农村宅基地房地产立确权为农民私有权

我国《宪法》第十条关于土地制度的规定，确认农村和城市郊区的宅基地也属“集体所有”。《民法通则》、《土地管理法》等法律将农村集体所有土地分为乡(镇)、村和队三级集体所有。显然，农村宅基地属队或村集体所有，尽管非生产性的土地——宅基地为农民长期使用，即农村和城市郊区农民以法定程序取得农村集体所有的宅基地上建筑房屋并居住使用的权力，其权属不是物权，即不属农民私有。     

鼓励和引导农户宅基地有偿退出的途径分析

党的十八届三中全会《决定》强调要保障农户宅基地用益物权,农户宅基地退出正是其重要内容。农户宅基地有偿退出是实现公平、正义、效率的法律价值追求。作者以国内其他学者关于农户宅基地有偿退出的调研数据为基础,提出了鼓励和引导农户宅基地有偿退出的政策建议。     

农村宅基地制度面临的问题

作为一种用益物权,宅基地使用权是农民的一种福利待遇的观点不能成立。通过对当前农村宅基地制度存在矛盾和问题的分析,试图揭示宅基地制度的内在问题以及宅基地管制制度与财产权利规则和司法的冲突。在此基础上,提出宅基地制度的改革和完善将围绕土地权利和公共政策的平衡而展开。     

“三权分置”下农村宅基地流转的路径选择与规则建构

农村宅基地流转是实现宅基地“三权分置”的重要内容,其路径选择与规则建构对于宅基地“三权分置”的有效实现具有重要意义和价值。宅基地的“保障功能”和“福利性”决定了农村宅基地权利不能单独流转,“房地分离”理论不符合房屋与土地的天然附合,“房地一体”的天然属性决定了房地权利必然一并流转,房带动地流转成为“三权分置”下宅基地流转的路径选择。宅基地使用权在该流转中是一种由《民法典》宅基地使用权分化出来的以使用和收益为内容的用益物权,其应当是有偿、有期限的,类似于“土地经营权”的用益物权。文章以浙江省象山县宅基地改革实践为基础,明确“确权是基础、赋能是核心、机制是关键、保障为根本”的理念,并以此为基础对农民宅基地流转进行规则建构和机制完善。     

宅基地三权分置:法理思辨、基础澄清与制度安排——以《德清办法》为样本再分析

资格权、使用权内涵与性质的界定,是宅基地三权分置制度安排的前提。以《德清办法》为样本,相较于最先受让权,收回权对农户权益的保障更为充分。将宅基地使用权转换为集体建设用地使用权或其下位概念的入市路径缺乏可操作性,由"所有权-最、优先受让权-不动产用益物权"构成的宅基地三权分置制度弱势较为明显。宅基地三权分置制度改革,以初始分配阶段贯穿一户一宅、宅基地分配请求权非一次性权利以及货币与实物对住房权的双重保障为前提。宅基地资格权因成员权的存在而存在,因成员权的消灭而消灭。宅基地使用权的转让,可以借鉴德国分时段设立用益物权制度,对宅基地资格权人与第三人共享宅基地使用权的现象作为解读,以此构成宅基地"所有权-资格权-使用权"三权分置模式。     

设立农村住宅居住权的理论证成、实践意义及制度设计

《中华人民共和国民法典》物权编新增居住权这一物权种类，其法律实质为建筑物用益物权。因此，设立农村住宅居住权并不会引发农村住宅所有权及其占用范围内的宅基地使用权的变动，并且不会对宅基地使用权的身份专属性产生影响，具有理论正当性。在乡村振兴的时代背景下，设立农村住宅居住权不再局限于解决农村特殊群体的实际居住需要，更在于将其作为一种财产利用工具或手段，为解决农村住宅买卖、合作建房、盘活利用农村闲置住宅等提供新方案。在具体的制度设计方面，应从农村住宅确权登记、居住权合同当事人范围、权利义务安排、居住权登记设立以及农村住宅征收情形下居住权人利益保障等方面做出规定。     

农村宅基地使用权继承纠纷的裁判抉择与理论进路——以重庆市为例

农村宅基地使用权作为一项用益物权,有利于保障农民生活和稳定土地秩序。该使用权能否被继承,存有争议。梳理了重庆司法实践中的裁判观点,探析其背后原因,得出可以允许继承宅基地使用权的结论。     

宅基地无序状态当管

农村宅基地无序状态应引起重视 十七届三中全会<决定>明确提出:完善农村宅基地制度,严格宅基地管理,依法保障农户宅基地用益物权.可见,宅基地管理在农村集体建设用地管理中是非常重要的.     

