香港房地产税收对房价影响的实证分析

本文以香港政府发布的2000—2011年房地产税收相关数据,采用时间序列模型方法,实证分析了香港地区的差饷、物业税(保有环节税收)及利得税、印花税(交易环节税收)分别对香港私人住宅价格的影响。实证结果表明:保有环节的房地产税对私人住宅价格影响有限,而交易环节的房地产税对房价有显著影响,增加交易环节的税收会进一步推高房价。根据研究结果,结合我国的实际情况,本文提出了中国大陆地区房地产税收制度改革的政策建议。     

试析我国房地产税改革及物业税调控问题——基于贵州省数据的实证分析

我国房地产市场上呈现出来的地价、房价过高以及市场过热等现象,都与现行房地产税税费复杂、项目繁多有关.本文利用贵州省2000年-2009年数据对我国房地产保有环节的税负情况进行了实证分析,发现存在税收负担率较低、税基狭窄、计税依据不合理等问题.我国可以借鉴外国房地产保有环节税收的做法,在房产保有阶段逐年收取物业税.另外,笔者认为物业税的根本作用不是调控房价,而是发挥完善财产税制,从而缩小贫富差距的作用.     

房产税改革中的若干要领

在我国,住房保有环节的税收不能简单套用美国的普遍征收模式。我认为中国在可以预见的很长时期内,必须要坚持住房保有环节税收只是调节高端,否则房产税改革的阻力就会大到无法进行。我建议可以不管家庭富裕程度如何,独立别墅除外,对第一套房都不征收房产税(独立别墅也有必要像重庆试     

我国房地产税改革探讨

我国房地产税制的现状是房地产税费项目繁多,存在重复征税现象;税种设置不合理,在开发和流通环节税费多,在保有环节税费少;内外资房产税制不统一,违背税收公平原则;税收收入规模小,无法满足地方政府财政需要;计税方法不科学。对此文章提出的改革策略是,加强房地产税费立法,清理行政行收费;加强保有环节课税,减轻流通环节税负;调整征税范围,扩大税基;在适当时候开征物业税。     

我国汽车产业税收制度问题与建议

经过60余年的不断发展,我国已经步入了汽车社会.汽车产业总体税负规模偏重,税负结构不合理,重购置环节而轻保有和使用环节,这既不利于汽车产业的进一步发展,也难以发挥汽车产业税收的财富分配功能和环境保护功能.本文认为我国汽车产业应实行“有增有减、总体减负”的结构性减税方案,通过改革与完善各环节税种,减轻购置环节税收负担,加重保有和使用环节税收负担.     

房产税改革中的若干要领

在我国，住房保有环节的税收不能简单套用美国的普遍征收模式。我认为中国在可以预见的很长时期内，必须要坚持住房保有环节税收只是调节高端，否则房产税改革的阻力就会大到无法进行。我建议可以不管家庭富裕程度如何，独立别墅除外，对第一套房都不征收房产税（独立别墅也有必要像重庆试点那样划出一个“起征点”，即免税规模），这样给全社会吃一个定心丸。考虑一些特殊情况，中国的房产税设计与其他国家相比可能需要更放宽一点。     

浅谈物业税的公平与效率

随着我国居民之间的收入差距急剧拉大,政府通过税收手段进行的再分配显得尤为重要。然而。我国目前房地产税有诸多缺陷和弊端,限制了其公平职能的发挥,不利于资源的有效配置。我国物业税制改革,应坚持公平与效率的原则,以公平为本同时兼顾效率。具体来说,一方面运用税收优惠政策促进房地产供给,增加保障性住房,运用保有环节税收缩小贫富差距;另一方面应对目前房地产税的计税基础做出调整,提高物业税的资源配置效率。     

中国房地产保有环节的税制建设——基于城镇土地国有制条件下的分析

完善房地产保有环节的税收制度是健全中国地方税体系、促进房地产业健康发展的重要方面。在中国城镇土地国有制的条件下,对包括土地和房屋在内的房地产征收统一的物业税存在法理上的障碍。中国房地产保有环节的税收制度,必须立足于城镇土地国有制的背景,正确认识和处理土地出让金与房地产保有环节税收的关系,应将现行一次性收取的土地出让总成交价款分解为一次性收取的土地补偿金和分年度收取的土地年租金,在房地产保有环节建立以土地年租金和房产税为主体的地方财政收入制度体系。     

