基于不同视角的城市基准地价测算方法构建

基准地价在政府宏观调控和土地市场交易中具有举足轻重的作用,其结果准确合理与否决定着社会经济的健康、持续、和谐发展。然而现今基准地价测算方法单一,结果受市场交易样点影响过大,而房地产市场异常波动较大,基准地价的科学、合理性难以得到保证。本文针对基准地价测算存在的单一化问题,基于民生住房保障和城市土地定级两个角度,重新构建了基准地价的测算方法。以期提高基准地价测算的精确度,为政府决策和土地市场健康发展提供依据。     

基准地价评估图件编绘中的AutoCAD技术

本文从基准地价评估图件编绘的基本要求出发，以《城镇土地估价规程》规定为依据，结合基准地价评估的工作实践，介绍了采用AutoCAD技术绘制基准地价评估工作底图、地价样点图和基准地价图的方法和过程，并分析了AutoCAD技术在基准地价评估图件编绘中的突出优点。     

土地级差收益模型在城镇基准地价评估中的研究与应用

土地级差收益是反映城镇土地质量优劣的重要标志，在城镇土地定级别的基础上，建立不同土地级别的土地收益模型，为快速．方便地评估城镇地价提供了可能，尤其是城镇基准地价。因此，本文从城镇土地级别单元土地收益样点入手，定量测算土地级别收益，建立土地级差收益模型，并利用土地级差收益模型评估城镇基准地价。     

风向

最近，广东省国土资源厅和省物价局根据全省目前土地市场的实际情况调整并制定了2003年广东省城市国有土地分等及基准地价标准，其中广州、深圳、佛山的地价上升幅度较大。据悉，这是广东省自1999年后全省范围的一次地价调整。调整制定的土地等级及基准地价涉及的范围是全省21个地级以上市区及规划区，具体范围以各市的评估范围为准。不同市同一级别的地价并不完全可比，而是按各地实际情况分为五等，以此反映各城市问综合地价水平的地域差异。同时把城市国有土地的基准地价按商业．住宅和工业用地分别列为各用途不同的级别。     

确定修正幅度方法浅探

基准地价是政府为了有效管理土地市场定期公布的区域性指导地价标准。基准地价系数修正法在土地评估中有着广泛的应用，因此修正幅度的合理与否对评估结果会产生较大的影响。在基准地价更新过程中根据《城镇土地估价规程》规定的方法对于用土地利用效益资料编制因素修正幅度的方法有不同的理解。     

某市基准地价特点及应用分析

某市基准地价在93年建立，经过95、97、2001、2005四次调整形成了比较全面、完善的基准地价格局。基准地价在土地评估、土地税收、土地资产管理中发挥了巨大的作用。借最新一轮的基准地价更新成果刚刚公布实施之际，在此对某市基准地价的特点和应用作一简单分析。     

城镇房价“溯源”——基准地价

房价是老百姓最关心的经济问题,保持房地产价格的合理与稳定一直是政府宏观调控的重要目标。基准地价是政府宏观管理城市土地的重要手段,与市场地价和房价有着千丝万缕的联系,但基准地价对市场房价没有直接影响,也不起决定性作用。本文探讨了基准地价与市场地价的交互关系,分析了基准地价对市场房价影响有限的原因,并就基准地价的优化利用提出了自己的建议。     

廊坊市基准地价更新的基本思路

城市土地定级与基准地价更新方法，根据更新成果与原成果的继承程度可分为“地价水平调整”和“地价重新评估”两种方法。采用“地价水平调整”方法更新，在技术上完全以原城市土地定级估价成果为蓝本，根据土地市场的发展，抽样调查一定数量的典型交易样本，根据样本地价水平对原基准地价水平进行调整。具体采用的手段有地价指数调整法、模型参数修正法和长期趋势检验法等方法。更新成果在地价体系、基准地价表达方式、因素修正体系及地价空间分布规律等方面与原估价成果基本保持一致。采用“地价重新评估”，则原定级估价成果仅仅是成果更新的重要依据之一。成果更新以《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》为依据，重新构筑城市土地定级估价成果体系，更新成果与原成果有实质的发展。城市土地定级与基准地价更新一般要求做到简便、快速，故在土地市场变化平稳、城市社会经济条件和城市地域结构等变化不大的情况下，一般采用“地价水平调整”进行更新。     

