房地产市场主体利益目标及其规制分析

我国房地产市场主体主要有三类：政府、房地产商和购房者。政府,包括中央政府和各级地方政府;房地产商,既包括开发商,也包括销售商;购房者,包括满足消费需求的购房者和满足投资需求的购房者。各类市场主体,他们追求的利益目标各不相同。作为宏观调控者,中央政府希望房价合理、稳定;作为土地租金收入者和房地产业发展波及作用的受益者,各级地方政府具有希望房价上涨的内在冲动。在＂买涨不买跌＂的市场格局下,无论是房地产开发商,还是满足投资需求的购房者无不希望房价上升;只有满足消费需求的购房者希望房价合理,最好有所下降。我国人多地少、处在工业化中期的基本国情,决定了对房地产业加强规制和调控具有特殊重要性。     

“国五条”背景下楼市调控热点问题讨论

作者以楼市调控"国五条"为例,澄清了楼市调控中围绕中央-地方政府、政府-开发商等利益主体的流行谬误,探索"新城镇化"下房地产调控长效机制。文章认为,房价高企、调控落空,责不全在地方政府,甚至与开发商关系不大,中央政府的土地计划供给、政策出台频繁仓促难辞其咎,而媒体推波助澜,加剧了市场波动。房地产调控下三四线城市将比一二线城市面临更大的财政危机,房荒和"鬼城"将同时出现。     

制度-垄断地租与中国地方政府竞争:一个马克思主义分析框架

竞争性地方政府作为改革以来形成的重要制度形式,在相当程度上决定了中国社会主义市场经济体制的特点。本文不仅承续了既有文献中将地方政府的经济动机归于租金,并将土地财政视为地方政府利用租金开展战略投资的观点,而且试图在一个马克思主义框架内进一步发展这一观点。为此我们对租金的生产性利用和国家的经济作用的关系做了初步探讨,并将大卫·哈维的制度-垄断地租理论运用于分析中国地方政府围绕营建环境的投资活动。本文的基本结论是,中国地方政府在以土地财政为核心的战略投资中,充当了租金的生产性分配者和使用者的角色,并因之嵌入了原本由企业之间的竞争所带来的相对剩余价值生产过程,形成了中国经济特有的相对剩余价值生产双重结构,从而在相当长的时间内造就了世所罕见的高投资率,推动了中国经济的持续快速增长。     

市场化手段出让国有土地使用权的博弈问题研究——基于地方政府和房地产开发商视角

随着我国土地使用制度改革的深入和土地管理体系的日渐完善,以市场化手段出让国有土地使用权已成为政府供地的主要方式。在博弈相关理论下,招标、拍卖、挂牌出让城市土地使用权过程中,地方政府和房地产开发商之间会产生相应博弈。欲合理利用土地资源,就须规范房地产开发商行为和规避地方政府操纵土地出让价格等现象。     

“租税互替”与地方政府的土地财政行为研究综述

在"租税互替"机制的研究框架下,本文采用了文献比较和理论分析法来解析地方政府的土地财政行为。本文对租与税的概念、特性和表现形式及其对地方政府土地财政行为的影响进行了归纳和分析,研究结论表明:(1)在现行的地方官员晋升制度和财政收支分权制度的双重作用下,地方政府及其官员偏好于追求短期的土地租金收入而非长期的税收收入;(2)地方政府及其官员对于地租收入的强烈偏好,直接导致了目前的土地财政模式;(3)推进不动产税制改革,使地方政府及其官员由偏好短租转变为偏好长税,是构建合理、规范、可持续的土地财税制度的关键所在。     

