集体建设用地使用权流转制度思考

依据现行法律,土地市场的交易客体仅限于国有土地使用权,集体所有的建设用地使用权尚未被现行基本法纳入可交易的土地市场之中。由于现有土地法律制度对集体建设用地使用权流转的调整缺位,引发了现实流转的秩序混乱,同时也必将引致创设相关法律规范和制度的现实需求,以促使集体建设用地使用权流转走上规范运作和规范管理的正轨。     

农村集体建设用地使用权流转问题探析

一、农村集体建设用地流转的主要形式农村集体建设用地是指依照法律程序申请、经国土资源管理部门批准的、使用集体所有的农村非农建设用地,主要包括农民住宅用地、乡镇企业建设用地、乡镇或村级公共设施及公益事业用地。当前农村集体建设用地流转一直处于初始阶段,主要体现为以下几种形式。1.农村集体经济组织或个人出租土地使用权这是集体建设用地流转的主要形式。集体建设用地所有者或使用者将土地使用权出租并按年收取租金。主要有三种形式:其一,集体所有者为出租主体,将集体建设用地使用权或厂房出租给企业或个人,集体收取租金。其二,建设用地使     

农村集体建设用地流转研究

本文阐述了我国农村集体建设用地的概念,分析了集体建设用地流转现状,列举了当前存在的四类十种流转模式,分析了当前农村集体建设用地流转面临集体土地产权不清、流转收益分配及监管制度不完善、流转程序和机制不健全、现行法律制度存在矛盾和盲区等问题。反思集体建设用地流转改革对我国土地制度改革具有借鉴和启示意义。     

关于农村集体建设用地流转政策的思考

一、农村集体建设用地流转政策现状 所谓农村集体建设用地流转,是指农村集体经济组织或其他集体建设用地使用者通过出让、出租、转让、转租等形式,将集体建设用地的使用权有偿转让给其他经济主体使用的行为。其中,农村集体建设用地既包括用于乡镇企业发展的产业土地,也包括用于农民的居住用地,即宅基地。按照土地流转的条件不同,可将农村集体建设用地流转分为两类：农村存量建设用地流转和增量建设用地流转。     

农村集体建设用地流转模式的多样化创新——基于政府与市场关系的视角

基于对各地农村集体建设用地流转模式的地方制度特征研究发现:各地模式的最大不同正是在于市场替代政府或政府替代市场的程度,由此产生了政府主导型、市场主导型和政府与市场并重型多样化的地方制度特征。目前地方制度安排对将来上升为国家意志的法律行动具有重要的影响,今后集体建设用地立法的主要目标是切实赋予农民参与工业化的土地权利并以此获得长期稳定的预期。     

农村集体建设用地流转的博弈分析与制度改进——基于地方政府与农村集体组织关系的视角

运用博弈理论分析方法对当前农村集体建设用地流转制度进行理论解释可知:在征地博弈中的最优选择是地方政府征地,农村集体组织阻挠;在进入市场博弈中的最优选择是农村集体组织进入隐形土地市场,地方政府默认。但以上均衡结果受到农村集体建设用地流转预期收益、中央政府政治压力、社会舆论压力、补偿成本、阻挠成本、惩罚成本、监督成本、交易成本等的影响。因此,征地制度改革势在必行,城乡一体化市场亟待构建,制度创新应围绕利益分配合理化进行,制度设计应因地制宜。     

集体建设用地使用权入市改革的利益衡量:一个分析框架

本文引入法学利益衡量论,建立包括个体利益、阶层利益、制度利益和社会利益的分析框架,厘清集体建设用地入市改革的复杂利益关系。当前集体建设用地权能缺失导致流转不畅,土地资产功能难以显化。集体建设用地使用权入市改革涉及农民、集体、多级政府、不同开发商、使用者等诸多利益主体、阶层,以及多部法律法规,可能引发对社会利益格局的多重影响和激烈博弈。改革应以促进土地权益公平和统筹城乡发展为基本价值取向,土地流转收益优先用于增进农民利益,规范集体提留,限制乡镇政府参与利益分配;通过调整财权、事权兼顾县级政府利益,由市场调节开发商和使用者收益;重构法律以调整现行制度利益,保障土地规范流转;采取措施降低集体建设用地直接入市可能造成的农村两极分化、资源环境代价等负面影响。     

从集体建设用地流转审视我国征地制度

农村集体建设用地的流转试点,打破了地方政府作为建设用地唯一供给主体的局面,形成了地方政府与农村集体多头供应的局面。笔者以为,为保障市场的公平竞争环境和权利主体的合法权益,需要从农村集体建设用地流转的视角对我国征地制度予以多重审视。     

国土部:农村土地不得建商品房,高尔夫球场

国土资源部近日在有关通知中强调,农村集体建设用地流转对促进城乡统筹发展、维护和保障农民土地财产权益具有特殊重要的意义.要加强农村集体建设用地流转管理,规范集体建设用地入市行为,积极稳妥推进制度创新.……     

农地入市对土地财政依赖症的影响机制

分税制下,由于事权与财权的不匹配,地方政府只能靠卖地收入来支撑地方经济建设,土地财政依赖症渐渐形成。本文先介绍农村集体建设用地入市的背景和土地财政依赖症的来源,然后具体分析农村集体建设用地减轻地方政府土地财政依赖症的机理,并指出健全农村建设用地使用权市场才能保证农村集体建设用地顺利入市,最后给出完善农村建设用地使用权市场的政策建议。     

