利用收益法分层评估房地产时各层纯收益的确定

收益法又称收益资本化法、收益还原法、投资法、收益现值法。它的定义是：运用适当的资本化率,将预期的估价对象房地产未来各期（通常为年）的正常纯收益折算到估价时点上的现值,求其之和得出估价对象房地产价格的一种做人方法。采用收益法估价求得得价格,通常称为收益价格。     

房地产估价中收益法的运用研究

本文对房地产估价中收益法的运用进行了研究,探讨了资本化率的确定方法,包括市场提取法、安全利率调整法、实际利率调整法、收益风险倍数法,并针对各种方法的不同特点,探讨了其适用的具体情况,进行了实证分析;此外本文探讨了运用"收益分配法"准确测算待估房地产的净收益,并进行了实证分析。     

收益法在房地产评估中资本化率的确定

收益法是房地产估价的基本方法之一，特别适用于产生收益或有潜在收益的房地产项目，本通过对收益法中资本化率的本质及构成进行分析。结合实践经验，提出了资本化率选择的基本原则，找出确定资本化率的一般方法，以供业界人士参考。     

收益法估价中土地资本化率和土地价值的求取

房地产估价的方法很多，在有收益的房地产中，收益法是应用较多的一种估价方法。它是预测估价对象的年客观正常收益，扣除维修费、管理费、保险费、税金等经营管理等税费后得到估价对象年客观正常纯收益，再选用适当的资本化率和计算公式，将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象客观合理的收益价值的方法。在估价实践中，因建筑物使用年限和土地使用年限不一致或计算土地出让金等原因经常需要把建筑物价值和土地价值分开，即需要求取土地资本化率和土地价值(房地产价值)。     

关于收益还原法公式的推导与运用

收益还原法是用来评估有稳定收益或有潜在效益的房地产的一种常用估价方法，首先求取待信房地产的年总收益，其次计算持信房地产的年总费用，然后得到待估房地产的年纯收益，再确定适当的还原利率，最后选取具体的计算公式即可求得估价额。因此，在确定了特估房地产的纯收益和还原利率后，关键是如何选用合适的计算公式。本文试对收益还原法若干公式的推导与运用进行研讨，请读者指正。1．最简单的公式1．1有限年期（1）还原利率大干零假设条件：待估房地产的收益年期或使用年期为有限，即n年；待估房地产的纯收益每年均相等为a，还原利率r…     

收益还原法中纯收益详解

在房地产评估中,对一些有收益性或潜有收益性房地产的评估,我们常常选用收益还原法。收益还原法也称地租资本化法,纯收益还原法,是运用某种适当的还原利率,将待估房地产的未来预期纯收益资本化,从而求得待估房地产价格的评估方法,或说,收益还原法就是将待估房地产的所有未来纯收益折算为现值,并以这一现值作为其价格的方法。在运用收益还原法进行评估时,对纯收益的测算是评估的关键。那么,我们究竟如何才能把握好纯收益呢？下面,我将对纯收益的求取作一详解。     

对我国现行的收益法的再思考

收益法是房地产估价中一种广泛应用的方法,其实质是通过某房地产未来预期纯收益的资本化之和来求取其市场价格。在当前收益法的具体应用中,纯收益是估价对象房地产的租赁收入扣除折旧费、维修费、管理费、保险费、税收等后的余额。本认为该种计算方法存在较大的缺陷,下面作将从房地产开发、房地产估价和财务管理等数门学科相协调的角度来分析这问题,希望与同行商洽。     

探求福州市收益型房地产的还原利率（上）

房地产收益还原法,简称收益法。是目前国际上流行的最重要的资产评估三大方法之一,该法是利用资金具有时间价值原理,将资产未来收益折现求资产现在市值的一种评估方法。收益还原法以其充分的理论依据在国外被广泛应用于收益型房地产的评估,并被许多专家推崇为房地产估价中的“王后”。     

对影响还原利率确定的一个因素的探讨

收益还原法是对市场上有收益的房地产进行评估的一种重要方法,在实践中应用非常广泛。其基本公式中还原利率的微小差别会引起房地产评估值的较大的变动,而且影响还原利率确定的因素众多,其中一个很重要但却忽视的因素是投资收回率,本文拟就此进行简单的探讨。     

