土地政策参与宏观调控的机制分析——基于主体功能区调控视角

我国住房商品化已有三十多年的时间,房地产业渐渐从稳定发展走向了发展过热的阶段。为此,国家出台了大量的土地政策对房地产市场进行宏观调控。从土地供应政策的三个角度即土地供应量、土地供应方式和土地供应结构方面分析其与土地价格的关系,可深化研究土地政策参与宏观调控的机制及其对房地产价格产生的影响。     

土地政策在房地产调控中的政策效果评价

自2003年以来,土地政策被确定为与传统的货币政策、财政政策并列的重要工具参与宏观调控,但土地政策在房地产调控中的成效一直备受争议.本文利用国家统计局、中国经济信息网2002～2010年间的季度数据,实证分析了土地政策及其不同手段对房地产市场的影响,认为土地政策只对房地产供应方面的作用较为显著,且存在滞后性,而对房价的作用较小,因此,土地政策整体上在房地产调控中的作用有限,需要与其他政策组合起来进行运用.     

从房地产市场看土地需求及对土地政策的建议

2004年,国务院首次把土地政策定位为国家最重要的宏观经济管理手段之一,把国土资源部定位为宏观管理部门。这一切改革使得人们对土地政策的制定和执行开始了激烈的讨论。我们从我国土地市场的特定环境分析出发,运用西方经济学理论,从房地产市场的角度对我国的土地需求进行了研究和分析,并在此分析结果的基础上,为政府制定以需求为主导的土地供应计划和宏观调控政策提供参考。     

中国房地产调控中的土地市场规制研究

在2004年以来的房地产调控中,土地市场调控未发挥应有关键性作用的原因,在于当前土地制度和土地市场存在诸多问题,没有将土地市场规制作为房地产调控的重要工具。土地市场规制的方法和途径包括土地供应政策、土地金融政策、土地税收政策和土地价格政策等。     

中国的土地财政与房地产价格波动——基于国际比较的实证分析

住房商品化以来中国经历了两轮房地产价格加速上涨,而最近这一轮引起了社会的广泛关注。很多人认为地价是推高房价的主要原因。本文构建了土地供应限制下的房地产市场均衡模型。模型表明房地产市场的真实逻辑是房价决定地价,而非地价决定房价。推动房价飞速上涨,致使房价脱离真实供求因素的根本原因不是地价,而是土地财政。土地财政导致地方政府对房地产市场过分依赖,从而有动力利用各种政策支持高房价,这就降低了房地产投机的风险,刺激了房地产市场中的投机需求,推高了房价。通过国际比较分析,我们发现中国的房地产投机明显超过了不依赖土地财政的经济发达国家。这表明房价调控政策必须与财政体制改革相结合才能够从根本上解决中国的房地产投机问题。     

土地价值、土地的房价效应与房价的调控政策

该文研究了不同主体对用于房地产开发的土地价值增值部分的不均衡分享现状,分析了土地的"招拍挂"出让方式对房价上涨的影响,提出了土地出让带来的成本和乘数效应、财政效应、竞争结构效应、预期效应、财富效应和社会效应,并据此提出了基于提高住房资源的利用效率、健全住房供应体系和解决中低收入人群的居住需求为导向的促进房价理性回归的政策选择。     

在实施房地产调控政策中的土地开发建议

文章在认真研究近期国家出台的一系关于房地产市场进行宏观调控政策的基础上,针对房地产市场变化情况进行了深入的剖析与探讨;并对行业内在当前宏观经济环境和政策引导的背景下,如何开发土地提出建议。     

全球金融风暴下中国房地产业的周期性调整及政策选择

该文从全球视角分析了金融风暴通过心理和预期、资本流动和收入增长等渠道对中国房地产业产生的负面影响。提出在宏观经济周期性下行时期,由于市场预期悲观和房地产市场的特殊性,房地产市场难免出现房地产投资增长放缓、房地产交易萎缩、房价波动或下跌、商业性房地产贷款增速减慢等周期性市场调整现象,以及收缩性的羊群行为。因此,政府要对上一轮的房地产市场宏观调控政策做一次全面的梳理,彻底调整抑制房地产市场的政策,选择合宜的土地政策、金融政策、税收政策、产业政策,降低房地产市场的交易成本,以扩大住房消费为突破口,刺激消费需求,从而扩大内需和促进经济增长。     

土地政策在房地产调控中的作用研究

近年来,国家下决心抑制房地产市场的投机泡沫问题,一系列有针对性的房产调控措施相继出台.土地政策是从供给角度参与房地产调控,对于调节房地产供给和需求的平衡,供给结构的协调,房价的基本稳定和整个调控目标的实现,具有多方面的作用.针对运用土地政策参与调控中存在的问题,本文提出了相应的政策建议.     

房地产市场过热与国家宏观调控政策

近年来,我国房地产业出现了快速发展的过热现象,其原因复杂。2004年我国开始有针对性地对房地产行业进行宏观调控。本文试图对中国房地产行业过热现象进行分析,详细介绍房地产市场宏观调控的系统,并由国家对房价调控入手,从土地政策、金融政策、税收政策3个方面对我国房地产宏观调控进行反思。     

一二线城市房地产市场金融政策前景展望

近几年来,一线城市及二线城市在投资额、土地资源供应与利用等方面发生着深刻而剧烈的变化。如今的形势已逐渐形成一种分化的局面。笔者从金融政策与土地资源情况来分析其对一、二线城市房地产市场产生的影响,并就其趋势与前景提出相关对策。     

基于系统动力学的房地产调控政策动态仿真模型

从供需两个方面综合分析了土地政策、税收政策和金融政策对我国房地产市场的影响路径和传导机理。运用系统动力学分析原理,构建了房地产调控政策动态分析模型,并利用计算机软件进行仿真模拟。对拟实施政策效果进行比较分析的结果显示:土地政策对我国房地产市场的影响最大,税收政策对房地产供给市场的影响比对需求市场的影响大;同时调节利率工具和信贷工具变量,金融政策仍对我国房地产市场的影响不大。最后提出,我国应将调控供给作为调控房地产市场的重点。     

增加土地供应能抑制房价过快上涨吗?

