关于城市土地有偿使用的几个问题

一、城市土地有偿使用的理论前提 首先,城市土地是否商品,社会主义条件下的土地能否实行商品化经营,这是城市土地有偿使用应解决的首要一个问题。关于这一问题,目前我国学术界有一种不正确的观点。似乎要说明城市土地的有偿使用,就必须要证明社会主义条件下的城市土地是劳动产品,具有价值,因而是商品。     

城市土地实行商品化制度改革之我见

长期以来,我国对城市土地实行的是指令划拨与无偿使用制度,这严重地阻碍了我国城市经济的健康发展,城市土地制度的改革迫在眉睫。商品化经营城市土地,则是城市土地制度改革的必然趋势。 一、土地有偿使用的局限性与商品化经营的迫切性     

新中国建立初期城市土地使用制度的演变及其原因

中国现行城市土地使用制度改革是变传统的无偿、无流转、无限期城市土地使用制度为有偿、有流转、有期限使用制度,新中国建立初期不仅是传统城市土地使用制度奠基时期,而且当时城市土地使用制度与今天城市土地使用制度存在惊人的相似之处,力求通过回顾该时期传统城市土地使用制度是如何形成的,为什么形成,为今日城市土地使用制度改革找到根源。     

城市土地制度的改革与优化

城市用地弹性系数高是城市土地国有制下城市土地管理制度、城市土地使用制度和城市土地征用制度中存在的主要问题。为此，应立足于城市化和工业化之间的协同发展，进一步规范法制化城市土地有偿使用制度和建立只用于公共目的的城市土地征用制度。     

中国城市土地使用制度改革60年回顾与展望

新中国成立60年来,我国城市土地使用制度发生了巨大变化。以1978年改革开放为分界点,我国城市土地使用制度可分为土地无偿使用和有偿使用两个时期。改革开放之前,我国长期实行的是计划经济体制,与此相应的土地使用制度采取计划分配、行政划拨的无偿、无限期、无流动的模式。改革开放以后,我国城市土地使用制度从无偿使用转向有偿使用,在土地资源配置中引入市场机制,至今已初步建立土地市场制度的基本框架,市场在土地资源配置中的基础性作用得到较好的发挥。然而,深化城市土地使用制度改革的任务依然艰巨,今后一个时期改革的重点是完善土地产权制度建设,建立平等开放、城乡一体的土地市场体系,完善符合社会主义市场经济要求的土地管理制度。     

市场经济条件下城市土地利用规划方法思考

市场经济条件下城市土地利用规划方法思考李天亮城市土地利用规划是城市规划中最基本的内容，政府的所有意图和规划思想都必须通过土地的分配使用和控制来实现。在社会主义市场经济体制下，城市土地利用规划仍然是非常重要的政府行为，城市土地有偿使用制度的深化，又要求...     

房地产税调整社会经济关系的功能不宜过分夸大

尽管现行土地出让制存在着弊端,但以房地产税取代土地使用权出让制度,用来反腐败、抑制土地投机和化解金融风险,则过分夸大了房地产税的功能,是不现实的。通过出让等方式实行土地有偿使用,体现的是土地所有者与使用者之间的财产关系。解决目前一次性土地使用权出让价格确定中的“寻     

房地产开发会计实务经验总结

房地产开发会计是在城市建设综合开发、土地有偿使用和住房商品化的经济条件下，适应房地产开发企业经营管理的需要发展起来的专业会计。本文根据笔者的工作总结，对房地产会计的实务中的诸多经验进行归纳总结。     

新中国土地制度变迁研究

新中国成立以来,我国经济发展受到土地制度变迁的重要影响。但在不同阶段,土地制度会表现出不同的形式。新中国成立之后,我国土地制度经历了土地私有制延续、土地制度改造和土地制度改革三个阶段,土地所有权性质经历了从私有到公有,城市土地使用权经历了从有偿使用到无偿使用,再到有偿使用的过程,农村土地经历了私有到土地合作社,再到农村家庭承包经营责任制以及目前的农地所有权、承包权和经营权分置。目前,我国相对完善地建立了土地制度,对减少不确定性,以及产生社会绩效等具有正面作用。     

城市土地使用费的构成与土地价格问题

<正> 目前我国实行的城市土地使用制度改革,在实践中已经取得了一定的成效,但有许多问题在理论上尚未解决。以有偿有期使用土地为标志的新的城市土地使用制度的建立,其核心问题在于合理确定土地使用费和土地价格。本文仅就此问题加以探讨。一、关于土地使用费的理论基础问题能否将马克思的地租理论作为确定土地使用费的理论根据,这是我国土地使用制度改革需要解决的一个理论问题。目前对这一问题争论的分歧点在于:(1) 马克思所讲的土地所有权是否特指资本主义土地私有权?(2) 发达的商品经济是否为地租产生的必要条件?(3) 社会主义经济中土地计租是否必要?     