收益法评估存在的主要问题及原因探讨

收益法是评估有收益或有潜在收益房地产(以下简称房地产)价值的基本方法，是把房地产一定时期(一般为一年)内的纯收益看成是一种投资收益，按适当的资本化率、收益期，对纯收益追根溯源，运用严密的数学公式，求出产生纯收益的资本价值，把资本价值作为房地产价值的估价方法。     

对收益还原法两个关键问题的综述

收益还原法是房地产评估的一种重要的成熟方法，在理论上讨论很多，在实际上也得到了广泛的应用。本文从理论和实践两方面对收益还原法中的纯收益和还原利率进行综述，并且提出自己的看法，以期探讨更准确房地产评估方法。     

确定资本化率准确评估房地产价格

在运用收益法评估房地产价格时,资本化率是影响估价结果是否客观、准确的重要因素,资本化率如果使用不当,尽管只有1%的细微差距,评估出的房地产价格也将会产生极大不同。     

收益法在已设定抵押权物业估价中的应用

收益法作为房地产估价的三种基本方法之一．广泛应用于收益性物业的估价，资本化率(R)的选取是该方法应用的关键。随着房地产金融市场的发展，抵押贷款逐渐成为房地产融资重要方式，这就使得从抵押贷款收益率和自有资本收益率出发．分析收益法中应选用的资本化率并进而对收益性物业进行估价成为可能。在抵押贷款中，抵押权人(又称债权人，指提供贷款的金融机构)所承担的风险较小，因为在抵押人(又称债务人，指物业投资)不能按时还本付息时，抵押权人可通过拍卖等强制手段处王抵押物业，井可获优先受偿，所以抵押贷款的利息率一般低于抵押人自有资本收益率，本将通过已设定抵押权物业的估价，分析介绍收益法在该类物业评估中的应用过程。     

折现率与资本化率的区别

在资产评估中，收益法是经常用的一种方法。它的本质是以预期收益能力为导向求取估价对象的价值。其中折现率（资本化率）是收益法评估中主要的三个指标之一。那么折现率与资本化率有什么区别呢？如何进行选择？很多资产评估书籍中并没有点明，甚至于混为一谈，误人子弟。在这里我通过收集到的一些资料，向大家讲几点其中的区别，借以加深印象。     

对收益还原法的再认识

收益还原法是房地产估价的三大基本方法之一，其理论意义十分清楚，它是将某宗房地产预期未来各年的纯收益转化为与之等值的累计现值资本作为该房地产在估价时点的收益价格。然而，在实际应用中却容易出现较大偏差，究其原因，除了实用公式中种种假设和简化所引起的误差外，还与人们对收益还     

房地产评估收益法下资本化率的确定

在我国房地产评估中,收益法的使用受到一定的限制,原因在于实际操作中资本化率的确定存在技术难点。本文就资本化率相关问题进行探讨,以期为完善资本化率的确定方法提供参考。     

房地产评估收益法下资本化率的确定

在我国房地产评估中，收益法的使用受到一定的限制，原因在于实际操作中资本化率的确定存在技术难点。本文就资本化率相关问题进行探讨，以期为完善资本化率的确定方法提供参考。     

收益还原法中净收益的求取

收益还原法在房地产估价中应用最多，但在净收益的确定上缺乏一致性和规范性，从而导致了估价精度不高，结果缺乏可比性。本文旨在提出一套合理的净收益确定方法，以期合理计算净收益，提高估价结果的客观性。     

房地产估价收益法使用的几个问题

一、问题的提出 《房地产估价规范》2．0．13收益法的定义是：预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。     

谈谈收益还原法的若干运用要点

收益还原法是房地产评估的基础方法，是根据房地产价格的形成理论推导出来的方法，实践中常应用于具有潜在或现实收益的房地产估价中，但是，在众多评估方法中，该法的主观性也是最大的。笔者认为，要运用收益还原法客观、公正的评估一宗房地产的价格，必须掌握如下要点：