警惕业委会的三大不良发展倾向

前不久,央视国际的一项关于小区物业情况调查显示,业主对物业服务不满意的比例达到74％,有83％的业主把解决对物业不满的期盼寄托于成立小区业主委员会(以下简称：业委会)上。然而,在实际生活中,住宅小区业委会成立之后,带来的却并不都是和谐的声音,有时甚至出现了种种怪现象：有的小区业主不满业委会向业主强加意愿的行为要炒掉自己的业委会：有些小区在一个物业管理区域内竟有两个业委会在同时运行；有的业主认为少数业委会成员的行为侵害了大多数业主的权利,最终导致业主把小区业委会告上法庭。面对这些以前并不多见的现实问题,有些业主茫然,有些业主选择退出,有些消沉郁闷,业主维权真可谓“伤痛谁先觉,惟有我自知”。那究竟是什么原因在制约着业委会正常作用的发挥,在解决成因复杂的现实分歧时,又应该如何避免业委会出现更深层次的问题和更为严重的损失,从而引导业委会将来的正常发展?     

北京美然动力街区"物管真空"纪实

1．2003年1月,美然动力街区竣工,前期物管由开发商指定的下属企业——美晟物业管理有限公司承担: 2．2004年8月,美然动力街区业主委员会成立,并向美晟物业发出退出小区,移交物业管理设施和资料的函件;同时举行公开招标物业公司活动,并向美晟物业寄送了投标邀请函,美晟物业没有参加竞标活动; 3．2004年12月上旬,业委会组织召开第三次业主大会,由全体业主投票选聘物业公司,最后北京城建物业管理有限公司从参加竞标的9家物业公司中胜出,并与业委会签订了物业管理合同,但新物业进驻小区的要求遭到了美晟物业的拒绝; 4．2005年3月,业委会代表小区1．800户业主委托律师起诉美晟开发商和美晟物业侵权,要求被告撇出动力街区,并依法移交产权清册资料,但美晟物业以部分业主没有缴纳物业管理费、水电费和供暖费及小区业委会成立是部分业主的个     

业委会：物业管理者与业主的“义工”

业主委员会的产生．至今也有好些年头了，然而如今在多数的业主眼中．仍然是相当陌生的新鲜名词。业主委员会平常都该做些什么事？在小区物业管理活动中，它应该扮演什么样的角色？在物业公司与业主之间．它又应该如何选择自己的位置？……这些问题．其实也是每一位有意投身”自治”大潮的业主事先所应该了解的。带着这些问题，笔者近日走访了汕头中泰花园小区业委会主任沈广鑫．下面就让我们一起看看这位活跃在最基层社区的“业主自治”实践者是如何当好他的“业委会主任”的。     

从华展国际公寓接撤管纠纷看行政监管

接撤管纠纷是诸多物业管理矛盾纠纷中最为严重的类型之一.此类纠纷涉及主体多,一般有开发建设单位、前期物业公司、业委会新选聘物业公司、业主、业委会等多方主体.     

一小区两物管,物业管理的另类窘境

厦门市锦绣广场小区从2001年建成后,至2006年已住了近200户人家.以前一直是由开发商所属的物业公司进行管理.随着业主们的逐渐入住,大家都觉得很有必要成立业主委员会,再加上对老物业公司一些做法的不满,业主们就想在业委会成立后,聘请新的物业公司来接管.     

前期物业管理不应无限期延续

据媒体报道,北京市政协2006年7月11日公布小区物业管理问题调研报告,指出物业管理存在六大问题,其中不少问题需要小区尽快成立业主委员会来帮助解决。调研显示,北京市新建的3,077个小区中仅有11．7％成立了业主委员会,仍有大部分小区、尤其分期建设小区没有成立业主委员会。成立了业主委员会的小区,只有一部分行使了业委会的权利,重新顺利选聘了物业公司。     

业委会前进的步伐是任何人都无法阻挡的——读《业委会:反思和批判》随想

《业委会:反思和批判》(注:刊登于《现代物业·新业主》杂志2006年第7期)一文的作者描绘了一幅业主委员会和物业公司十分恐怖的关系图。文中,业主委员会已成为把物业公司沦为奴隶,扼杀物业公司创     

业主委员会如此招投标是否有效?

2007年3月15日，厦门景天物业管理公司与厦门市幸运大厦业主委员会签订的幸运大厦物业管理合同因期限届满而终止。在合同终止之前，幸运大厦业委会采用邀请招标的方式选聘幸运大厦新的物业管理公司，根据评审结果，确定厦门佳佳物业管理有限公司中标。但是景天物业公司却拒绝撤出幸运大厦。     

业委会的决定是否可以撤销

厦门金门花园业委会决定,小区屋顶广告位对外招租创收,所得拟用于小区业主文娱活动的投入.但是,24户业主(简称原告)不乐意,他们起诉业委会和物业公司,要求撤销业委会决定,撤掉广告牌.于是,将金门花园广场业委会(简称金门业委会)作为被告、金门物业管理有限公司(简称金门物业公司)、某广告有限公司(简称某广告公司)作为第三人告上法庭.究竟应该优先保护24户业主的权益,还是要尊重业委会和小区多数业主的利益?近日,法院对此案作出一审判决,驳回了原告24户业主的诉讼请求.     

