西安:关于一块地的理论思考

新闻提示:2003年10月,陕西省西安市将地处南二环西段一块81亩的土地开始规划容积率1.98,总地价2.38亿元,折合楼面地价是2224.85元/平方米,拍卖后竞得方未履约,后增加容积率为2.5,以招标方式出让,总地价2.3879亿元,虽然出手,但能否成功开发仍是未知数.     

城镇商业用地基准地价的容积率修正系数编制新方法

研究目的：建立一种具有理论基础的城镇商业用地基准地价容积率修正系数编制方法,为宗地评估提供更科学的参数标准。研究方法：基于竞租理论和最大效用原则等理论综合分析房屋楼层用途分布的经济驱动和土地收益随楼层递增而递减的变化特征,确定了均质区域内存在楼层用途由商业向住宅转换的分布特征及以转换层为临界点的收益分段递减规律;据此设计了以商业与住宅用地级别叠加划分均质区域R、统计方法确定临界楼层k、住宅级别基准地价确定临界楼面地价P的参数确定方法,基于城市房屋重置价格和典型楼盘的楼层售价的剩余法确定k+1层—顶层之间地价比值作为商业楼层系数并计算商业楼层地价,继而结合商业首层楼面基准地价回归分析拟合第1—k层之间的商业楼层修正系数;以此统计不同容积率和建筑密度条件下的宗地地价与基准地价的比值作为修正系数值。研究结果：基于上述思路设计了针对城镇商业用地基准地价容积率修正系数的系统编制技术流程,以四会市城镇商业用地基准地价容积率修正系数编制进行了实例说明。研究结论：本方法在广东省汕头市潮阳区、四会市、饶平县等城镇基准地价评估中得到实践应用,验证了其可行性与合理性,丰富、完善了中国基准地价评估的技术流程。     

容积率和出让方式对地价的影响——基于特征价格模型

研究目的:分析容积率和土地出让方式对城市地价的影响,以及2004年旨在减少土地协议出让方式的"71号令"是否提高了地价。研究方法:以北京市2002—2005年间1363宗住宅类土地出让的数据为基础,采用特征价格模型进行实证分析。研究结果:(1)容积率每提高1%,单位地价将提高0.86%;(2)"71号令"的颁布并没有明显地推高北京地价,只是减少了土地出让的总量。研究结论:出让方式从协议出让改为招标拍卖的实质是以市场机制代替计划体制,但市场机制本身并不会直接导致地价上涨。     

地产估价中容积率修正系数的确定

研究目的:探索合理的容积率修正系数确定方法.研究方法:理论分析法.研究结果:从容积率的内涵与特性出发,分析了容积率对地价的影响规律,提出了容积率修正系数确定的原则,在对当前几种容积率修正系数确定方法评价的基础上,提出了地产估价中容积率修正系数确定的改进方法.     

城市基准地价评估中的容积率修正问题探讨

容积率是基准地价评估中最重要的修正因素之一,通过比较现行的几种容积率修正方法,并结合研究项目的调查资料,对基准地价评估中的容积率的修正及其修正方法的选择和修正过程进行了系统的研究,同时运用回归拟合的方式建立了容积率与地价的相关函数,在方法应用上进行了有益的探讨.     

住宅用地基准地价的容积率系数修正新方法

容积率修正系数编制是土地评估领域探讨的热点之一。提出了先构建容积率、因素总分值与地价关系的地价模型,进而编制分级别的住宅用地容积率修正系数的新方法,并以北海市为例进行实证研究。研究表明:地理加权回归模型的拟合度明显优于最小二乘法,便于据此编制更精准的分级别容积率修正系数表;该方法引入因素总分值规避了传统区域修正方法的主观任意性问题,便于计算机进行批量快速处理,保证了编制的容积率修正系数的可靠性,在实践中行之有效。     

基于GWR模型的南京市住宅地价影响因素及其边际价格作用研究

研究目的：以南京市为例,探索城市住宅地价影响因素及其边际作用空间变化性及各因素边际作用大小空间分布状况,为城市土地科学管理提供帮助。研究方法：地理加权回归模型（GWR）。研究结果：（1）地铁站点、商业网点、水景观、绿地公园对住宅地均价的边际影响能力的空间变化性强,高等学校、医院等其他因素边际作用的空间变化性较弱;（2）容积率住宅地价边际增值能力高于其他因素,各因素在具体不同地块上边际作用能力高低不同。研究结论： GWR模型可以改进传统空间回归方法,可对城市地价影响因素边际价格作用空间变化性进行良好的估计;住宅土地价格对快速交通、商服条件及自然景观因素较为敏感,反映主城区人们对住宅便捷性及休憩性呈强偏好;容积率边际增值能力空间变化弱与土地的住宅性用途有关,但容积率始终是边际增值能力最高的因素; GIS良好的输出图像可视化技术能够指导相关部门调控具体地块的主要规划因素,促进城市土地科学管理。     

城镇地价评估指标体系初探

提出了探讨城镇地价评估指标体系的重要性并基于我国评估土地使用权价格的特点，对土地还原利率、房地租金、容积率等几个重要的地价评估指标进行了探讨．     

浅析调整容积率补缴土地出让金政策的实施

正近几年,房地产企业的土地获得成本逐年提高。而由于容积率关系到土地开发利润高低,使越来越多的房地产企业在获得土地使用权后,更倾向于申请提高土地容积率。为此,原国土资源部出台了《关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》(以下简称《通知》),明确规定:"经依法批准调整容积率的,市、县国土资源主管部门应当按照批准调整时的土地市场楼面地价核定应补缴的土地出让价款。"     