中农办负责人详解十八届三中全会农村改革亮点

赋予农民更多财产权利，主要是依法维护农民土地承包经营权，保障农民集体经济收益分配权，保障农户宅基地用益物权。党的十八届三中全会提出，允许农民对承包土地的经营权抵押、担保，就赋予了土地承包经营权新的权能，也在一定程度上能缓解农民融资的难题。目前，人民日报记者就十八届三中全会中农村改革的亮点问题采访了中央农村工作领导小组副组长、办公室主任陈锡文。     

关于土地承包经营权流转物权化的分析

2007年3月出台的《物权法》,将土地经营权作为用益物权的一类进行了规定。这是我国首次将土地承包经营权作为物权规定的立法尝试,这将解决我国立法上长期模糊土地承包经营权性质的尴尬。但是,确认了土地承包权的物权法属性并不等于在实践中一定会实现。值得研究的是,物权法对于土地承包经营权流转的物权化不     

依法保障农民宅基地和房屋财产权益

<正>宅基地制度的设立目的,在于保障本村村民"居者有其屋"的居住需要。农民宅基地具有"无偿取得、自有自用、无限期使用"的属性。在现行法律框架下,对宅基地的赋权仅限于"占有权"和"使用权",没有"处置权"和"收益权"。农村宅基地制度改革的目标是,将宅基地用益物权的赋权与一般用益物权同步,即延伸到包括处置权和收益权。完全放开宅基地流转限制,与宅基地制度的设立目的和基本特征不符,也不利于保护农民集体其他成员的利益。如果允许宅基地使用权任意流转而不设相应限制条件,将导致大量的宅     

“三权分置”下农户承包权和土地经营权继承问题研究

土地承包经营权能否继承,传统观点要么肯定,要么否定。在"三权分置"下土地承包经营权分离出农户承包权和土地经营权,分析两种权利性质可知:农户承包权作为具有身份属性的用益物权由本集体经济组织成员继承;土地经营权作为独立的权利用益物权,其继承无身份限制。通过法律明确两种权利的可继承性,规制继承主体范围。     

农用土地使用权制度的重构

目前，我国的农用土地使用制度仍处于未完善阶段，从现实中的农村土地承包经营关系的具体内容看，土地承包经营权仍属债权性质，将土地承包经营权物权化对于充分保护农民合法权益，稳定农用土地制度，促进农业经济的发展具有重大现实意义。由于土地承包经营的债权性使其不利于保护农民经营自主权，而农业发展关系到国计民生，农民的合法权益必须得到充分保护，因此现实中有必要将土地承包经营权物权化，使其成为一种用益物权、依物权法理：当一个物上设定了用益物权时，用益物权的效力优先于所有权，所有权的行使应受到用益物权限制，这样农…     

“三权分置”背景下宅基地使用权流转的法学视角再审视

研究目的:审视宅基地使用权流转纠纷典型案件,为宅基地"三权分置"改革提供法制化改造路径。研究方法:案例分析法、归纳演绎法。研究结果:司法理论上,现行《物权法》、2004版《土地管理法》以保障农户生存发展权为立法原意,虽将宅基地使用权认定为用益物权,却限制了宅基地收益权能的实现。2019版《土地管理法》虽允许宅基地有偿退出与盘活利用,但框定受让范围与主体也扼制其收益权能的变现;司法实务上,宅基地使用权转让纠纷的裁判结果趋于一致,而农民渴求土地变现并自发流转宅基地的行为,往往会跨出司法审判严格框定的允许范围。研究结论:宅基地"三权分置"是彰显宅基地私益财产属性的可行路径,在立法技术上亟待将宅基地"三权分置"政策言语转换为法律语言,进而在农民集体、农民个人及社会主体间形成三权兼顾的清晰配置格局。     

