房产抵押合同缘何无效?——谈房产抵押的操作程序与风险防范

[案情介绍]2001年4月,借款人陈某与A农信社签订抵押担保借款合同一份,约定A农信社向陈某发放贷款5万元,期限为一年,同时以李某与王某夫妻共有的房产(房产坐落的土地为国有土地,使用方式为出让)抵押为陈某借款行为提供担保,该抵押担保借款合同由陈某、李某及A农信社签章。其后,各方当事人到该地房屋管理局制定的房地产抵押申请审批表中分别签章。此过程中登记机关查验了李某的房产证,但未要求其妻王某签字,也未进行土地使用权抵押登记。2002年1月,王某向法院提起诉讼,要求法院确认抵押无效。经人民法院审理,该地政府以某政通[1997]第25号文规定由该地工商管理局办理房地产抵押登记手续,法院在以上事实基础上确认抵押无效,农信社不享有抵押权。     

邮寄送达必须亲自接收才生效吗?

本刊于上一期刊载了《如何实现诉讼时效的接续?》一文,文中指出农信社通过邮局以特快专递、电报等方式,向债务人或担保人送达履行债务通知书或履行担保义务通知书,可以有效实现诉讼时效的接续。然而,由于法律没有对这些做法的法律效力作出明确的规定,所以在实践中认定这些做法的法律效力就成了难题——案情简介 1997年10月4日,山东省临沂市某信用社(下称信用社)与李某签订了借款合同,借款金额15万元,月利率10．08‰, 期限3个月。同时信用社又与谭某签订了担保借款合同,约定谭某为该笔借款提供连带责任担保,保证期间为借款到期后2年。借款于1998年4月4日到期后, 借款人、担保人未履行还款义务,信用社于1999年11月12日通过邮电局分别给李某、谭某各发电报一封,内容为催促归还借款15万元及利息。因借款人、担保人     

兽药店违法经营人用药案例

【案例概述】 某县兽药店经营者李某购进具有国药宁批准文号的安乃近10公斤，蛋鸡养殖户王某饲养的蛋鸡生病来求购兽药，李某遂将其中的1公斤安乃近（80元／公斤）以及其它兽药一起销售给王某，并明确告知王某该安乃近的用法、用量，王某使用后鸡群出现不适，向李某讨说法未果，遂向该县农委举报，该县农委非常重视，要求县农业执法太队立即调查。     

公婆与儿媳的“香火协议”缘何无效

案例：去年夏收季节．方某请邻居王某开他家的拖拉机帮方某从麦地往家拉麦子。麦子装好后。在回家的路上，因路面太陡。结果拖拉机翻了。将路过的本村农民李某压倒并造成其肩骨骨折。李某在医院住院治疗了一个多月，花去3000多元。现在李某起诉要求方某支付医疗费。而方某认为拖拉机是王某开的，王某也应有责任，请问李某只起诉让方某支付医疗费是否合法?     

种植能手刘灵芝的创业之路

陈六喜是湖北省监利县柘木乡南昌村一组一位普通农家女，1999年她靠娘家陪嫁的1万元彩礼与丈夫一起搞起了水产养殖，由于初涉养鱼，技术没掌握，管理未跟上，把1万元彩礼打了水漂。第二年初。她从亲朋好友那里筹借了5000元，又从信用社用房屋担保贷了5000元，继续搞水产养殖。村干部也积极支持她搞水产养殖，为她提供一切便利。陈六喜通过刻苦学习水产养殖书籍，拜访有经验的渔农，当年15亩鱼池获利7000元。     

债权银行能否从其分支机构扣划担保人存款？

2006年7月20日，张某从A银行下属分支机构B支行借款20万元，期限为1年，并由李某提供保证担保。李某与A银行签订的保证合同约定，保证人李某对债务人张某在B支行的借款20万元提供连带责任保证，担保范围包括主合同项下的债务本金、利息、逾期利息、违约金及损害赔偿金等。双方同时约定，如果保证人不按合同约定履行保证责任的，债权人有权直接从保证人在债权人处开立的任何账户内扣收。     

