财政不平衡和房价上涨:中国的证据北大核心CSSCISSCI

本文以地方政府面临的财政不平衡为切人点来探索转型时期中国城镇房价持续高涨背后的制度性因素。在对经验事实进行背景分析的基础上,采用2000—2011年的分省面板数据,本文将财政不平衡、土地财政和房价置于统一的分析框架,通过构建联立方程模型对三者之间的相互作用关系进行实证分析。结果表明,在控制了经济基本面、人口结构、城市化率、产业结构、对外开放度和地区间竞争等潜在影响因素的情形下,地方政府面临的财政不平衡是引致其积极追求土地财政的制度性因素;土地财政规模与房价存在着显著的正向反馈效应;进一步分析财政不平衡对房价的影响机制,系统GMM的估计结果表明,地方政府面临的财政不平衡对于城镇房价的持续上涨起到重要的推动作用,土地财政规模是连结两者的中间变量。由此,得到如下政策启示：为了抑制房价快速持续上涨,理顺中央和地方两级政府的分配关系、落实事权和支出责任相适应的制度以及完善地方融资渠道等制度建设等方面应得到足够的重视。     

“土地财政”的财政学思考

由于房地产价格的不断高涨,地方政府来自土地的收入不断增加,引起了社会对土地财政的关注,但许多认识是不正确或者是不科学的,是不符合地方财政实际的。本文从财政学的角度,对土地财政进行了科学的剖析,分析了土地财政的来龙去脉、土地财政的利弊得失,提出了如何从规范中央和地方的收入分配、培养地方税体系、开辟地方新财源等方面着手来规避地方政府对土地财政的依赖。     

商业地价形成机制、房地产泡沫及其治理北大核心CSSCISSCI

从2003年以来中国的房价一直处于快速上涨趋势中,而且根据房价一收入比等指标可以断定,部分地区的房价已经偏高,并且积聚了大量价格泡沫。推动地价、房价持续上升并最终形成房地产泡沫的内在动力是地方政府得自批租商业用地的财政利益。为增加其土地收益,地方政府不仅有激励在土地供给侧极力抬升地价,还有动力在房产需求侧积极推涨房价。结果,房地产泡沫就在这一利益的驱动下生长起来了。根据我们的分析,促使地方政府极力提高地价的深层原因在于现存的商业用地批租制度,它和土地出让的"招拍挂"机制一起构成了诱发价格泡沫的微观基础。因此,降低房价、治理房地产泡沫也应从改革这一制度安排入手,从源头上割断地方政府基于土地财政利益而推动地价、房价上涨的利益链条。     

开征存量房房产税能减轻地方财政收支压力吗?

房地产市场调控和地方政府债务问题是当前我国经济领域的两大重要挑战,征收存量房房产税与否直接影响到这两大问题解决的可行性。本文对存量房房产税的初步估算显示,存量房房产税将导致房地产价格和土地价格下跌,也能对地方财政起到一定补充作用,但1%水平的税率设定不足以令存量房房产税替代现有房地产相关税收和土地出让金,大部分城市可能面临财政缺口。DSGE模型分析显示,存量房房产税在调控房价的同时,还会对宏观经济带来一定的负面影响,削弱产出、消费、房价、地价等地方政府的征税基础。     

土地财政、地方债务与房价——基于新房楼盘数据的实证分析

本文旨在研究土地财政、地方债务对房价的影响,并探讨土地财政对房价的作用机制问题。实证研究结果表明：土地财政规模扩大对于新房楼盘房价有显著的推动作用;土地财政和地方债之间存在交互作用,地方债的规模扩张增强了地方政府通过出让土地增加财政收入的动机,强化了土地财政对新房楼盘房价的推动作用;土地财政对不同人口规模城市和不同物业类型的新房楼盘房价的推动作用存在差异。本文研究结论为地方政府债务风险治理以及推动房地产市场绿色健康发展提供了参考。     

分税制改革与中国城镇房价水平——基于省级面板的经验证据

本文将分税制改革、土地财政和房价水平置于同一框架来研究推动中国城镇房价持续快速上涨的制度性因素。经验事实表明,较高的房价水平总是与较大的土地财政规模相联系,而土地财政的形成与1994年的分税制改革密切相关。在对上述经验事实进行背景分析的基础上,本文运用2000—2008年的省级面板数据进行实证分析,结果表明,在控制了经济基本面、城市化率和地区竞争等潜在影响房价的因素后,分税制背景下逐年扩大的财政分权度是引发地方政府追求土地财政的制度性因素;地方政府的土地财政规模对中国城镇房价水平的高涨具有显著的正向影响,并且这种正向效应会随着财政分权度的扩大而被强化。本文的估计结果对财政分权变量的选取、估计方法的选择和估计函数形式的设定均是非常稳健的。     

从时间和区域维度看地方债务与土地财政的关系

正土地财政是指地方政府从土地开发及其相关领域所获得的税收收入和公共产权收入。在近几年房价高涨的情况下,这两块收入占地方财政收入的比重不断提高。政府进行借债等融资行为的推动力之一是普通的税收不足以支撑地方政府进行基建等市场失灵领域中的资金     

