论我国商品房预售制度的不足与完善——基于国际比较视角

受中国宏观经济走势的影响，许多房地产开发商出现资金链断裂问题，导致预售制度下大量期房出现问题，引发了社会对取消期房销售制的呼声。探究中国商品房预售制度的起源与发展，分别从购房者、房地产开发商和政府的角度讨论商品房预售制度的利弊，并分析取消商品房预售制度的可行性。得出结论：短期内取消预售制度不利于当前的经济形势，应采取“渐进式”改革措施，继续给房地产市场“去金融化”，加强第三方资金监管，在预售制中引入分期付款等，进一步降低购房者风险、保护购房者权益。     

现房、期房PK（对决）

今年8月．中国人民银行在《2004年中国房地产金融报告》中提出．建议取消商品房预售制度．可以考虑允许商业银行发放固定利率个人住房贷款．在整个房地产市场引起轩然大波。此番余波未了．10月19日．中消协更出面邀请房地产企业及研究机构等多方相关人士召开“商品房销售模式研讨会”．对现房与期房的优劣势进行了一番大会审。现房与期房之争，俨然已经拉开一场况日持久之战。     

“现房”时代，真的要来了吗？

央行《2004中国房地产金融报告》，8月15日发布至今已经2个多月，“取消期房预售制度”建议，让买楼人叫好，却遭到开发商强烈反弹。8月24日国家建设部新闻发言人明确指出，国家近期不会取消商品房预售制度。 然而，精明的开发商一边嘴里骂骂咧咧，脑子里却已在盘算真的“取消期房预售制度”怎么办：近月来．福州房地产广告不断出现“准现房”甚至“现房”销售的爆炸性字眼，云里雾里间，让人匪夷所思——福州一下子怎么多了这么多的“现房”、“准现房”呢？[编者按]     

期房去留谁说了算?

央行作为“最后的贷款人”，对房 地产市场存在的风险是最着急的。如 果出现房地产金融危机，最后肯定要 由央行买单。情急之下，央行终于想 出了一个狠招，这就是取消期房。8月 15日，央行发布的一份题为《2004中 国房地产金融报告》称，“很多市场风 险和交易问题都源于商品房新房的预 售制度，目前经营良好的房地产商已 经积累了一定的实力，可以考虑取消 现行的房屋预售制度，改期房销售为 现房销售”。一纸报告在房地产市场 即刻掀起轩然大波，引来了各方的激 烈争议。     

商品房预售：取消还是保留？

8月15日，由中国人民银行房地产金融分析小组撰写的《2004年中国房地产金融报告》正式对外公布。报告指出，当前房地产市场上的很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，鉴于目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，因此可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。     

盘点2004年北京二手商品房市场

在相关政策额出的2004年．北京二手房市场成为房地产市场的一个焦点，总成交量达到40000套，相比去年上涨91％。其中，二手商品房更是焦点中的“明星”，风光无限。据“链家”统计资料分析(见附表1)，2004年北京二手商品房成交量达到了10500套．较去年的成交量上涨了150％。占总体二手房成交量的比例也由去年的20％上升到2004年的26．25％，上涨幅度为6．25％。     

取消期房预售是把双刃剑

8月15日．央行建议“取消期房预售”的一纸报告见诸媒体后．立刻在房地产市场上引起了轩然大波．一时间，建设部官员、银行负责人、业内专家、开发商、媒体和消费各执一词．纷纷发表自己的看法。特别是房地产开发商，再次被推上了风口浪尖．他们不约而同地打听“何时开始实施？”8月24日．建设部新闻发言人公开表态。     

风云之际

8月15日，中国人民银行发布《2004年房地产金融报告》。该报告深刻地分析了我国房地产市场存在的系列问题，如，市场信息不充分、不对称，政府监管效率有待提高，房地产企业不规范，某些开发商和某些基层银行相互勾结进行假按揭、假担保等。报告特别指出，房地产行业存在的上述问题，特别是期房预售中的不规范问题使国家面临巨大金融风险。因此建议取消期房预售制度。     

楼市“零成交”蔓延

尽管已是炎炎夏日，楼市的天气却一天冷似一天。 根据北京房地产交易管理网的数据，6月上旬北京在售的235个普通商品住宅项目中，147个项目出现“零成交”。取得预售许可证的11个房地产项目合计供应期房4788套，目前全部处于未签约状态。此外，6月上半月北京、上海八成以上的别墅项目“零成交”。     

取消房屋预售制度利弊辨

央行《2004年中国房地产金融报告》建议：“可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”     

试论房地产销售的转型趋势

2005年8月15日央行发布《2004中国房地产金融报告》，建议“取消现行房屋预售制度，改期房销售为现房销售”。此言一出，立即在社会各界引发激烈辩论，其影响力毫不亚于4月30日七部委出台的《关于做好稳定住房价格工作的意见》即“房产新政”。笔经过综合分析，用现房销售取代期房销售。利大于弊。而且现房销售应成为现阶段房产销售的主导。     

