调整地价不会引发房价波动

新调整的基准地价已于2002年12月10日开始实施,基准地价调整后,不但对开发商产生了一定影响,而且对普通居民也产生了不小的影响。对这次基准地价调整的主要内容以及调整的主要依据等内容已在2003年第一期进行了介绍。一些读者看到后,来电询问,基准地价调整后,是否会增加开发商的开发成本?成本一增加,房价是否也会跟着上升?还有一些居民想知道基准地价调整后,自己的住房是升值了还是贬值了呢?以及对拆迁区的房屋被拆迁后,得到的补偿款是否有影响等等?所以这期就开发商以及居民所关心的问题采访了市国土房管局的相关负责人,再做进一步的解释。     

某市基准地价特点及应用分析

某市基准地价在93年建立，经过95、97、2001、2005四次调整形成了比较全面、完善的基准地价格局。基准地价在土地评估、土地税收、土地资产管理中发挥了巨大的作用。借最新一轮的基准地价更新成果刚刚公布实施之际，在此对某市基准地价的特点和应用作一简单分析。     

廊坊市基准地价更新的基本思路

城市土地定级与基准地价更新方法，根据更新成果与原成果的继承程度可分为“地价水平调整”和“地价重新评估”两种方法。采用“地价水平调整”方法更新，在技术上完全以原城市土地定级估价成果为蓝本，根据土地市场的发展，抽样调查一定数量的典型交易样本，根据样本地价水平对原基准地价水平进行调整。具体采用的手段有地价指数调整法、模型参数修正法和长期趋势检验法等方法。更新成果在地价体系、基准地价表达方式、因素修正体系及地价空间分布规律等方面与原估价成果基本保持一致。采用“地价重新评估”，则原定级估价成果仅仅是成果更新的重要依据之一。成果更新以《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》为依据，重新构筑城市土地定级估价成果体系，更新成果与原成果有实质的发展。城市土地定级与基准地价更新一般要求做到简便、快速，故在土地市场变化平稳、城市社会经济条件和城市地域结构等变化不大的情况下，一般采用“地价水平调整”进行更新。     

风向

最近，广东省国土资源厅和省物价局根据全省目前土地市场的实际情况调整并制定了2003年广东省城市国有土地分等及基准地价标准，其中广州、深圳、佛山的地价上升幅度较大。据悉，这是广东省自1999年后全省范围的一次地价调整。调整制定的土地等级及基准地价涉及的范围是全省21个地级以上市区及规划区，具体范围以各市的评估范围为准。不同市同一级别的地价并不完全可比，而是按各地实际情况分为五等，以此反映各城市问综合地价水平的地域差异。同时把城市国有土地的基准地价按商业．住宅和工业用地分别列为各用途不同的级别。     

住宅地价指数研究

在对新一轮浦东基准地价研究的过程中发现，在建立基准地价的基础上，还应该建立一套地价动态检测系统对基准地价进行监测，而地价指数就是一种很好的方法。但目前对地价指数的研究和实践都很缺乏，因此，本在对浦东基准地价研究的基础上，对地价指数进行了进一步的研究，主要是通过建立地价指数模型，利用住宅市场交易数据计算地价指数。     

基准地价评估图件编绘中的AutoCAD技术

本文从基准地价评估图件编绘的基本要求出发，以《城镇土地估价规程》规定为依据，结合基准地价评估的工作实践，介绍了采用AutoCAD技术绘制基准地价评估工作底图、地价样点图和基准地价图的方法和过程，并分析了AutoCAD技术在基准地价评估图件编绘中的突出优点。     

城镇地价动态监测的方法研究

本文探讨了利用城镇基准地价评估、清产核资、日常地籍管理等有关资料并补充调查地价监测样点资料 ,运用拉氏价格指数建立城镇分类地价指数 ,并用以调整土地级别和基准地价及分析、预测地价变化的基本方法。     

欠发达地区城镇土地定级估价问题与对策——以重庆市城镇土地级别调整与基准地价更新为例

城镇土地定级估价是加强国家宏观调控,完善土地资产管理,建立规范地产市场,深化土地使用制度改革,征收土地税费的重要依据与基础性工作。以重庆市为例,在简要介绍重庆市城镇土地级别调整与基准地价更新工作概况的基础上,结合新一轮城镇土地级别调整与基准地价更新工作,分析了欠发达地区城镇土地定级估价存在的问题,进而提出了推进欠发达地区城镇土地级别调整与基准地价更新工作的具体措施与建议。     

议基准价修正法——浅析中国特色市场法

本文所称基准价包括房屋重置价和基准地价。以房屋重置价为基础修正和调整房屋状况和市场状况的估价方法叫做房屋重置价修正法;以基准地价为基础修正和调整土地状况和市场状况的估价方法叫做基准地价修正法。以房屋重置价修正法和基准地价修正法,房、地分估综合计价的估价方法叫做房地产基准价修正法（以下,简称基准价修正法）。     