住房交易环节的税收政策对房价影响的实证研究

2005年以来为控制大中城市房价的快速上涨,国家相继五次调整了住房交易环节的营业税和所得税政策。本文试图研究住房交易环节的税收政策对房价的影响。首先从理论上探讨了住房交易环节的税收对房价的影响,然后利用全国2005年7月至2009年12月的月度数据,运用VAR模型检验交易环节的税收对房价的影响。实证研究显示交易环节的税收政策对调控房价几乎没有影响。最后就促进房地产市场健康发展提出了政策建议。     

个人房产转让所得的纳税人并非负税人——兼论税负转嫁与归宿对房产市场税收调控的影响

对房产交易所得课税,存在税收法定归宿和经济归宿的不一致性,卖方在出售住房时会因征税而提高销售价格,将税收负担转嫁给买方。税负转嫁幅度主要取决于应税商品所在市场的供求弹性,税负倾向于落在弹性较小的一方。一线城市的二手房市场,市场供给有限而需求相对膨胀,住宅需求缺乏适当的替代品,加上未找到其他合理渠道的投机投资性需求,整个市场需求相对缺乏弹性,买方势必承担大部分或全部税负。而在房产保有环节征税,以税收资本化的后转形式压低房价,能够抑制房价过快上涨。为改变市场预期,抑制投机投资性需求,须尽快出台房产保有环节的房产税。房价调控须与保障性安居工程建设、土地出让政策调整和深化财税体制改革等举措组合出拳才有收效。     

构建我国房地产税基评估体系的思考

近期,国家的房地产调控政策先后采取信贷、行政等手段进行干预,在一定程度上遏制了房价过快上涨的势头,房地产税收制度改革问题被再次提出。我国现行的房地产税收制度的税负主要集中在房地产的取得环节和转让环节,在保有环节税负少。     

物业税开征过渡阶段所遇难题透析

我国现行房地产税制几经变迁仍存在诸多问题,保有阶段税负水平过轻导致炒卖严重,流通环节税负过重又助长土地隐形交易,刺激土地价格上涨,导致税收调节作用难于发挥,开征物业税势在必行.开征物业税能够减少房地产投资开发风险,均衡税负,还能降低消费者购房“门槛“,增强百姓改善住房的机会和能力.物业税作为一项系统工程,实施中存在诸多障碍,在解决公平税负的同时,若配套制度跟不上还可能造成新的制度性不公.     

长期战略选择:重构促进房地产业健康发展的租税费制度

(一)设立土地年租金。我国目前商品房价格构成中的地价、税、费和利润所占比重均比国外高很多。可见,要降低我国商品房的价格,地价、税、费和利润都有下调的空间。又据国土资源部对我国重点地区和主要城市2D03年地价的动态监测报告显示,北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、常州、中山等大多城市的地价占房价的比例基本上都在20%-40%之间,北京住宅用地占商品住宅的价格比例约为35%。可见,地价已经达到了建安成本的比例,改革土地供应管理制度,将原来的土地批租制改为土地年租制,由一次性收取几十年土地出让金改为每年收取一次土地年租金(土地使用费),可以大大降低地价所占比重,从而降低商品房的价格,提高房地产市场的有效需求。据统计,湖北襄樊、河南许昌、山东青岛、江苏昆山等率先试行年租制的地方已经取得了显著成效。2000年深圳市率先以立法形式推出年租制体系。改革后的土地年租金将改在土地保有环节课征,因此有人提出将土地年租金并入物业税统一征收。我们认为,不应将土地年租金并入物业税,因为土地年租金具有明显的地租性质,将它以税的形式进行征收就会形成以税代租的现象。而以税代租很容易形成土地为部门所有、企业所有甚至个人所有的观念,而且会大大增加税务部门工作量,甚至造成征管失控。(二)开征统一规范的物业税。鉴于我国房地产税制“轻保有、重流转”的局面,房地产保有环节税制的改革就成为整个房地产税制改革的重点。关于这一环节的改革,目前各界讨论较多的是物业税的问题。物业税之物业是房地产(不动产)的别称,物业税即指房地产税(不动产税),是财产税的一种。针对我国房地产税制存在的问题,参考国际物业税的特点,我国物业税的基本框架应该作如下设计(1)将现行房地产保有环节的房地产税和城市房地产税合并,对土地、房产开征统一的物业税。(2)统一内外税制,纳税人为内外资企业单位、经济组织和个人。(5)适当扩大税基,要将物业税扩大到农村;同时,规范税收减免,清理税收优惠政策,以公平税负。(4)按房地产评估价值作为计税依据,以客观地反映房地产价值和纳税人的承受能力;为避免重复征税,对房屋的租金收入将不再征收新的物业税,而主要由营业税、城建税、教育附加以及所得税来调整。对于物业税征收可能导致的一般居民实际负担能力提高的问题,可以仿效美国的物业税制度,对于自用房屋,采取一家人拥有第一套房屋免税、第二套房屋缴税的方式征收,且在购买第三、第四套住房时税率要有一个较大幅度的提高。这样既能促进普通老百姓购房,又能对房地产市场过热有一个很好的抑制作用,另外也能从根本上体现国情。因为我国现在还处在物质资源不丰富、人民群众尚未达到基本住房水平的阶段,要努力促使从目前投资多于消费的局面转向以消费为主导的购房局面。另外,对城镇房地产开征统一规范的物业税,可能要将原来并不需要交纳物业税的居民用房并入纳税范围,由于物业税开征在后,旧     

