浅析三种土地使用权出让方式与房地产价格的关系

土地出让方式与房地产价格之间存在着密切的关系。房地产价格上升主要是由房地产市场供求关系决定的，而不是由有偿出让土地形成。为保证国家土地所权收益完整实现，形成公开、公平、公正的土地市场，招标、拍卖、挂牌这三种土地使用权出让方式应起主导作用。     

新形势下不动产登记与土地管理现状与优化对策分析

近年来，加强土地资源管理、促进土地资源合理配置与利用的重要性越来越突出，不动产登记和土地管理之间存在较为密切的关系，同时也关乎着广大人民群众的切身利益，我国住建部门着手制定并完善了不动产统一登记制度。基于此，文章以土地管理中不动产统一登记的重要作用为切入点，梳理了我国不动产登记与土地管理工作的现状，进而提出了不动产登记与土地管理的具体优化对策，研究成果可为相关研究人员提供有效参考。     

谈地价机制土地区划在土地收益分配中的作用

一、地价机制和土地区划通过影响城市土地市场供求关系,对土地收益分配格局变化会发生一定的正面效应。从地价机制看,由于土地位置在城市土地利用中具有的特殊重要性,位置差异形成的不同级差收益是城市土地价格构成的主要内容,将直接影响用地单位的经济收益。以地价机制为基础的土地配置方式不仅对市场土地供给的总量和结构产生作用,而且在土地收益分配方向和重点上具有决定性影响。同时,城市土地利用途径的多样性使土地利用方式日趋复杂化,现有土地价格起着投资诱因的作用,当相对价格提高时,产生了土地用途转变的可能性,增加了满足特定需求土地的潜在供给,则相关交易主体的收益因供求变化相应发生变动;从土地区划看,其作用主要是通过对土地市场价值、地租的双重效应,即以不确定性的方式提高或降低土地价值和地租,来影响土地收益分配的。一是土地区划规则的变化会改变现有地段的供给总量和潜在储备量,因而政府制定政策需要考虑现有的可用土地的供给和需求的弹性程序。二是土地区划在土地供求过度时期可以分散使土地价格恶化的因素,从而抑制土地过度投机;在影响土地信贷方向,稳定市场预期价格变动幅度等方面也有积极作用。三是合理的区划权能够保证公有土地使用权让渡中收益分配的公平性和合理性,而且具有降低土地费用和它们是土地价格和地租的重要决定性因素的前提假定下,土地区划从理论上能够保护已受到不利影响的土地的使用,使其价值回升到“正常水平”,或提高特定区域内地段的价格、抬高社区范围内的土地的供给价格,改变土地收益在不同社会成员之间的分配。     

雏议上海中心城区土地用途划分的现状与建议

人类为了实现不同的经济、社会和环境目标，对土地进行了多途径的开发和利用。土地用途是决定土地价格的核心因素，土地用途不同，土地产权人从土地中获得的收益的预期也不同，土地价格就不同。土地用途的不确定性，揭示土地价值的差异性及波动性。总之，土地用途涉及到土地分等定级、土地出让、房地产评估、房地产税收等相关方面的工作。     

国务院关于加强土地凋控有关问题的通知

各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构： 党中央、国务院高度重视土地管理和调控。2004年印发的《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号），在严格土地执法，加强规划管理、保障农民权益、促进集约用地、健全责任制度等方面，作出了全面系统的规定，各地区、各部门采取措施，积极落实，取得了初步成效。但是，当前土地管理特别是土地调控中出现了一些新动向、新问题建设用地总量增长过快，低成本工业用地过度扩张，违法违规用地、滥占耕地现象屡禁不止，严把土地“闸门”任务仍然十分艰巨。为进一步贯彻落实科学发展观，保证经济社会可持续发展，必须采取更严格的管理措施，切实加强土地调控，现就有关问题通知如下：     

试析容积率修王与土地价格评估

容积率作为体现土地开发强度的重要指标，由于其固有的社会、经济与环境特性，在城市规划、土地管理、房地产开发、地价评估等方面受到广泛关注。目前我国土地市场发育尚不够完善，政府与土地使用、经营之间的经济关系尚未完全理顺，容积率对地价形成的作用在许多地方未能引起足够的重视。     

国务院关于加强土地调控有关问题的通知 国发[2006]31号

各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构： 党中央、国务院高度重视土地管理和调控。2004年印发的《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号），在严格土地执法、加强规划管理、保障农民权益、促进集约用地、健全责任制度等方面，作出了全面系统的规定。各地区、各部门采取措施，积极落实，取得了初步成效。但是，当前土地管理特别是土地调控中出现了一些新动向、新问题，建设用地总量增长过快，低成本工业用地过度扩张，违法违规用地、滥占耕地现象屡禁不止，严把土地“闸门”任务仍然十分艰巨。     

把好土地登记关口依法规范土地市场

通过充分发挥土地登记的利益和约束机制的作用，增强土地登记在广大群众中的公信力，提高土地登记的社会地位，保证了土地登记在依法管理土地市场中作有的充分发挥。     

浅谈如何进行土地整理项目的环境影响评价

土地整理是指在一定的区域内采取工程技术、生物技术等科学技术手段，对土地利用的方式、结构及布局进行调整改造和综合整治，以增加有效耕地面积，提高土地利用率和产出率，改善生产条件和生态环境的过程。土地整理要求实现土地集约化利用，并保证土地的可持续发展，保证生物多样性及生态平衡。目前，我国部分地区的土地开发整理工程片面强调增加耕地面积，对长期的经济效益和生态效益重视不够，忽视了对生态多样性、土地景观功能的保护开发，致使土地整理后的自然、社会经济和生态环境遭到一定程度的破坏，进而危及土地可持续利用和社会的可持续发展。因此，在土地整理和开发的过程中，对整理活动可能造成的环境影响进行评估显得尤为重要。本文通过对土地整理中环境影响评价的重要性、原则和程序、内容和方法等方面的阐述，构建了一个土地整理环境影响评价的指标体系，并期望以此引导土地整理向促进土地可持续利用方向发展。     

