宏观框架下的地价影响因素分析

研究目的:研究地价走势与各宏观经济指标及市场因素变动间的相关性,从而辅助科学制定宏观调控政策。研究方法:统计分析法、定性分析法。研究结果:地价变动与多数宏观经济指标呈显著相关,与土地供应量相关性较弱,甚至出现逆规律性。研究结论:中国地价变化与各宏观指标的相关性符合市场经济的一般性规律,体现了中国土地资源市场化配置改革的初步成效;在特定阶段,资本变动主导居住用地市场,土地供应调控作用的发挥需全方位考量、多因素配合;地价增长与人均收入变化协调性降低以及工业用地市场初显资本炒作等迹象值得关注。     

土地供应规则的变化对北京市住宅用地市场的影响

研究目的:以2004年8月31日和2005年5月1日为界,将北京市住宅用地市场分为三个阶段,从土地供应量、地价、竞租曲线、土地—资本替代弹性等方面分析土地供应规则的变化对住宅用地招拍挂出让市场的影响。研究方法:定性分析,土地竞租曲线和土地—资本替代弹性分析。研究结论:(1)经营性项目用地招拍挂供应的政策对住宅用地市场的影响胜于“熟地”供应政策;(2)土地竞租曲线的变化反映土地市场在经过较大波动之后正在适应新的土地供应规则;(3)土地—资本替代弹性分析显示北京市住宅用地的市场效率仍然偏低。     

土地价格与经济增长关系的实证分析——以东部地区为例

研究目的:根据国民收入核算理论,研究农村和城市居民消费、投资、政府支出以及净出口5个方面受土地价格波动的影响程度,解析土地价格与宏观经济间的关系,在东部地区进行实证研究。研究方法:计量经济法和模型分析法。研究结果:东部土地价格与消费、投资、政府支出和净出口之间存在显著的相关关系;东部土地价格每上升1个百分点,GDP将提高0.225个百分点。研究结论:东部土地价格上升对经济增长的贡献较大,土地成为经济增长的基本要素,政府应该高度重视土地价格在宏观经济调控中的基础性作用。     

土地金融对中国宏观经济的影响

研究目的:借鉴金融发展与宏观经济关系理论,探讨土地金融对中国经济增长和波动的影响及作用机制。研究方法:面板数据模型;广义最小二乘法。研究结果:(1)土地金融发展水平对经济增长具有显著影响,土地金融发展水平增加1个百分点,GDP增长率增加0.201个百分点;(2)土地金融的发展若超出实体经济的需要,则蕴含着巨大的金融风险,会加大宏观经济波动;特别是在中国目前土地供应由政府控制,土地开发利用资金大量来源于国有商业银行信贷的制度约束下,政府失灵与金融风险两方面问题叠加,进一步加大了潜在的金融风险和经济波动。研究结论:土地金融对宏观经济具有显著影响,中国政府具有运用土地金融工具调控宏观经济的可能性,同时也应密切关注土地金融发展中不断累积增大的金融风险。     

土地供应管制、住房供给弹性与房价周期波动

研究目的:分析土地供应管制通过住房供给弹性渠道对房价周期波动的影响。研究方法:理论分析,计量检验。研究结果:(1)土地供应管制影响房价波动的渠道是:土地供应管制的宽松和收紧通过供地规模、用地成本以及市场预期影响住房供给弹性,再经由供求关系和投机效应的传导影响房价波动。(2)土地供应管制可以解释45%的城市间住房供给弹性差异;地方政府不同松紧程度的策略性供地行为导致住房供给弹性与城市经济发达程度负相关,中央偏向中西部的土地配额管制政策导致东部城市住房供给弹性低于中西部城市。(3)住房供给弹性决定了房价周期波动,并具有非对称性效应:在市场景气繁荣阶段,供给弹性越小,房价涨幅就越大;在市场不景气阶段,房价跌幅与供给弹性的关系存在方向上的不确定性。研究结论:土地和住房领域供给侧改革的一个重点是改革供地制度和调整供地政策,使土地供应与住房需求在时空维度上相匹配,将有利于熨平房价波动,降低市场风险。     

基于面板数据的省会城市居住地价的差异及成因研究

研究目的：基于2000 — 2006年面板数据,分析省会城市居住地价的差异、主要影响因子及其影响程度。研究方法：混合OLS估计方法、固定效应模型和随机效应模型。研究结果：（1）中国省会城市居住地价存在明显的时空差异,2005年及以后地价增长明显,且东部地区地价与中、西部地区的差距进一步拉大;（2）将城市间居住地价的影响因素分为全国宏观经济因素、区域整体差异因素和城市个体因素三个层面,并基于引致需求理论,构建更具实效性的城市居住地价影响因子体系;（3）建成区面积、城市人均GDP、国际旅游收入、2004年8月31日之后土地供应方式的重大转变（正向关系）和房地产开发投资（负向关系）对居住地价有显著影响。研究结论：面板数据模型是中国城市间地价问题定量分析的一个有效工具。     

中国房价、利率与宏观经济互动实证研究

研究目的:分析房价与宏观经济的互动,为协调房地产市场与宏观经济提供依据.研究方法:计量经济学方法.研究结果:(1)中国房价与宏观经济在长期存在稳定关系,在短期存在失衡;(2)房价和GDP之间存在双向因果关系,房价和利率之间因果关系不显著;(3)历史的房价和GDP是影响房价的主要因素;(4)历史的GDP和房价是影响GDP的主要因素.研究结论:(1)必须采取宏观调控措施纠正经济系统的失衡;(2)房价和GDP存在互动,应协调房价与宏观经济的良性互动;(3)利率政策对房价的影响不显著,抑制房价还应采取其他措施.     

