地方政府财政压力、土地财政与房价

本文通过理论分析结合经验研究,从制度因素出发探讨地方政府财政压力对城镇房地产价格的影响及其作用机制。研究显示,分税制改革后地方政府财政压力出现明显变化,土地财政现象同期出现。地方政府的财政压力对城镇房地产价格有显著正向影响,而土地财政也是房价变化的重要中间影响因素。在分税制改革后,地方政府财政压力增加,导致土地财政规模与依赖度扩大,地方政府出让土地行为会影响土地出让市场和房地产市场参与者行为,均将进一步推高商品房价格。因此,本文建议在维持房产市场价格稳定方面,需重视财政制度建设,减轻地方政府财政压力,通过规范地方政府预算外收入与土地出让制度,限制地方政府依赖土地财政的程度,以抑制房地产市场的价格波动。     

土地财政转型视角下的地方税体系优化

以公共土地出让收入为支柱财源的现行土地财政模式增加了地方政府的可支配财力,推动了我国经济发展与城镇化进程.但在经历了多年增长之后,现有土地财政模式所面临的财政与金融风险逐步加剧.为保障地方财政收入的充足与稳定,需要对现行地方税体系进行整体优化,将高度依赖土地出让收入的土地财政模式转变为依靠规范、有序、可持续的地方税收收入的“税收财政”模式.     

中国土地财政研究

土地财政现象是在中国大陆特定土地管理、财税体制等制度背景下,随着工业化、城市化的加速推进而出现并发展演变。由于地方政府发展冲动、预算软约束等因素的综合影响,在土地出让收入规模急速扩张的同时,引发了土地资源粗放利用、地方政府性债务规模扩张、国有土地权益流失、房地产市场泡沫、征地拆迁矛盾冲突、粗放式经济增长方式难以转变等经济社会问题。当前,从国家发展的战略高度,研究和探索解决中国土地财政问题十分迫切、意义重大。本文通过理论分析与实地调研,考察了我国土地及土地出让制度的发展演变、地方政府的土地出让收入依赖程度、土地财政对地方经济社会发展的积极作用及面临的挑战,进而结合实际案例分析和国际相关经验,提出解决土地财政问题的总体思路,具体为:从增强经济社会可持续发展的全局和公共财政建设的要求出发,在保持地方政府财政收入流量稳定增长的基础上,立足降低和弱化当前地方政府对土地财政的依赖,坚持短期调整与长期改革相结合,综合考虑土地制度、税收制度、预算管理制度、债务管理和土地收益分配制度改革,在保持经济社会发展稳定性和可持续性的同时,有效防范和化解土地财政相关风险。文章最后在完善土地管理制度和相关财税体制、加强政府土地相关收支管理、深化相关改革等方面提出若干对策建议。     

财政分权与房地产价格关系研究

以"财政分权催生土地财政——土地财政推高房价"为主线分析财政分权程度与房地产价格之间的影响关系,最后得出结论:财政分权程度是引起房地产价格变动的重要原因,财政分权改变了地方政府行为,为减轻财政支出压力,地方政府需要从土地出让以及房地产业中获得更多的收入,地方政府对"土地财政"的多重依赖随之导致房地产开发成本上升和房价上涨。     

农村建设用地入市影响土地财政区域效应

农村建设用地入市,农民集体势必成为与地方政府相互争利的土地供给者。从国家致力于城乡统一建设用地市场、盘活巨大农村建设用地资源、保障农民财产性收入、土地财政模式构成等方面系统分析农村建设用地入市影响土地财政机理。选取农村建设用地与土地财政数据,采用关联系数方法,结合区域临近原则及经济社会发展情况,将二者在31省(市)的关联度分为高度、中高度、中度、中低度、低度5个区域。从新增建设用地指标、国有用地供应面积、平均土地出让价格评判出农村集体与地方政府建设用地供给竞争程度区域差异;测算农村建设用地整理面积及可入市系数、面积使不同区域地方政府减少的土地出让规模及收益程度;考查土地出让金弥补地方财政赤字情况、农村建设用地入市减少地方财政来源对公共设施建设支出影响区域差异;评判地方债务规模、财政收入与农村建设用地入市减少地方政府出让金对地方政府债务影响的区域差异,进一步演绎出各区域破坏式的政府财政增收与融资行为。从国家制度层面改革与规划引控、征收物业税、允许与规范地方政府发行债券、鼓励社会资本参与农村建设用地整治与指标异地流转等方面,构建不同区域农村建设用地入市影响土地财政兴利除弊调控政策。     

中国土地财政基本理论研究——土地财政的起源、本质、风险与未来

土地财政在我国产生和发展呈倒"U"形特征,其产生的直接原因在于土地制度安排、政府主导的跨越式发展和对土地出让收入成本补偿不充分。从长期来看,土地财政的主要风险在于土地出让收入的不可持续性和政府土地抵押融资规模的失控,以及与此相关联的房地产泡沫和收入分配不公。防范和化解土地财政潜在风险的关键是要完善房地产税收制度,加强政府土地出让和抵押融资管理,有效调节土地收益分配,降低土地出让收入规模下降可能带来的冲击。     

