理性认识城市土地储备制度

城市土地储备制度是指由城市政府委托的机构通过征用、收购、置换等方式。将分散的土地从土地使用者手中集中起来,并由政府或由政府委托的机构组织进行土地整理与前期开发,然后根据城市土地年度计划,通过招标、拍卖或者挂牌出让等方式有计划地将土地投入市场,以供应和调控城市各类建设用地的需求的一种经营管理制度。1996年8月,我国第一家土地储备机构———上海市土地发展中心诞生,2001年4月3日《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国务院15号文件),明确要求“有条件的地方政府试行收购储备制度”。从此,众多城市纷纷成立土地储备机…     

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国有土地使用权出让一律招标拍卖今后，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。这是国土资源部日前通过的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》中明确的。长期以来，由于对经营性国有土地使用权出让审批不够严格规范，滋生了一系列腐败要案。如成克杰案，仅一宗土地交易即从中渔利１０００余万元；沈阳的慕马大案同样与土地批租有关。国有土地出让中的权钱交易、暗箱操作、攫取巨额地价差的腐败行为，造成土地资产严重流失，影响了土地市场的正常秩序。国土资源部有关负责人称，这个将于２００…     

为“土地新政”叫好

2008年1月3日，国务院发布了《关于促进节约集约用地的通知》，要求“充分利用现有建设用地，大力提高建设用地利用效率，对闲置土地特别是闲置房地产用地征缴增值地价或者无偿收回”。这一“土地新政”的发布和执行，对促进集约利用土地，保障群众的住房需求，降低银行的贷款风险具有重要意义，让我们为之叫好。     

宏观政策取向——国家规范国有建设用地出让

最近国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》。主要内容是：一、国有土地使用权新规定。“国有土地使用权”一律称为“国有建设用地使用权”。拟出让土地的“位置”一律改为“界址、空间范围”。     

怎样使用国有土地

土地是国家的重要资源和资产，也是重要的生产资料。随着经济体制改革的深入发展，土地使用黼度将逐步由划拨供应方式转变为有偿供应的资产化管理方式。在这种情况下，我们使用国有土地应注意以下几点。     

城市土地隐形市场的浅要分析

一、城市土地隐形市场存在的原因分析 1．城市土地供求矛盾日益突出是“土地隐形市场”存在的客观原因 随着社会经济的发展，城市人口增加，各项产业规模不断扩大，使得城市的用地需求迅速扩大。但是，我国可供利用的土地面积却急剧减少，在这种情况之下，土地供求矛盾日益突出。与此同时，利益逐步独立化的企业或使用国有土地的个人，也有把各年闲置或滞存的国有土地转让出来，以此获取土地经济价值的愿望；另一方面，当急需用地的单位或个人无法通过正常供地渠道取得土地使用权时，就只能转向隐形市场以满足用地需求。因此，城市土地供求矛盾是土地隐形市场存在的客观原因。     

论地价调控与平衡

国有土地出租、转让的基准地价是由地方政府根据国家相关政策、本地区的经济环境及实际需要而制定的。因此，只有科学的管理城镇国有土地基准地价，规范估价行为，统一估价程序和方法，才能客观、公正、合理的调控城镇国有土地地价，从而推动地方经济的发展和繁荣。下面试从城镇土地地价的区域性、连续性、宗地等方面论述地价的调控与平衡。     

不同土地出让方式下地价与房价之间的关系

国务院办公厅日前转发了建设部、国土资源部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，提出要“加大土地供应调控力度，严格土地管理”。针对当前房地产价格不断攀升的势头，对房价和地价的关系有两种截然不同的观点，一种是“成本推动论”，认为地价上涨推动房价上涨：一种是“需求带动论”，认为房价上涨引起了对土地需求增加，带动地价上升。本文围绕漳州市区以招拍挂或协议出让方式取得土地后已经上市的房地产项目选取22个进行调查测算，从理论和实例角度对不同出让方式下地价与房价之间的关系进行比较，进一步探讨地价与房价的关系。     

