论经营性土地使用权出让制度

建设工程招标投标、经营性土地使用权出让、产权交易和政府采购四项制度被温家宝总理列为政府监管的重点对象。文章在全面回顾经营性土地使用权出让政策的基础上,进一步明确了经营性土地的概念和来源,指出了经营性土地的特殊性;然后分析强化经营性土地管理的必要性,最后进行了经营性土地违法行为发生的原因分析。     

杭州市土地招标出让博弈实证分析

在土地使用权出让3种方式中,招标是富有良性竞争的一种方式.以杭州市为实例结合博弈论建立的土地使用权招标出让不完全信息静态博弈模型,通过对博弈均衡的分析指出土地招标出让时投标人越多,越有利于充分实现土地价值;同时城市与城市之间以及大城市内部不同片区之间竞相出让土地的博弈结果,导致土地供给总量过大、土地价格下跌、土地资源浪费、土地效益降低,故土地出让宜采用束放策略.     

不确定性环境下经营性土地出让相机策略研究

研究目的:在土地市场行情的动态性和不确定性环境下,探讨把握经营性土地出让相机选择策略,分析管理柔性以及不确定性的信息带来的土地价值。研究方法:文献资料法、实物期权法。研究结果:土地市场的不确定性增加了经营性土地出让的机会价值;经营性土地出让机会损失提高,期权价值下降;无风险利率提高,期权价值增加,政府土地购置成本降低,但不会降低其回报。研究结论:在市场行情不确定的环境下,政府应持续持有经营性土地储备,而不是卖空;机会损失越大,商用用地储备量应减持;利率调整对开发商影响较大,对政府土地纯收益影响较小,经营性土地供应政策应结合利率调整来调控土地市场。     

刍议土地征用补偿——以南京市为例

本文以南京市为调查对象，分析了土地征用补偿偏低的主要原因，并对土地征用补偿标准的确定进行了分析和比较，提出土地征用补偿应以转用后的用途按照市场要求进行评价，同时指出土地征用补偿的实质是土地总收益如何在国家、建设单位、农民集体及农民个人之间分配的问题。     

土地非农化过程中的博弈关系

研究目的：模拟土地非农化过程中中央政府与地方政府以及地方政府之间的博弈关系。研究方法：斯坦克尔伯格模型和库诺特竞争模型。研究结果：土地税费政策监管不力和地方政府间的过度竞争是造成土地过度非农化的一个重要原因。研究结论：要协调好经济发展与土地资源保护间的关系必须从两方面着手：一是完善土地非农化过程中的税费政策,加强税费监管;二是引导地方政府改变经济发展模式,避免以牺牲土地资源为代价的恶性竞争。     

基于信号博弈的土地使用权出让中围标“蜜罐”行为的分析

研究目的:依据土地使用权招标出让活动的特征,构建围标"蜜罐"行为的动态贝叶斯博弈模型,找出促使均衡结果合理化的因素变化差异和关系。研究方法:信号博弈。研究结果:(1)由分开均衡的求解可知,在土地使用权招标中,当招标人看到投标人报低价时将检查,看到投标人报高价时则不检查;投标人围标时将选择报低价,不围标时将报高价。(2)由合并均衡求解可知,无论投标人围标与否,投标人报低价时,此博弈有两个完美贝叶斯均衡。研究结论:为遏止投标人进行围标合谋这一"吃蜜罐"的行为,要增加围标成本、合理控制检查成本、降低投标人预期收益和完善惩罚形式、加大惩罚力度。     

土地银行引进的博弈分析——基于非正式市场中土地使用权的无保障性

本文基于非正式市场中土地使用权的无保障性,以土地流转市场为研究对象,运用静态博弈与动态博弈相结合的方法,对土地银行的产生以及长期发展进行了理论分析和探讨。分析表明,土地银行的引进能够从根本上保障借地者的利益,降低其交易成本;同时防止出租土地承包方的搭便车行为从而最大化其经济效益,实现双方共赢。     

上海土地市场新战略

历经两年多筹备,上海土地交易市场3月1日正式开锣,全市新增经营性和工业招拍挂出让用地将全面纳入阳光大卖场公开交易。这个土地有形市场会怎样从制度上推进土地管理和交易机制,营造公开公平公正的市场环境,上海市土地学会提交了他们的研究报告。     

土地监察的博弈分析

如何提高监察效率，降低违法案件的发生，是土地管理的一个重要内容。本文尝试通过博弈模型的建立，探讨有效的土地监察方法。     

土地流转：弱转入土地意愿的博弈分析

[目的]我国土地制度的施行使得农户拥有较多小块土地,家庭农场实现连片规模经营的前提是获得规模连片土地,家庭农场与农户进行土地流转协商时,农户将土地流转给家庭农场的意愿如何值得探讨。因此本文研究目的是对家庭农场实现规模连片生产提出建议,期望家庭农场实现规模化经营。[方法]博弈分析法。[结果]家庭农场存在从农户手中转入土地困难,转入土地意愿不强的现象,家庭农场弱转入土地意愿的根源在于土地租金过低、农户转出土地净利润过低、实际转入土地意愿过低。[结论]由此文章提出了3点建议:(1)尝试"确权不确地,确地不确人"的确权政策(2)创建农村土地经营权流转信息平台,建立农村土地流转交易所(3)工商资本下乡租田的做法需谨慎。     

集体建设用地流转之三方博弈分析——基于地方政府、农村集体组织与用地企业的角度

研究目的: 找出集体建设用地流转的关键所在,为集体建设用地流转制度的创新提供借鉴。研究方法：三方博弈模型。研究结果：地方政府、农村集体组织、用地企业三方博弈均衡结果取决于风险成本、交易成本、收益分成比例等参数的大小;上述参数值的大小受地方政府政策取向的影响。研究结论：土地收益的合理分配是集体建设用地流转的核心,降低交易成本是流转的重点。     