制约我国城市土地集约利用的原因及其对策

通过分析当前制约城市土地集约利用的原因,以期为未来改革方向提供参考.借助经济学理论,利用经济学中基本的供求分析方法分析中国的土地市场供给状况和城市土地集约利用的关系.研究认为:土地市场不健全,特别是土地征用市场和土地出让市场不健全造成了城市土地低密度外延扩张和城市存量土地集约利用程度低.土地供给机制不合理、土地价格在很大程度上偏离土地价值,引致目前的经济发展模式仍是土地替代型而不是资本、技术密集型利用方式.因此,需要通过建立一个供给控制下的需求驱动市场、通过地租地价的变动规律,以及加快地方政府绩效评估制度和激励与约束机制改革,来引导和提高城市土地集约利用度.     

土地供应结构对经济增长影响的空间效应研究 ——以长江中游城市群为例

研究目的:研究土地供应结构对经济增长影响的空间效应,为基于国家区域协同发展战略下的土地供应政策改革提供思路。研究方法:在对长江中游城市群城市经济空间相关性分析的基础上,构建土地供应结构对经济增长影响的空间计量模型,定量测度土地供应结构对本区域经济增长的直接效应以及在城市之间表现出的空间外溢效应。研究结果:(1)长江中游城市群区域经济发展在空间上相关性不强,三省内部,仅湖北省地级市表现出较显著的空间相关性;(2)土地供应结构对经济增长有一定的空间外溢性且在用地类型上存在差异;(3)增量建设用地供应量对长江中游城市群经济提高的直接效应最显著,工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地供应量的间接效应显著。研究结论:要进一步推进长江中游城市群合作升级,优化土地供应结构,推动区域经济结构转型升级。     

长三角一体化发展下城市地价时空格局及影响机制研究

研究目的：基于2008—2019年长三角城市地价数据,实证分析地价增长及空间分异格局、机制。研究方法：计量经济和社会网络分析方法。研究结果：（1）长三角城市地价历经复苏增长、相对企稳、快速增长和平稳增长4个阶段;（2）城市间地价差异整体缩小,并且呈现出一定的空间依赖性;（3）不同层级城市地价受到核心城市地价变化影响而呈现出相似变动和关联特征;（4）长三角区域地价空间关联格局成因主要是要素流动聚集效应与市场联动。研究结论：当前一体化发展背景下,长三角城市地价一体化效应还不强,应进一步出台区域协调发展政策,促进土地要素流动、土地市场整合与地价协同发展。     

2013年土地科学研究重点进展评述及2014年展望 ——土地市场分报告

研究目的：呈现2013年国内外土地市场的研究进展,展望2014年的研究热点。研究方法：文献法。研究结果：2013年,国内外学者重点研究了土地市场的有效运行、土地市场的影响因素、地价波动、土地供应、土地市场与宏观经济关系、农地市场建设6个方面。研究结论：城乡一体化建设用地市场构建、农村土地流转市场的建立和完善、土地供应长效机制及其在宏观调控中的作用、政策因素对土地市场价格影响的定量研究,以及土地资源配置中市场“决定性”作用的制度保障等,将是2014年及未来土地市场领域的重点研究方向。     

中国建设用地集约利用变化及分区管控研究

研究目的:基于经济发展和资源禀赋的分异划分建设用地管控分区,并据此提出区域差别化的管控策略。研究方法:运用全国省际面板数据构建计量模型分析不同经济发展水平下建设用地集约度的变化规律,通过资源禀赋指标与经济发展指标叠加划分建设用地集约管控区域;再运用因子分析法研究集约度变化的影响因素及其区域差异。研究结果:(1)建设用地集约度增加量与经济发展水平符合库兹涅茨曲线规律,随着经济发展水平的提高,集约度的增加量先呈上升趋势,当人均GDP超过69251元/人后转为下降趋势,建设用地集约利用水平最终将趋于稳定。(2)全国可划分为4类建设用地管控区域:优化调整区、重点发展区、适度发展区和内涵挖潜区。(3)建设用地利用集约度变化的主要影响因素有社会经济、资源供给、产业结构和配置方式4个方面。研究结论:应根据区域影响因子作用差异,从增量供给、门槛约束、存量挖潜、市场建设等方面制定区域差别化的集约管控策略。     

