从产权角度论农地征收价格估算

针对<农用地估价规程>对农地价格评估缺陷,从产权角度探讨农用地征收价格评估.界定生产资料使用收益权、农民生存保障权、农地发展权为农地直接产权,粮食安全权与生态安全权为农地间接产权.在此基础上剖析上述五种产权的价值体现.并分别构建补偿价格估算模型.最后归纳出农地征收价格估算模型.     

农地发展权与农村土地资源保护

经济的持续快速发展经土地资源带来了很大的压力,农用地转为建设用地的数量逐年递增.本文从农地发展权的角度分析了土地合理保护和利用的问题.首先对什么是农地发展权进行了界定,然后分析设农地发展权对保护农地的客观必要性,进而讨论了农地发展权的归属问题,认为农地发展权应设定为国家所有,最后提出几点建议.     

国内土地发展权实践浅议

<正>土地发展权是改变土地用途和利用强度的权利。虽然我国目前尚未建立土地发展权制度,但在土地管理实践中已经运用到了土地发展权的相关概念和原理。这些实践主要体现在农地整理政策、"增减挂钩"政策和耕地保护政策中。我国土地发展权与特征从我国实践来看,土地发展权多反映为狭义的土地发展权。即土地发展权是基于公平的原则,以每一块土地的发展权利都相等为基础,是土地均等发展的权利。无论是被征收的土地还是未被征收的     

论农地发展权制度构建方法的选择

农地发展权制度构建方法的选择是农地发展权制度建设的重要组成部分,采用比较分析方法,探索了分别以制度移植和制度创新两种方式构建我国农地发展权制度的利与弊.研究表明:以移植的方式构建农地发展权制度具有成本小、制度运行不确定性小和为相关制度改革提供较多契机等优点;以从无到有的方式建立农地发展权制度有利于该制度与我国的宏观制度环境、非正式规则等相融合.结合我国制度和非制度方面的具体情况,我国农地发展权制度构建的方法为:以制度移植为主,以制度创新为辅.     

农地发展权对我国农地的法律保护——从立法与执法的角度

我国建设用地需求持续增长,导致大量农用地被转为建设用地。农地大量减少,损害农民土地权益,危害生态安全,更严重危及我国粮食安全。我国立法缺失农地发展权,利用农地发展权的立法来保护农地是一种创新的举措。农村集体经济组织、农民个人、国家、土地经营者占用农地都将受到农地发展权的立法限制,同时严格执法和守法,确保农地发展权的实现,从根本上实现对农地的法律保护。     

基于农地发展权的征地补偿机制构建

农地发展权是指土地用途由农用地转为建设用地的不同用途使用之权.农地征用补偿除了对农地生产资料价格和农民生存权价格进行补偿外,还应当对农地发展权价格、国家粮食安全价格和生态安全价格进行补偿,即按照农地完全价值进行补偿.由于当前我国农地对于农民具有很强的社会保障和失业保险功能.这就决定了我国农地征用补偿必须依据农地资源综合权利对农地征用过程中形成的土地增值进行科学、合理的分配.     

农地发展权的设立与权利属性

●农地发展权是土地发展权概念的一个子概念,土地发展权是指对土地进行再开发并获取收益的权利,而农地发展权则是指将农地变更为建设用地并获取收益的权利。在我国法律制度中,并没有明确的土地发展权和农地发展权的概念,但实际上存在着土地发展权和农地发展权问题。●农地发展权只能由国家来行使,尤其是在实行社会主义公有制且人多地少的我国。现行土地制度虽然限制了农地进入建设用地市场,但同时也保护了农地不被轻易转用和占用,保护了农地的自然属性和农业生产利用方式,保护了农民长远的农地权利。●在现实生活中,任何产权都是一定法律制度下的产权,农地所有权也不可能是绝对权利,必然要受到国家法律、社会制度乃至社会习惯的制约。     

中国农地发展权制度构建及预期社会经济效用

农地发展权的产生和创设是土地权利随人类社会经济发展动态变化的历史必然趋势.当今中国运用农地发展权这一产权手段解决土地管理实践问题已迫在眉睫.基于现行土地产权体系基础上的农地发展权的制度设计,必须完成农地发展权由概念向制度的演进,包括权利性质、归属、类别、配置规则与运行机制等,以建立起中国的农地发展权制度框架.     

城乡建设用地市场一体化视角下农地发展权价格研究

在国内外农地发展权已有的研究基础上,从机会成本及资源环境经济学角度对农地发展权价格进行阐述,指出农地发展权价格是农用地变更为建设用地后价值增值的货币表现,是一种增值收益的价格,其源于不同利用方式下土地产出率的差别。采用相应的评估方法,对农地发展权价格进行了量化,并以长沙大河西先导区为例,测算出研究区农地发展权价格为187.61元/m~2。     

我国农地征用监管制度的困境与优化——基于农地发展权视角

本文介绍了我国监管制度困境下的农地征用问题,并从农地发展权为主的产权视角,剖析了对农地征用三大主体监管的制度困境的产权原因。探索监管制度困境的出路——当务之急我国应该创设农地发展权,进行相关制度创新,优化农地征用监管制度,从而遏制我国农地资产大量流失,保护好国家农地资源。     

