激活农村沉睡房产资本 促进农业现代化建设

《物权法》确定了＂地随房走,房地一体＂的原则,根据这一原则,农村房屋可以设定抵押。但是我国相关的法律法规对宅基地使用权的转让作出了严格限制,农村房屋抵押权的实现还需要相关的法律规定。农村房屋抵押权的实现有利于激活农村沉睡的房产资本,促进农业现代化建设。     

物业税立法模式的类型化及其启示

物业税在不同的国家和地区名称有所不同，但征税客体都是土地和房屋。世界上大多数国家和地区都开征了此税种或同类性质的税种。中国现行的税制是采土地税与房屋税分离立法的模式。中国未来物业税立法的理想模式应选择个别财产税立法模式中的混合分离制。     

刍议住宅“房地分价”

住宅价格主要由土地费用和房屋建设费用两大部分构成，我们称前者为地价，后者为房价。其中地价包括土地使用费、城市建设配套费、各项代征代收费用等，由国家行政部门收取；房价包括建安工程费，附属工程费等房屋建设费用，由开发商收取。“房地分价”的基本内容是将原先同时交付的住宅的房价与地价分别交付，房价由开发商一次性收取，而地价由政府向开发商、购房者分阶段收取。房地分价的实质是对住宅用地实行年租制。政府将土地提供给开发商建造住宅，开发商仅向政府支付开发期的土地使用代价，而后续使用期内的土地使用代价则由购房者按…     

房地权益城乡分配问题研究

我国房地制度的现状具有非均衡、不成熟的特点。房地权益分配存在城乡差异,主要体现在房地权益性质的差异、房地权益取得的差异、房地权益处分的差异三个方面。房地权益的城乡分配存在"大产权"与"小产权"之间的不平等。目前我国的城乡房地制度政策化程度高,具有以政策调整为主、法律调整为辅的特点。未来统一城乡房地产市场,必须利用法律规定中预留的改革空间,以农村经济社会发展为基础、以放松对农村房地管制为关键、以倾斜性地保护农民权益为核心。     

农村宅基地使用权流转研究

结合2018年中央"一号文件"中规定的宅基地"三权"分置,提出在明确宅基地资格权的前提下需适度放活宅基地使用权和农民房屋财产权,文章认为开禁宅基地使用权流转已是大势所趋,符合当前农村地区的整体发展态势,并就当前房地一体主义模式下的宅基地使用权附随房屋流转困境提出了一些完善建议。     

房地租金剥离法有关技术经济参数取值的比较分析

在小城镇基准地价评估中，目前主要是利用大量的商服业门面出租的市场资料，采用房地租金剥离法，剥离出地租，再用一定的还原利率还原地价，从而测算出样点地价。本文通过对房地租金剥离法有关技术经济参数的比较分析，试图就房地租金剥离法存在的几个问题谈点看法，以就教于读者。一、房地租金剥离法的基本原理房地租金是指用户为取得一定时期的房地占有权和使用权而支付给房屋所有者或经营者的经济报酬，是房地产价格的分期实现方式。实际上，房屋出租隐含着土地使用权出租。房地租金剥离法就是把地租从房地总租金中分离出来，确定应属于…     

关于调整非住宅房租与征收土地使用费问题的讨探

我国城镇,过去一直实行低房租和无偿使用土地的制度。它带有浓厚的供给制色彩,不利于调动人们合理利用房屋与土地的积极性,城镇的建设与管理经费,也难以保证。自从经济体制改革重点转到城市以来,由于住宅商品化在理论上的突破,对于房地     

农村宅基地和房地一体不动产确权登记的现状、障碍和对策探析

由于历史原因造成的资料缺失、违法用地建房、法律法规冲突、群众意愿等障碍影响了确权登记的开展。针对“一户一宅”认定不明确、老宅的继承转移登记和宅基地违法建设处理难度大、地籍和房屋调查基础不够扎实、非本村户口难以取得宅基地使用权登记等农村房地一体不动产确权登记的障碍和难点，建议从顶层设计上完善农房确权登记补办相关审批手续的制度，加强部门协调、明晰职责分工，对实务中存在的继承、缴税、未批先建、超面积建设、权利人去世等情形提出相应的措施。     

土地征用和房屋拆迁中公共利益与个人利益的平衡——以《国有土地上房屋征收和补偿条例》为视角

强制拆迁与拆迁后的补偿和安置所产生的利益冲突,一直是我国城市拆迁中存在的问题。由于以往实践中对＂公共利益＂界定不清,导致行政权力的滥用,＂官商合谋＂、征收与商业开发征收混为一谈的拆迁模式,使行政相对人的利益受到威胁,得不到公平公正的保护。已于2011年1月21日起正式实施的《国有土地上房屋征收和补偿条例》虽然对＂公共利益＂有了明确的界定,但是,现行拆迁制度并不会因一部法律的出台结束暴力对抗,只有真正地实现了公共利益和个人利益的平衡,才会真正地解决拆迁与补偿安置的冲突。     

我国土地征收间接补偿浅探

我国现行立法关于征收补偿,主要是对土地征收的直接损失进行补偿,这有失公允.此外,还应该对未涉及的残地损失、工事费用、移迁费、营业损失与租金损失和土地承包经营权以及失地农民的社保权益等进行补偿.我国土地征收补偿立法还应从这三个角度来完善补偿范围的相关规定.     