从制度分析的角度看过渡经济体制下的城市土地交易问题

城市土地利用实质上是一种特殊的城市经济活动,即土地交易的结果。过渡经济形势下中国城市土地使用涉及的因素浩瀚而复杂,从提高资源使用效率角度,应培育支撑土地资源配置市场运作的制度,作出符合其发展规律的政策调整,为此必须从全景上把握影响城市土地利用的因素。本文介绍了一个基于制度分析法的城市土地利用研究思路,它来源于Seabrookeand Kent关于房地产交易决策的影响因素的研究框架,将有关规则和制度安排划分到制度层面、管治层面和操作层面三个层面,并研究不同层面因素之间的互动。     

土地出让金的制度变迂

我国土地出让金制度的形成与完善是一种强制性的制度变迁。其前提是1987年深圳开展的土地出让制度试点,相应的制度安排也始于1987年。 为了使土地使用权有偿出让法制化,从1987年11月开始,全国很多城市在开展土地出让制度改革试点的同时,先后制定和颁布了地方性的土地使用权出让有关条例或规定。 1988年,全国性的法律开始颁布实施。《宪法》修正案规定“土地的使用权可以依照法律的规定转让”；同年12月,《土地管理法》修改议案也规定“国家依法实行国有土地有偿使用制度”。这砦规定使土地使用权可以依法出让、转让、出租和抵押。 1990年,国务院发布《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》,对土地使用权出让、转让、出租等问题作了更明确的规定,并要求比较成熟的城市先行开展城镇国有土地使用权的出让和转让试点。 1994年,《中华人民共和国城市房地产管理法》对土地出让的方式作出了明确规定：土地使用权出让,可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地,有条件的,必须采取拍卖、招标方式；没有条件,不能采取拍卖、招标方式的,可以采取双方协议的方式。并要求,采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定脐确定的最低价。这些法律法规的修改或制定使我国土地出让的法律法规体系得以健全,使土地出让制度有了法律保障。此后,国有土地的出让基本上在这个法律框架下进行。但由于该法没有对拍卖、招标方式做严格要求,实际操作中基本上是采用协议出让方式 鉴于协议出让方式下寻租、暗箱操作和土地收益流失问题频频出现,2001年4月30日国务院颁布的《关于加强国有土地资产管理的通知》强调：商业性房地产开发用地和其他土地供应计划发布后,同一地块有两个以上意向用地者的,都必须由市、县人民政府土地行政管理部门依法以招标、拍卖方式提供,国有土地使用权招标拍卖必须公开进行,要严格限制协议用地范围,确实不能采取招标拍卖方式的,方可采用协议方式,采用协议方式供地的,必须做到在地价评估基础上,集体审核确定协议价格,协议结果向社会公开。     

城市绝对地租探析

城市绝对地租理论是我国城市土地有偿使用的理论依据。理论界对城市绝对地租的认识存在着意见分歧，本文运用《资本论》中的地租理论结合我国城市土地经济运行的实际，探讨了城市绝对地租的特点，来源和发展趋势，旨在促进城市地租理论研究的深 化，为城市土地使用制度改革提供理论指导。     

合理用地:城市发展的根基

土地有偿使用制度为城市建设和发展筹集了大量资金，通过土地出让搞建设．可以“抽肥补瘦”为城市基础设施建设筹集资金。特别是在当前条件下，我国正在逐步建立公共财政体制框架。政府逐步退出竞争性领域．土地资源是政府手中为数不多的可出让资源之一，必须合理安排配置．有计划．有步骤地实施出让．保证土地出让收入成为城市财政收入的重要、稳定来源。     

浅析小产权房明堵暗涌现象

分析小产权房的存在对国家、集体、购房者和开发商等利益各方的利和弊,了解其现象产生的原因,主要是城市高房价的压力,人们对住房需求量的增加,城乡二元土地制度相关法律存在缺陷,城市住房结构不合理等造成的。解决好小产权房问题,必须解决好城乡房地产入市的疏通和协调;加强宏观调控,平抑城市房价;严密监管制度;完善相关法律和制度,保护农民和购房者的合法权益。     

我国房地产估价方法的适用性分析

房地产估价是进行房地产市场管理,实行经济核算的前提条件。我国自70年代末开始,土地使用制度、住房制度及其他相关领域的经济体制实行了重大改革,促进了房地产业的发展,使我国房地产市场得以逐步形成。房地产业的振兴和房地产市场的建立,迫切需要房地产估价工作及时跟上。1995年1月1日起正式实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》第33条及第58条规定：国家实行房地产价格评估制度和房地产价格评估人员资格认证制度。从法的角度规定必须实行房地产估价。从现实角度而言,房地产估价是房地产商品进入市场经济的需要,是房地产市场管…     

宏观调控对房地产发展商的影响及对策

宏观调控对房地产发展商的影响及对策童文军中国房地产市场的发展从１９７８年－１９９３年，中国的房地产市场经历了五个发展变化时期。１．复苏时期。以１９７８年中共中央十一届三中全会为启动，以城镇住房制度改革和土地有偿使用为契机，推进了房地产市场加速发展。其...     

城镇土地使用的双轨制及隐形市场

<正> 一、城镇土地使用制度改革现状分析目前,我国城镇土地使用制度并存着以下几种情况:(1) 国内用地单位取得土地使用权大部分仍然采取行政划拨方式,通过有偿出让方式取得土地使用权的为数尚少。(2) 行政划拨土地使用权,由征收土地使用费改为征收土地使用税、个别城市对个人使用国有土地收取地租。(3) 划拨土地使用权转让、出租、抵押,根据国务院55号令应补交土地使用权出让金,但各地作法不一。(4) 对土地增值进行征税,全国尚无统一规定,一些城市已开始征收,     

招拍挂制度对城市房地产市场结构的影响——基于上海住宅市场的实证研究

基于招拍挂制度下上海增量土地市场的集中度的实证分析,分析了招拍挂制度对城市房地产市场结构的影响原因,指出城市土地使用权招拍挂制度已经成为了城市房地产市场的“政策性壁垒”。     

土地收益的租与税

本文从发展我国社会主义商品经济，实行土地有偿使用为出发点，提出必须区分国家取得的两种土地收益即租与税，实行租税分别征收的土地收益分配制度，从而理顺土地收益中的分配关系，建立健全适应商品经济发展的新的土地收益机制。