房价泡沫谁祸首？

其实房地产的核心问题除了房价之外，还有地价。如果不是土地市场被饱受批评的“招拍挂”制度垄断，房价是不会涨这么高的。“招拍挂”的出让方式，在这两年几乎变成清一色的拍卖，而所谓的拍卖，其实说透了就是政府想把地价卖个最贵的把式，归纳起来的特点一是土地供应不透明，     

城市土地收购储备模式分析--以西安市为例

土地储备制度在我国最早于1996年出现于上海,而后在杭州、南通等城市相继实行,2001年4月30日,国务院出台《关于加强国有土地资产管理的通知》,要求有条件的地方政府对建设用地试行收购储备制度,经过几年的运作和发展,目前全国土地储备机构已达2000余家,绝大部分的市县都已成立了土地收购储备机构。西安市人民政府相应于2002年6月15日颁布了《西安市国有土地储备暂行     

土地使用制度改革的又一创新——土地按揭出让

银行向企业贷款是有条件的，抵押是最普通的条件之一。一般地说，如果企业已有足够的自有物业（包括土地）向银行抵押贷款，所贷款项又足以支付新购土地的地价，问题就自然迎刃而解了，但实际情况恰恰不是这样。一是许多企业起步第一件事就需购置土地，而且又没有任何资产可以抵押；二是有些企业虽然有一定资产，但往往也已抵押了出去。假如一个企业购置一块土地，该企业只有能力支持部分地价（比如30％），它想向银行申请其余70％地价的贷款用于付给国土部门，然后再把取得的土地使用权抵押给银行，以作为其今后向银行分期还款的保让，这种方式就是本文所要介绍的“土地按揭出让”。     

拍卖的锣声敲响以后——土地使用制度改革以来非法买卖、侵占土地问题的调查和思考

土地,终于进入市场从新中国成立至80年代初,国有土地一直采用无偿划拨制度,不仅土地资源大量浪费,而且土地占用者将土地"隐形交易",把政府应得的地租占为己有,国家土地资产大量流失。 1987年9月,深圳市国有土地首次拍卖,在坚持土地公有制的前提下,将土地所有权和使用权分离,由政府有偿,有限期地出让使用权。这一作法反响很大,2个月之后,国务院相继批准深圳、广州、珠海、上海、天津、厦门、福州、海南等省市为土地使用制度改革试点地     

关于城乡土地隐形市场的调查与思考

<正> 近年来,随着改革的深入和商品经济的发展展,城镇土地的需求量越来越大,供需矛盾日益突出,土地已成为一种“紧销商品”,其结果导致“隐形”土地市场交易日益活跃,从调查的情况看,不仅范围广,数量多,而且逐年呈上升趋势。其表现形式主要有: 1.以买卖房屋为名,变相买卖土地。城乡普遍存在着这种情况。双方在订立买卖协议时,只字不提土地买卖,而实际上把地价打入房价中,以合法的房屋买卖掩盖非法买卖国有土地所有权的交易。仅西峰市1987年至1992年以来,变相买卖土地面积为21749平方米,金额达6532万多元(含附属物作价)。     

划拨土地使用权的取得是否无偿

在改革开放之前，我国城市土地分散利用均是通过划拨方式进行的。随着市场经济体制的逐步建立和完善．出让方式已成为目前取得国有土地使用权的主要方式。但由于旧体制下形成的划拨土地仍然由原产权单位继续使用．加上目前有关法律规定的国家机关用地、军事用地、城市基础设施用地、公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，以及法律、行政法规规定的其他用地．经县级以上人民政府批准．仍可以以划拨方式取得。由此便形成土地使用权安排的双轨制．即出让土地使用权和划拨土地使用权同时存在。     

