商品房期房买卖中的法律适用

由于商品房期房买卖具有自身特殊的性质和表现形式,因此需要进行必要的法律对其买卖行为进行规范。本文以商品房预售合同的生效要件以及预告登记这两个方面的问题为切入点,简单分析我国商品房期房买卖中的法律适用。     

谈商品房预售制度

商品房预售也称期房买卖,属于商品房买卖的一种类型,它是指房地产开发经营单位将尚在建设中的商品房预先出售给承购人,由承购人根据预售合同支付房款,并在房屋竣工验收合格后取得房屋所有权的房屋买卖形势。     

商品房多重买卖买受人权利保护顺位问题探析

在住房限购令的政策下,经济实力较强的一线城市,由于外来人口较多,房地产市场的需求量也较大,资金也较雄厚,出现了房地产销售量减少,销售价格上涨的局面.房地产由于价格上涨,在买卖过程中,开发商将商品房进行多重买卖的现象时有发生.本文主要就商品房多重买卖现象发生的原因以及如何确定商品房的所有权归属和买受人的法律救济问题提出自己的见解.     

期房抵押权保护

银行按揭方式购买期房,需将期房抵押为借款担保.传统民法认为:抵押物须为现存物.我国现行法律也将房屋所有权证规定为抵押登记必需材料.那么,期房抵押能否优先受偿,其法律理论基础又是什么.本文拟就期房抵押制度的法律原理进行探讨,并提出完善建议.     

我国房地产法预售制度存在的问题

期房预售引发的商品房投诉已成各地消协最难解决的纠纷,社会各阶层对此反响强烈,笔者从商品房预售行为的利与弊着手分析,建议尽早取消商品房预售制度.     

新型售房方式研究——非实物期权视角的房地产期权设计

长期以来,中国商品房多以期房销售为主,这种销售方式不利于商品房的流通,也难以满足购房者的意愿。针对房地产的特性和期房销售方式的不足,设计非实物期权的房地产期权,以房地产期权销售代替期房销售,并以上海市为例制定房地产期权的执行价和价格。     

信息不对称视角下期房交易的政府规制

期房交易在商品房交易中的比例持续增大,由于期房交易的特殊性而引发的信息不对称,产生了经济理论上的“道德风险”问题。文章分析了期房交易中信息不对称的表现和危害,提出了政府规制期房交易的对策。     

商品房认购的风险与法律对策

商品房买卖过程中能产生许多纠纷,而商品房认购书则是一切纠纷的起点,这不但产生于认购书本身,更源自消费者对认购过程中的风险不够了解。规避这类风险不但政府要进一步加强相关法律制度的建设,消费者也应树立法律意识,以维护自己的合法权益。本文就对商品房认购过程中面临的风险及如何防范提出了法律思考,以切实维护购房消费者的合法权益,促进房地产市场的健康发展。     

期房抵押权保护

银行按揭方式购买期房，需将期房抵押为借款担保。传统民法认为：抵押物须为现存物。我国现行法律也将房屋所有权证规定为抵押登记必需材料。那么，期房抵押能否优先受偿，其法律理论基础又是什么。本文拟就期房抵押制度的法律原理进行探讨，并提出完善建议。     

基于GARCH模型的直辖市商品房预售制度的稳定效应

利用四个直辖市期房与现房的价格数据,构建了现房价格波动的GARCH模型,实证研究了商品房预售制度对现房价格波动影响,结论表明,商品房预售制度对现房价格波动的稳定性有显著的影响,商品房预售制度通过信息传递,形成价格预期,减少现房的价格波动。     

我国期房按揭中银行所面临的风险及法律防范

在期房按揭中，银行是最大的风险承担者，且来源于多方。文章从开发商、购房人和银行自身三个方面就我国期房按揭中银行所面临的风险及法律防范措施进行了分析。     

商品房业主权益保障状况初探

伴随着我国商品房开发与建设的深入进行,商品房买卖过程中出现的业主与开发商、物业之间的纠纷层出不穷,业主维权事件频频发生,并已然发展成为当今中国城市社会的一个顽症。本文以逐步厘清商品房业主及其权益的界定为起点,追溯商品房业主权益保障问题产生的根源,剖析其中的制度缺陷,探求建立商品房业主权益保障机制。     