CPI对地价变化的影响及扣除方法研究

通过分析价格指数的概念及其在价格分析中的作用,探讨了在地价分析中扣除cPl以消除通货膨胀对地价影响的方法。结果发现,与扣除通货膨胀影响之前相比,全国105个主要监测城市2008年各类用途平均地价及2012年住宅用地平均地价不涨反跌;各用途地价的名义增长率和实际增长率峰值出现的时间分别为2010年和2009年。在地价分析中扣除cPl以消除通货膨胀对地价的影响能够更真实地反映地价本身的变动状况以及更直接地显化宏观调控政策等因素对地价变化的影响。     

国土资源与可持续发展

今天 ,我向大家介绍一下我国国土资源的有关情况 ,并与大家一起学习中央关于国土资源管理的重要指示精神。我的介绍分为三个部分 :一是对国土资源重要地位和作用的认识 ;二是对国土资源面临严峻形势的分析 ;三是保护和合理利用国土资源的对策。一、国土资源的重要地位和作用自然资源包括土地资源、矿产资源、海洋资源、水资源、森林资源、草原资源、生物资源、气候资源、能源资源及自然景观旅游资源等十多种。社会生产离不开资源 ,无论生产创造的财富属于哪一个门类 ,其起始点都必定是自然资源。任何一个国家 ,其经济发展的规模、速度以及稳…     

国土资源科技进步与可持续发展

本文探讨了国土资源科技进步与可持续发展的关系 ,科技进步实现我国现阶段可持续发展的途径 ,对可持续发展的未来进行了展望 ,并提出了若干结论和建议。     

保障抗震救灾粮油质量安全的实践与体会

<正>"5·12"特大地震,给四川省粮食系统造成了重大人员伤亡和巨额经济损失,全省21个市州、148个县(市、区)、618个企业遭受了不同程度的破坏和损失,造成的直接和间接经济损失达到140亿     

农产品质量安全与检测技术的发展及应用

近年来,随着人们对农产品质量安全管理工作的关注度持续提升,相关安全质量检测技术得到高效发展,目前已经广泛应用于行业检测工作中,同时获得了可观的效果。基于此,本文围绕农产品质检技术展开研究,阐述其具体内容,针对农产品质量安全检测技术发展现状进行分析,提出新时期农产品质检技术优化策略,总结了农产品质检技术应用措施,并对相关技术的发展进行探索。     

江苏省地质环境管理改革发展的目标与路径

江苏省现阶段的主要地质环境问题是由自然因素和人为因素造成和引发的。多年来,江苏省地质环境管理取得了很大成绩,但也存在不少问题。新时期加强地质环境管理要根据江苏省的实际,不断深化认识,健全法制,明确责任,突出重点,拓宽地质环境管理思路;要从政府、企业和社会三方面着手,构建保障社会科学发展的地质环境管理新机制,全面推进地质环境管理改革,为江苏省现代化建设"两个率先"的宏伟目标服务。     

Similarities and dissimilarities between the EU agricultural and rural development model and Romanian agriculture. Challenges and perspectives

The main aims of this study are to highlight the differences and the similarities between the European model of agricultural and rural development, and the state of play in the Romanian agricultural sector. Statistically speaking, the agricultural sector's indicators of the past two decades place Romania outside the family picture of the EU countries, with very slight resemblances, and very strong discrepancies between their economic, technical, and institutional characteristics. At present, competition-wise, farming and farmers in Romania are still strongly disfavoured in relation to their competitors in the old EU Member States. In Romania, the economic and institutional mechanisms have most often been devised to the disadvantage of agricultural production, by claiming that subsistence farming would be the sustainable way, and by channelling the added value to other sectors. An option to continue the agricultural policies of the past decades and to abandon the national support lent to agriculture would be particularly risky through its unpredictable and incalculable social and economic effects.     

Land use planning and health and well-being

This paper is concerned with the relationship between the planning of settlements and health. It gives a brief introduction to the issues before summarising the evidence in relation to a range of topics, concluding with some more speculative thoughts on likely future findings.Modern planning was invented in response to inhumane living conditions in 19th century cities. But in the last century the connection was lost. Only now, with concerns over climate change and obesity, is there beginning to be the realisation that the physical environment is an important determinant of health.The paper uses a particular model of this relationship based on eco-system and health determinants theories to structure the review of evidence. The review covers: lifestyle choices in relation to physical activity and diet, mental well-being and community, the local economy and income, health inequalities and strategic land use transport planning, pollution and urban form, and finally impacts on global ecology.There is now a growing consensus that while personal factors are critical in determining health, the urban environment exacerbates or mitigates health and well-being outcomes.The level of active travel (walking and cycling) and outdoor recreational activity is strongly affected by accessibility to local facilities. Access to green, natural environments, and to local social networks, are factors in mental well-being. The wider sub-regional pattern of housing, economic development, land use and transport is a determinant of social exclusion and therefore health inequalities. It also affects health-damaging pollution, adaptability in the face of climate change and the level of carbon dioxide emissions.We have literally been building unhealthy conditions into many of our towns and cities. But comparisons with the best cities in Europe indicate that it is possible to reverse the less desirable trends. Success depends, however, on more radical policies of local authority control over land and finance than any political party has yet advocated. It also requires collaboration between the full range of powerful public and private organizations that influence the built environment.Future research is likely to further strengthen these conclusions. It will become much more obvious that planning for health and well-being is not only the NHS, but about creating a health-promoting physical, social and economic environment.