“以情为本”实施经济适用住房小区物业优质服务工程——北京市朝新佳苑物业管理有限公司服务管理创新成果报告

本文以北京市朝新佳苑物业管理有限公司针对经济适用住房业主收入低的特点，坚持“以情为本”，以让业主满意为目标，实施经济适用住房小区物业优质服务工程为例，指出了物业管理过程中，“以情为本”管理的重要意义。     

朝新佳苑收费率百分百事出有因

物业经理老刘来找我,进门就说"鄹提物业费,我帮你解决问题"…… 朝阳新城是北京市东部地区规模较大的经济适用住房社区,该项目是2002年6月刘琪市长现场办公会确定的,建筑总规划170万平方米.北京市朝新佳苑东里一区是朝阳新城建设项目一期工程A组团,具有法式建筑风格的多层住宅楼,体现朝阳新城的特色,也是北京金隅股份有限公司建没经济适用住房的形象工程.     

成都市保障性住房物业管理发展现状及对策研究

本文深入剖析了成都市保障性住房物业管理存在的问题,认为可以通过以下途径促进保障性住房物业管理发展:增加对保障性住房物业服务费用的补贴力度;建立保障性住房使用后评价系统;形成保障性住房小区建设过程必须有物业服务企业参与的早期介入机制;成立保障性住房物业管理分会;培养被保障住户的家园共建意识提高其参与管理的积极性;提高物业服务企业的服务意识和管理水平。     

关于在浦东旧住房居住小区实行陪收优惠政策的调研报告

浦东旧住宅小区的住房是指以动迁户为主的公房和售后公房，这一地区是新区物业管理矛盾最多、历史遗留问题最集中的地方，表现为住房质量差、管理不规范、物业服务水平低。根据调查，物业公司由于收费低、负担重、政策不配套，致使多数企业处于亏损和潜亏状态，难以承担旧住宅小区的物业管理重任。调查表明，如果在浦东旧住宅小区实行营业税“先征后返”的税收优惠政策，一方面可以提高物业公司的收入；另一方面通过制定“具体实施办法”将这部分收入直接用于提高物业服务质量，使这一地区的住户真正得到实惠。而物业公司通过提高服务质量进而提高物业管理费的“收缴率”，从而逐步解决旧住房小区的历史遗留问题，减少矜持，缩小旧住房与商品房物业管理服务的差距。     

小区环境建设的实践与思考

物业小区环境建设关系物业服务企业与业主双方的利益，物业服务企业应把环境建设作为提升物业品牌的重要工作来抓，在构建人与自然和谐和物业常规性管理及创新管理上下功夫，努力实现“物有所值”。     

美丽园小区为什么被"摘牌"?

前不久,北京的许多家媒体都报道了一则新闻:北京市建委公布了2005年度北京市物业管理优秀项目复验结果,海淀区11个项目或因小区建设年代较早、硬件设施等原因不能达到优秀标准,主动申请退出复验;或因物业管理企业管理不善,服务水平和业主满意率降低达不到优秀标准,被市建委取消了“北京市优秀管理居住小区”称号。而在被“摘牌”的11个优秀物业小区中,海淀区的美丽园小区也在其中。     

探讨社区治理的理性之路搭建协作共进的公共平台—"社区治理课题组"在行动

中国人民大学制度分析与公共政策研究中心“社区治理课题组”是当前活跃在物业管理和物业小区治理领域的一支生力军。该课题组的研究和实践活动可追溯到2000年立项的国家社会科学基金项目“制度分析与公共政策”。该项目的中心内容和核心思路是用制度分析的研究框架探讨中国公共政策的基本理论与研究方法。当时关注的主要领域是转轨中的住房制度变革。由于住房商品化的迅猛发展,物业纠纷与物业小区治理问     

业委会要求物管企业公布服务成本的是与非——与林金涛先生讨论

林金涛先生在2007年第1期《现代物业·新业主》“物管咨询”上答复(下称《答复》文)“业委会是否有权要求小区物管公司公布物业服务成本”时说:“实行包干制的小区,业主支付固定物业服务费用即可,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或承担。由于物业服务成本涉及企业经营秘密,实行此种计算方式的小区业委会无权要求物业管理企业公布     

昆明：小区物管“出钱买批评”

昆明市江北社区物业管理方昆明黉正物业公司于8月中旬在小区业主中选聘4位物业监督员,每人负责小区一个出道口片区的日常监督管理,专为小区管理“挑刺”。云大龙泉住宅小区物业管理方负责人王明忠经理介绍,所聘请的4位物业服务监督员,均为小区业主,是时间相对宽松并且责任心强、敢说敢管的离退休人员,在其职责上有着双重身份,一方面代表业主利益反映业主意见和建议,     

更换前期物业服务企业何其难

住宅小区的业主和为小区提供物业服务管理的企业,是市场经济条件下一对供需矛盾。随着我国民主进程的推展和《物权法》的实施,广大业主参与、监督和管理小区物业的热情高涨。很多小区在业主大会成立以前,业主就不满意开发商指定的前期物业企业的服务质量、收费标准和对公共设施、设备的经营管理。大多数业主不了解物业服务的行业性质,把物业管理和服务看得过于简单化,     

"菜单式"服务是解决收费难的灵丹妙药吗?