土地财政对房地产市场的效应分析

分税制改革后,地方政府财权与事权平衡被打破,在财政压力之下,地方政府对土地财政形成依赖,盲目开发有限的土地资源,对房地产市场的可持续发展带来了严重冲击。本文试图通过分析土地财政形成原因和中国房地产市场的现状,揭示土地财政对我国房地产市场的正负效应。最后得出,房地产市场存在的根本问题在于现行财政体制和地方政府对土地财政的严重依赖,并提出改革土地出让制度和财政体制,建立土地出让的综合评价系统等相关改革措施,以促进土地的可持续利用和房地产业的健康发展。     

房价调控、地方政府债务与宏观经济波动

在地方政府债务高企的背景下,房价调控能否使资本流向非房地产部门？房价调控如果触发地方政府债务违约,宏观政策应如何应对？本文基于中国宏观经济的特征事实,引入地方政府的土地财政行为,将房价变动与地方政府的偿债能力联系起来。研究表明,由于地方政府依赖土地出让和土地抵押贷款筹集收入,房价管控导致的地价下降会带来地方政府收入的下降,直接影响地方政府的偿债能力。如果地方政府债务不出现违约,那么房价管控带来的地价下降会降低地方政府从金融部门获得的抵押融资额,使非基建部门的融资成本下降,非基建部门投资和产出上升。而如果调控房价带来的地价下降导致地方政府出现债务违约,金融部门资产受损,使金融中介减少贷款和提高贷款成本,带来整个社会的信贷紧缩,经济中各个部门的产出大幅下降。进一步的政策分析表明,有必要在避免地方政府债务违约的同时,使用财政资金补充银行资本金等多种方式稳定金融中介的资产负债表,从而将房价调控对经济的负面影响程度降到最低。     

地方政府债务与房价水平的互动关系

分析地方政府债务与房价水平呈现正向相关的理论机制,并运用中国30个省份2010—2015年的相关面板数据,对两者的作用关系进行实证检验,结果表明:地方政府债务规模上涨显著地促进房价水平增长,而房价水平的上涨反过来又会促进地方政府债务规模增长。一方面,伴随着房地产市场的繁荣,房价上升导致地价持续上涨,地方政府土地财政收入增加,更容易通过土地抵押举债,导致债务规模的升高;另一方面,伴随着住房需求的增加,地方政府通过改善基础设施满足居民的住房需求,进一步促进了房地产市场的繁荣,推高了房价。这为中央政府相关房价调控政策、债务政策的制定提供了一定的启示。     

房地产税收与房地产价格关系研究 ——以青岛市为例

近几年,我国房地产业得到了迅猛发展,房价居高不下,增长幅度呈现稳定向上态势,房地产业的相关收入在地方政府的财政收入贡献越来越大,房地产价格的波动与地方政府财政收入的关系也更加紧密.本文从青岛市房地产行业和当地社会经济实际情况出发,选取了房价、人均财政支出和房地产投资开发额指标作为解释标量,从计量经济学角度对当地房地产税收收入指标进行了理论和实证分析,并运用脉冲响应和方差贡献率对这种影响关系进行了深入研究.分析结果表明:通过本文的理论和实证分析,我们可以得到如下结论:短期来看,房地产投资开发额会对税收收入产生较为明显的正向影响,但是远期来看房价和人均财政支出的正向影响会逐渐增加,而房地产投资开发情况的影响持续性不足.最后,论文对从规范土地供应、优化房地产税收制度结构、建立健全房地产市场信息披露机制、拓宽财源渠道等方面提出了政策建议.     

长效机制下的我国房地产宏观调控:现状、困境与出路北大核心CSSCI

房地产业作为支撑中国经济发展的支柱性行业,在地方政府土地财政、城镇化等因素推动下,不仅带来了中国城市化的高速发展,也造成了房价不合理高涨的泡沫风险。为保障房地产市场健康发展,我国开始了长达十余年的宏观调控。在经历了房地产市场宏观调控长期无效或低效的尴尬之后,中央政府开始逐步采取长效性调控机制,以回归房子居住功能、稳定房价、保障民生为目标。该轮长效机制能否有效发挥作用,取决于对调控失灵根源的深刻剖析,进而才能采取综合有效的对策。目前分税制下中央与地方在财权与事权分配上的关系之困、房地产市场发展及宏观调控中地方政府多重角色之困、房地产市场宏观调控法律制度缺失之困、政府与市场关系错位之困等均是引发调控失灵的重要根源,必须在中央与地方关系下的财税体制改革、宏观调控法律制度建设、政府与市场关系的理性回归等领域进行制度创新与完善,方能保障房地产宏观调控长效机制的落实与生效。     