信用社该不该还款

藁城市李某将8000元现金存入信用站信贷员崔某处，在办理手续时，崔某称储藏存单用完了，来不及到信用社去取，便将加盖“某村信用站崔某”印章的：“现金收入传票”给李某代替存单。由于从前办理存款时也遇到过此种情况，李某并未在意。几天后，李某想把“现金收入传票”换成存单时才知道，崔某因涉嫌挪用资金罪，被判刑14年，罚款5万元。于是，李某找到信用社要求支取现金和利息。     

人死账不烂

案情：１９９６年４月１日，李某以个人名义从某农村信用社借贷资金１０万元，月息１９８‰，贷款期８个月。贷款期满后，李某未向信用社归还贷款。在信用社派人索要贷款时，发现李某已因车祸死亡。为了追回贷款，信用社只好聘请律师对这笔贷款进行“挖掘抢救。”律师接受委托后，详细了解了本案的全部情况。并走访了有关知情人，决定从贷款的去向入手，实施“抢救”方案。经过调查信用社财务帐簿，发现该笔贷款用转帐方式付出。按票索骥，这笔贷款汇入了某会计师事务所。向该会计师事务所调查得知，该款用于为某油田涂料厂进行企业注册验资…     

案例点评(之四) 没有加盖公章的存款凭条也要兑付吗?

案情1999年1月25日,王某要将现金13500元存入某信用社下设的一个信用站。该信用站的詹某收到该款项后,即为王某开具了一张“信用合作社活期储蓄存款凭条”(该凭条属农村信用社内部记账凭证),凭条上加盖了詹某的私章,但未加盖公章。2000年1月26日,詹某因犯挪用资金罪被判处有期徒刑八年(经查,詹某未将王某存人的13500元交由信用社入账)。此后, 王某多次向该信用社要求支取存款,信用社认为:王某持有的     

行政处罚非法转让行为三题

案例：１９９９年１月，王某和李某私下签订合同，王某以每平方米２００元的价格，将２５０平方米土地转让给李某。合同签订后，李某付定金１０００元。２００２年５月，当地土地部门根据群众举报调查此事。调查发现，王某尚未交地给李某。审理中，出现两种截然不同的观点，一种认为已签合同并付定金，应该查处；另一种认为土地尚未交付不构成非法转让土地行为，且已过行政处罚时效，不应查处。围绕该案有三点值得探讨：非法转让土地行为既遂的标志是什么？未遂的非法转让土地行为是否应予行政处罚？非法转让土地行为的行政处罚时效如何计算…     

贷审中心 流程控险

2006年11月6日,贷户孙某主动将欠款户王某拖欠湖北省孝感市孝南区环城信用社19年的陈贷9600元还清。原来,孙某拿着王某的房产证到毛陈信用社申办抵押贷款时,孝南区联社贷审中心通过小额信贷系统查询发现,王某1987年在环城信用社的贷款一直未还,因此,孙某的这笔贷款暂未获审批。     

农户贷款可实行联户担保

农户贷款可实行联户担保颜凡生目前，基层信用社在实际放款中，千元以上贷款存在无效抵押多、无担保资格的单位担保多的状况，因此，在农村完全实行抵押确有一定困难，不切合实际。如农村农户的房产大多未办房产证，动产抵押信用社无法控制，也不易保管，找担保单位在农村...     

这笔补偿费,究竟该发给谁--对一起代耕土地引发征地补偿纠纷案件的分析

案情1982年5月1日,村民王某与村委会签订了《农业生产责任制合同书》,承包耕地4.93亩,期限为5年。1986年,李某嫁到该村,因属新增人口,未取得承包土地。后与王某商定,由李某代替王某耕种1.13亩承包地,并约定代耕期间的所有费用由李某负担。1987年第一轮土地承包到期后,村委会一直未开展二轮承包。2005年,县政府征用了该村部分土地,包括王某承包、由李某代耕的1.13亩耕地,并依法将征地补偿费划拨到该村村委会。村委会将土地补偿费、安置补助费按照1982年承包合同约定的面积发放给大多数村民,但认为王某承包的1.13亩土地一直由李某耕种,属于有…     

