城市住房用地供应政策对房价干预效果研究——基于上海住房市场的实证分析

文章运用时间序列模型、granger因果检验和回归分析方法,分析了上海市住房市场住宅用地供应对房价的干预效果。实证结果表明:上海市2001-2007年住宅用地出让量的持续、快速下降是房价快速上涨的主要原因;增加住宅供地量能显著抑制房价上涨,2009年以来房价上涨速度减缓的主要原因也是住宅用地供应量的大幅回升。住房供地具有一定的滞后性,长期而言,住房供地是政府抑制房价的重要政策手段。鉴于此,提出相关政策建议:在房价快速上涨阶段,为了实现抑制房价的目的,政府应从土地供应量、供应结构和加强土地市场监管三个维度来实现对住房价格的有效干预。     

住房租赁市场培育政策对房价的影响

研究培育和发展住房租赁市场政策(下文简称培育政策)对房价的影响效应,既有完善相关研究的理论意义,又有对政策提出指导的实践意义。选取70个大中城市新建商品房住宅价格的同比增速月度数据为研究样本,应用政策效应评估方法建立模型,估计了培育政策实施后实验组城市房价的增速。分析发现,在培育政策的指导下,大部分实验组城市房价增速下降,取得了预期的政策效果。部分实验组城市前期房价增速下降,然而政策对其房价的影响会随着时间逐渐减少甚至消失。少数实验组城市的房价增速变化不稳定。在研究中还考虑了城市基本面、城市资源和城市类别等指标,探析培育政策调控效果在各城市出现差异的原因。     

我国住房价格与租金背离的行为解释

马克思的地租理论及迪帕斯奎尔-惠顿模型(D-W模型),均认为房价与租金成正比关系。然而我国现实数据显示:房价与租金受各种因素的干扰而呈现出非正比的背离关系。房价与租金背离的缘由是土地制度导致市场供给短缺,体制转轨使得住房需求激增、居住文化加剧供需矛盾。而粮食安全问题、小产权房现象、宏观调控政策则强化了房价与租金的背离关系。为此,应继续大力发展开发业务,满足日益增长的购房需求,同时加强对租赁市场的培育。     

住房政策变化与市场背景策应:观照英国做法

纵观英国住房政策的变革,经历了两个阶段:1975~2000年的撤销管制、重构住房补贴体系和重组住房资产;21世纪初的实行以需求方为主的住房补贴、以低于市场的租金提供社会住房、推行基于选择的出租模式、给予住房自有者税收优惠和改善既有住房及增加新建住房。这些住房政策的变革为我国住房政策的制定提供了很多值得借鉴的经验与启示。     

住房政策的经济分析

从经济学的角度来看,住房政策可分为两类:①注重收入的公平分配。该类政策旨在使所有的家庭都能达到一定的住房水准,保证它们能获得最低标准的住房服务,并使低收入家庭的住房质量能逐渐改善。②注重住房分配的效益。其具体内容是:纠正住房市场供求不平衡的现象以及外部效果所带来的偏差,有效地促进整个商品住房的供给。     

负面情绪累积效应下住房租赁市场危机演化与引导

住房租赁经营者的违规无序经营会使租户产生负面情绪累积效应,极易导致市场危机不断演化升级,给行业发展带来巨大冲击。在传染病动力模型和演化博弈理论基础上,构建SEIR（易感者、感染者、传播者和康复者）演化博弈模型,分析地方政府与住房租赁经营者行为策略的博弈关系及双方不同策略选择下租户情绪感知的演化路径,讨论住房租赁市场博弈系统达到稳定状态的规律,为政府行业治理提供决策支持。地方政府和租赁经营者对行业隐性损益的感知对其行为策略具有重要影响,违规经营的超额收益易使经营者产生短视行为。地方政府在住房租赁市场危机中起到重要的控制、引导和调节作用,应兼顾短期财政效益和行业长期发展,通过建立规范的行业制度、经济惩罚、政策性优惠制度等方式约束和激励经营者的行为,并提高经营者社会责任意识。另外,修复租户负面情感认知对阻止市场危机爆发和演化具有重要意义。地方政府和经营者应以积极的态度弥补租户损失,引导正面情绪,实现对市场危机的良性控制和有效预防。     

发展中国家和新兴市场国家的主要住房政策

在发展中国家和新兴市场国家,受经济发展程度和福利水平的限制以及人口增长较快、城市化进程加速的影响,住房矛盾普遍比较突出,特别是供应低收入阶层住房短缺问题相当严重。由于这些国家住房市场和房产抵押贷款市场处于发展初期,政府住     

债权型货币错配与最优外汇干预程度：基于净值效应的研究

近年来,中国非公共部门债权型货币错配风险持续积累,并通过债权型货币错配的净值效应对金融安全和宏观经济稳定造成冲击,需要引起足够的重视。外汇干预可以抑制净值效应,但如何确定最优的外汇干预程度仍是一个值得深入探讨的问题。对此,文章首先构建了符合中国国情的开放经济模型并基于产出和价格稳定的视角进行了福利分析。结果显示,净值效应对经济的影响是非中性的,而外汇干预对经济的影响是中性的;净值效应对福利损失函数的影响是非线性且不连续的,其影响大小取决于一国的各项经济参数及冲击的大小;外汇干预程度的调整可以有效对冲净值效应,但是渐进地调整外汇干预程度并不必然是最优的。进而,文章基于中国的经验数据估计了模型参数,测算了最优的外汇干预程度。文章发现,在当前存在严重债权型货币错配的情况下,中国应适度降低外汇干预程度。然而,在逐步降低外汇干预的过程中,货币错配净值效应对物价的通缩影响已经开始显现。为避免重蹈世界最大债权国日本的覆辙,中国在扩大对外开放的进程中不应完全放弃外汇干预这一非常规货币政策工具。     