土地供给因素对住宅价格波动的影响

一、土地供给价格对住宅价格波动的影响在土地市场中,无论短期还是长期,由于稀缺性和土地用途转换的困难性,使土地供给缺乏弹性。而土地作为一种生产要素,其引致需求的特性决定了地     

国务院关于加强土地调控有关问题的通知

各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构： 党中央、国务院高度重视土地管理和调控。2004年印发的《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号），在严格土地执法、加强规划管理、保障农民权益、促进集约用地、健全责任制度等方面，作出了全面系统的规定。     

国务院关于加强土地调控有关问题的通知

各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构： 党中央、国务院高度重视土地管理和调控。2004年印发的《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号），在严格土地执法、加强规划管理、保障农民权益、促进集约用地、健全责任制度等方面，作出了全面系统的规定。各地区、各部门采取措施，积极落实，取得了初步成效。     

土地调控的新形势新机制新影响

针对当前土地管理中出现的建设用地总量增长过快．低成本工业用地过度扩张，违法违规用地、滥占耕地现象屡禁不止等问题，8月31日，国务院出台了《关于加强土地调控有关问题的通知》（以下简称《通知》）。这是继2004年出台的《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（以下简称《决定》）之后，进一步加强土地管理和调控的重要文件．意义重大，影响深远。     

论土地估价中收益还原法的缺陷及改进方法

收益还原法是土地估价中最常用的方法之一，它是将待估土地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原利率还原，以此估算待估土地价格的方法。这种估价方法适应于土地、房屋、不动产等具备收益性资产的估价。但是，对土地估价而言，用收益还原法评估的土地价格究竟是土地使用权购买价格，还是购买税后价格，或是土地的重置价格（即含土地投资管理费、利润、利启、税金等），是不明确的，     

关于当前土地管理有关政策的建议

[编者按]为了更好地贯彻落实国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》(以下简称《决定》)，近日，上海市土地学会组织部分专家，对严格土地管理，推进房地产业的健康有序地发展，保障社会经济持续高效协调发展进行了研讨，并对当前我市土地管理方面的有关政策提出了建议。我刊将该研讨要点刊载于后，以飨读者。     

国务院关于加强土地调控有关问题的通知

各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构： 党中央、国务院高度重视土地管理和调控。2004年印发的《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发（2004128号），在严格土地执法、加强规划管理、保障农民权益、促进集约用地、健全责任制度等方面，作出了全面系统的规定。各地区、各部门采取措施，积极落实，取得了初步成效。但是．当前土地管理特别是土地调控中出现了一些新动向、新问题，建设用地总量增长过快，低成本工业用地过度扩张，违法违规用地、滥占耕地现象屡禁不止，严把土地“闸门”任务仍然十分艰巨。为进一步贯彻落实科学发展观，保证经济社会可持续发展，必须采取更严格的管理措施，切实加强土地调控。现就有关问题通知如下：     

对土地出让金审计的探讨

随着市场经济的不断发展和计划经济的逐渐消亡，土地处于人类赖以生存条件之一的重要位置。根据我国《宪法》和《土地管理法》的规定，我国土地实行有偿使用制度。即土地使用权的出让、转让，要按照市场价格支付使用费制度。土地有偿使用制度实施以来，各级政府按照各自权限认真管理土地资源，成立土地管理中心、土地储备中心等专门管理机构，     

加强土地管理严格耕地保护

土地是十分有限而珍贵的自然资源，是国家和人民最宝贵的物质财富，是人类赖以生存的物质基础，是一切生产和生存的源泉。土地管理是国家为维护土地制度，调整土地关系，合理组织土地利用所采取的行政、经济、法律和技术的综合措施。笔者就加强土地管理的重要性及具体的保护措施进行了分析，这对确保国家粮食安全、维护社会稳定、促进可持续发展都具有十分重要的意义。     

我国土地转用制度的社会净损失

文章建立了我国现行土地转用制度的社会净损失模型.首先建立以完全竞争和平等交易为特征的土地转用理想市场模型,根据开发商需求曲线与农民供给曲线得出土地转用的理想市场均衡价格;然后根据地方政府官员与开发商的行为模式分析实际土地转用中价格与交易数量的决定.基于以上分析得出社会净损失,包括:可能存在的寻租行为导致开发商无效利用土地造成的社会损失、地方政府参与土地转用交易造成的社会损失、农民利益受到损害引发的社会矛盾和潜在的暴力冲突造成的社会损失.最后提出改革现行土地转用制度的意义.     

土地估价，在改革中崛起——改革开放以来的土地评估与地价管理（之二）

1998年以后，土地评估与地价管理进入发展和完善阶段。国土资源部成立后，通过开展新一轮国土资源大调查等工作，在土地评估与地价管理方面进一步完善制度体系、技术标准，规范评估行业，加强地价管理，积极运用价格杠杆参与宏观调控，取得了丰硕的理论和实践成果，丰富了土地科学体系，