建设用地指标分配的博弈分析

土地利用规划中的建设用地指标分配的实质是下级政府、公众和上级审批政府之间的一个博弈过程。由于三方主体信息了解的不充分，因此存在的是一个完全信息不对称的博弈过程。上下级政府加强沟通、增加公众参与力度能使建设用地指标分配既有利于经济发展也有利于保护耕地。     

集体建设用地使用权流转的博弈行为分析

大量研究表明,尽管国家在政策和法律上采取诸多限制,集体建设用地使用权或明或暗的流转仍然大量发生.从流转主体间的利益博弈过程分析入手,论证集体建设用地使用权流转的客观必然性,为国家逐步放开限制和规范流转提供理论参考.通过重点构建集体建设用地使用权流转的利益博弈模型,求解表明:集体建设用地使用权流转是转出者、转入者和地方政府三方重复利益博弈的必然结果,因为无论何种条件下,流转都将有助干增加流转各方的预期收益.面对流转的大势,变堵为疏,采取有效措施规范和促进集体建设用地使用权的合理有序流转,避免土地收益流失和市场混乱等问题,是未来我国土地管理制度改革的一项重要内容.     

基于农地流转市场分析的区域土地利用变化研究--以上海市、南京市、泰州市农户调查为例

研究目的:基于农地流转的市场分析探讨区域土地利用变化的微观机理.研究方法:农户调查法和模型模拟法.研究结果:农地流转的驱动因子表现出一定的区域差异性;随着农地流转率的增加,农地利用变化率虽然在各地均表现出"凸"型非线性增加态势,但是在增加幅度上也表现出区域差异.研究结论:要进一步优化农地利用结构,可以从刺激农地流转的微观因子角度寻找突破口.     

征地制度改革动态博弈分析

研究目的:剖析征地制度改革研究静态分析的缺陷,厘清征地制度主体之间的互动关系,理解和把握征地制度改革的动力和演绎路径。研究方法:文献资料法,收益—成本法,关系演绎图解法。研究结果:征地制度改革要得以推进,改革所产生的收益—成本要具体化为参与方利益集团的收益与成本之比较。研究结论:中央政府、地方政府和被征地农民三方各自追求效用收益极大、成本极小的互为因果的博弈行动驱动着征地制度改革的演进,演进方向应是创建Pareto改进的非零和博弈的规则。而参与改革三方的多阶段重复博弈决定了征地制度改革是一个渐进的动态发现过程。     

土地督察与开发商囤地：策略抉择的演化博弈

研究目的：探讨土地督察员与开发商囤地的博弈行为及其管制策略。研究方法：演化博弈论方法。研究结果：构建了土地督察员与开发商囤地的演化博弈模型,论证了不同情景下土地督察员与开发商囤地博弈的演化稳定策略及其演化趋势。研究结论：在房地产开发领域的土地利用管制上,既要合理引导开发商等主体的市场行为,还要约束地方政府、土地督察机构等“监管者”的督察行为,构建开发商与土地督察员互动的土地利用管制机制,提高土地督察制度绩效。     

南京市建设用地理性目标计量研究

研究目的：把握经济社会发展与建设用地的变化规律,界定建设用地理性目标,破解建设用地指标分配难题。研究方法：比较分析法,函数模拟法,模型计量法和多方案比较法。研究结果：2010年和2020年南京市建设用地理性目标分别为1.69×105 hm2和1.94×105 hm2,2006 — 2010年和2011 — 2020年间南京市新增建设用地至少要保持在2.41×104 hm2和3.02×104 hm2规模上。研究结论：（1）未来一段时间内中国经济发展对建设用地需求仍处于上升阶段;（2）实证分析结果验证了建设用地利用效率区域差异明显的理论预期。     

林地流转中不同类型农户决策行为博弈分析

研究目的:对林地流转中不同类型农户的林地流转决策行为进行博弈分析。研究方法:以博弈论为分析工具,建立林地流转中双方利益博弈模型的分析框架,并基于农户总预期收益函数构建林地流转双方决策行为博弈模型,对不同类型农户的林地流转决策行为进行博弈分析。研究结果:当同时存在一组满足林地流入方和林地流出方林业经营收益最大的劳动、资金和林地投入时,双方共同认可的流转租金价格为流转双方达成博弈的均衡解,即林地流入方和林地流出方实现(流转,流转)的策略,流转行为得以发生。研究结论:现实中通常会存在一些因素制约林地流转中均衡策略的选择,政府等有关部门应针对不均衡因素制定相应政策措施,以使林地流转均衡策略得以发生,达到促进林地流转的目的。     

基于演化博弈的土地利用冲突缓解机制研究 ——以沈抚新区为例

研究目的：构建多元利益主体参与的土地利用冲突缓解机制,对于缓解区域用地矛盾和实现区域空间协同治理具有重要意义。研究方法：三方演化博弈模型、Matlab数值仿真。研究结果：（1）地方政府在土地利用冲突中的策略选择对营利性组织与农民的策略选择起决定作用;（2）治污处罚、政策补贴、土地租金、污染赔偿、额外补助是影响研究区土地利用冲突的关键因素;（3）通过调整影响研究区土地利用冲突关键因素,从实现绿色经济和条块化管理策略上,构建社会经济型和生态治理型的土地利用冲突缓解机制。研究结论：构建地方政府、营利性组织和农民之间的三方演化博弈关系,可实现社会经济发展和生态环境治理目标下的三方利益主体利益均衡,促进地方政府主导转向多方利益主体合作,有利于缓解区域用地矛盾和冲突。