应用房价剥离法评估城市住宅地价

土地是社会经济发展的载体，城市土地既是资源，又是资产，具有双重属性。随着中国城市化和工业化的推进，城市土地自然供给和经济供给的稀缺性必须要求集约利用。土地集约利用的市场价格机制——地租与地价，对土地资源的合理配置，实现土地资源的最高最佳使用具有重要作用。为了宏观控制地价，我国从20世纪90年代初陆续开始实行城市基准地价评估和地价信息公布制度。但是，由于基准地价评估体系比直接评估宗地地价的方法体系相比相对复杂，且基准地价的及时更新一直是一个难题，所以不能连续动态有效地反应城市土地价格的波动，不能充分发挥调控作用。     

青海省：全新的城镇基准地价体系构建完毕全面覆盖青海高原各主要城镇

近日，随着青海海西，海南、黄南藏族自治州13县城镇土地定级与基准地价评估工作的尘埃落定，至此青海已全面完成城镇土地定级与基准地价评估工作，基准地价体系业已构建完毕，目前，遍布全省的44个主要城镇均建立了基准地价体系。     

基准地价及其在房地产估价中的应用

所谓基准地价是政府为管理土地市场，由专业部门、专业人员评定的土地等级或均质区域土地使用权的平均价格。基准地价反映的是某一土地级别或某一区域不同用途(商业、住宅、工业)法定最高出让年限土地使用权的平均价格，它是政府宏观调控、管理土地市场、征收土地税及合理分配土地收益等的依据．也是宗地地价评估的基础。     

房屋分类划等及重量价格标准的制定办法

《中华人民共和国城市房地产管理法》第32条规定：。基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布”。土地基准价格、房屋重置价格，作为价格评估的技术性标准已有了法律地位，房地产管理部门应当担负起研究调查、制定、公布的责     

基准地价系数修正法在具体应用中存在的问题及相应对策

基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。目前我国绝大多数的市、县均已完成基准地价制定工作。由于基准地价的成果是分级别、分用途，并具有覆盖面广的特点，所以基准地价系数修正法是我国当前土地评估过程中最主要、最方便、运用频率最高的方法。但在具体应用过程中存在着几个值得注意的问题。     

城镇地价动态监测的方法研究

本文探讨了利用城镇基准地价评估、清产核资、日常地籍管理等有关资料并补充调查地价监测样点资料 ,运用拉氏价格指数建立城镇分类地价指数 ,并用以调整土地级别和基准地价及分析、预测地价变化的基本方法。     

基准地价系数修正法在土地评估中的风险讨论

中国基准地价系数修正法研究始于20世纪80年代,近年来,对于基准地价问题的研究引起了越来越大的关注。本文从土地的属性和土地评估入手,引出基准地价修正法的介绍,并对基准地价评估中可能出现的风险进行探讨。对促进土地估价市场的健康发展和资产评估具有一定的借鉴意义。     

海岛县标定地价修正体系建立研究——以玉环县为例

标定地价是政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下于某一估价期日的土地使用权价格。它是该类土地在该区域的标准指导价格。标定地价和基准地价一起构成我国地价体系的核心，是我国房地产管理法规定的需要定期公布的一种价格类     

从城镇土地分等定级到基准地价修正法

本以我国土地使用制度的改革为背景，探讨了城市土地分等定级的内涵、基本原理及其应用价值，在此基础上阐述土地定级与基准地价的相互关系，基准地价的评估方法。最后介绍基准地价修正法的基本原理和应用价值。这一整套工作都是我国广大估价工作不断实践的产物和创新的成果。     

大成本法尝试应用于基准地价最低控制价评估

基准地价是政府进行城市管理、地价水平宏观调控的基本依据。基准地价的制定与更新工作对于全面准确反映城镇地价分布规律和地价水平、掌握土地质量和利用状况、科学管理和合理利用土地、加强国有土地资源的宏观管理具有重要意义。     

浅谈基准地价在地产市场建设中的作用

基准地价是指在城市规划区范围内,对现状利用和规划利用条件下,不同级别的土地或土地条件相当的均值地域,按照商业、住宅、工业等用途,分别评估确定的某一时点上的一定年期的完整土地使用权区域平均价格。基准地价具有全域性、平均性、时效性、分用途等特点。基准地价作为我国城镇地价体系的重要组成部分,是我国政府法定的公示地价之一,是政府制定管理措施和投资决策的依据,是评估宗地地价的基础。经公布的基准地价,对土地利用、流转起引导作用,也是国家征收土地使用税的依据。基准地价评估最终目的在于应用。基准地价成果在强化国土资源管…     

城市基准地价的用途细分——以宁波为例

一、城市基准地价需要深化研究的问题目前我国各个城市公布的基准地价大多以城市土地定级为基础,按照工业、住宅和商业等主要土地利用类型分别确定区域平均地价。以城市土地定级为基础确定的基准地价,不仅具有科学的价格内涵,也由于它具有高度的概括性,方便非地价评估专业人士的理解和掌握。