房地产多元化融资的保障路径之考——从赋予公证抵押合同强制力的角度

在房地产市场多元化融资需求日渐膨胀的大背景下,越来越多的民间资本涌入了房地产领域。然而,因民间融资稳定性较低而引发的市场波动不断发生,急需探索保障民间投资顺利发展的有效途径。借助公证的赋予债权文书强制执行力的功能,将借款合同和抵押合同一并进行公证,以具有强制执行力的抵押合同作为履约保证是降低投资风险的有效尝试之一。但因现行公证法律制度并未明确规定能否对抵押合同赋予强制执行力的问题,导致公证实务和司法实践的做法不尽统一,严重阻碍了民间融资市场的繁盛。本文认为,抵押合同在性质上属于公证债权文书的范围,赋予其强制执行力非但不会与诉权理论发生冲突,还能满足实践中的大量需求,为房地产市场融资起到一定的保障作用。     

如何审查房地产抵押贷款合同

房地产抵押贷款合同是指借款人以自己或第三人所有的房地产、土地使用权作为借款的担保,向银行借款,以解决自身资金临时的不足而与银行签订的借款合同。这种抵押借款合同由于以资产作抵押,保险系数较大,所以银行普遍采用这种形式与企事业单位、社会组织及公民个人之间确立抵押借贷关系,以期确保贷款能按时收回。不少贷款银行在与借款人签订抵押贷款合同的同时,向公证机关申请办理抵押贷款合同公证,其目的是让公证机关帮助审查抵押物的真实性、合法性,为抵押贷款合同的履行提供可靠的法律保障。以房地产作为抵押物的抵押贷款合同与其他类型的抵押合同、借款合同相比有其共性,而更有其特殊性。     

运用法律手段追收逾期贷款

<正>近年来,工商银行同安县支行广大干部职工通过开展普法教育,增强了法律意识,提高了遵纪守法的自觉性.同时,他们还结合银行工作实际,认真学习有关金融法规,如《银行管理暂行条例》、《会计法》、《经济合同法》、《借款合同条例》等,提高金融法规知识水平,学会掌握处理信贷纠纷的法律程序,维护银行经营业务的合法权益.当企业转移贷款用途不按期偿还借款时,该行就运用法律手段,向公证机关办理贷款合同公证手续,向人民法院提出申请强制执行债务单位的物资抵押偿还借款.1985年3月6日,同安县银丰贸易公司     

贷款合同公证及公证的有效性

公证证明通常被认为有三方面的效力，即证据上的效力、法律上的效力和强制执行的效力。贷款合同公证就是为了最大限度地降低贷款法律风险及风险损失。但在贷款合同公证理论上仍存在一些值得关注的问题，从而影响公证效力的实施。     

谈房地产抵押期间银行抵押权益的依法保护

当前以房地产作抵押发放贷款已成为各行选取的重要贷款方式之一。银行重视房地产抵押贷款合同的签订,认为签订了合同,就可保证贷款的安全,但对抵押贷款合同签订后贷款清偿前即抵押期间,可能给银行抵押权益带来种种不利影响甚至损害．忽视依法保护和处理,以至出现有的银行房地产抵押贷款合同签订后,仍不能全面实现抵押权益,不能按时按量收回贷款本息。     

抵押贷款存在的问题与对策

抵押贷款是以借款人的财产所有权作为抵押而发放的贷款。借款人提供的抵押物,必须具有价值和使用价值,并且是所有权无争议、易于变卖和保管的金融资产或实物财产。银行要对抵押物全面估价后确定抵押折扣率。银行要同借款人签订抵押借款合同,并经公证机关公证。借款人不能按期还款,银行有权处理抵押物用以归还贷款本息。目前,由于市场经济尚处初级阶段,专业银行商业化机制亦未健全,在实际操作中,主观上、客观上都存在亟需解决的问题。     

