REITs在我国住房租赁行业中的应用与探索

租赁住房已经成为落实房住不炒住房体系改革的重要抓手,是我国住房保障体系顶层设计的重要一环.经过与其他国家住房租赁市场发展的对比可知,目前我国住房租赁市场尚未达到成熟阶段,存在行业自身发展不足、专项用地供地较少、专业化机构发展缓慢与行业配套政策需要完善等现实困难.面对住房租赁市场发展难题,通过分析域外REITs市场发展情况,同时结合我国租赁住房证券化实践经验以及基础设施REITs市场分析与规则研究,探索基础设施REITs工具对保障性租赁住房行业发展的价值,认为REITs工具有助于进一步凸显住房的居住属性,引导参与方关注运营能力,为租赁住房发展提供稳定的资金来源,从而解决当前住房租赁市场面临的问题.最后为REITs在住房租赁行业中的应用提出政策建议.     

中国保障性租赁住房REITs的发展与建议

中国住房保障体系建设历经近30年的发展,目前,已初步形成了以公租房、保障性租赁住房、共有产权住房为主体的住房保障体系。作为我国住房保障体系的重要组成部分,保障性租赁住房在解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题等方面发挥了越来越重要的作用。系统梳理我国保障性租赁住房的相关政策,把握“房住不炒”的房地产发展理念与要求,重点阐述中国保障性租赁住房REITs的产生与发展,在此基础上,为我国保障性租赁住房REITs的发展提出相应的政策建议。     

推进保障性租赁住房REITs融资模式发展

今年政府工作报告提出加快发展长租房市场,推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。但是依靠政府或者银行信贷不足以支撑大规模的保障性住房建设,应积极推进保障性租赁住房REITs项目融资模式,支持保障性租赁住房市场稳定健康发展。     

国有企业发行保障性租赁住房REITs路径探析

2022年,保障性租赁住房被正式纳入基础设施REITs发行试点范围。然而,作为建设运营保障性租赁住房的重要主体,国有企业在发行REITs过程中,遇到房屋产权和净现金流分派率普遍无法满足发行要求的问题。本文通过对国家相关政策进行深入研究,提出了可行的过渡性方案。     

租赁住房REITs认购火爆与行业发展探究——以华润有巢保障性租赁住房REIT为例

华润有巢租赁REIT作为房企的首单市场化运营的保障性租赁住房REITs项目,具有一定的开创性。从有巢深圳的经营情况来看,租赁保障房项目的经营仍然呈现出“回报低,投资大,回报周期长”的特点。但是在“房住不炒”和“租售并举”的时代背景下,保障性租赁住房REITs的发行为市场化运营机构提供了一个有效的退出方式,有利于鼓励市场化经营主体参与租赁保障房的建设。未来随着诸多保障房项目的逐渐入市和REITs项目发行的增多,预计未来保障房的建设仍将如火如荼的进行,从而实现新市民群体“住有所居”的需求。     

公共租赁住房融资创新的REITs模式

目前我国正在加大公共租赁住房的建设计划,在投资资金的来源上,REITs成为一种新颖而适当的融资方式。本文以公共租赁房REITs融资创新为主题,主要探索了以REITs方式对公共租赁房进行融资创新的风险分析及其风险控制,并对相关制度的完善进行了讨论。     

REITs成租赁房发展最大动力

从2022年年初政策端明确加快推进保障性租赁住房公募REITs,到年中首批保租房REITs申报,再到近期四支保租房REITs上市,热度不断攀升。“租购并举”已成为长效机制,住房租赁成为其重要推动力。从目前来看,需求端租客租房意愿提升,客群多元、长租化成趋势,供应端无论是个人房源供应还是租赁企业开业规模都出现了一定的回落。随着我国基础设施公募REITs制度的建立和发展以及保租房公募REITs的试行,为前期投入大、投资回报期较长的租赁住房项目提供了优质的退出渠道。这在一定程度上能使企业快速回笼资金,有效提升租赁住房市场的流动性,促进租赁住房市场实现“投融建管退”循环生态圈,推动住房租赁行业稳定发展。     

保障性租赁住房：挑战与对策

保障性租赁住房是我国住房保障领域的一大制度创新。保障性租赁住房主要有保障人群更加广泛、市场主体广泛参与、强调供需匹配、筹集途径多元化等特点;但也面临着保障人群实际覆盖面与目标覆盖面差距大、市场主体参与保障性租赁住房建设面临盈利困境两大挑战。对此,我们提出了进一步明确覆盖对象的申请资格、更多政策向市场化供应主体倾斜和优化市场化主体投资保障性租赁住房项目决策模型等三个方面的建议。     

