房地产权属管理疑难问题解析(二十一)

93、抵押合同被法院认定为无效以后,登记机关是否就要承担赔偿责任?《担保法》第五条规定:“担保合同被确认为无效后,债务人、担保人、债权人有过错的,应当根据其过错各自承担相应的民事责任”。也就是说,不存在只要抵押合同被法院认定为无效,登记机关就要承担赔偿责任的问题。抵押合同是当事人订立的,是缔约人自己的行为。《国家赔偿法》第五条规定:“因公民、法人和其他组织自己的行为致使损害发生的”国家不承担赔偿责任。在一定的条件下,登记机关应当承担赔偿责任。一是登记机关有违法行为;二是提出赔偿请求的当事人存在财产损害的事实;…     

登记机关在房地产抵押登记中法律责任再探讨

房地产登记机关对抵押登记无效行为应负的责任是一种什么性质的法律责任?登记机关在什么情况下才承担法律责任?承担法律责任，是否就意味着一定要承担赔偿责任、怎么赔偿?随着法院对深圳、南昌等房管局因房地产抵押登记无效而引发的行政赔偿案件的判决，使上述问题再次成为业内人士的热门话题。笔者     

论未足额出资股权转让中的责任归属——兼评司法解释的相关规定

未足额出资股权转让中责任归属的判断基础为转让合同效力的认定,而转让合同效力认定应遵循民法中的合同效力规则。转让合同确认有效或因未撤销、被追认而有效时,应由受让股东单独承担对公司的补缴责任和对公司债权人的赔偿责任;转让合同确认无效或因被撤销、未追认而归于无效时,对公司的补缴责任除恶意串通情形下由合同双方当事人承担外,一般应由出让股东承担,但对债权人的赔偿责任则应由合同双方当事人承担。     

从商品房买卖合同效力与登记的关系看预告登记制度

一．商品房买卖合同效力与登记的关系。商品房买卖合同效力与房屋登记的关系问题，几年来，我国理论界一直有不同的观点。对于未办理房屋权属登记的买卖合同效力，一种观点认为未办理权属登记的买卖合同无效，由双方承担合同无效；另一种观点认为买卖合同不成立，一方收受的财产或货币为不当得利之债，应返还给对方，造成的损失由有过错的一方承担赔偿责任；第三种观点认为，合同尚未发生效力，一方可强制另一方实际履行或在解除合同时要求对方承担违约责任，第四种观点认为，合同生效，产生债权请求权，但房屋所有权没有转移，买方可依合同请求卖方承担违约责任。上述四种观点中，     

借款保证合同无效保证人应承担哪些保证责任

按我国现行的《担保法》规定，担保的方式有保证、抵押、质押、留置和定金五种形式，保证担保是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务，或承担民事法律责任的行为，这种民事责任行为，是保证人与债权人以书面形式订立保证合同确立的。保证人的保证责任是按法律规定和保证合同的约定履行，如果保证合同无效，保证人是否还履行保证责任呢？根据《民法通则》第五十八条二款的规定，无效的民事行为，从行为开始时起就没有法律的约束力，因此，无效合同的民事行为没有履行的不再履行，正在履行的要停止履行，但是根据《民法通则》第六十一条的规定，因合同无效，给当事人造成损失的，合同双方仍应根据其过错承担法律责任，因此，保证合同无效，保证人仍应根据其订立合同时的过错承担保证责任，那么，保证人因哪些过错承担哪些保证责任呢？笔结合有关法律法规，谈以下意见。     

浅析登记机构的赔偿责任

一、登记机构的赔偿责任以过错归责为宜 1.登记机构的赔偿责任实践中不宜为无过错责任 根据《物权法》第21条之规定＂当事人提供虚假材料申请登记,给他人造成损害的,应当承担赔偿责任。因登记错误,给他人造成损害的,     

国有资产流失不容忽视

最近，国家审计机关某派出审计局对某部门的机关服务中心财务收支情况进行审计，发现该服务中心及所属经济实体存在着国有资产严重流失的问题。 一、存在的主要问题 （一）违法担保巨额赔偿 该服务中心在 １９９６年９月至 １０月间，为其在秦皇岛的下属公司以保证合同的形式违法向城信联社担保贷款９００万元，至今有６００万元到期末归还。庄于该中心违法担保，负有过错赔偿责任，其帐户被法院冻结，并于１９９９年６月３０日被一次性划走１５０．４８乃元，法院还将随时采取更加严厉的措施，国有资产将受到更大的损失。 （二）盲目投资损…     

