规范外资房地产企业境内外资金运作

近年来,随着境内房地产资本持续增值以及人民币升值预期增强,大量外资渗透到我国房地产行业,且流入和后续融资渠道日趋多样和隐蔽。这些变化给当前和未来的国际收支形势带来诸多不确定性和潜在的风险隐患。为深入研究外资房地产企业资本运作模式及其对外汇收支的影响,     

大连市房地产企业借用外债情况的调查报告

2006年外汇局与建设部联合出台的《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》及2007年1月外汇局下发的《资本项目房地产项下外汇业务外汇局版操作规程》全面规范了外商投资房地产企业所涉外汇收支和汇兑的管理，对外资房地产企业借用外债进行了严格控制，有利于加强和改进房地产市场宏观调控、规范房地产项下跨境资本流动秩序，促进了房地产行业健康发展，维护了我国国际收支基本平衡。     

房地产市场跨境资金流动应亮“红灯”

两大难点“成就”监管盲区 难点一：外汇管理存在重流出，轻流入的华向．外资流入房地产市场几乎没有政策障。在我国长期实行大力吸引外资，鼓励外资流入的政靠背景下，外汇管理比较重视对流出环节的控制．流入环节的管理相对宽松。以非居民个人购房为例．根据《关于：规范非居民个人外汇管理有关问题的通知》（汇发[2004]16号），非居民个人只要凭本人真实身份证明就可以在国内银行开立外汇账户，汇入资金的数量可不受限制．     

热议房地产外汇管理新政

意义之一：审时度势、针对性强，有利于提高宏观调控效果 2005年国家出台对房地产市场的调控措施之后，外资不仅没有放慢进入中国房地产市场的步伐，反而增加了对中心城市的投资数量，这在很大程度上削弱了国家对房地产调控的效果。新政策目标明确，就是要通过提高外资进入房地产领域的投资成本和风险的不确定性，加强对国内外贷款流入房地产市场的控制，增强货币信贷政策的有效性，来限制外资非正常流入房地产行业，抑制房地产领域的投机行为，挤压房地产价格泡沫，实现宏观调控目标，维护国民经济的健康稳定发展。     

外资流入房地产业的负面影响及政策建议

本文通过分析近年来江苏省房地产市场外资流入的特点以及流入快速增长的原因,指出外资加速流入房地产行业,无论是对于国家当前的房地产市场调控,还是外汇资金跨境流动管理都存在明显的负面影响,并提出从规范外资准入、抑制非居民房地产投资需求、加强外资流动监测和汇兑管理等多方面促进房地产业合理利用外资的政策建议。     

上海市房地产行业融资外资化程度及其影响

文章认为，在外部一系列因素的作用下，在房地产领域，出现了外资流入增加、对内资替补性增强的倾向。本文以上海市房地产业的情况为例，分析了房地产行业融资外资化程度及其对货币政策、外汇管理政策可能带来的影响．并提出了相应的政策建议。     

关注外资流入对内陆城市房地产市场的影响

在当前全国房地产价格整体上扬的大环境下，外资由先期进入沿海等经济发达地区房地产业，正逐步辐射到内陆城市。外资的流入在提升内地房地产开发品位和规模，促进房地产二级市场交易的同时，也对内陆城市房地产价格等产生较大的影响。特别是2006年7月11日与9月1日，房地产新政的陆续出台进一步强化了外汇管理手段对房地产市场的影响。为此，本文以湖北省襄樊市的情况为例剖析这种影响。     

充分利用外资外汇登记制度下的资源共享

外资外汇登记制度在防范居民资产无对价转移风险的形成，遏制资本外逃，提高外资流入统计真实性方面发挥了显著作用，促进了利用外资工作健康开展。     

诚信为本

近几年，外资流入经济欠发达地区房地产的步伐加快，其中隐含的一些外汇管理问题应引起重视。一是为了满足资金运作的要求，同时规避外债管理，有部分外资房地产公司通过调整中外方注册资本比例达到调度集团资金的目的。二是在部分外资房地产企业的业务操作过程中存在着不合规的行为，并且资本金结汇用途有悖常理。三是鉴于目前针对外商投资企业的利润没有强制处理的要求和规范，外商不仅可以随意使用这些利润，     