从农业政策干预程度看中国农产品市场与全球市场的整合

在改革开放的近三十年里,中国农业取得了巨大的成绩。其中,外部经济环境的变化,尤其是国内市场和贸易政策的改革起到了巨大的推动作用。本文利用政策干预的度量方法,测算了中国1980~2005年11种农产品的保护率,同时分析了国内市场政策和贸易政策所起的作用。研究结果表明,虽然中国部分农产品还存在一些干预,但是国内市场和国际贸易政策改革在很大程度上已经为农产品生产者提供了较自由的环境。农产品已经从一个被高度正(或负)保护的产品转变成了一个相对自由的产品,中国已经成为世界上对农业干预最少的国家之一,并且中国的农业经济已基本融入全球市场。     

对上海市住房市场的实证非均衡分析

文章首先通过理论分析表明,住房市场是一个非均衡的市场。随后把上海短期住房市场分为增量房和存量房两个市场,运用非均衡市场的供需函数模型对其进行了定量实证分析。结果表明住房市场的非均衡程度很高,因为上海住房市场中需求缺乏价格弹性,而对未来房价的预期使得投资需求的     

三亚市住房租赁市场的现状与发展对策研究

三亚的住房租赁市场正在以旅居型的住宅租赁市场向中长期租赁市场的转变,呈现出市场供给结构不合理及政府监管薄弱的问题,基于此可通过搭建租赁与交易服务平台,以服务促管理,促进住房租赁市场的良好发展。     

美国、新加坡保障居民住房、抑制房价过快上涨的房地产政策分析

以美国为代表的市场经济高度发达的国家和以新加坡为代表的新兴工业化国家在不断发展和探索的过程中依据自身国情建立起了富有特色的房地产政策体系。本文将对美新两国关于保障居民住房、抑制房价过快上涨的房地产政策进行深入分析并得出对中国保障居民住房和平抑房价的政策性启示。     

对上海市住房市场非均衡性的实证分析

本文首先通过理论分析表明,住房市场是一个非均衡的市场。随后把上海短期住房市场分为增量房和存量房两个市场,运用非均衡市场的供需函数模型对其进行了定量实证分析。结果表明住房市场的非均衡程度很高,因为上海住房市场中需求缺乏价格弹性,而对未来房价的预期使得投资需求的比重明显上升,同时供给的响应相对较慢,加之囤积土地现象的存在,加剧了住房市场非均衡的程度。     

我国住房租赁市场的问题与对策建议

新常态下我国住房结构发生了巨大转变,大力发展住房租赁市场是目前房地产政策的主要导向。然而当前我国住房租赁市场存在着供需失衡、市场机制不健全、法律体系不完善等问题,严重阻碍了市场发展。应加强市场监管,实现人民住有所居,租售同权。     

住房价值、预期房价与居民日常消费的异质性研究——基于中国家庭金融调查与研究数据的实证研究

本文基于家庭微观数据实证检验住房价值、预期房价对居民日常各类消费支出的影响。研究表明,从代表性家庭全样本数据来看,住房价值对家庭日常消费影响为正值。在考虑家庭异质性问题后,对于租户群体来说,虽然部分消费支出呈现负的相关性,表现出微弱挤出效应,但是最终效应仍然以财富效应为主。这与房价高居不下,家庭购房意愿降低有联系。从预期视角来看,预期房价对于家庭日常消费支出影响呈现微弱负效应,所以影响居民日常消费支出的是住房价值,而不是房价预期。     

跨国公司市场进入模式选择及东道国政策干预的经济学分析

跨国公司可以通过FDI进入东道国市场。在大多数研究文献中,对于FDI这种市场进入模式是不加区分的,也就是不区分新设投资和跨国并购。本文研究了跨国公司对这两种模式选择的规律,分析了跨国公司市场进入模式选择与东道国福利存在的冲突性,并通过分析寡头市场以及垄断型市场下的差异,予政府的政策干预提供了合理的依据。     

房地产经济与社会福利改善的政策辩论

1998年国务院决定取消福利分房并实行住房分配货币化改革后，各级政府在这一产业领域实行了一系列调控政策。调控虽达成一定的政策目标，但仍遗留着同时也带来了一些新问题，对这些问题，官商学民各界都表现出了浓厚的兴趣，然而诸多论述并未厘清这一领域政策问题的特殊性，这种混淆使得讨论夹杂过多的道义色彩，这有碍改进性的政策建议之提出。在梳理1998年以来我国该领域公共政策变迁的基础上，本文阐明房地产业和房地产业政策的特殊性之所在，并进而将这一论题引入到规范层面的探讨。