保障性租赁住房引入REITs时点的研究

保障性租赁住房的资金回收期较长,社会资本往往通过引入REITs实现退出。基于不同时点,建立引入REITs的财务测算模型,可以计算项目的财务评价指标。研究结果表明,在不同时点引入REITs,股东内部收益率呈现“先增后降”的趋势。根据分析,项目公司的股权交易对价是影响股东内部收益率的重要因素。因此,研究股权交易对价与引入REITs时点之间的关系,对实现保租房项目社会和经济效益的平衡具有重要意义。     

西安实施保障性租赁住房面临的挑战

阐述对保障性租赁住房面临挑战进行研究的背景及意义,通过对西安保障性租赁住房的案例分析,提出一些风险警示以及难点与挑战,借鉴相关经验,提出一些政策完善和项目实施的建议,以促进保障性租赁住房的健康发展。     

REITs时代的招商蛇口资管战略

招商蛇口从2019年开始便进行一系列的资产管理改革举措,收购中航善达注入招商物业,更名为招商积余,并以招商积余旗下招商九方为主体,对招商蛇口的零售业态和写字楼等资产进行资产管理。     

中国租赁式保障性住房建设融资模式研究

租赁式保障性住房是当前我国保障性住房建设供应的重点,但现阶段主要靠财政拨款和银行贷款的融资方式远远不能满足其资金需求.应通过建立租赁式保障性住房建设投融资平台,综合运用各类融资模式,根据不同的融资模式的特点,在不同阶段利用不同融资模式的组合来解决租赁式保障性住房建设融资问题,努力实现租赁式保障性住房建设融资的稳定性和可持续性.     

浅析REITs在我国住房保障建设的运用

房地产投资信托基金作为房地产金融创新的形式,推动投融资制度的发展。为解决我国居民住房问题,我国提出了住房保障建设指标。建立我国的REITs,对我国的住房保障建设具有积极意义。本文通过简述房地产投资信托基金特点,结合我国住房保障现状,提出建立我国住房保障REITs的建议。     

杭州市保障性租赁住房工作探索与实践

自2016年杭州成功举办G20峰会以来,城市人口虹吸效应更加明显,新就业大学生、外来务工人员等新市民、青年人大量涌入,城市人口的住房问题也日益突出。2021年以来,在国家层面首次明确建立以公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房为主体的住房保障新模式背景下,杭州结合城市租赁人群住房租赁需求,迅速出台保障性租赁住房实施方案,吸收借鉴蓝领公寓和人才专项租赁住房试点经验,搭建三项工作机制,加快推进保障性租赁住房发展,着力缓解新市民、青年人租赁住房困难,为最终实现全体人民住有所居、推动共同富裕提供杭州住房保障经验。     

广州市住房租赁机构的调查与分析

住房租赁市场是国家住房体系的重要组成部分,加快发展住房租赁市场是当前我国住房改革的重要内容.以广州市荔湾区、越秀区、海珠区、天河区、白云区、番禺区住房租赁机构作为研究对象,通过对其进行调研和访谈,分析当前市场的发展状况以及存在的问题,以此提出相应的政策建议.     

广州市住房租赁机构的调查与分析

住房租赁市场是国家住房体系的重要组成部分,加快发展住房租赁市场是当前我国住房改革的重要内容.以广州市荔湾区、越秀区、海珠区、天河区、白云区、番禺区住房租赁机构作为研究对象,通过对其进行调研和访谈,分析当前市场的发展状况以及存在的问题,以此提出相应的政策建议.     

租赁住房发展的国际经验及对我国的启示

发展租赁住房、采取租购并举的措施是当前我国住房深化改革的重点内容。国外住房租赁发展较早,大多已形成了完备的租赁住房体系。本文通过对英国、德国、美国发展租赁住房经验的梳理与分析,发现其在供给、租金管制以及行业管理方面对我国租赁住房发展具有借鉴意义。通过增加租赁住房供应量、建立租金监管体系以及加强行业监管,可以进一步解决我国租赁住房发展中出现的问题。     

荷兰租赁住房的发展历程

大力发展租赁住房是荷兰成功解决居民住房问题的基本经验。首先对荷兰租赁住房市场发展历程进行了概括介绍,其后对荷兰租赁住房体系,包括其租赁住房类型、特点、供给主体、融资来源、租赁对象等进行了归纳性研究,重点对政府在发展租赁住房体系中的作用及其政策实施效果进行了评价,从中揭示了荷兰发展租赁住房体系的经验与教训。