理了农转用手续,其余部分土地用途仍为农用地.合同签订后,A公司按照约定缴纳了土地出让金.随后,甲市自然资源局以该合同项下部分土地用途为农用地而非建设用地为由,作出...     

住宅用地招拍挂与房价关系探析

1990年国务院出台《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》,以行政法规的形式确定了国有建设用地使用权有偿使用制度。此后,这个制度又从出让方式上经历了从协议到招拍挂公开出让的历程。但伴随着房价的屡屡攀升,买房人说房价年年涨,卖房人     

政府信息公开申请的适用情形

公民A向B省自然资源厅申请公开某宗国有建设用地的土地使用权出让合同.B省自然资源厅答复,其所申请的土地使用权出让合同属于不动产登记资料,依据《政府信息公开条例》的规定,不属于政府信息公开范围,建议其到该宗国有建设用地所在自然资源管理部门查询.A对此答复不服,提起了行政复议申请.行政复议部门该如何处理?     

收回国有土地使用权的行政行为被撤销,是否影响现出让人的权利

<正>问题甲公司为国企,对一宗国有划拨用地拥有使用权。2016年1月,未经政府批准甲公司擅自与乙签订合同,约定将这宗用地使用权及地上厂房、设备转让给乙。2月,经政府批准后,当地国土资源局作出决定,收回甲公司的国有划拨用地使用权。4月,丙通过挂牌出让的方式与该国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》。之后登记机构经审查为丙办理了国有     

将土地出让方案审批约定为合同生效条件,是否影响合同效力

<正>问题2015年2月,甲房地产公司与A区国土资源局签订了《国有土地使用权出让合同》,约定"合同项下宗地出让方案须经省人民政府批准,本合同自批准之日起生效"。2015年6月,该市规划局向甲公司发放了建设用地规划许可证,明确此项目用地符合城市规划要求,准予办理用地手续。此后,省人民政府批复同意了以上合同中涉及的A区农用地转为建设用地的出     

擅自改变建设用地用途现象及处置对策

正近年来,土地督查过程中发现,在国有土地使用权出让、转让、出租活动中,有不少土地使用权人为追求自身经济利益最大化,不按国有土地使用权出让合同约定的土地使用条件开发建设,擅自改变土地用途。这种行为不但扰乱了正常的土地市场秩序,也造成了国有土地资产收益大量流失。笔者认为,解决这些问题需要强化建设用地用途管制,堵塞国有资产收益流失漏洞。     

旅游用地分类管理浅析

<正>旅游用地的概念,最早出现于1990年国务院颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》,其中明确指出商业、旅游、娱乐用地土地使用权出让最高年限40年。在《土地管理法》中,建设用地也涵盖了旅游用地。2002年,国土资源部发布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》又特别明确了"商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地,必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让"。尽管在我国现行法律和规定中都