牵手金融：发达国家房地产业的鲜明印记

编前语：作为一个开放度和回报率双高的市场，中国房地产业受到越来越多海外资本的青睐。从与中资房地产公司联姻开发、散户投资到境外机构资本的显山露水，尽管时至今日我们仍然难以掌握该行业外资的真实情况，但一个明确的判断是，在外资的低调探路之后．中国房地产业将有境外资本参舞．在此过程中如何保证双方“姻缘”的和谐长久，推动房地产业的健康发展，又知何防范投机资金跨境流动的冲击．维护国家涉外经济安全，外汇管理部门近期公开表示，将配合上游部门，完善外资进入房地产行业的相关外汇管理政策。这表明，房地产调控的政策之弦依然紧绷。在此背景下，我们有必要结合国际经验及中国房地产业现状，探讨末来的外汇管理政策取向。     

河北省外资房地产企业发展现状分析及对策建议

河北省外资房地产行业连续多年呈现低迷状态,但2013年以来,房地产行业外资流入持续增长,且流入额占比较大,这一现象有悖于国家宏观政策意图,增加了跨境资金异常流动风险.为此,外汇管理局河北省分局对外商投资房地产企业进行了专题调查,对其现状、特点、存在的风险进行了分析并提出了建议.     

社会各界对房地产外汇管理新政反映不一

浙江省分局对全省各市地、在杭各外汇指定银行和外资房地产公司进行了快速调研：1、房地产主管部门认为房地产外汇管理新政出台有利于抑制外资炒房问题。房地产主管部门认为“通知》是对“意见》的细化，有利于更好地落实“意见》中的有关规定，有效抑制外资炒房问题。鉴于执行房地产外汇管理新政过程中，对商业存在原则和实需自用原则的把握主要依靠房地产主管部门的监管信息，房地产主管部门表示将更好地与外汇局、外汇指定银行进行联系沟通、协作配合，以形成对房地产市场外汇资金运行的监管合力。     

当前外资农业发展现状、问题及政策建议——以江苏省句容市为例

外资快速流入农业为辖区农业加速发展带来了新的生机,但也带来了一定的管理风险。本文以句容市近年来外资农业的流入为背景,分析了当前外汇监管中需要关注的问题,并提出政策建议。     

外资流入房地产是“狼”还是“羊”

房地产调控取得阶段性成果。但在内资房地产市场投资需求被抑制的情况下，外资流入的势头不断增强。外资对内资的这种替代，既有利于扩大房地产供给，引发行业模式的变革，也会带动投资性、特别是投机性购房，导致国内房地产价格上涨，加大国际收支失衡和人民币汇率升值的压力。孰是孰非，有待分析。     

对外资流入境内房地产市场规模的测算

近年来,外资流入房地产市场引起了普遍关注。本文综合考虑外资对房地产信贷的撬动因素,运用资产负债比例法间接推算出2003和2004年外资流入房地产开发和销售市场的资金总规模(包括直接流入的外汇资金及其撬动的人民币信贷资金)分别占全国房地产资金总规模的17．5％和11．5％,其中直接流入的外汇资金分别为140亿和120亿美元。     

要关注境外资金流入房地产市场的态势

通过调整税收、利率、汇率等方面的政策,适当提高外资投资开发房地产成本,降低其盈利水平,减缓外资流入房地产速度厦门作为我国东南沿海地区极具影响力的城市,伴随着海湾型城市建设步伐的加快和有效需求的日益旺盛,房地产市场景气指数和价格持续逐年攀升,从而吸引了相当数量的境外资本流入。这些资本不仅直接影响了当地的房价,同时也给外汇管理部门带来了新的监管课题。     

我国房地产业利用外资的现状与对策研究

境外资本进入我国房地产市场一方面给境内房地产行业提供大量资金支持，提升房地产供给水平，另一方面也加大了国际收支失衡和人民币升值的压力。因此，对于境外资本流入对我国房地产行业的影响应给予足够的重视，并采取相应的政策措施，规范境外资本流入房地产行业。     

房地产市场外汇管理政策调整情况、存在的问题及完善建议

房地产业是我国国民经济的重要支柱产业。近年来,大量外资进入房地产业,加速了房价上涨,影响了宏观调控效果。为规范房地产市场外资准入和管理,国家外汇管理局等部门相继出台了有关政策。本文介绍了房地产市场外汇管理政策调整情况,分析了当前房地产外汇管理中存在的问题,并提出了完善政策、强化监管的建议。     

成都市房地产外资流动脆弱性分析

自2004年起，成都市房地产市场外资流入呈现爆发式增长。国家外汇管理局四川省分局对此进行了调查，并立足资本流动脆弱性，对跨境资本流入的可持续性、流出的稳定性和对地方银行体系的影响进行了分析。     

外资企业资金流入流出的调查与思考

从紧货币政策下外资企业资金以各种形式流入或滞留境内，对外汇收支和外汇监管带来较大的负面影响，如何实现均衡管理，本文提出了相关政策建议。