坚持或松绑限购虽不治本也治标

近几个月,房地产市场最火爆的字眼是“限购松绑”。面对楼市低迷调整,不少城市频频或明或暗出台政策放松限购,“救市”举措的背后,是地方政府对楼市下行的集体焦虑。     

救市

针对当前房地产市场交易低迷,近几个月一些城市出台了一些鼓励住房消费、刺激房地产交易的措施,被媒体称为“救市”。     

楼市新政激起几朵浪花

最近一段时间，从中央到地方，关于楼市救市的政策出台得着实有些频繁。 11月5日，国务院出台的“十项措施”，其中涉及房地产的有三条，这是截至记者发稿之日关于楼市的最新政策，政策对保障房建设、低收入群体的住房困难以及房产个贷的放松给予关注。中央4万亿元投资用于扩大内需、促进经济增长，让不少人乐观预言楼市的复苏。     

不能不救房地产业

继南京、长沙、宿迁、沈阳、厦门、西安之后,长三角重镇上海、杭州不约而同对楼市的低迷状态宣告“出手”,加入救市大军,建设部和国家发改委也公开表态支持地方政府的救市行为。笔者认同这么一种观点,站在楼市的边缘,地方政府出台政策刺激市场,既是救市,也是自救。     

楼市低迷背景下政府“救市”的原因分析

2008年以来，一向只涨不跌、成交旺盛的中国楼市出现了一些引人关注的变化。在房地产市场下滑迹象的刺激下，一些地方政府悄然推出“暖市”优惠政策。本文通过对地方政府在房地产市场中的行为分析，探讨了地方政府出手“救市”的行为根源。     

各地救市措施集锦

房地产市场作为中国经济近些年来最为火热和贡献率最大的行业，无论是从其行业规模、产业链条，还是对地方政府的财政贡献率等各方面来看，都是地方政府最为关心的行业之一。虽然中央政府因为担心中国房地产市场存在“过热”，有可能引发“泡沫”，因而在各项“救市”措施中，并未明确指明要对房地产市场进行“救市”，但各省地方政府在保经济增长和就业等多种经济和社会压力下，仍旧在各自的权限范围内，率先推出了一系列明确针对房地产市场的“救市”方案和措施。     

多地祭出救市新政

新年伊始,多地政府频繁祭出"救市地方版"。与去年相比,今年地方政府的救市举措,主要集中在税收减免、购房补贴等效果更明显的环节,但这样能否挽救低迷的房地产市场?2014年楼市交易情况,业内人士总结为"先抑后扬,分化加剧"。数据显示,2014年楼市总体成交量较2013年下降10.36%,"9·30"房贷新政的出台等一系列利好使得市场企稳回升,11月成交量年内首次同比增长,12月随着房企冲刺年度目标,成交量环比增长21.22%,同比也增长9.79%。     

救市政策应适度调整

去年下半年以来,为应对全球金融危机对我国经济的影响,中央果断出台了一系列促进经济发展的方针政策,其中也包括了刺激楼市的＂一揽子政策＂。在中央和各地一系列救市政策的刺激下,2009年我国房地产市场急速复苏,商品房成交量、成交金额都大幅提升。当此岁末年初、市场形势变化的情形下，以往针对楼市低靡实施的一些救市政策，势必将逐渐做出调整。如此判断主要基于以下三点分析：     

中国楼市患上日本病？

一场资本泡沫破灭让日本神话黯淡了20多年,那场资本泡沫的核心就是房地产泡沫。日本至今尚未走出泡沫破灭带来的阴影。网上有人一一对比了今日之中国与昔日之日本在房地产泡沫与国家经济之间的各关键节点表现,断言说,今天中国的房地产市场与日本当年地产泡沫崩盘的走势很像,由此引发了中国的地产泡沫即将崩盘的猜想。甚至有所谓“崩盘时间表”,言之凿凿地称中国房地产泡沫破灭时间是在2013年至2015年。     

房地产市场总体上没有多少泡沫

2004年房价上升较快，社会上出现了关于房地产泡沫的议论，有人说“全球正处于有史以来最大的房地产泡沫之上，而这一泡沫是由中国和美国创造的”，还说“中国房地产市场的泡沫将在数月内破裂，不会超过一半”。中国楼市果真是这样的情形吗?笔者不能苟同。     

郎咸平直抨地产怪状

房价为什么持续上涨？在一路亡扬的房价面前，房地产市场却更加活跃，购房者不减反增，这又该如何解释？国家一再出台各种针对房地产市场的宏观调控政策，为什么没有取得预期的成效，甚至出现“房价越调越高”的现象？楼市泡沫为什么愈演愈烈？泡沫持续发展，是否会带来—些可怕的后果？ 曾作为“国有产权流失”大讨论发起者和胜利者的郎咸平，在淡出公众视野一段时间后，把新观点和研究方向放到了众矢之的的房地产市场上。他的“虚拟资金”理论、“二元经济体系”，能否勾勒出房价上涨的清晰路径，让云山雾罩的房地产市场拨云见日？     