央行“建议”引发争论，建设部明确表态——近期不会取消预售

8月16日，中国人民银行发布《2004年中国房地产金融报告》。其中一句看似轻描淡写地建议．却令整个房地产界为之一撼——“可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售”。     

应不应该取消商品房预售？

在3月份召开的“两会”上，不少代表发言时讲到商品房预售问题。意见不一。这个问题的来源是，2005年8月15日，中央人民银行房地产金融分析小组发表了他们撰写的《2004年中国房地产金融报告》（以下简称《报告》）。《报告》中指出，当前房地产市场上很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，鉴于目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，因此可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。《报告》的内容传出后，引起了广泛的争论，概括起来主要有三种意见：一是，商品房预售曾经发挥了重要的作用，但随着形势发展，其弊端不断显现，因而可以考虑取消。二是，从长远来看，商品房预售可以考虑取消，但因目前条件不够成熟而应暂缓考虑。三是，商品房预售是一种世界各国通用而可行的销售形式，从长远来看也不能取消。     

2005-2006回顾与前瞻

转眼又是一年。 2005年，人们历数北京房地产走过的每一个脚印，不得不感叹：这是历史上值得记忆的一年。 市场观望、新盘减少、成交量放缓……众多楼市现象随着新政的影响就此衍生出来。 “国八条”一出，房价成本公开、期房叫停、商业地产调查等政府新举措的讨论让京城房产市场再掀波澜。 随后，地产大亨们的强强联合与争夺“地王”无疑是新政影响下的选择．纵观“榜单”而声讨房地产商社会责任感的同时，老百姓对房产中介不诚信的问题更加愤慨。而北京市政府出台的预售商品房网上签约制度，则是政府出面整顿市场的一项不小的举措。物业行业也不消停．法警上门强制执行收缴物业费，瞬间风起云涌。 一个个事件都曾在社会上引起了不小的震撼，并且每一次都如同地震降临，使地产界“抖三抖”。 尽管如此，展望未来之时，人们依然心潮澎湃，情起神动。 未来，楼市玄机之跌宕起伏并未因年度的终结而告罄，政策效力仅是初显端倪。 回顾2005年北京房地产业，展望2006年京城楼市，本刊记者集体出击，与业界人士共同数脚印，探知未来。     

期房销售 买卖“梦想”

真正的期房销售制度起源于香港。1953年，香港住房严重不足，需求庞大。30岁的霍英东成立立信置业有限公司，一改当时的现楼销售政策。提出“预售楼花”，并提倡分期付款。地产商纷纷效仿，成为香港房地产市场的一大经营特色。     

期房延期交付给消费者带来的警示

<正>自上世纪80年代末我国引入商品房预售制度以来,预售制度一方面在帮助开发企业融通资本、降低开发成本方面起到了积极的作用,这种作用表现在不仅解决了消费者对住房的需求,同时也避免了房地产市场成为少数寡头垄断的市场。但另一方面,导致房地产开发企业的诚信受到质疑,出现了大量的"烂尾楼"、期房质量差、延期交付等问题,使得期房纠纷不断加剧。虽然我国相关学者已深刻地剖析了商品房预售制度的     

我国商品房预售将有法可依

《城市房地产管理法》第一个配套法规《城市商品房预售管理办法》已于近日正式出台。 该《办法》针对我国房地产市场商品房预售活动中存在的凭空发售或非法炒买炒卖“楼花”,“期房无期”、商品房标准与实际不符、售后服务不落实等问题,做了明确规定。《办法》规定商品房预售实行许可证制度,同时作出具体规定,防止炒地皮的行为。     

美国次级住房抵押贷款市场的危机及启示

一、美国的次级住房抵押贷款市场危机回顾从2000年到2005年，经过5年房地产火热牛市，美国家庭自有住宅比例达到历史最高纪录。2005年下半年开始．房地产市场开始缩水，房价迅速下跌。2006年三季度起，逾期超过30目没有偿还贷款的比例达到4．6％，次级抵押贷款的违约率则高达12．6％，违约率在过去12个月里增加了25％，美国抵押银行家协会追踪的全美抵押贷款超过4600万件。2007年2月．二十多家发放次级抵堋件敦的公司呆丌棚桕官布神产.[第一段]     

冰河时期预售制度不宜取消

8月15日，央行的《2004中国房地产金融报告》建议：“考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”     

反对取消预售制度，提高门槛才是正途!

央行在非常敏感时期出台“2004中国房地产金融报告”，试图定调新政下楼市现况，建议“取消现行房屋预售制度，改期房销售为现房销售”。