农地租值消散和农地所有权主体完善与农地发展权构建——农地征收中农民土地权益保护思考

产权不完善与价格管制下形成租值消散,损害产权主体权益。我国农地征收中存在农地产权不完善与价格管制导致农地租值消散,损害农民土地权益的问题。为此,在农地征收中,应完善农地所有权主体,构建农地发展权,遏制价格管制,兼顾好国家、集体、个人的土地增值收益分配,减少租值消散,保护好农民土地权益。     

土地征收公正补偿与市场开放

本文分析了按照公平市场价值和平等待遇原则进行公正补偿的理论含义,并结合我国的农地统征制度对我国法定的土地征收补偿标准进行了分析。文章认为,由于我国实行农地统征制度,集体建设用地的市场开放范围受到限制,法定的农用地征收补偿标准只考虑农业租金价值而不包含土地的预期增值和选择性价值,导致对农用地的补偿普遍存在不平等待遇问题。改革我国的征地制度,需要改革按照农业租金价值确定补偿标准的传统思路,有序开放集体建设用地流转市场并缩小征地范围,培育和发展城乡一体的建设用地统一市场,显化土地的市场价值。     

交易视角下农地征收的线性补偿研究

农地征收作为交易行为应该是一种合作博弈,这种合作不是通过市场竞争而是通过制度设计实现的.农地征收具有降低交易成本优势,进而能够创造更多的合作剩余,是农地征收制度存在的根本经济动因.农地征收合作剩余的合理分配是农地征收制度的核心内容.根据效率与公平原则的要求,本文给出了对失地农民合理补偿的"线性补偿规则"以及实施这一规则...     

中国农地发展权理论研究综述

近年来我国学术界逐渐重视对农地发展权制度的研究,然而其研究阶段仍处于农地发展权理论研究的初始阶段.采用文献资料法和比较分析法等研究方法,分析现阶段国内学术界关于农地发展权的研究范围、研究特点,并探索当前研究中存在的不足和今后需要努力的方向.     

试论农地发展权

农地发展权与土地发展权是两个不同的概念。本首先分析了农地发展权和土地发展权的异同，并对农地发展权的概念重新进行了界定。根据物权法和产权经济学的有关理论，分析和探讨了农地发展权的获取途径、产生原因、本质及其特征等。在现行的土地制度和政策下，提出通过土地产权中创设农地发展权的办法，来解决征地中存在的一些问题。     

土地发展权与农民权益的维护

土地发展权是将土地变更为不同使用性质的权利。土地发展权在我国是一个新的领域,我国农地发展权的定位必须充分考虑农民权益问题。本文认为,我国的农地发展权应归农业经营者所有,并且农地发展权的设立与价值补偿,将有利于从根本上保护耕地,全面维护农民的土地财产权益。     

还权优于让利——征地制度改革应有价值取向及实现路径

既有征地制度改革的价值取向集中在提高补偿标准以"让利于民",但其不能从根本上触及现行征地制度。改革和完善现行征地制度的应有价值取向还在于"还权于民",应系统分阶段地创设适应公有制特殊国情下的现代农地产权激励和约束,在征地中逐步实现"同地,同权,同价",以促进农地安全、农民利益保护、工业化和城镇化等彼此冲突的多元化目标的动态协调和均衡,并从显化土地财产权、创设农地发展权、赋予农地转让权和界定征收救济权等方面探讨了实现"还权于民"的路径。     

美国农用地价格研究解析

本文通过文献资料法和比较分析法 ,介绍和解析美国农用地价格变化的驱动力研究 ,并对目前美国存在的农地发展权、交易成本以及遥感技术应用等问题的研究进行阐述 ,为中国农用地价格的理论与实践研究提供借鉴。     

农地发展权创设及对中国农地保护政策调整的启示

农地发展权是国家土地权利的一种,过去很长一段时间里淹没在土地所有权中,这一权利,在农业社会时不太明显,随着社会经济发展对土地需求压力的增大,国家对土地利用的控制也进一步增强,这一权利的社会实现和价值体现才逐步增强,逐步为各利益主体和社会所认识和争夺.文章介绍了农地发展权的概念与内涵,对农地发展权的归属进行了总结,比较分析和评价了几种不同的观点,认为根据我国社会经济性质和土地制度特性,农地发展权应归属于国家.     

发展权视角下农地征收补偿研究

实现公平补偿是解决农地征收中现存问题并促进社会经济健康稳定发展的重要途径,欲达公平补偿之目的,必须明析农地价值内涵、科学测算农地价值并进而确定合理的补偿标准,然后将之在征收中各利益相关方之间合理分配。本文研究表明,农地价值包括经济价值(现状用途经济价值和发展权价值)、社会价值、生态价值。农地价值各构成部分的测算应据其特点选用合适的方法,如发展权价值可以农地用途转换后的价值减去现状用途经济价值和公共投资成本获得。合理的补偿标准应包含农地价值各构成部分。生态价值和粮食安全价值补偿给国家,现状用途经济价值在集体和失地农民之间分配,发展权价值在国家、集体和失地农民之间分配,具体分配情况因农业内部安置和脱农安置两种不同的假设前提而异。