楼市“忐忑”

正房价下跌的城市越来越多,房企销售状况堪忧,地方政府急于"救市"——楼市是上还是下,各方焦虑不安行业龙头万科的连续发声,让关于房地产前景的讨论再次站到了前台6月25日,万科董事长王石在万科B转H股收官、成功在香港联交所挂牌时表态称,如果中国房价再不调整,会带来很大的麻烦,有可能比当年日本的房地产泡沫破裂更严重。此前两天,《人民日报》刊登了万科总裁郁亮名为《楼市进入白银时代》的文章在这篇文章里,郁亮表示房地产行业已经度过了最黄金的岁月,     

朱仝 地产平衡术

“那个时候很多人都觉得海南的房地产市场已经很不像样了，人都快疯了。” 1992年南下海南，亲历1994年海南楼市泡沫的破灭，北京世嘉房地产开发有限公司董事长朱仝回忆起那一次的海南楼市泡沫破灭惨状，至今仍心有余悸。     

国房地产市场金融加速器效应的实证研究

中国房地产市场近年来一直处于非理性繁荣状态,因此,中央政府陆续出台一系列房地产调控政策旨在挤出房地产泡沫,平抑其投资过热现象,从而实现宏观经济在金融危机后的软着陆。此外,央行不断上调存款准备金率和基准利率更是加重了仍处在调控政策消化阶段的房地产市场的下行预期。根据金融加速器理论,初始的外部冲击通过信贷市场的放大作用,最终将引发大幅度的市场波动,破坏实体经济的正常运行。房地产企业的高负债率和开发模式决定了房地产市场中金融加速器效应十分显著,尤其是在政策变动和楼市供求关系发生逆转的情况下,表现更为明显。最后提出了相应的政策建议．     

泡沫的挤压：适度还是过度——房地产市场政策走向初探之关系研究

在地方政府、开发商、境内外投机者、商业银行等多个利益主体的推动下，我国楼市价格从2004年到2007年进入疯狂的上涨轨道，形成了明显的“泡沫“。一般消费者希望改善住房条件的期望越来越遥远．即使部分消费者奋力改善了住房条件．但是却背负了沉重的债务负担。同时，中央政府意识到．如果不排除楼市的“泡沫”，最终将对整个国民经济造成严重的不利影响。     

中国房地产市场金融加速器效应的实证研究

中国房地产市场近年来一直处于非理性繁荣状态,因此,中央政府陆续出台一系列房地产调控政策旨在挤出房地产泡沫,平抑其投资过热现象,从而实现宏观经济在金融危机后的软着陆。此外,央行不断上调存款准备金率和基准利率更是加重了仍处在调控政策消化阶段的房地产市场的下行预期。根据金融加速器理论,初始的外部冲击通过信贷市场的放大作用,最终将引发大幅度的市场波动,破坏实体经济的正常运行。房地产企业的高负债率和开发模式决定了房地产市场中金融加速器效应十分显著,尤其是在政策变动和楼市供求关系发生逆转的情况下,表现更为明显。最后提出了相应的政策建议。     

论我国房地产泡沫防范管理

房地产业是国民经济的支柱产业,又是经济泡沫的主要载体之一,房地产泡沫有严重危害,我国房地产存在泡沫,应加强房地产泡沫防范管理。     

声音

克尔瑞：降息对楼市绝非单纯利好 中国人民银行以近日宣布的降息政策重新回到公众视野，在当前经济下行压力加大、政府救市措施不断、房地产市场企稳回暖的敏感期，再一次触动房地产业内的敏感神经。     

市场走势尚需观察

2009年上海房地产市场的交易行情大致呈现一条抛物线，即一季度随着应对金融危机的一揽子经济刺激政策的全面实施，以及中央和地方政府促进房地产市场的多项优惠政策的落实，使积累了近一年的刚性需求得到集中释放，房地产市场逐步摆脱了2008年市场萎缩低迷的状况；二季度由于宏观经济企稳，货币流动性过剩，资金向资本市场流动，     

二三线城市楼市泡沫更大

近日,前货币委员会委员樊纲认为,中国房地产泡沫主要在几个大城市,对于绝大多数二三线城市,现在并没有大的泡沫。因此,从全国楼市来看,不一定需要大的调整。还有观点认为,在通胀的条件下,房价没有涨就相当于下降。这些言论本质上是要求房地产放弃调控。