土地经营权债权属性之再证成

研究目的:证成现行法语境下土地经营权的债权性质,为土地经营权在新《农村土地承包法》和《民法典》中的体系化阐释与衔接奠定基础。研究方法:比较分析方法、原理论证和法释义学。研究结果:"用益物权说"违背定限物权生成之法理,将造成虚化土地承包经营权之困境。"权利用益物权(次级用益物权)"进路亦存虚化客体权利之弊,德国"次级地上权"经验无法证明其可行性。参酌德国民法中用益物权之行使移交制度,土地经营权之债权定性既与现行规范解释相契合,在学理推导和制度承接方面亦具正当性。研究结论:现行法中的土地经营权统一为债权属性,"用益物权说"和"债权物权二元说"无法成立。     

城乡融合发展的制度保障：集体土地与国有土地同权

本文揭示了目前集体土地产权没有得到平等保护的四种表现以及集体土地产权残缺对集体经济和农民利益的损害,分析了造成这种状况的思想根源。研究发现,集体土地与国有土地产权不平等表现为:集体土地所有权人对集体土地没有处分权,不能在集体土地上设立建设用地使用权、抵押物权,农户对集体所有的宅基地没有完整的用益物权。出现这种状况的思想根源是:否定市场对土地资源配置的决定性作用,片面强调粮食安全和耕地保护的重要性。笔者认为,只有赋予集体土地与国有土地同等的权能,使所有权人有权在集体土地上设立用益物权和担保物权,才能为城乡融合发展提供坚实的制度保障。     

农村宅基地三权分置的经济解释与法理演绎

研究目的:在分析农村宅基地承载的社会功能的基础上,揭示宅基地三权分置的经济机理,并从物权的角度演绎其法理逻辑。研究方法:经济学的产权分析和法学的法理演绎。研究结果:通过重构使用权的权利束,分离保障权能和财产权能,实现资格权承载保障功能,使用权承载财产功能,从而更有效地统筹公平和效率的矛盾。所有权是自物权,具有占有、使用、收益、处分完整的权能。资格权是用益物权下的人役权,为农村集体组织成员而设立,具有收益和处分的权能,保障权利主体的基本居住权益。使用权是用益物权下的地上权,具有较完整的占有、使用、收益、处分的权能,可以独立对抗所有权和资格权,但其上设有资格权负担,具有定期给付土地产出物的义务。研究结论:宅基地三权分置符合土地权利束组合和转移的经济学原理,也符合大陆法物权生成的法理,是统筹兼顾公平和效率的好方法,在经过实践检验证明是普适可用之后,应及时上升为法律,为定分止争提供法律依据。     

宅基地“三权分置”的逻辑起点、政策要义及入法路径

研究目的:厘清宅基地"三权分置"改革的逻辑起点及政策要义,并探索其入法路径。研究方法:文义解释、结构解释和原意解释。研究结果:宅基地"三权分置"改革的新思路是针对"两权分离"架构下宅基地改革无法破解宅基地使用权的身份性"架空"其物权性这一突出问题提出的,它以既要坚持宅基地制度的农村住房保障功能,又要让宅基地活起来为改革目标,以打破现行宅基地使用权既是身份性居住保障权又是物权性财产权"两权复合"的结构为改革突破口,以宅基地资格权独立成权并承载农民居住保障功能、现行宅基地使用权转型纯化为典型用益物权并承载资产功能为主要改革内容。研究结论:宅基地"三权分置"入法,首先应在《民法总则》列举的民事权利类型这个坐标系中对宅基地"三权"分别进行定性,确定其各自所归属的权利类型,在此基础上,将宅基地"三权分置"的制度创新成果联接融入相应的民事权利制度体系中。     

农村宅基地制度问题研究

<正>我国现行农村宅基地制度,是在1986年颁布《土地管理法》时确立的。近30年的发展,尤其是《物权法》的颁布,宅基地使用权已经逐步由农民福利上升为一种用益物权,兼具了保障权和财产权双重属性,更面临着从无流动向有流动转变的改革要求,许多新问题需要研究和解决。笔者试图通过分析现     

意大利土地登记制度研究及思考

意大利的土地权利和土地登记制度(一)土地物权体系。意大利土地登记内容包括客体(土地、建筑物)、主体(权利人)、权利(所有权、使用权等)及价值(不动产价值及其税收等)。在土地登记内容中,最重要的是土地的权利。根据《意大利民法典》的规定,该国的土地物权体系是由所有权、地上权、永佃权、用益物权、地役权、先取特权、担保物权、抵押权等组成,其土地物权种类完备、权能明确。