土地财政、虚高城市化与土地粗放利用

本文从我国当前土地利用低效的现实出发,借助制度经济学和博弈论等理论方法,分析了我国体制转型期土地财政、虚高城市化以及土地粗放利用之间的因果联系。研究表明,我国在城市化过程中出现的种种土地低效利用现象,与体制转型期地方政府的行为,尤其是追求土地财政的冲动密不可分。城市化虚高除表现在城市拓展与产业结构升级背道而驰、人口城市化明显滞后于土地城市化之外,更直接的表现则是许多地方热衷“摊大饼”式的城市化扩张模式。在以经济增长为导向的发展目标激励下,作为城镇建设土地的所有者、供给者与垄断者“三位一体”的政府,会倾向于通过权衡土地的成本和收益,从而赋予土地宏观方面的增长功能。由于中央政府对地方政府的软预算约束,在城市化过程中,地方政府采取“经营城市”、“经营土地”的策略行为就成为题中应有之义,土地的粗放利用也成为必然之后果。     

地方政府对房地产市场价格的影响研究

地方政府的土地征购、出让定价和实物地租转嫁等行为不仅诱导房地产开发商不断扩大土地储备规模,增强市场垄断力量,而且提高房地产业的进入壁垒,在一定程度上造成房地产价格形成机制的扭曲。因此,规避地方政府行为对房地产价格波动的不利影响,必须明确地方政府对土地市场的监管职能,充分发挥市场机制的基础性作用。     

政府招商引资风险防控及项目退出机制探索

以招商引资带动经济快速发展是地方政府发展经济的有效手段,但因管理及运行机制不完善产生利用项目圈地、不良项目占用土地资源等影响经济可持续以展的结果。文章分析了政府招商引资风险成因和后果,结合地方政府招商引资工作实际提出风险防控和项目用地退出机制。     

浅议土地一级整理开发的特点及收益分配

很多开发商并不知道一级土地整理和一般房地产开发存在哪些区别。与二级土地开发相比，一级土地整理往往收益稳定，并且能通过与地方政府利益的挂钩，获得比较多的政策支持，可以降低投资风险。     

刍议住宅“房地分价”

住宅价格主要由土地费用和房屋建设费用两大部分构成，我们称前者为地价，后者为房价。其中地价包括土地使用费、城市建设配套费、各项代征代收费用等，由国家行政部门收取；房价包括建安工程费，附属工程费等房屋建设费用，由开发商收取。“房地分价”的基本内容是将原先同时交付的住宅的房价与地价分别交付，房价由开发商一次性收取，而地价由政府向开发商、购房者分阶段收取。房地分价的实质是对住宅用地实行年租制。政府将土地提供给开发商建造住宅，开发商仅向政府支付开发期的土地使用代价，而后续使用期内的土地使用代价则由购房者按…     

土地批租制度必须改革以弥补房产税开征的先天不足

我国目前部分省市作为试点已开始征收房产税,但是我国土地属国家所有,按照我国现行土地批租制度,民众只拥有土地使用权,并且要一次性交付70年的使用费,这种地租实现方式直接导致我国房产税的征收先天不足,因此二者的协调统一关系到我国房地产开发商、消费者及政府三方之间关系的稳定,从源头上解决人民群众"居者有其屋"这一基本生活保障问题,正确引导开发商向节能环保型转变,改变该行业目前拿地建房就可以赚钱的狭隘致富观,改变地方政府对土地财政的过度依赖程度。     

多重价格区间与购房者的选择行为——兼论房价持续上涨的原因

在不完全制度性隔离状态下,商品房的居住性需求和投资性需求无法有效区别,会产生投资性需求对居住性需求的挤出效应。从需求角度看,"混合需求引致"将造成房价不断上涨;从供给角度看,土地供给成本和土地垄断租金上涨、房屋开发成本上升、房地产利润远高于社会平均利润等助推了房价上涨。受需求二重性和供给垄断性影响,商品房的价格均衡是双重的。与此相对应,在卖方市场状况下,利用信号发送和识别模型发现商品房购买者的选择行为会出现分离均衡、混同均衡和半分离均衡。要抑制高房价就需要实现房屋供给主体的多元化,抑制投资性需求,保护和释放居住性需求,规制地方政府过高的土地增值收益,规制房地产开发商过高的垄断收益。     

警惕土地流转恶中介

地方政府在土地流转交易当中扮演了一个非常活跃的角色,试图在买卖者之间承担中介的功能。各个地方多有"土地流转中心"成立,表明了地方政府的热情。不过地方政府扮演这个角色,多半未来有可能成为一个"恶中介"。     