前不久,各大报纸、网站纷纷报道了这样一则消息：沈阳市首部《物业服务收费实施细则》即将面市,届时沈阳市民将享受到“菜单式”物业管理服务。所谓“菜单式”物业服务就是把物业公司向小区居民所提供的每一项服务内容和服务标准明确地确定下来。让居民在享受物业服务前,就清楚地了解收费项目、收费标准以及服务内容,服务标准和服务质量。据了解,此举主要是为了解决目前沈阳物业管理公司收支不透明,收费困难的问题。     

业主会与居委会谁才能代表居民群众

随着城市住房体制改革和社会经济的发展,很多单位住房的产权也都收入个人名下。还有相当一部分人自主购买了完全产权的商品房,这些人(包括一些未实行住房改革的产权单位)就是小区物业的业主。物业是指房屋及与之相配套的设备,设施和相关场地,业主是指物业的所有权人。很多小区的业主为了维护自己的利益,也为了与物业管理企业交涉方便,纷纷成立了业主委员会(简称业主会)或业主代表会,按照有关法律规定,业主会(业主代表会)是在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。业主会由物业管理区域内全体业主组成业主人数较多的,可以推选代表组成业主代表会。《城市居民委员会组织法》第2条规定:“居民委员会是居民自我管理,自我教育,自我服务的基层群众性自治组织。”在性质上,居委会是     

上海：老式小区物管达标企业可获政府补贴

2008年初上海市浦东新区政府通过了《新区老小区物业管理服务基本达标补贴操作办法》．只要老式小区的物业管理服务达标,物业服务企业就可获得补贴。浦东新区旧公房及售后房小区、动迁房小区、1992年以前的早期商品房全部纳入物业补贴范同。     

"物业服务无合同依据"之法律思考

在出现“物业服务无合同依据”的情形时，应如何认定物业服务企业为小区提供的事实物业服务呢？在审判实践中，当物业服务企业向业主起诉要求业主缴交该段无合同期间的物业管理费时，法院一般都会按照“事实物业服务关系”来认定，判令业主向物业服务企业缴交相应时期的物业管理费。     

商品房小区中纠纷解决的新机制——以北京市朝阳区F家园业主私拆承重墙事件为例

近年来，随着城市住宅制度的改革，计划经济时代的福利分房制度渐渐消失，越来越多的居民通过购买住房的产权而聚集在一起，形成新的商品房小区。在这类小区中，主要的行动主体有三个，即被称为“三驾马车”的居委会，业主委员会和物业公司。居委会代表国家的派出机构——街道办事处对小区进行综合性管理，业主委员会代表小区内房产所有人和使用人的权益对共有的物业实施自治管理。     

物业管理瑕疵与物业管理费的收取

随着城市居民居住小区的不断发展扩大,物业管理者与业主之间的纠纷也逐步增多.比较典型的是因物业管理者的管理瑕疵所产生的业主拒交或少交物业管理费而引发的纠纷.那么,如果小区的物业管理者因管理不符合物业服务合同的约定,所收取的物业管理费是否可以打折扣呢?     

服务和管理是单选还是多选?

近年来,物业管理企业在物业小区中扮演的是管理还是服务角色成为人们讨论的热点.本文从物业管理的内涵、物业小区的产权、物业的委托代管等方面来分析,认为物业管理与物业服务是并重的,缺一不可.     

"前期物业"何时了

北京市丰台区某小区自2004年lO月起开始入住.建设单位通过招投标选定A物业公司为前期物业服务企业,前期物业服务合同自2004年10月22日起至2007年10月21日止,期限为三年.业主李先生签订的购房合同中对前期物业服务作了以上约定.     

当物业发生火警或火灾的时候

任何一个物业的业户(业主或租户)对自己的物业发生火警或火灾都会“谈火色变”。任何一个为业户服务的物业管理从业人员对物业发生火警或火灾都会以职业的本能赴汤蹈火。俗话说“不怕一万。只怕万一”，千家万户天长日久居住和使用物业，说不准哪一天哪一刻天降横祸、祝融施虐。对于物业管理人来说。当你管理和服务的小区物业发生火警或火灾的时候怎么办?我们从下面采撷的五个案例，和物业管理同行相互交流。亦和广大的物业业户共同剖析。不愧为物业管理服务人员的借鉴篇。不愧为广大业户的警示录。     

对城市地区推行房屋租赁管理的建议

工作中越来越多地发现房屋租赁行为（特别是住宅中）普遍存在,但是对“群租”现象的管理却远未跟上,由此引发一系列的物业本身和使用上的安全问题,造成物业服务的被动并经常引发各类物业使用上的权益纠纷。由于现阶段《物业管理条例》、《物权法》等相关法律法规有待在各物业区域各项管理规定中进行细化和调整,政府主管部门根据本地实际出台针对性的操作办法有些滞后,因此,确实需要总结一下有关规范租赁行为的规章制度,以保护物业使用人的正当权益,理顺管理和服务的各个环节。为此,笔者根据上海市《关于加强居住房屋租赁管理的若干规定（试行）》的部分条款自己整理编写了下列适用于小区管理的《房屋租赁管理规定》例本,以利物业公司在实务时使用,并希望给所有对这方面工作感兴趣的同仁提供参考。