宅基地使用权继承的制度困境与出路选择

因中央立法的缺位,宅基地使用权继承问题在当下主要依靠地方性法规文件的调整。在此背景下,因缺乏统一的裁判依据导致司法裁判冲突时有发生,并由此演变成学界长期关注的焦点。据现行法规定,宅基地使用权由集体经济组织成员无偿取得,并受"一户一宅"等原则约束,这一立法意旨基本排除了宅基地使用权继承的合法性解读空间。当前实践中"消极模式"和"积极模式"两种主要应对方案存在诸多缺陷。目前应秉持"权随房走"思路,允许农村房屋继承时宅基地使用权被一并继承,依法赋予宅基地使用权"收益权能",构建并完善宅基地使用权有偿使用、有偿退出和有序收回机制,明确继承取得宅基地使用权的法定期限,探索适合我国农村土地制度发展需要的宅基地使用权继承法制路径。     

经济发达地区农村宅基地使用权继承研究

研究目的：基于中国宅基地制度的历史变迁和现行制度及政策,揭示中国农村宅基地使用权的内涵与实质,梳理农村宅基地使用权继承相关规定的内在矛盾和各地在实践中的不同做法,分析宅基地使用权制度改革的必要性,提出中国农村宅基地使用权继承制度。研究方法：历史分析法,文献研究法和比较研究法。研究结果：中国现行制度有意回避了宅基地继承的明确,不仅法律体系存在内部矛盾,也与当前新型城镇化建设的趋势不符。研究结论：中国现行制度没有对农村宅基地使用权继承做出明确规定,在实践中导致各类损害农民利益事件的发生。走出困境的出路在于：一方面建立宅基地使用权的实物继承和货币继承制度;另一方面,继续深化户籍制度改革,推动集体成员权和户籍归属的脱钩,明确“权随人走”,保护农民对宅基地的合法权利,让农民放心进城。     

宅基地使用权继承的理论障碍与廓清——以重释“一户一宅”为切入点

农村宅基地与承包地分属两类不同物质要素,不宜将土地承包经营权的主体制度嵌套于宅基地上,宅基地使用权主体不是农村承包经营户,亦非由流动家庭成员构成的"户"。其初始取得主体是申请时家庭全部集体经济组织成员个人,在共同关系存续期间为各权利人共同共有,待共同关系终结时可以分割份额。宅基地使用权为个人财产,属于继承法所调整的遗产。继承发生于个体的权利人死亡之时,继承人可以就其共有份额进行继承和分割。"一户一宅"原则不构成对继承权的限制。不具有本集体成员身份的继承人可以继承取得宅基地使用权,而非宅基地租赁权。宅基地使用权的继承不以同时继承房屋所有权为条件,继承取得的宅基地使用权亦不以房屋存续期间为期限。     

农村宅基地可作为遗产由继承人继承吗

<正>依据我国土地法律的有关规定,宅基地的所有权和使用权是分离的,农村宅基地的所有权属于村集体,使用权属于房屋所有人。农村村民的宅基地使用权是基于"村民"的特定身份取得,村民只有宅基地使用权,不能随意对宅基地进行任意处置。由此可见,宅基地不属于遗产,不能被继承。但建造在宅基地上的房屋属于公民个人所有,可以继承。按照我国法律规定的"地随房走"的原则,     

户籍改革背景下宅基地使用权继承问题的思考

农村宅基地使用权的身份性和保障性制约了其可继承性,长期以来对于农村宅基地使用权的性质存在争议,操作上的复杂性也使该权利的继承制度设计困难重重。但是随着我国户籍制度改革进程的加速,农村宅基地使用权承载的保障功能逐渐减弱,该权利的身份性也将消解,继承将成为流转的常态。因此,法律应以维护农民利益,重视并充实宅基地用益物权的内容为前提,明确规定农村宅基地使用权可以依法继承,并对怎样继承作出科学合理的设计,保障平等的继承权,防止可能的负面效应。     

涉宅基地使用权继承问题初探

本文从宅基地使用权的特性入手,对涉宅基地使用权继承中存在的问题进行了分析,并提出了相关建议,供有关方面参考。     

宅基地使用权继承规则之合理构造

宅基地使用权的产生依托中国独有的社会背景，该项权利能否继承在理论和实务中均存在较大的争议。占用宅基地使用权所获得的个人利益与集体经济组织的利益二者之间，在普遍遵循“房地一体”原则时产生冲突。同时，实证研究表明我国农村宅基地及房屋闲置问题日渐突出。在这种情况下，以避免农村土地资源闲置浪费和保障农民居住权和生存权为基本目标，通过对宅基地使用权继承规则进行合理构造，达到盘活宅基地的经济价值的目标，迎合时代发展，实现其财产性与保障性的平衡。     