政府抑制房价过快上涨所采用的常用的政策之一是增加土地供应的数量,但这一措施在现实中并不总是有效的。笔者构建了一个简化的房价与地价的决定模型,分析了政府的土地供应数量对房价和地价的影响。笔者认为,政府调控措施的效果依赖于具体的市场条件,特别是投机现象的严重程度和预期房价对地价变动的敏感程度。如果一个房地产市场中存在着比较严重的投机现象,则增加土地供应的政策有可能会进一步提高而不是降低房价。     

政策因素对北京商品住宅价格的影响分析

“居者有其屋”不仅是民生需要，也是中国经济和社会得以健康协调发展的基础性要求。然而，多年来北京市商品住宅价格稳步持续上升，尤其2005年以后北京市房价出现快速上涨的势头，成为政府、公众、开发商等相关利益者关注的焦点。本文就基于这样的背景，分析政策因素对北京商品住宅价格的影响，分别从土地政策、信贷政策及税收政策三个方面具体阐述各政策对北京商品住宅价格的影响，旨在通过宏观调控，调整北京商品住宅价格，使其在一个合理的价位上运行，从而保持北京市房地产市场的平稳健康发展。     

土地市场构建国家民事主体制度的思考

法律规定国务院代表国家行使土地所有权,但国务院并不能实际履行代表行为,又没有转委托于其他主体而使所有权行使主体缺位.土地行政监管部门自封为土地所有权的出让人,其结果不但是主体错位,而且为地方政府通过公权力主体"挟持"民事主体而形成政府间的竞争提供了法律依据.追求政绩工程的区域竞争是政府垄断建设用地供应市场的动力,由地方政府形成的进入障碍是城乡建设用地市场二元结构的制度性原因.统一城乡建设用地市场的关键是国家民事主体的地位独立和平等.     

土地供给对房地产价格影响因素剖析及政策建议研究

近年来我国房价一直保持迅猛增长的势头,中央政府多次对房地产市场进行宏观调控,但调控效果不佳。本文认为,房价上升关键性的影响因素还在于我国现行的土地制度。本文首先分析了我国土地供给的现状,指出了其中存在的问题,而后利用因果检验明确了土地供给量确是房价变化的格兰杰成因,继而为政府提供政策建议。     

土地宏观调控的政策体系设计——基于中国实践的分析

基于中国实践,对土地宏观调控的政策目标、主体、对象以及政策工具等进行系统分析.主要结论是:(1)尽管面临缺乏理论依据、缺少国际经验、缺乏可行的政策工具以及土地市场的区域性导致传导机制不顺畅等困难,但是土地宏观调控政策是适应中国现实的"次优选择";(2)土地宏观调控的目标应明确为重点保障宏观经济长期增长;(3)土地宏观调控的政策工具有供地政策、土地规划、土地税收、土地价格、土地制度改革以及土地行政手段等;(4)供地政策可作为土地宏观调控政策的核心,长期来看则可将深化土地制度改革作为宏观调控的重要手段,并尽量减少价格管制和行政手段的运用.     

2013年将迎来“房荒”？

在史无前例的调控政策之下，尽管房价仍没有明显松动的迹象，但作为风向标的土地市场“降温”迹象却相当明显，多家机构调查数据显示，4月住宅土地出让市场热度出现明显回落，龙头房企放缓拿地节奏的迹象相当明显。有房企高层表示，20l1年土地出让金出现大幅度下降的概率非常大，若政策再从紧，下半年开工和拿地做大调整是必然的事情，预计到2013-2014年大部分城市将面临住房供应大幅度下降的情况，假如届时政策出现“松绑”，市场或将出现报复性反弹。随着开发商减少拿地与开工，预计到2013-2014年大部分城市将迎来“房荒”。     

浅论如何建立城市土地集约利用的长效机制

本文从分析当前城市土地利用机制的缺陷出发，构建了由市场、宏观调控与公众参与共同构成的城市土地集约利用长效机制，并从土地有形市场建设、发挥地价杠杆作用，紧缩土地供应政策、加快税收制度改革、加大规划力度，以及完善公众参与制度等方面提出加强机制建设的建议。     

开征物业税对土地市场的影响

随着土地市场的发展,通过“招拍挂”、协议等方式的土地使用权出让和房地产转让,不同用途、不同区位的土地和房地产的市场价格得以显化,已经形成了立体的城市土地市场价格体系。目前启动的土地税制改革,正是土地出让制基础上土地市场发展的必然结果和现实要求,是政府对土地管理的一种革新,必然对土地市场特别是土地供应方式和土地价格产生深远的影响。一、物业税与土地市场1.物业税的内涵及必要性。物业税是以不动产为征税对象的一种财产税,又称“地产税”。目前我国还没有明确提出征收不动产物业税的具体实施细则和措施,但基本框架是把开发…