小城镇商业用地评估方法浅析

目前，在小城镇商业用地的地价评估存在一定的难度。小城镇商业用地由于市场发育不完善，市场交易量少，市场资料掌握不充分，商业用地的评估经常采用基准地价系数修正法或路线价法。通过分析可以发现路线价法具有线性，而基准地价系数修正法则具有面性。小城镇中心区域明显，商服中心集中，商业用地地价受其繁华度和微观区位的影响很大，也就是说，地价的敏感度很大。一般小城镇把中心区的某一范围划为一级地，并测算和公布了一级地的商业、住宅、工业等分类基准地价。根据实践经验，应用基准地价系数修正法评估小城镇中心区商业用地地价时要十分谨慎，因为基准地价是某一区域的平均地价（均值），可能会出现如基准地价系数修正法与其它方法的评估结果相差较大，基准地价系数修正法评估结果明显偏低，或是基准地价的综合修正幅度过大等问题。     

北京市国土资源和房屋管理局关于公布本市出让国有土地使用权基准地价应用方法的通知

各区县人民政府,市政府各委、办、局,各市属机构,各相关单位: 根据《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》(京政发[2002]32号)要求,现将如何应用2002年北京市基准地价测算宗地价格方法、北京市基准地价容积率修正系数表、北京市基准地价因素修正系数说明表、北京市基准地价级别示意图等内容公布实     

广东地价新标准出台

最近,广东省国土资源厅和省物价局根据全省目前土地市场的实际情况调整并制定了2003年广东省城市国有土地分等及基准地价标准,其中广州、深圳、佛山的地价上升幅度较大。据悉,这是广东省自1999年后全省范围的一次地价调整。调整制定的土地等级及基准地价涉及的范围是全省21个地级以上市区及规划区,具体范围以各市的评估范围为准。不同市同一级别的地价并不完全可比,而是按各地实际情况分为五等,以此反映各城市间综合地价水平的地域差异。同时把城市国有土地的基准地价按商业、住宅和工业用地分别列为各用途不同的级别。反映出城市内不同用途…     

应用房价剥离法评估城市住宅地价

土地是社会经济发展的载体，城市土地既是资源，又是资产，具有双重属性。随着中国城市化和工业化的推进，城市土地自然供给和经济供给的稀缺性必须要求集约利用。土地集约利用的市场价格机制——地租与地价，对土地资源的合理配置，实现土地资源的最高最佳使用具有重要作用。为了宏观控制地价，我国从20世纪90年代初陆续开始实行城市基准地价评估和地价信息公布制度。但是，由于基准地价评估体系比直接评估宗地地价的方法体系相比相对复杂，且基准地价的及时更新一直是一个难题，所以不能连续动态有效地反应城市土地价格的波动，不能充分发挥调控作用。     

青海省：全新的城镇基准地价体系构建完毕全面覆盖青海高原各主要城镇

近日，随着青海海西，海南、黄南藏族自治州13县城镇土地定级与基准地价评估工作的尘埃落定，至此青海已全面完成城镇土地定级与基准地价评估工作，基准地价体系业已构建完毕，目前，遍布全省的44个主要城镇均建立了基准地价体系。     

容积率修正系数确定方法的比较分析

一定区域范围内容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益高低，也反映了地价水平的差异。在城市总体规划确定的基础上，它是影响地价的最主要因素之一。在用基准地价系数修正法评估城镇土地价格的过程中，对容积率进行过两次修正：第一次是将不同容积率的样点地价修正到标准容积率下，便于基准地价的计算；第二次是对基准地价进行容积率修正得具体宗地的地价。     

基于不同视角的城市基准地价测算方法构建

基准地价在政府宏观调控和土地市场交易中具有举足轻重的作用,其结果准确合理与否决定着社会经济的健康、持续、和谐发展。然而现今基准地价测算方法单一,结果受市场交易样点影响过大,而房地产市场异常波动较大,基准地价的科学、合理性难以得到保证。本文针对基准地价测算存在的单一化问题,基于民生住房保障和城市土地定级两个角度,重新构建了基准地价的测算方法。以期提高基准地价测算的精确度,为政府决策和土地市场健康发展提供依据。     

关于补地价评估的若干探讨意见

《协议出让国有土地使用权规范》自2006年开始实施以来，改变了以往补交土地出让金按基准地价的一定标准折算的方式，开始采取委托评估的方式进行。笔者结合近两年的工作实践．谈谈对补地价评估工作中几个常见问题的处理看法。     

基准地价总体价格水平调整方法探讨

本以价格理论为指导,提出了各类用地基准地价总体价格水平的调整方法和调整系的测算模型,并以天津市为例进行了实证研究,通过化简原需求函数,用不同期需求逆函数的比值确定各类用地的调整系数,实践证明：这种方法能很好地反映各类用地价格水平的总体走势,有效地降低基准地价更新的工作量。     

基准地价相对价格水平调整方法探讨

本以土地质量反映地价水平为理论基础,结合土地定级因素,提出了基准地价相对价格水平的调整思路：即通过建立反映不同用途土地质量变化水平的指数指标体系,用各级土地质量变化水平来显示各级土地价格实际调整幅度,进而用一定数学方法求得能反映土地相对质量变化的土地质量指数,在此基础上求得相对地价水平的调整系数。     

土地用途细分下基准地价评估研究

在社会发展过程中,城市土地用途进一步深入细化。而为了更加适应当前整个市场经济的发展情况,政府相关部门开始将针对土地的基准地价评估也进一步细化。因此,主要从细化的角度进行基准地价研究。