改进现行抵押贷款的设想

抵押贷款已经实施了几年,对提高农村信贷经济效益,有很大的促进作用,但随着农村经济的发展,抵押贷款的实施暴露出很多的问题,这就要求我们对抵押贷款的方式作相应的改进.一、存在的问题1.抵押合同公证的问题.过去强调抵押品及抵押合同签订,必须经过公证处.但是,现在大部分乡还没有建立公证处,在这种情况下,只能经县一级的公证处.但是这样办,势必造成很多麻烦,公证处的事务就会增多,而人员不足,就会不予办理.同时,现在借款又很多,所以手续很繁重.现在大部份营业所都没有真正实行抵押贷款,而只是名义上实行抵押贷款而已,还有抵押品的品种、价值,只由借款户自由填报(除了有价证券外).营业所的工作人员也没有深入调查,这些都成为某些借款户钻空子,到头来贷款的收回率很低,影响贷款的经济效益.2.抵押品的安全存放问题.现在农村大部份的抵押品都是房屋、车等.以及小部份的有价证券,这些抵押品都很容易损坏,同时,这些抵押品大多数都是借款户自行保管.所以,如果发生意外,银行的贷款就无法收回,又影响借款户的经济利益,比如榄圩淀粉厂贷款的     

房产抵押价值问题探讨

一、房屋抵押价值的几个问题 在办理房产抵押时,抵押人、评估机构甚至登记、公证部门都有对抵押物价值高估冒算的利益驱动,致使房屋抵押价值高估,降低了对抵押人的信用约束,增加银行收贷困难和抵押物处置的贷款损失,使信贷风险向银行集中.     

美国银行如何办理住房抵押贷款业务

美国的抵押贷款银行泛指商业银行、抵押贷款公司、储蓄银行和储蓄贷款协会等发放房地产抵押贷款的金融机构。抵押贷款银行办理一笔住房抵押贷款业务，通常要经过五个步骤，即：一、受理借款申请；二、进行贷款评估；三、协商贷款条件；四、签定贷款合同；五、按期回收本息。     

浅谈银行合同公证

一、银行合同公证业务大有可为 根据<公证法>的规定,公证职能是预防纠纷、维护合法权益,在合同领域内,为达到这一目的,公证法与原来的公证暂行条例均规定无疑义的债权文书可赋予强制执行效力.而根据商业银行法的规定,银行业务以安全、流动、效益性为原则;而我国市场经济的蓬勃发展催动了银行信贷业务的高速攀升.这就为公证介入银行借款、承兑、担保等合同领域提供了法律上支持与现实的契机.     

抵押贷款存在的问题、难点与对策

一、抵押贷款存在的问题1、"多头"抵押。即一物多抵押或重复抵押。如此重复抵押所套取的银行贷款额度往往高出抵押物价值数倍以上,致使一些抵押合同无效,银行大量贷款遭受损失。2、虚拟抵押。贷款户用一些似有实无、似是而非的财产作为抵押物以骗取银行贷款。一是未经债权人同意,将其有价证券或其它财物,私自作主与银行签订抵押贷款合同;二是利用租赁物作抵押;三是利用公共财产作抵押;四是有"水分"的抵押。贷款者虚报抵押财产价值,向银     

诚信立"身"

老张在镇上开了一家超市.开超市时,老张向银行申请流动资金贷款20万元,并用自己的商业门面作了抵押,借款期限一年.贷款到期后,银行多次上门催收,老张总是找借口"赖"着不愿还钱,无奈之下,银行只得将老张诉至法院,强制执行,在威严的法律面前,老张不得不将贷款本息还清.     

论借新还旧中银行抵押权的保护——从银行输了官司谈起

A公司是B银行的长期大客户，由于A公司扩大生产投资，资金流动紧张，无法偿还B银行的一笔到期的不动产抵押贷款(抵押人为C公司)。由于A公司不愿多付展期利息，便与B银行协商申请“借新还旧”贷款，B银行认为拒绝A的要求而强行收贷将不利于客户关系，于是与A签定了借新还旧合同，应B银行要求，C公司在新的《借款抵押合同》加盖了公章。后合同到期A无法还款，B银行向法院起诉，要求A承担还款义务，C承担抵押担保责任。抵押人C辩称该借款合同未办理抵押登记，抵押合同无效，故提出免责请求。法院判决，本案中抵押合同无效，抵押人C免除抵押担保责任。     