让与担保制度及其在银行授信业务中的适用

中国物权法中没有规定让与担保制度,但商品房买卖中广泛应用的按揭制度本质上就是让与担保。立法上的缺失给商业银行的按揭业务带来了风险,商业银行应严格落实贷前、贷中和贷后管理制度,建立并完善实现按揭权利的法律预案等来防范风险。     

楼市,上行

8月19日,市建委等部门联合发布:7月份,北京市商品住宅期房预售均价7057元/m2,比6月上涨了158元/m2.这表明,北京购房者对市场的信心开始恢复了.8月24日建设部表示,国家近期不会取消商品房预售制度.在此之前,建设部已经明确表态,近期不会再出台房地产调控政策.     

社科院报告建言加强调控问责取消预售制

社科院财经战略研究院“住房问题研究”课题组发布报告称上半年市场走势偏离调控目标，房地产调控问责制没有兑现，建瞍在目前开发商商品房库存量较大的条件下适时取消期房预售制度，有利于控制开发商资金链促其快建陕销。     

论商品房买卖的《消费者权益保护法》调整--兼评《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

在商品房买卖法律纠纷中购房者纷纷要求适用《消费者权益保护法》维护自己的合法权益。本文首先从商品房是商品、为自己居住而购房的自然人是消费者的分析出发，讨论了购房者的消费者地位，从而奠定适用《消费者权益保护法》的逻辑基础和理论前提。继而，讨论了惩罚性赔偿的法理和法律依据，对主张不能适用《消费者权益保护法》的观点进行反驳，分析适用《消费者权益保护法》的必要性和合理性。然后对商品房买卖中存在的欺诈行为进行界定。最后，对最高法院的司法解释中规定的适用惩罚性赔偿的条件进行分析和评论。     

应以非盈利性住房建设为重心

应以非盈利性住房建设为重心──对目前房地产热降温的一点思考童文军前几年，上海的房地产业取得了飞速的发展，仅去年一年，商品房的施工面积达到３４２３万平方米，已销售６３万平方采，形成了现房抢购一空、期房预售告馨、商品房供不应求的大好局面，一大批房地产开发...     

离婚案件中房屋按揭的性质及按揭房屋产权归属

我国房屋按揭中主要涉及购房人、房产商、按揭银行三方当事人,在这三方当事人中存在着两个主要的法律关系,即购房人和开发商之间的商品房买卖合同关系、购房人和贷款银行之间借款合同关系,此外还衍生出其他一些法律关系.我国的现房按揭是通过登记和移交接揭房屋的产权证书的方式设定的,它与抵押的实质是一致的;期房按揭的购房者只是以请求房产商交付房屋的债权作为担保向银行贷款,符合权利质押的特点;在我国的房屋按揭中开发商作为第三人以保证的方式向银行承担保证责任.我国房屋按揭实际上是抵押担保、质押担保和保证三者的结合,无论是房产商还是按揭银行占有按揭房屋的产权证书都不能改变购房人对按揭房屋享有所有权.     

商品房预售法律制度浅析

伴随改革开放的发展,我国房地产业迎来盛况.商品房预售也成为一个时尚的新型代名词.然而任何发展都伴随着一系列问题的出现,商品房预售也不例外.我国虽出台了相关法律,但实际操作中仍存在着各种问题,商品房预售立法的完善还有一段漫长的道路要走.本文从理论和实际两方面出发,简要介绍了商品房预售的概念、列举了相关法律、阐述了商品房预售中存在的问题、并提出了完善建议.     

商品房认购书的法律效力难点探析

随着我国市场经济的发展,住房政策的不断深化改革,房地产市场自2007年始,进入到空前繁荣的阶段。商品房作为一项重要的不动产,深刻地影响着每一个人的生活。经济的快速发展必然带来某些不可避免的问题,加之法律本身的滞后性和相关立法不完善,导致在法律适用过程中,出现对法律理解的纷争。笔者在办理商品房买卖案件的过程中,就深刻感受到人们在交易过程中,因为对法律理解的不同,出现了种种争议,甚至法院在审理相同案件时也会做出不同的判决,这些问题的产生从根本上讲都与认购书法律效力的认定有关。鉴于此,本文拟对认购书的法律效力问题作一探讨。