试论业委会设立专职执行秘书之现实性

业委会的专职执行秘书是代表业主委员会行使职权,在业主、业主委员会、物业管理企业的沟通和协调过程中起着桥梁和纽带的作用,做好专职执行秘书工作也是小区健康、和谐的保障。     

试论业委会设立专职执行秘书之现实性

业委会的专职执行秘书是代表业主委员会行使职权，在业主、业主委员会、物业管理企业的沟通和协调过程中起着桥梁和纽带的作用，做好专职执行秘书工作也是小区健康、和谐的保障。     

当政府面对业主维权

南京清江花苑业主对定淮门大桥扩建工程占地补偿问题协商未果等表示强烈不满。“三不管“的尴尬境地在轰轰烈烈的业主维权运动中,业主所面对的,有物业公司、有开发商、有时是业主委员会、有时是政府部门。物业公司和开发商凭借其强大的经济实力,有时会侵害业主利益;业委会制度本身的不完善,有时也     

新旧物业管理交接中的难点、对策及监管

新旧物业交接难,已经成为物业管理纠纷中的一种常见类型。在业主委员会通过招投标选聘了新物业公司,并且签署新的物业服务合同后,前物业公司仍然不肯办理移交手续。一方要求进,一方不肯退,双方都坚持自己的主张。有专家指出,此类事件的发生,典型地体现了如今在业主自治管理中潜伏的小区管理难题。     

物业管理公司走出举证困境

物业纠纷案件之所以容易引发争议，除了物业管理相关的法律规范缺位（如业主组织的诉讼地位、物业服务合同主体界定等）原因外，另一重要原因在于评判或审理纠纷时双方举证的困难。公众与媒体均认为业主举证困难是弱势群体，其实物业公司也是弱者。典型的标志是物业公司证明自己履行合同义务的证据往往是自己的工作记录，如保安巡逻记录、维修保洁记录、设备运行记录等等，但这些资料都是物业公司单方形成和保管，很少有第三方见证或评价。     

业委会:物业管理者与业主的"义工"

业主委员会的产生,至今也有好些年头了,然而如今在多数的业主眼中,仍然是相当陌生的新鲜名词.业主委员会平常都该做些什么事?在小区物业管理活动中,它应该扮演什么样的角色?在物业公司与业主之间,它又应该如何选择自己的位置?……这些问题,其实也是每一位有意投身"自治"大潮的业主事先所应该了解的.     

不容回避的业委会“空转”

业委会的作用是什么?<物业管理条例>第十五条写得清清楚楚,同时第十六条也明确了"业主委员会委员应由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任."前几年,我们曾讨论过业委会"伪委员"的问题,那么随着相关法律法规的日趋完善以及业主自治意识的觉醒,"伪委员"已如过街的老鼠,日渐销声匿迹,但业委会的"空转"现象却不容回避.     

业主“策反”选出新当家——济南东环国际广场首设小区监事会和秘书处

业主委员会的不作为、涉嫌腐败令业主们不满意的现象，随着业委会的出现而成为了物业管理活动中的一个新问题。改选业委会（委员）的业主大会召开权利往往又被现任业委会“把持”，如何能够实现《物业管理条例》中法定“经20％以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议”的权利不被业委会剥夺的问题，则在全国很多物业管理区域中凸显出来。本文站在政府积极介入和业主内部团体建设的角度，给出了我们一个答案，并具有较强的程序性和可参考性。[编者按]     

业主"策反"选出新当家——济南东环国际广场首设小区监事会和秘书处

编者按:业主委员会的不作为、涉嫌腐败令业主们不满意的现象,随着业委会的出现而成为了物业管理活动中的一个新问题.改选业委会(委员)的业主大会召开权利往往又被现任业委会"把持",如何能够实现《物业管理条例》中法定"经20%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议"的权利不被业委会剥夺的问题,则在全国很多物业管理区域中凸显出来.本文站在政府积极介入和业主内部团体建设的角度,给出了我们一个答案,并具有较强的程序性和可参考性.     

怪:一个小区怎么有两个业委会?

北京市某小区的开发商与物业公司向昌平区住宅小区管理办公室(以下简称小区办)举报该小区业委会主任当选后在小区办备案时还不具有业主身份，因此其担任业委会主任一职是不合法的。经小区办调查核实，确认该主任在备案时填写的产权人不是她自己，而是其儿媳。《北京市国土资源和房屋管理局关于业主委员会资格认定问题请示的复函》规定，业主是指房屋权属证书上记载的权利人。依法成立业主大会及组建业主委员会过程中，除房屋权属证书上记载的权利人可以认定为业主之外，购买预售商品房尚未取得房屋权属证书的，商品房买卖合同记载的购房人可以视为业主。     

昆明金洲湾·蓝屿:业主委员会辞职以后

昆明金洲湾·蓝屿小区位于昆明市北市区中心地段,交通便利。2003年由云南鼎业集团投资兴建,总建筑面积为76,989.3平方米,属多层与小高层住宅。2004年开始入住,目前入住率几近100%,由该集团下属的昆明中信物业管理有限公司进行前期物业管理。2005年8月,小区通过召开业主大会的形式依法成立业主委员会;2006年6月,业主委员会公开重新选聘新的物业管理企业;2006年8月3日,业主委员会向昆明棋为物业管理有限公司发出中标的通知;2006年8月18日,中信物业公司撤离小区;2006年8月20日,业主委员会委托棋为物业公司临时代管小区;2006年9月8日,业主委员会与棋为物业公司签订为期3年的《物业管理委托合同》,棋为物业公司正式接管该小区;2007年8月16日,业主委员会宣布全体辞职;2007年11月20日,棋为物业公司停止对小区的物业管理服务。