谈交通警察在交通事故简易程序中的调解作用

交通事故是指车辆在道路上因过错或者意外造成人身伤亡或者财产损失的事件。交通事故一般是由不特定的人员违反交通管理法规造成的。 在交通事故中损害赔偿责任是按以下原则确定的：根据《中华人民共和国道路交通安全法》第七十六条的规定：“机动车发生交通事故造成人身伤亡、财产损失的，由保险公司在机动车第三者责任强制保险责任限额范围内予以赔偿；不足的部分，按下列规定承担赔偿责任：（一）机动车之间发生交通事故的，由有过错的一方承担赔偿责任；双方都有过错的，按照各自过错的比例分担责任。（二）机动车与非机动车驾驶人、行人之间发生交通事故，非机动车驾驶人、行人没有过错的，由机动车一方承担赔偿责任；有证据证明非机动车驾驶人、行人有过错的，根据过错程度适当减轻机动车一方的赔偿责任；机动车一方没有过错的，承担不超过百分之十的赔偿责任。交通事故的损失是由非机动车驾驶人、行人故意碰撞机动车造成的，机动车一方不承担赔偿责任。”该条确立了道路交通事故损害赔偿责任的归责原则。     

建筑工程挂靠中的法律关系与责任承担

长期以来，挂靠问题一直都是建筑工程领域难以清除的痼疾，严重影响建筑工程行业的市场秩序，也给行业内相关企业带来巨大经济和法律风险。挂靠关系涉及各方相互之间的法律关系，挂靠人与被挂靠人之间由于违反法律法规强制性规定而无效，挂靠人与发包人之间则套用“实际施工人”规则，属于对无效合同相对性的突破；被挂靠人与发包人之间名义上的合同关系亦为无效合同，但基于无效合同的相对性弱化和侵权责任原则，被挂靠人应就质量、工期等问题和挂靠人承担连带责任；就挂靠关系中发生的相应法律责任，以质量责任、劳动报酬纠纷责任和人事损害赔偿责任而言，挂靠双方均应当承担连带赔偿责任。     

当事人提交了登记申请后是否可以收回

江苏某市房产处一位员工提出：当事人因房屋买卖而向权属登记机关提出转移登记申请以后，由于一方反悔或是由于当事人约定原订立的合同不再履行等原因，申请人提出要求收回登记申请，或是要求登记机关停止办理登记手续。对申请人的这类要求，登记机关是否可以同意？如果此时登记机关已经核准登记，而当事人要求注销权属证书，登记机关是否可以注销？如果这一注销要求是因为当事人订立的房产转让合同被人民法院认定无效而引起的，又应如何处理？     

合同无效引发的房屋登记问题

房屋登记往往是由买卖、赠与、继承等民事法律行为引起的。作为引起物权变动的原因行为,如果依法被确认无效或被撤销,那么此前依据此类原因行为完成的房屋权属登记效力如何?是否也要面临被推翻的结局?房屋登记实务工作中,常会面对这样的情形:申请人持法院或仲裁委员会确认房屋买卖合同无效(或被解除、被撤销)的法律文书,要求登记机关恢复登记。下面笔者通过一则案例,谈谈由合同无效引发的房屋登记问题。     

血液质量不可儿戏——输血受感染者告赢了医院和供血单位

女工王凌无论如何也不会想到,她因手术输血后,竟莫名其妙地患上了丙肝,经多方医治,却仍未见好转……无奈之下,王凌一纸诉状将医院和供血单位推上了被告席。 一审法院认定被告虽无过错,但按照“公平原则”判决两被告均承担赔偿责任;两被告不服原判提起上诉。二审法院认定两被告均有过错,并依照     

建立房地产测绘成果差错赔偿保证金促进房产测绘市场健康发展

长期以来各地房产测绘机构隶属于登记机关,房产测绘成果质量不合格,致使当事人或利害关系人受到损害,自然由登记机关承担相应的赔偿责任。测管分离后,登记机关是否不再承担任何责任?如何有效防范和化解赔偿风险?本人对此谈一点自己的粗浅认识。按照《房产测绘管理办法》的规定,     

分析车辆丢失的法律责任

小区物业服务合同的性质属于委托服务合同,物业对于业主的财产安全只负有法定的一般注意义务,所以小一定完全由物业机构承担。但如果物业公司在物业管理过程中存在过错,从而导致业主的车辆丢失．则物业公司需承担与其过错相适应的赔偿责任。车辆在需付费的停车场丢失。停车场与车主之间已经形成车辆保管合同,如停车场存在过错。必承担相应的赔偿责任。实践中。通过完善相关法律、法规以及车主加强保护意识等方法。可以行之有效地减少发生车辆丢失案件的数量。     