物业税对房价的影响浅析

物业税是今年"两会"期间讨论的热点问题.本文通过对相关研究进行文献综述、对比分析国内外房地产行业相关数据,总结归纳我国房地产行业现状及存在问题,进而分析物业税开征的意义;同时运用税收转嫁于归宿理论,分析了物业税在供应者和需求者之间的税收转嫁和归宿及其决定因素,并讨论了在房地产开发阶段物业税对房价产生的影响.     

我国房价收入比的社会差距与住房政策体系的基本构想

2005年,我国房价收入比平均只有6.77,不算很高,但社会差距较大:最低收入户的房价收入比平均是22.69,最高收入户平均是2.45,前者是后者的9.3倍。因此,我国应进一步完善住房政策:通过税收政策来调控市场,通过政策性金融手段来提高居民的支付能力;对低收入家庭,主要通过廉租房政策来保障其基本的居住需求;对高收入家庭,应由市场来供给住房,政府主要通过货币政策来调节房地产市场的波动。     

我国房价收入比的社会差距与住房政策体系的基本构想

2005年,我国房价收入比平均只有6.77,不算很高,但社会差距较大:最低收入户的房价收入比平均是22.69,最高收入户平均是2.45,前者是后者的9.3倍.因此,我国应进一步完善住房政策:通过税收政策来调控市场,通过政策性金融手段来提高居民的支付能力;对低收入家庭,主要通过廉租房政策来保障其基本的居住需求;对高收入家庭,应由市场来供给住房,政府主要通过货币政策来调节房地产市场的波动.     

“土地财政”与中国房地产市场波动——基于两部门NK-DSGE模型的研究

本文构建了反映我国"土地财政"特征的动态随机一般均衡模型,以研究"土地财政"与房地产市场波动之间的关系。研究表明,高房价是造成高地价的重要原因;住房偏好冲击和货币政策冲击能够解释37%的房价波动;普通商品生产部门技术冲击以及家庭住房偏好冲击引起的投机性住房需求是我国财政收入过度波动的主要原因。较低的房地产投机交易成本强化了地方政府对"土地"的依赖,为抑制房价过快上涨对经济结构的不利影响,在增加投机性住房交易成本的同时,应推进财税体制改革并通过对住房需求的严格监管实现地方政府财政收入的稳定增长。     

我国房价收入比的社会差距与住房政策体系的基本构想

房价收入比是考察居民购房能力的一个通行指标.2005年,我国房价收入比平均只有6.77,不算很高,但社会差距较大最低收入户的房价收入比平均是22.69,最高收入户平均是2.45,前者是后者的9.3倍.因此,我国应进一步完善住房政策对于众多的中等收入家庭,政府应通过税收政策来调控市场满足多样化的需求,同时通过政策性金融手段来提高这些家庭的支付能力;对低收入家庭,主要通过廉租房政策来保障其基本的居住需求;对于高收入家庭,应由市场来供给住房,政府主要通过货币政策来调节房地产市场的波动.     

房地产税制改革与税基评估体系的构建

根据国际经验和我国的实际,应当减少现行房地产流转环节税负,提高房地产保有环节税收的比重,并按照房地产评估价格确定保有环节房地产税的计税依据。这就要求建立一套科学合理的房地产税税基评估体系,对应税房地产的客观价格作出分析、测算和判断,满足税收的公平合理性要求和开征房地产税的成本核算要求,使纳税结果为征纳双方所接受。     

国外物业税对房地产价格及泡沫的影响与借鉴

近年来,由于房价的快速上涨,人们对开征物业税来抑制房价过快上涨充满了期待。该文对美国、英国、日本等国家物业税实施情况及物业税对房地产市场的影响等进行了分析,发现房地产泡沫形成及膨胀的主要原因是信贷因素,物业税对房地产价格有一定的抑制作用,但需要与其他措施相结合才能抑制房价过快上涨。因此,要抑制房地产价格及泡沫膨胀,需要从物业税、住房保障、信贷政策等多个方面采取措施。