户的视角下的农村宅基地使用权的取得研究

目前,农村宅基地使用权的取得比较混乱,一户多宅等现象比较突出。现行立法对户的内涵的界定比较模糊,使一户多宅现象更加突出。农村宅基地使用权获得后,有时并不立即建造房屋,造成宅基地使用权取得与建造房屋的目的相脱钩。房屋继承后,地随房走原则的贯彻,使一户多宅现象更加严重。因此,农村宅基地使用权的取得需要通过立法进一步完善。     

论农村宅基地使用权的取得方式——以构建和谐农村为视角

农村宅基地使用权属于用益物权的范畴,是指他人为了自建房屋,占有、使用集体土地的权利.宅基地使用权的申请取得是基于村民身份,与集体成员权密不可分,也可以通过继承、买卖、赠与等流转方式取得.政府要对宅基地取得过程中的行为加强监管,既要保障村民合理使用宅基地的需要,又要防止宅基地过分扩张而损害社会公共利益.     

农村宅基地制度:从管制、赋权到盘活

宅基地居住保障功能是农村宅基地制度改革的底线,宅基地财产功能的发挥也是以满足居住保障功能为前提而展开,宅基地"三权"分置为此提供了相应的制度空间。宅基地资格权的永续保有决定了宅基地使用权的身份属性不能破除,宅基地的市场化路径依赖于宅基地使用权的利用权的市场化。既定的房地一体原则在"三权"分置之下,可被解释为房屋所有权与其占有范围内的宅基地租赁权的权利主体相一致,非本集体成员或城镇居民仅取得房屋所有权与宅基地租赁权,并不享有宅基地使用权。相应地,宅基地使用权抵押权实现之时,非本集体成员或城镇居民作为受让人也仅取得宅基地租赁权,农民住房财产权继承之时,亦应作同一解释。宅基地的用途和规划管制应予坚持,但"一户一宅"政策在不同地区有不同的实现途径,宅基地审批程序应予简化。     

宅基地继承合理性阐述

随着我国经济社会的日益发展,城乡之间的人口、物质流动加剧,宅基地使用权的保障性质逐渐疏解,财产属性日益凸显。为加快我国农村土地改革,贯彻地随房走、房地一体原则,宅基地使用权应当作为农民的私人财产,允许法定继承人合法继承。但由于现行立法对《土地管理法》中的“一户一宅原则”中户的内涵界定以及此原则的适用范围比较模糊,导致实务中常以“一户多宅”为由剥夺限制继承人对宅基地使用权的合法继承,损害继承人的合法权益。“一户一宅”仅对宅基地的初始取得做出限制,并不当然适用于继受取得的情况,且因继承所造成的“一户多宅”、非本集体成员占有宅基地则可以通过有偿退出、有偿使用、有期限使用等机制进行合理规制。     

宅基地使用权去身份化改革的两难困局及其突破

研究目的:通过对宅基地使用权身份化和物权化"两化复合"结构的事实关系进行理论提炼,揭示宅基地制度改革的基本取向。研究方法:文献梳理法、综合分析法。研究结果:以身份化为内核、以"一户一宅"为表达形式的宅基地制度,保障了13亿人口大国的最大群体、最弱势群体的居住正义,但同时宅基地使用权的身份化"绑架"了物权化,使宅基地使用权无法成为真正的用益物权。宅基地制度改革的基本取向是去身份化,但面临着市场化流转和住房保障的两难困境。研究结论:以继承环节去身份化作为宅基地使用权去身份化改革的突破口,积累经验之后,再沿着"管住增量—调整存量—双轨管理"的思路,分阶段、按区域、有步骤地推进宅基地使用权的去身份化改革。     

农村住宅在集体经济组织内部转让应如何登记

<正>问题某村村民甲原有一处宅基地,后因继承取得该村另一处宅基地的使用权及宅基地上房屋的所有权,但一直闲置。后同村村民乙与甲协商,出资购买该闲置宅基地上的房屋。现该村正在开展宅基地确权登记发证工作,请问对于该处宅基地应如何登记?     

《地归何方？》案例讨论（五篇）

《地归何方？》案例讨论（五篇）丙的宅基地使用权归甲、乙共有广东龙门县国土局杨小忠根据《地归何方？》一文中陈述的事实，笔者认为：丙的宅基地使用权归甲、乙共有。其理由是：一、《继承法》第二条规定“继承从被继承人死亡时开始”。因此，确定合法继承人是在被继承...     