再论企业登记管理机关和人员的法律责任及其防范

登记管理机关的法律责任，是指登记管理机关和登记管理人员不履行或不正确履行法律法规的认务而相应承担的法律后果，现行法律法规明确规定登记管理机关和人员的法律责任主要是行政和处分、行政侵权赔偿责任和刑事责任。     

司法权在协助执行中的限制及其责任承担——房地产登记机关协助人民法院执行中的问题探析

一些地方房产登记机关向建设部反映，应当事人申请，不同的法院先后对同一房地产进行查封和轮候查封。在查封期间，进行轮候查封的法院向房地产管理部门发出协助执行通知。房地产管理部门根据《民事诉讼法》第二百三十条关于“在执行中，需要办理有关财产权证照转移手续的，人民法院可以向有关单位发出协助执行通知书，有关单位必须办理”的规定，进行了所有权转移登记，因此，做出查封裁定的人民法院的协助执行要求不能实现，便直接裁定房地产管理部门对登记当事人或利害关系人的损失承担全额赔偿责任，甚至冻结或强行划转该房屋权属登记机关财务帐户的办公经费或廉租住房专项资金，影响房地产管理部门正常登记业务的办理及房地产权利人权利的行使。不同法院对房地产管理部门协助执行的要求不尽一致甚至冲突，造成房地产管理部门无所适从甚至通过民事判决要求其承担债务履行责任。勿庸置疑，司法权优于行政权，人民法院有权要求协助义务执行，但是司法权的行使也应当遵循正当程序，错误行使司法权也应当承担相应的赔偿责任。笔者通过承办最高人民法院函复建设部稿，进一步加深了对该类问题的认识，试图通过本文理清房产登记机关协助执行中存在的几个问题，以抛砖引玉，引起广大业界人士更加深入地研究。     

浅谈合同法中的缔约过失责任问题

合同当事人为了订立合同，双方之间频繁接触。形成一定信赖关系，但因一方的过错往往会使合同不成立，使另一方遭受损失，这时。就产生了缔约过失责任的承担。所谓缔约过失责任，我国《合同法》第42条规定，是指在合同订立过程中，一方因违背诚实信用的原则，而给对方当事人造成损失时承担的民事责任。缔约过失责任与违约责任的根本区别是缔约过失责任产生和存在于合同订立阶段，只有在合同未成立或者虽然已经成立，但因为不符合法定的生效要件而被确认为无效或被撤销时，缔约人才承担缔约过失责任。若合同已经有效成立，则因一方当事人的过失而致他方损害，就不应适用缔约过失责任。     

审计责任的适当性——"五洋债"民事赔偿案引发的思考

本文以"五洋债"民事赔偿案为例,对审计机构应承担责任的适当性进行了探讨,分析注册会计师过错与审计责任适当性、诉讼案判决对资本市场的可能影响,提出界定审计机构民事赔偿责任的关键是厘清审计报告与被审计单位经营风险的关系,避免扩大审计机构的责任承担范围,让审计机构承担企业的经营风险;应谨慎判断注册会计师过错的性质,对"故意"行为的认定需要履行更科学、专业的程序,防止"一刀切"现象;厘清发行人的会计责任和注册会计师的审计责任,会计责任和审计责任不能相互替代和转嫁,注册会计师不对因经营风险导致的投资者损失承担赔偿责任.     

血液质量不可儿戏——输血受感染者告赢了医院和供血单位

女工王凌无论如何也不会想到,她因手术输血后,竟莫名其妙地患上了丙肝,经多方医治,却仍未见好转……无奈之下,王凌一纸诉状将医院和供血单位推上了被告席。 一审法院认定被告虽无过错,但按照“公平原则”判决两被告均承担赔偿责任;两被告不服原判提起上诉。二审法院认定两被告均有过错,并依照有关法律作出了终审判决。受害者王凌最终获得了胜诉。     

关于房地产抵押登记若干实体问题的探讨

抵押作为“担保之王”，对社会经济的发展有着十分积极的意义。房地产抵押在我国是一项较新的工作，在我国现行的法律法规中，还没有关于房地产登记机关在抵押登记中的审查范围和审查责任的具体规定，然而抵押登记业务与防范信贷风险是密不可分的，作为房地产抵押登记机关，尽管防止骗贷、控制不良贷款等信贷风险并不是其直接责任，但房地产抵押当事人之间的种种不规范行为及其导致的后果，常常波及房地产登记机关，一些地方也出现在行政诉讼中以房地产登记机关审查不实为由，要求房地产登记机关承担责任的判例。因此，如何有效控制房地产抵押登记风险，已经成为当前登记机关面临的重大课题。