土地财政对社会经济和房地产市场的影响研究

为了探求土地财政对社会经济和房地产市场的影响,本文结合相关经济理论和土地财政的起因,分别构建了土地财政对社会经济和房地产市场单独的影响模型和系统的影响,并从分税体制改革、地方政府晋升激励、土地相关制度等三个方面对土地财政模式的完善提出建议。     

论强化房地产开发企业的成本控制

一、房地产开发中的成本构成房地产开发中的成本构成一般包括以下几项:①土地费用②前期工程费③基础设施建设费④建筑安装工程费⑤公建配套设施费⑥开发间接费⑦销售费用⑧管理费用⑨财务费用⑩税费二、房地产价格居高不下的影响因素1.土地供应价格上升据统计,从2003年二季度开始,全国很多地区土地交易价格持续保持较高上涨幅度。以厦门为例,均属于思明区的同一相邻地段在2001年初楼面地价约为1800元/每平方米,到2007年9月则需7000元/每平方米,涨幅之大令人吃惊。从2003年四季度开始,国土资源部对建设用地进行清理整顿,各地方政府抓紧土地储备。这些措施的施行,使建设用地更趋紧张。房地产圈地热潮不但未缩减反而更趋高涨,地价更是一路上涨。2.政府行政性收费项目繁多,费用偏重房地产开发企业承担的行政性收费过重,是导致房价居高不下的原因之一。从各级政府对房地产的收费项目看,不但繁多而且混乱。虽然自1995年起,国家计委和财政部联合发文,经国务院批准取消了48项不合理收费项目,但房地产企业仍然面对沉重的行政收费。3.市政公共设施由开发企业承担,加大企业成本开支房地产开发企业不但要承担房屋建设任务,还要承担诸如道路、自来水、污水...     

我国房地产价格持续走高的成因分析及对策建议

本文对目前我国房价的基本构成作了量化分析,结果表明我国房地产价格持续走高的原因是多方面的.其中主要原因有:一是房地产市场竞争很不充分,导致房地产商赚取高额垄断利润;二是政府的"土地财政"硬性支撑着高房价.本文建议,要平抑虚高的房地产价格,必须用市场化的方法加以解决.     

转型期中国土地出让收入和价格的演变规律——基于财政分权与经济目标的视角

针对当前突出的“土地财政”问题,利用1998~2012年省际面板数据,构建面板数据模型,实证分析转型期我国土地出让收入和价格是否由财政分权和经济目标考核的共同影响。结果表明,在财政分权下,地方政府通过出让更多的土地来获得收支平衡,导致出让收入增加和价格快速上涨;在经济目标考核下,地方政府会采取工业和商业混合发展模式,工业上采取协议方式低价出让土地与商业上采取“招拍挂”方式高价出让土地,两者之间差距逐渐扩大;房价和地区市场开放度也影响土地出让收入。     

天津市住房市场供给模型实证研究

选取天津市房地产行业的相关统计数据进行实证分析,运用逐步回归分析法,建立了住房供给的多元线性回归模型。结果表明,房地产企业完成开发的土地面积对住房供给的影响显著,说明城市住房供给受土地资源的制约影响显著;人均国内生产总值,即经济发展水平对住房供给也有较强影响;金融机构贷款利率水平也即信贷政策会影响开发商的住房供给量;而房价的当期价格和土地成本等的影响则很小。     

我国土地财政成因的实证研究

近年随着经济的发展,我国地方政府均呈现一明显的特征-"土地财政"。土地财政给地方政府带来了大量的财政收入并在一定程度上刺激了经济的发展,但同时也使得地方经济和城市的发展面临不可持续性等重大问题,因而土地财政问题亟待解决。土地财政不仅仅是地方政府的财政行为,还是学者们所关注的重要的经济问题。目前,针对土地财政成因的研究结果主要有财政压力说,GDP锦标赛说,以及土地相关制度说等。本文采用2001年到2011年间数据建立时间序列模型,用量化的方式验证我国的土地财政的成因,并提出相关政策建议。     

我国土地财政成因的实证研究

近年随着经济的发展,我国地方政府均呈现一明显的特征-"土地财政"。土地财政给地方政府带来了大量的财政收入并在一定程度上刺激了经济的发展,但同时也使得地方经济和城市的发展面临不可持续性等重大问题,因而土地财政问题亟待解决。土地财政不仅仅是地方政府的财政行为,还是学者们所关注的重要的经济问题。目前,针对土地财政成因的研究结果主要有财政压力说,GDP锦标赛说,以及土地相关制度说等。本文采用2001年到2011年间数据建立时间序列模型,用量化的方式验证我国的土地财政的成因,并提出相关政策建议。     

地方政府债务、土地财政与房价的联动关系

分析了地方政府债务、土地财政与房价的关系,地方政府对农地征收的垄断和土地变更的用途管制是土地财政的基础,许多地方政府主导成立了大量城市建设投资公司作为政府的融资平台,并以土地为抵质押物和以土地出让收益为还款来源进行大规模举债.同时,地方政府官员面临经济和政治双重压力,在"政治竞标赛"的考核与激励下,用举债资金满足工业化和城镇化发展,导致了房价上升.