适度放活宅基地使用权的理论逻辑与实现进路

破除“两权分置”下宅基地使用权身份性对财产性的束缚，释放宅基地要素价值，实现宅基地使用权的财产功能是宅基地“三权分置”改革的重要目标。适度放活宅基地使用权实质上就是要在宅基地配置与利用中适度引入市场机制，实现宅基地使用权市场化利用。确保宅基地“三权”的正当逻辑约束和宅基地制度保障功能实现是适度放活宅基地使用权的前提；完全按照私法逻辑构造宅基地使用权是适度放活宅基地使用权的逻辑起点。放活宅基地使用权之“适度”要求主要体现为体系限制和边界约束。宅基地使用权的适度放活应当坚持宅基地使用权财产化、利用主体市场化、利用方式多样化，从放活要求、放活条件、放活模式、放活方案等方面予以构造。     

“三权分置”下适度放活宅基地使用权探析

适度放活宅基地使用权是在制度变迁理论指导下破解宅基地使用权权能扩张困境、凸显使用权财产价值功能、突破使用权封闭性流转限制的必然要求,但是必须厘清在现代产权制度安排下适度放活宅基地使用权的内涵,提出准确把握宅基地使用权适度放活的条件限定性、阶段性、差异性、动态性、平衡性要求,并从赋予宅基地产权主体完整处分权和收益权、适度突破使用权流转范围和方式、拓展宅基地(农房)使用权经营性用途等方面探寻适度放活宅基地使用权的实现途径,同时要在落实集体所有权、明确农民宅基地资格权、健全宅基地使用权流转市场、构建风险防范机制、适时修改相关法律等方面为适度放活宅基地使用权提供保障。     

禁止宅基地转让的正当性和必要性

近年来,我国禁止宅基地转让的法律政策受到了强烈的质疑和挑战。有人认为：法律既然承认宅基地使用权是一种物权,就应当赋予宅基地使用权人充分享有行使、处分宅基地使用权的自由。开放宅基地使用权流转市场,通过价格机制和竞争机制引导宅基地流转,以发挥宅基地的经济效益,减少宅基地的闲置。限制宅基地流转,     

农村宅基地使用权流转问题探析

基于现实中农村宅基地使用权流转中存在着诸多的问题,检讨现行宅基地使用权流转制度,梳理现实宅基地使用权流转中存在的问题,在此基础上提出进一步完善农村宅基地流转的一些想法和建议。研究认为农村宅基地使用权应在允许进入流通领域放开流转,因势利导,依法管理,规范宅基地使用权的流转,建立有序的农村宅基地市场,取得农村宅基地流转改革新突破,从而为完善农村宅基地制度、盘活存量土地资源、活跃农村金融,进而为解决"三农"问题提供新途径。     

论成都市宅基地使用权任意第三人受让的普适性与完善

研究目的:探讨汶川地震灾后成都市重建宅基地使用权流转政策的普遍适用性,为中国宅基地制度改革提供借鉴。研究方法:文献分析法,比较分析法和逻辑分析法。研究结果:在保障村民居住条件下允许任意第三人受让宅基地使用权的政策是符合法律原则和精神的,具有普适性;但需要统一宅基地使用权财产化、宅基地使用权有期化和一定条件下有偿化制度配套。研究结论:一定约束条件下的宅基地使用权任意第三人受让可以成为宅基地使用权改革的突破口。     

闲置宅基地使用权入股的理论证成、实践基础与推进路径

闲置宅基地使用权入股是乡村振兴背景下对农民居住权益和财产权益之间的新权衡。在分析闲置宅基地使用权入股正当性根据的基础上,文章基于闲置宅基地使用权入股的约束条件探讨了入股的必要性和可行性,并就闲置宅基地使用权入股的路径进行剖析。从根本上讲,闲置宅基地使用权入股主要是基于宅基地财产性价值凸显这一内生性条件的推动,而宅基地“三权分置”政策的刺激、农村土地要素化市场改革的促进仅发挥着外因的作用。闲置宅基地使用权入股的现行规则体系为入股提供了基础性的制度框架,而各地入股的实践提供了地方法治经验的鲜活素材,进言之,实践矛盾的充分展开亦有助于制度的理性演进与成熟。闲置宅基地使用权入股的推进路径择要如下：一是要增加闲置宅基地使用权入股的制度厚度,如此才能补强入股的正当性基础;二是要明确闲置宅基地使用权入股的客体及价值评估机制,并严格规范入股的程序;三是要完善闲置宅基地使用权入股的收益分配机制;四是要确保闲置宅基地使用权入股权益保障机制落地,特别是要完善入股退出制度以契合农村的客观实践。