完善抵押担保贷款对策

1、规范操作,确保抵押担保贷款的合法性。一是依法签订有效合同,做到各种合同的要素填写正确、齐全。二是抵押物必须在有关部门进行登记;非贷款单位开出的存单作抵押的,必须同时出具存单开出单位的证明,并在存单背面背书"保证到期支付"字样。三是进行依法公证,提高透明度,防止重复抵押和     

银行维权向法律要手段

实行贷款合同公证为贷款系上安全带 以往一些金融机构发放贷款、签订合同、办理抵押发生纠纷后,大都通过诉讼方式解决问题.这种方式虽然正确,但它必须经过一审的受理、开庭、调查取证、法庭合议、判决等几个阶级.一审后,当事人双方任何一方不服判决,都可以再提起上诉,一个诉讼过程至少需要3-6个月的时间.即使判决能够生效,如果债务人不主动履行,债权人仍需要再申请执行,时间拖的会更长.如何缩短中间环节,抓住有利时期,降低成本,速战速决?我们完全可以利用<公证条例>的有关规定,为贷款合同办理贷款公证.     

抵押贷款评估中应明确的问题

银行及非银行金融机构对外贷款偿还的担保已经大多需要抵押,仅以信用担保的贷款越来越少。以抵押来融通资金是银行及非银行金融机构最重要的业务之一。在抵押贷款中,抵押物的产权人为借款人,抵押权人（银行及非银行金融机构）在抵押人（借款人） 不能按照贷款合同的规定按期偿还贷款时，有处理其抵押物的权力，以补偿贷款的损失。     

银行依法办理登记很重要

案例 2005年8月29日,被告马某以自有住房抵押,向某银行申请贷款30万元人民币,并签订利昔款合同》、《房地产抵押担保合同》,期限一年,并于当日办理了抵押物登记手续。后该笔贷款未发放。9月5日,被告马某又与该银行再次签订《个人住房借款合同》及《个人住房借款抵押合同》,约定金额40万元人民币,期限至2006年9月6日,并约定原抵押合同一同生效。双方未重新办理抵押物登记手续。     

一起夫妻贷款纠纷案的启示

基本案情 2011年4月,某银行签订了与某女的《个人经营借款合同》,贷款金额人民币40万元,期限10年。此前,该女曾与其丈夫某男一同到该银行询问贷款手续。借款合同约定以某男名下的2套房产抵押,某男出具了同意抵押承诺书,办理了抵押登记。银行依约发放贷款给借款人自主支用。贷款本息起初尚能按时得到偿还,后来由于家庭经营不善而被拖欠。银行多次上门催收,某女却提出贷款是某男冒用其名义申请和使用的,其未在借款合同、借据等材料上签章,拒不承担还本付息责任,并声明其与某男已离婚,抵押房产已协议分割归其所有,否认银行抵押权利有效。某男承诺还款,但最终无法落实兑现。事后查明办理贷款时某女确未签章,贷款实际投入家庭经营。     

宁德地区试办农贷合同实行公证办法

最近,中国农业银行福建省宁德地区中心支行为了加强农村信贷管理,提高贷款经济效益,确保资金安全,会同地区司法局制订了《关于贷款合同实行公证的暂行办法》。该办法规定: 一、银行发放社队办企业贷款、县办集体企业贷款、集镇工商业个体户贷款、农渔区联合体贷款、农渔区重点户、专业户贷款、买方贷款等,都必须签订贷款合同。在具体发放过程中,对某些贷款项目,可向司法机关申请办理公证手续。二、签订合同由四方组成,放款单位即银行,承贷单位或个人,担保单位或担保人,公证单位即司法局公证处。合同中应明确规定贷款的数额、用途、期限、利率、还款时间、结算办法以及违约责任和产生无效益时的清理收     

随意变更合同有风险

案例回放： 2005年8月29日,被告马军以自有住房抵押,向某银行申请贷款30万元人民币,并签订《借款合同》、《房地产抵押担保合同》,期限一年,并办理了抵押物登记。后该笔贷款未发放。同年9月5日,被告马军又与该银行再次签订《个人住房借款合同》及价人住房借款抵押合同》,约定金额40万元人民币,期限至2006年9月6日,并约定原抵押合同一同生效。双方未重新办理抵押物登记。