后土地财政时代地方政府的财政困境及对策研究

随着我国城镇化和工业化建设进程的加快,解决后土地财政时代地方财政资金的困境刻不容缓,并直接关系到我国现代化建设的进程。在国家房地产宏观调控政策尤其土地资源瓶颈的制约下,地方政府财政收入大幅减少,难以用土地财政收益来弥补资金缺口,也无法充分应对新增的公共建设支出。为走出该困境,中央政府应合理划分地方政府的财权与事权,支持地方政府发行债券;地方政府需寻找新的财源,由依赖土地财政到征物业税的转型,优化升级地方产业结构,以此摆脱对土地财政的过度依赖,从而更好的实现城市管理,促进社会经济发展。     

从供给侧改善房地产调控——二线城市房地产去库存

"促需求"、"去库存"是2016年全国房地产改革的总基调。化解房地产库存,促进房地产业持续发展是解决结构调整问题的关节点,二三线城市成为去库存的重点区域。各城市地方政府纷纷出台楼市政策,采用多种形式"去库存"。本文结合合肥、南京、苏州等城市出台的政策对供给侧改革房地产去库存这一问题进行研究,提出了扩大政府购买、降低房价、建立公开透明的信息披露系统等建议。     

基于DEA方法的中国城市房地产的效率分析

房地产业在国内经过十几年的发展，已逐步成为国民经济的重要基础，对我国的发展起着举足轻重的作用。本研究在对房地产效率概念界定的基础上，运用DEA方法对35个大中城市的房地产效率进行了评价。研究发现，杭州、石家庄、广州、昆明四个城市房地产的生产效率最高，并非房地产市场发达的城市具有较高的投入-产出效率，如四个直辖市均未达到DEA有效水平，35个城市中的大多数城市的房地产业均存在投入过剩或产出不足的问题。政府应制定相应政策，制止盲目投资行为，避免社会资源浪费，从而进一步提升房地产的市场运作效率，促进其持续健康发展。     

房地产调控形势与财源建设

房地产与财政的关系是一个非常敏感的话题。如何实现房地产与财政的和谐发展,使国家调控与地方建设有效联动,在保证国家宏观调控的基础上打造一个健康的房地产市场并使地方政府获得稳定的收入来源,是本文主要探讨目的。     

关于改革土地财政问题的思考

土地财政是对我国地方政府过度依赖土地出让收入的形象表述,其实质是寅吃卯粮。它的形成与财政体制、土地制度、城市发展和政绩考核等因素密切相关。地方政府出让土地的收入,虽然有利于城市建设,但推高房地产价格、降低调控政策效果等弊端十分明显。解决土地财政的根本出路在于深化财政体制改革,推进经济转型升级,培植地方税源,加强制度建设,降低行政成本。     

地方政府行为对新型城镇化建设的影响:文献综述

当前,我国正处于城乡二元经济结构向现代经济结构的转换时期,优化城市空间结构和管理格局,增强城市综合承载能力,加快农业转移人口市民化的进程,控制城镇空间扩张,应成为今后一个时期城镇化的首要任务。通过在梳理相关文献的基础上,指出地方政府在新型城镇化建设中提供的基本公共服务应不仅仅投向能尽快促进经济增长的项目上,还应在城镇化进程中使农业转移人口在养老、医疗、教育、就业、住房等方面获得与市民平等的权利和待遇上进行投放,以打破城乡二元结构的藩篱。通过把地方政府的职能控制在合理的范围内,避免其"越位"和"缺位",实现基本公共服务均等化。进而使城镇成为经济、社会、科技和文化发展的中心,促进城乡一体化发展。     

“因城施策”背景下的地方政府房地产市场调控政策优化研究

近年来,在“因城施策”指导思想下,地方政府调控房地产市场取得明显的成效,但调控政策仍存在较大的优化空间。文章通过对2021年各地方政府出台的相关房地产调控政策的梳理,发现城市对土地财政的过度依赖和官员任期短致使政策制定缺乏内在动力,政策内容针对性、精准度不足,缺乏协调性。提出地方政府制定房地产政策的优化方向应是在“因城施策”,落实城市主体责任的主方向上改革“土地财政”、官员任期等阻碍政策制定的因素;优化政策内容,构建一套动态化、闭合化、精准化的政策体系;管理社会预期,整治市场秩序。     

房地产调控政策的连带效应分析

商品房价格的不断上涨使政府采取各种经济调控手段与行政干预政策,开展针对房地产市场的宏观调控。由于房地产业本身的特点以及所在产业链条的依赖关系,致使房地产市场的宏观调控政策在产业链条中形成了连带效应。房地产业及相关产业要正确分析经济形势,判断经济发展态势,确定投资机会,选择投资方向,调整发展思路、调整经营对策,保证企业稳定健康发展。     

房地产市场中的政府激励机制:问题与改革

理论分析说明,在房地产市场发展中,地方政府的利益目标与整体经济目标存在激励不相容现象,其理想的商品房投资规模总是高于中央政府的预期,而其理想的保障房投资规模总是低于中央政府的预期.因此,地方政府往往积极干预商品房市场的运行,而在保障房建设方面却缺乏激励.实证检验结果说明,地方政府重视房地产业发展带来的财政利益,是房地产业投资扩张的重要原因.要促使房地产市场健康发展,必须从调整政府激励机制入手,其措施包括营业税税目分享改革、土地出让制度改革、调整保障房中政府分级责任机制和改变增值税分享办法等.     