农村集体建设用地流转收益分配研究——基于公平与效率视角

收益分配是农村集体建设用地流转的核心,关系到城乡统一建设用地市场建立的成败。在探讨国内农村集体建设用地流转增值收益分配模式的基础上,分别从社会、区域公平的角度和城镇化、工业化效率角度分析流转增值收益分配。兼顾公平与效率的原则,统筹协调集体经济组织与集体成员之间、规划限制下土地权利人之间、城乡居民之间、发达地区与基本农田保护区之间的利益关系,提出以市场的方式形成流转收益,以税收方式进行收益调节,再通过农业补贴实现利益均衡,以完善集体建设用地流转收益的分配机制。     

农村集体建设用地流转制度的现存问题及建议

随着我国经济的发展，农村集体建设用地的资产性质逐渐显现出来。在沿海等地，以出让、转让、出租和抵押等形式自发流转农村集体建设用地的规模和数量巨大。集体建设用地流转可以惠及农村农民，但目前处于法律禁止范围内，存在一些问题。论文就这些问题展开讨论，并建议尽快修改《土地管理法》，允许农村集体建设用地合法进入市场。     

农村集体建设用地流转收益分配研究--基于公平与效率视角

收益分配是农村集体建设用地流转的核心,关系到城乡统一建设用地市场建立的成败。在探讨国内农村集体建设用地流转增值收益分配模式的基础上,分别从社会、区域公平的角度和城镇化、工业化效率角度分析流转增值收益分配。兼顾公平与效率的原则,统筹协调集体经济组织与集体成员之间、规划限制下土地权利人之间、城乡居民之间、发达地区与基本农田保护区之间的利益关系,提出以市场的方式形成流转收益,以税收方式进行收益调节,再通过农业补贴实现利益均衡,以完善集体建设用地流转收益的分配机制。     

广州：集体建设用地使用权有偿转移

近日,《广州市集体建设用地使用权流转管理试行办法》（以下简称试行办法）正式颁布实施。该试行办法的出台,标志着广州市集体建设用地将可以合法化流转,为农村集体建设用地进入市场提供了通道。集体建设用地流转要在全市统一的交易平台进行。工业用地和商业、旅游、娱乐等经营性集体建设用地,     

土地发展权视角下农村集体建设用地流转问题研究——以河南省新乡市为例

通过对河南省新乡市开展农村集体建设用地流转试点的调查研究,以及对国外土地发展权设置、土地发展权转移和土地银行的设置的研究分析,对新乡市农村集体建设用地流转模式和国外土地发展权转移之间进行了全面的对比,提出应从政策法规制定、明晰产权、信息对称、建立调节机制等方面入手解决试点中的问题,说明以土地发展权的视角对我国农村集体建设用地流转进行全面设计的必要性。     

规范我国农村集体建设用地流转的对策建议

农村集体建设用地流转,可以盘活农村集体建设用地,缩小经济增长中的土地需求缺口,满足工业化推进和城市化发展的用地需求。因此,有必要在十二五时期出台相应的政策措施,加快规范农村集体建设用地流转。一、目前存在的主要问题(一)产权主体不明晰,流转秩     

集体建设用地流转政策分析

禁止集体建设用地流转既是计划经济的产物,也是歧视性的二元土地管理体制的遗痕。集体建设用地进入市场符合市场经济规律,也符合我国《宪法》的精神。禁止集体建设用地流转,会带来土地产权关系混乱、隐形流转难以避免、建设用地失控、流转收益流失等问题。虽然一些地方率先突破了集体建设用地流转的禁区,但其政策还存在一些问题,一是流转范围...     

农村集体建设用地流转的法经济学分析

农村集体建设用地流转是我国社会和市场经济发展的客观要求,受我国现有相关体制的影响,农村集体建设用地资源配置效率低下,资源所有主体权益得不到应有体现。为了促进土地利用的效率以及土地利用中收益分配的公平,用法经济学方法对农村集体建设用地交易行为等进行效率分析,并基于公平和效率的原则提出今后农村集体建设用地流转体制改进之建议。     

关于集体土地流转中的法律障碍

北京安理律师事务所王清友律师发表于《中国律师》2013年第2期的《集体土地流转中的法律障碍分析》,对现阶段农村集体土地流转存在的如下三种法律障碍进行法律分析:一是"集体建设用地流转的法律障碍",分两个部分进行详细分析,即"乡镇企业土地使用权抵押流转"和"乡村公益用地使用权流转";二是"农村宅基地流转的法律障碍";三是"农村土地承包经营权     

集建用地上市流转

据广东省国土资源厅的资料统计，2003年以前，经济发达的珠三角“隐性交易”逾半，由于缺乏相关法律及办法．隐性的集体建设用地自发性流转带来许多问题一如随意私下转用、占用农用地进行出让、转让、出租用于非农建设．对集体建设用地流转收益缺乏调节和管理，导致资产性收益分配不公土地流转缺少登记管理，积累了许多土地纠纷，集体建设用地使用权的抵押和自由处置受到限制，影响了企业的投资经营等。