论城市土地储备与国有土地资本运营

1城市土地储备:国有土地资本运营的序曲土地是一个城市的最大资产。据测算,我国目前国有土地资产总量在25万亿元人民币左右,数倍于8万亿元的其他国有资产。怎样充分发挥这笔资产效应,利用它来为城市经济建设筹集资金,带动城市经济持续、健康地发展,这不仅是各界政府所关注的问题更是理论界研究的热点和难点。从现状来看,我国很多城市将近有1/3的土地处于闲置、静止状态,其资产无法显化,追根溯源还是计划经济体制下的无偿、无限期、无流动的使用制度所遗留下的弊端。当时,人们头脑中土地并不是“商品”的概念,而是一个“国土”的政治概念。这…     

产权市场是国有建设用地使用流转的阳光平台

2015年7月10日,兰州市榆中县宗地编号为“2014—HP—09C”的国有建设用地使用权以5376万元的价格在甘肃省产权交易所（以下简称“交易所”）成功转让,这是交易所自2009年以来在国有建设用地土地使用权一级市场交易领域的第32宗项目。近年来,交易所充分发挥产权市场平台功能,服务于甘肃省一级土地市场出让、二级土地市场转让等土地流转业务,取得了良好的效果,截至目前,累计完成各类土地使用权交易46宗,总成交额接近24亿元,其中一级市场国有土地使用权出让项目32宗,总成交额近17亿元。     

盘活集体土地 促进经济发展

近几年,随着城镇国有土地使用制度的改革、城市化进程的加快,农村集体土地特别是城市规划区内的农村集体建设用地的使用权价值和资产价值越来越显现,交易活动越来越频繁。现行的土地法律和政策对于农村集体土地使用制度特别是集体建设用地使用有较多限制,行政干预也多,但一味的禁止和限制而忽视客观存在的实际要求,不但难收实效,也对市场经济的发展不利。在当前市场经济发展日趋成熟的条件下,     

立马关前费思量

中国入世是解也是结。在中国入世后的第七天，北京举行了“2001年中国地价高级论坛”会上，国土资源部土地利用司副司长束克欣忧虑地说，中国土地市场目前正处在不断发育的阶段，入世以后将会出现很多新问题、新情况。“入世以后，将有更多的外商到中国投资，更多的土地要被外商利用，这首先就牵涉到享受国民待遇问题。目前，用地政策上对国内和国外投资者，是有所区分的。     

国务院将采取更严格措施加强土地调控

日前，国务院总理温家宝在主持国务院常务会议上指出，当前土地管理特别是土地调控中出现了一些新的情况和问题，建设用地总量增长过快，工业用地低成本过度扩张，违法违规用地、滥占耕地现象屡禁不止。会议强调，必须采取更严格的管理措施，切实加强土地调控。（1）调整利益机制。提高征地成本，征地补偿安置必须确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。规范土地出让收支管理，国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算，实行“收支两条线”管理。调整新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准、城镇土地使用税征收标准和耕地占用税征收标准。建立工业用地出让最低价标准统一公布制度。（2）完善责任制度。地方各级人民政府主要负责人要对本行政区域内的土地管理和耕地保护负总责。坚决制止“以租代征”等违法违规用地行为。（3）健全法律机制。充分发挥国家土地督察机构的作用，强化对地方政府及土地管理部门执法行为的监督检查。国务院已正式批准并下发通知，要求建立国家土地督察制度。通知规定，国务院授权国土资源部代表国务院对各省、自治区、直辖市，以及计划单列市人民政府土地利用和管理情况进行监督检查。在国土资源部设立国家土地总督察办公室。国土资源部部长兼任国家土地总督察，并有一名副部长任兼职副总督察，另外，国家还设立一名副部长级的专职副总督察。通知要求，由国土资源部向地方派驻9个正局级的国家土地督察局，其中，国家土地督察上海局的督察范围为：上海市、浙江省、福建省及宁波市、厦门市。此外，《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》自2006年8月1日起施行。     

土地变革广东启幕——农村土地使用权转入市场化阶段

10月，新中国历史上的第四次土地流转改革已由广东省首开先河，一份据称是能掀起全国新一次土地“革命”的法规将在广东率先实施；广东省以“政府令”的形式发布的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》（下称《办法》）规定，农村集体土地将与国有土地一样，按“同地、同价、同权”的原则纳入土地交易市场。[编者按]