国外房地产政策与制度建设的经验借鉴

美国、日本、新加坡是世界上比较典型的三种房地产业发展模式,本文重点分析了美国依赖市场原理运行的住房政策,日本以公库、公营、公团为三大支柱的住宅政策,以及新加坡的"居者有其屋"计划和中央公积金制度,并简述了三国房地产政策制度的优点和不足,以便借鉴他们的发展经验。最后,针对我国当前房地产政策与制度建设存在的问题和不足,对完善我国城市房地产政策制度以保障房地产业持续健康发展提出了设想和对策。     

房地产税制渐进性改革的三阶段模型探析

物业税的开征是我国房地产税制改革的重要方面,由于存在种种障碍,物业税的开征难于短期内实现。本文试图建构一个房地产税制渐进改革的三阶段模型,以三个渐次推进的目标为纲,构造出每一阶段下物业税改革的基本框架,以期在逐步克服已有实施障碍的基础上,通过渐进式的改革,完善我国房地产税制体系,使物业税成为地方政府新的主体财源,从根本上使地方政府摆脱对"土地财政"的依赖。     

我国地方政府债务风险及解决对策

中国地方政府债务对国家城镇化建设和公共基础设施建设起着重要的支持作用,与此同时,由地方政府债务引发的一系列风险也成为亟待解决的问题。本文在总结地方政府债务起因和现状的基础上提出应对风险的措施,以体制和金融相结合的方式构建风险"防护网",使我国地方政府的债务融资更加理性化。     

房地产市场规范管理的国际比较及对我国的启示

房地产市场的规范管理一直是政府、学者和其他利益相关者所研究的热点问题。在了解西方国家在房地产市场规范管理上的成功经验,剖析当前国内房地产市场现存问题的根源的基础上,取长补短,为国内房地产业的健康、稳定和持续发展提出对策。     

房地产项目成本控制探析

随着房地产业市场竞争的激烈化,加之国家对房地产市场调控的加强,房地产业正经历着市场调节和政策调控的磨砺。目前,房地产业已成为我国国民经济的支柱产业,但其项目成本控制水平相对较低,就是作为政府宏观调控市场重要手段的经济适用房也没能摆脱成本控制问题,一定程度上限制着房地产业的持续性发展。房地产项目成本控制可以提高企业管理水平,增强企业的获得能力,促进房地产业健康持续发展。但是,如何做到在工程项目建设中,既确保工程质量与进度,又注重项目开发成本的管理,做好开源节流工作,以最低的项目成本获得最大的社会效益和经济效益呢?本文现就我国房地产业项目成本控制的相关问题及强化措施做简单阐述。     

我国房地产如何破解“土地财政”之殇简

文章从当前房地产价格不断暴涨的现实出发,在理论基础上分析了土地财政的根源和弊端,从不同的角度阐述了土地财政对政府、房地产开发商和消费者所造成的影响,引出三方利益体对土地财政的态度,进而得出土地财政是最终影响房价的主要因素的结论。在此基础上指明我国当前房价上涨的根本症结在于地方政府长期依赖的“土地财政”,依此对症下药地寻找破解“土地财政”的思路和方法,寻求房地产持续发展的健康之路。     

房地产营销策划现存的问题分析

近年来,房地产业迅速发展,房地产营销策划越来越得到房地产开发商的重视。房地产营销策划可帮助开发商明确目标、确定投资方向、解决房地产销售难题。但房地产营销仍存在市场调研和分析不足、目标市场与市场定位的混淆、宣传过分依赖于广告、宣传手段单一、专业人员较少、商品卖点把握不准确、过度炒作等问题。房地产企业要加强市场调研,应加快明确市场定位,拓宽宣传渠道,与对房地产营销人员的培养,了解商品卖点,实事求是,避免炒作。     

新型城镇化背景下新城住宅房地产发展研究——以北京为例

十八大提出,要坚持走中国特色新型城镇化道路,给房地产业的发展提供了良好机遇。北京新城住宅房地产市场发展迅猛的同时也出现了各种问题,为实现新城房地产的健康发展,本文通过数据调查针对新城住宅房地产市场存在的问题,分析并提出几点建议。     

新型房地产营销策略研究

我国房地产营销中存在着市场定位不合理、营销方式过度依赖传统广告、缺少品牌意识和乱打概念牌等问题。并且国家出台了一系列规范房地产市场的宏观调控政策,进一步加剧了我国房地产市场竞争的激烈程度。在此新形势下,必须准确定位市场、实施新型房地产营销策略以推动房地产业健康、稳定发展。     

谈房地产业的产业特性与调控政策选择

房地产业具有对土地和金融市场的严重依赖性、强产业关联性、高风险性、社会保障功能等特性。因此,政府必须在房地产业中发挥更大的作用,通过发挥财政税收和产业政策,调整市场供给结构等,规范和引导房地产市场健康发展。     

中国城镇化机遇、问题与路径

中国经济维持7%以上的中速发展过程中,政府将有更多精力进行经济结构调整,城镇化创造很多就业机会,带来大量的市场需求,是最大的潜在内需和持久增长的动力源泉,是中国经济发展的最大机遇。城镇化中注意防止过度城镇化、大都市病、房地产化、农民工过度边缘化、有速度质量的城镇化等问题。城镇化应该建立在坚实的产业基础之上;与信息化、工业化深度融合,发展智慧城市;城镇化和农业现代化相互协调;推动沿海产业向中西部转移和农民工向流出地的回流。