农地征用、财政分权与制造业发展

中国式财政分权使预算内财政资源集中于中央政府,进而导致承担诸多经济、社会、政治任务的地方政府设法筹集预算外财政收入,这主要通过农地征用实现。一方面,可以利用城市政府的强势地位用较低的征地补偿成本获得农村土地,再以出让的方式获得高额出让金;另一方面,利用征得的土地发展能对任期内经济增长和地方增值税、营业税收入有积极作用的制造业来取得较好的政绩。我们从地方政府官员追求政治租金最大化的角度刻画了这个政治经济学逻辑。     

中国式“高房价”:地方政府围绕资本的竞争

地方政府为了在资本竞争中取得优势,通常以较低的价格出让工业用地,并凭借其在居住用地市场上的垄断性地位,通过高价出让居住用地的方式对低价工业用地予以补贴。地方政府这一土地市场行为模式,事实上造成了强制性的"居民补贴资本"。高地价是造成目前普遍存在的"高房价"现象的根本原因,并导致居民的住房条件难以得到改善。因此,解决中国式"高房价"问题的关键在于对地方政府竞争的格局进行全面调整。     

基于博弈论的重庆地票价格与收益分配问题研究

重庆地票交易制度作为一项试验性和创新性的土地管理改革制度,在实施过程中涉及多个相关利益主体,文章基于个体农民、地方政府、中央政府和土地开发商等利益主体之间的博弈策略,具体分析了重庆地票价格形成和地票收益分配的问题,并提出了相关政策建议。     

让小产权房合法入市——访全国人大代表、民进中央常委、民进中央经济委员会主任蔡继明

正中共十八届三中全会决定提出:"建立城乡统一的建设用地市场,在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。"该内容的提出将打破长期以来土地被地方政府垄断的格局,也将打破长期以来土地市场由政府与开发商分肥的利益格局。显然,全面把握农村集体建     

地方政府间竞争行为的博弈分析

从非合作博弈的角度出发,结合后转型时期地方政府间竞争成本逐渐凸显的现实,本文建立市场分割模型、重复建设模型和政治竞争模型,从三个不同的维度分析后转型时期地方政府间的竞争行为及其竞争后果,并探讨使地方政府行为从竞争转向合作的激励机制和制度安排。研究发现:市场分割、重复建设是地方政府过度利用地区经济发展权的后果,政治竞争根源于单一的地方政府绩效评估体制,而适当的制度安排可以在保持地方政府发展经济积极性的同时,约束地方政府间的竞争行为,促进地方政府间的合作,有利于区域经济体系的完善和经济的和谐发展。     

地方政府竞争、土地财政与固定资产投资

中国特色市场经济的重要特色之一,就是地方政府是深度参与市场经济活动的市场主体。为推动固定资产投资和外商直接投资,地方政府之间出现了以土地财政为主要手段的横向竞争。以新古典框架为基础,文章以地方政府土地竞争能力作为影响企业投资区位选择的正的外部性,在实证上验证了地方政府的土地财政竞争能力对投资的直接促进作用。虽然地方政府土地财政竞争行为对固定资产投资、外商直接投资都具有正向促进作用,但是地方政府行为对固定资产投资的影响效力要大于对外商直接投资的影响。     

地方政府对城市土地供给的影响研究： 理论与实证

地方政府片面追求地方经济增长将导致城市土地过度供给,城市土地产出弹性越大且政府在城市土地出让金中的收益比例越高,城市土地过度供给的程度就越深,并且随着城市土地供给的增加,地方经济中内生含有降低居民收益分享比例、提高政府和企业分享比例的趋势,这构成地方政府不断增加城市土地供给的重要诱因。解决我国城市土地过度供给的根源在于改变地方政府以增长为导向的适应性调整策略,优化中央与地方、地方与微观主体之间的城市土地权属关系,调整我国现有城市土地收益的分配格局,将城市土地供给置于长期化的视野以及制度化的平台上进行,使地方政府的城市土地供给行为与资源的高效化、集约化利用目标相适应。