2003年以来中国土地政策参与宏观调控的实践——特点、效果以及存在问题的经验总结

研究目的：分析2003年下半年以来中国土地宏观调控的特点、成效以及存在问题。研究方法：描述分析和政策分析方法。研究结果：（1）新一轮宏观调控具有综合运用多种政策工具、尝试采用土地政策、经济手段与行政手段并用、“治标”兼“治本”以及调控及时,力度得当等特点。（2）调控取得初步成效,紧缩的供地政策对抑制投资过快增长,防范可能出现的经济过热起到了一定作用。（3）存在的主要问题：土地政策的运用并非积极主动的;某些政策的执行效果不理想;很多政策以短期措施为主,并且强调集中控制;政策的时滞效应显著。研究结论：对2003年以来中国宏观调控经验的总结表明,土地政策可以作为宏观调控的一个工具,但是具体如何使用还应继续深入研究。     

江苏省不同时期水利工程移民征地补偿标准比较分析——以3个典型水利工程为例

水利工程征地补偿标准问题一直是水利工程项目建设过程中的一个重要议题。运用历史比较分析法,选取江苏省建设于计划经济时期、计划经济向市场经济转型时期、市场经济时期的3个典型水利工程,对工程征地补偿标准及其影响因素与社会经济环境进行协调性分析。研究发现:江苏省水利工程征地补偿标准的增长速度低于人均GDP和农民人均纯收入的增长速度,与经济增长速度不匹配。提出完善征地补偿标准动态调整机制,制定与经济增长速度相匹配的征地补偿标准,合理提高个人收益等措施,以改进和完善江苏省水利工程征地补偿政策,保障移民权益,促进工程建设顺利进行。     

2014年土地科学研究重点进展评述及2015年展望——土地市场和土地制度分报告

研究目的:呈现目前国内外土地市场的研究进展,总结研究重点并进行国内外比较,把握国内外研究的方向和差异。研究方法:文献法。研究结果:(1)国外已有不少学者提出依靠国家理论和制度安排来提高土地市场运行效率,国内学者则较多分析市场中价格表现和参与主体行为,以及市场与宏观经济环境的关系;中国农村土地市场问题成为新制度经济学尤其是产权学派研究的一个重要领域。(2)国内外土地制度研究都关注土地产权、土地征收以及政府行为等主题,但选题角度有所差异。研究结论:(1)未来土地市场研究的重点可能有:农村建设用地供应的激励相容治理结构,从风险偏误、逆向选择、前景理论和心理核算等方面研究农地流转中微观主体的行为,以及应用委托—代理等博弈论模型研究政府供地行为和土地财政问题。(2)未来土地制度研究的重点可能是:城乡统一建设用地市场制度、征地制度、土地立法和执法、土地流转、确权颁证和推进土地适度规模经营等方面的制度设计和政策评估。     

重庆市土地利用与经济发展耦合关系分析

利用重庆市1996-2005 年数据,从耕地、建设用地的变化及其与经济发展的相互关系角度探讨土地利用与经济发展之间的耦合关系.分析表明:①重庆市地区生产总值、一产产值均与耕地面积变化呈显著负相关;②地区生产总值、非农增加值与建设用地面积耦合关系均呈极显著正相关;③重庆市固定资产投资与建设用地面积之间相关性达极显著水平;④土地利用与经济发展耦合关系只是历史上某一时期区域经济增长方式的表征之一,是土地利用集约和节约的水平的一种表现.     

昆山市耕地总量动态平衡边界研究

研究目的:研究耕地总量动态平衡边界,促进耕地总量动态平衡政策实施。研究方法:采用相关分析和多元线性回归法建立耕地数量变化的驱动力模型,通过建立边界分析函数确定耕地资源占用的经济边界和停滞时间。研究结果:在维持目前相对稳定高速的经济发展趋势和最为严格的耕地保护政策实施强度不变的前提下,昆山市经济发展正逐渐向节约和集约利用土地方向发展,单从地区生产总值和第二产业生产总值发展角度来说,昆山市耕地数量将在250843.7—24637.8 hm2间达到边界值,此后地区生产总值和第二产业生产总值的提升将不再依赖于耕地占用;达到边界值的时间大致为2011—2012年左右,且第二产业生产总值的边际耕地占用比地区生产总值的边际耕地占用更早达到边界值。研究结论:耕地面积的变化存在着类似环境的库兹涅兹曲线,曲线拐点出现时刻即为达到耕地总量动态平衡的时间,该时间点不仅与社会经济发展变化有关,同时受到耕地保护政策实施力度的影响。     

武汉市征地过程中的土地增值测算

研究目的：分析征地过程中土地增值及其来源,为合理分配土地增值收益,保障农民权益提供理论依据。研究方法：实证研究。研究结果：在征地过程中,武汉市各区域的土地增值及分配差异明显,主城区的土地增值额、自然增值额和人工增值额均高于近郊区;除江夏区,其他区域的农民和农村集体经济组织参与了土地增值的收益分配,而江夏区农民和农村集体经济组织仅得到原农业用途的补偿。研究结论：规范的土地市场与完善的政府职能有利于消除市场失灵和政府失灵导致的扭曲土地价值增值;明确土地增值来源,有利于土地增值收益在农民、农村集体经济组织、各级政府和开发商中的合理分配。