论我国侦查启动模式的重构

我国现行刑事诉讼法将立案规定为侦查的启动程序,不仅不能达到限制侦查权力滥用的目的,而且还会降低侦查效率,阻碍刑事案件的输入。侦查部门提出的＂初查＂、＂立线侦查＂等理论只是想从操作层面对现行侦查启动模式行改良。而要想从根本上解决问题,必须要从立法上明确我国侦查的随机型启动模式;并将侦查划分为初步侦查和后续侦查两个阶段;将立案作为这两个阶段的分界点;同时通过对侦查行为进行具体分类和严格程序限制来确保侦查权力不被滥用。     

中国土地和住宅体制改革研究

土地与住宅体制改革,是未来7年我国全面深化改革进程中绕不过去的一项最为复杂和艰巨的工程。本文在深入分析目前我国土地和住宅体制弊病症结、维持现状所面临的经济社会风险的基础上,提出土地和住宅体制改革的目标及应坚持的方向。改革目标具体为:一是土地资源优化地得到再配置,提高宝贵土地资源利用效率;二是实现中国城乡居民住房梦,特别是城市化过程中城镇居民的住房梦;三是坚持社会主义共同富裕道路,避免城乡居民,特别是城镇居民财富两极分化;四是建立一个稳定和现代的市县地方财政基础;五是坚持土地改革的社会主义方向,降低土地所有制形式过多所增加的交易成本,并有利于土地用途的规划管制。改革方向具体为:(1)选择土地国有化改革方向;(2)土地使用年期永续化改革;(3)土地和房屋配置坚决向市场化方式改革;(4)选择竞争和有活力的多渠道住宅供给模式。进而提出改革的框架性建议:(1)改造未利用土地,推进村庄土地整治,扩大土地供应;(2)不动产确权和统一的信息登记平台;(3)形成竞争性的土地资源市场配置方式;(4)推进地方财政收入中的土地出让金向房地税转变;(5)多种形式和渠道实现城乡居民的住房梦;(6)加强国家和政府的房地调控与管理。之后,文章还设计了房产税开征方案,分析了改革的其他风险,并就改革配套、时间表和路线图等提出建议。     

中国商事立法模式探微

对中国学界现有的几种商事立法模式进行阐述,并重点针对各类立法模式从理论、实践等方面进行探析,探讨了＂商事通则＂模式相对于传统的＂民商合一＂模式及＂民商分立＂模式所具有的优越性,但在立法实践中必须注意借鉴其他模式的经验,更好地促进中国商业贸易的发展。     

基于利益主体的土地利用规划实施的调查分析

采用问卷调查与社会统计方法对我国现行土地利用规划实施困境调查,分析了不同利益主体对土地利用规划的社会认知、指标分配和实施作用的态度。研究结果表明,作为一项为实现土地利用公共利益的制度安排,以耕地保护和建设用地指标分配为核心的我国现行土地利用规划的制度供给,与当前社会经济发展结构转型对土地利用规划的制度需求存在矛盾,为从制度分析视角进行土地利用规划研究提供了理论基础。     

构建中国新财产税体系的政策选择

我国现行的财产税体系在体现财产课税的收入和财富分配功能上存在重大缺失 ,与社会主义市场经济的体制要求不相适应。本文针对存在的问题 ,借鉴市场经济国家财产税制的运行模式 ,提出改革我国现行财产税制的思路和具体措施 ,建立对土地、房产、车船等大型动产的静态财产价值和财产转移的动态财产价值课税的财产税体系 ,并做好财产税制转型的相关协调工作。     

浅析房地产权属登记现行管理工作模式

不动产是任何民事主体及整个人类社会存在的基础。房地产权属登记管理目的在于使土地房屋行政主管机关、机构及其工作人员充分认识到权属登记程序的重要性,通过审慎、合理的依法权属登记,加强对土地房屋权利人的合法权益的保护,进而从根本上保障土地房屋交易的安全性。在这里主要针对房地产权属登记现行管理工作模式进行了简单分析与探讨。     

构建民营农场制度的积极效应

目前,我国在农业生产经营模式上构建民营农场制度,对推动我国农业发展具有积极的效应。1·构建民营农场制度可以解决现行土地分散经营产生的土地资源浪费现象,实现土地集约化经营,走规模经济道路。在以家庭为基本经济单位的生产形式下,土地被分割细化,浪费严重。分散经营的边际     

“制作录音制品的法定许可”制度初探——兼评我国《著作权法》2012年修改草案第46条

法定许可制度作为权利人法定垄断权与公共利益博弈的产物,在协调各方利益、促进经济文化发展方面具有重要意义。美、日及我国台湾等都将这一制度引入录音制品的制作领域,设置了＂制作录音制品的法定许可＂。顺应潮流,为＂防止音乐著作权人与唱片公司签订专有许可协议而垄断唱片市场,提高唱片价格＂[1],我国也欲仿照。但现阶段我国是否适宜将该制度纳入现行立法,还需要从国外立法、理论基础以及我国现行国情等方面入手进行探讨,以期对著作权法的进一步修改和完善有所裨益。     

以房养老模式在我国发展的思考——基于武汉市城市居民以房养老状况的分析

人口老龄化所带来的养老问题日渐成为社会的主要议题,并且受到大众的密切关注。＂以房养老＂作为当今新兴的一种养老模式,有望为解决这一问题作出自己的贡献。本文主要以武汉市为例,着手分析了＂以房养老＂模式的实施情况,针对其在推行过程中存在的问题,为该模式在我国的推广提出了相关的合理化改革建议。     

我国“以房养老”发展瓶颈及其模式选择

在人口老龄化日益严峻的今天,"以房养老"作为一项综合型金融创新,正扮演着越来越重要的角色。通过对我国各地"以房养老"试点效果的研究发现,文化传统和思维理念、土地制度、居民住房模式、房地产市场、金融保险市场等制约着我国"以房养老"模式的推行。综合考虑我国社会、经济及政策现实,本文提出基于政府担保的两种"以房养老"模式,即基于政府担保的有赎回权的住房反向抵押贷款模式和基于政府担保的"以租换养"模式,以期为我国"以房养老"的发展提供参考。