夫妻互保的合同效力如何认定——从一起典型案例说起

案例2006年3月7日,时任A农村信用社（以下简称农信社）的法定代表人张某为其妻李某提供保证担保,向农信社借款4万元。合同约定：农信社向李某提供贷款4万元用于建房（张某和李某现住房为张某婚前购买）;贷款期限为2006年3月7日至2009年12月31日;贷款月利率为5.85%;张某对贷款本息及相关费用提供连带保证担保。2007年,张某因经济问题被判刑。贷款到期后,张某、李某未偿还贷款,农信社遂于2010年3月起诉至法院。     

案例点评(之二) 保证期间条款设定,一字抵千金

案情山西省忻州市某村委会开办的集体企业忻州市食用油厂于1995年11月25日向当地的某信用社借款23万元,借款到期日为1996年11月25日,该村委会提供了连带责任保证担保,保证期间为1 个月;该厂于1996年4月15日向该信用社借款30万元,借款到期日为1996年12月20日,该村委会提供了连带责任保证担保,未约定保证期间。1996年11月6日,忻州市食用油厂向该信用社借款28.5万元,借款到期日为1997年5月6日, 该村委会提供了连带责任保证担保,约定保证     

浅议借贷合同担保中的难点

浅议借贷合同担保中的难点王师旺在信用社借贷合同中的担保方式主要是保证、抵押和质押。至于各方式的操作内容和程序，《担保法》已作了详尽明确的阐述和规定，现仅就信用社借贷工作中担保合同的难点及对策列举一二，以供商榷。一、保证（一）追究保证责任不慎，就会对债...     

女青年陈六喜瞄准池中做文章——“水面养鸭、水中养鱼、箱里养鳝、池埂种豆”的立体种养效益高

今年28岁的陈六喜．是湖北省监利县柘木乡南昌村一组一位普通农家女，1999年．陈六喜靠娘家陪嫁的1万元彩礼与丈夫一起搞起了水产养殖．由于初涉养鱼．技术没掌握．管理未跟上，把1万元彩礼打了水漂。第二年初，陈六喜从亲朋好友那里筹借了5000元．又从信用社用房屋担保贷了5000元．继续搞水产养殖。村干部也积极支持她搞水产养殖．为     

依法完善担保机制 有效保全信贷资产

有效的担保机制是农村信用社强化信贷管理，提高信贷资产质量，防范信贷风险的一项强有力的内控制度，是有效保全信贷资产的重要措施。《中华人民共和国担保法》及其司法解释和《贷款通则》，是农村信用社贷款担保机制建立的主要法律依据，对保障信用社债权的实现、信贷资产的安全、有效提高信贷资产质量、防范或降低信贷风险，起到了重要的作用。近几年来，由于受社会信用下降和信用社内控制度不健全等种种因素影响，过去建立的贷款担保机制的作用发挥得不够，使信用社信贷资产质量低下，风险逐步加大。其主要表现：一是对企业发放的贷款的…     

析保管箱合同的法律定性

案情简介: 2005年9月13日,客户李某与广西某县信用社签订了《保管箱租赁合同》,约定租用该信用社位于地下一层的一个保管箱。后李某将5000多枚港澳邮票放在租用的保管箱内。2006年5月16日,该县信用社保管箱库的空调给水管连接件接头脱落,导致保管箱进水,其中李     

应注重对农业产业调整中借款人的选择

当前农业产业结构调整需要较大的资金投入，资金需求也比较急，但信用社必须按照农村信用社的贷款条件选择借款人，不能放宽要求，放弃原则，给信用社带来新的风险。１、对贷款农户要全面了解，区别对待。建立农户经济档案要细，想办法调动村组干部向信用社如实反映农户动态情况的积极性。对那些诚实善经营，特别是围绕当地主导产业发展生产的农户，信用社要分两种情况给予扶持。一是对有经济实力、财产担保的农户，按农村信用社贷款管理的各项规章制度办理。二是对经济实力不强，又无财产担保的农户，信用社可采取多户联保方式解决，由农户…