地方土地财政收益分配:基本逻辑与转型路径

地方政府通过土地获得直接与间接的资源型财政收入来满足财政支出需要具有学理上的正当性。我国地方财政收入配置格局对土地财政收益的依赖与现行土地制度安排、财政体制变迁与土地收益分配权力密切相关,而且相互间形成了不断强化的利益激励兼容机制。短期内土地财政收益,特别是土地出让收入对地方政府财力仍具有很强的支撑作用,长期应以税制改革为契机,促进土地财政收益的合理转型,以更好地均衡土地财政收益各个环节的资金源分布,规避地方财源不可持续的风险,确保地方财政向可持续路径转变。     

土地财政问题再思考 ——“消费补贴投资”的工业化和城镇化发展模式

社会各界对土地财政的合理性和可持续性普遍关注。本文重新思考该问题，建立一套全面解释土地出让收入快速增长的理论框架，归结为动机和能力两大因素。前者激发了地方政府获取土地出让收入的主观意愿，后者则是保证地方政府顺利获取土地出让收入的客观条件。处于各个发展阶段的地方政府，它们发展经济的动机一直非常强烈，根本原因在于政绩考核机制。工业化和城镇化的加速推进及其带来的土地需求快速增长，构成了能力的主要内容，是土地出让收入快速增长的源泉。中国工业化和城镇化的发展模式是一条“消费补贴投资”的发展路径，土地财政是实现这种发展模式的核心手段。地方政府获取大量的土地出让收入，转化为对工业资本的财政补贴。     

我国地方政府土地财政制度研究

本文旨在揭示我国地方政府土地财政问题的制度成因,并利用2001—2010年省际面板数据对其进行了经验检验。研究结果表明,地方一般预算收支缺口越大,对应的土地财政规模越大,这一点在中部地区表现得尤为明显;在土地制度方面,土地违法案件查处情况中涉及的耕地面积与土地财政收入规模正相关,说明土地制度越不完善,地方政府越有扩大征地面积从而获得巨额土地出让收入的冲动;在GDP增长导向的政绩考核制度方面,人均GDP指标也通过了检验。本文的研究为促进土地财政模式的改革提供了实证支持。     

房地产调控影响土地财政的理论与实证分析——以湖南省为例

近年来,房地产的持续调控对地方政府的土地财政产生了较大的冲击。本文从四个方面分析了房地产调控影响土地财政的路径与机制,这四个方面分别指土地出让收入、房地产税收收入、房产商资金成本和地方政府融资成本。然后以湖南省为例,通过数据分析探讨了房地产调控影响土地财政的程度,提出了减轻土地财政依赖的一些建议。     

在土地出让环节抑制高房价的可能性分析

地方政府从土地出让环节获得的收益巨大,这已经成为公认的造成高房价的原因之一。分析土地成交价款、土地出让金等数据的构成,确定使用“土地出让纯收益”作为土地出让环节的地方政府收益的数据口径,运用各种方法定量估算地方政府从土地出让环节获得的纯收益大小,结果显示：土地出让环节具有抑制高房价的可能性。     

我国土地出让金支出结构及其问题

分析了2008—2010年上海、深圳、杭州的市本级财政预算执行情况和国有土地出让金收支情况,对比了三市土地出让金支出结构。结果显示:我国土地出让金的年度总额增长迅猛,土地出让金支出结构存在较大的地区差异;土地出让金支出结构不明晰,安排缺乏合理性;土地出让金样本城市的支出结构分布比例与现行政策支出范围特别是重点支出要求存在较大差距。最后探讨了导致上述问题的原因。     

土地囤积对房地产市场绩效的影响机制研究

本文针对当前大量存在的土地闲置现象,建立一个以投机为主要目的的土地囤积模型,证明了在高度寡占的房地产市场中,由于地价上涨预期的存在,大房地产企业前期囤积剩下的闲置土地,在未来会更多的用来倒卖而不是生产,导致整个房地产行业的生产成本并没有因为土地囤积而得到明显降低,因而也没有起到平抑房价的作用。囤积土地却因此拉开了企业之间的成本差距,作为其扩张市场的一个重要手段,大房地产企业市场势力进一步增强,造成了房地产行业市场集中度的上升。同时发现土地囤积并进一步倒卖得到的土地转让收入也是房地产企业利润的一个重要来源。最后利用动态面版系统GMM估计对土地囤积对房价、土地转让收入和房地产企业利润的影响进行了计量检验,结果也基本支持了上述结论。     

市场化进程改善了政府配置资源的效率吗*——基于工业用地出让的经验研究

我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段,提高资源配置效率至关重要。在地方政府掌握大量资源的背景下,市场化进程会对政府配置资源的效率有何影响？本文以工业用地配置为切入点,将2008-2013年我国工业用地出让数据与同期工业企业微观数据相匹配,构建每宗工业用地的配置效率指标,研究市场化进程与土地资源配置效率间的关系。结果发现：（1）市场化程度越高的地区,微观层面土地资源配置效率越高;（2）在传导机制上,市场化进程能够规范地方政府行为进而提高配置效率;（3）对于存在经济增长压力和财政压力的城市,市场化进程对土地配置效率的提升作用更大。     

地方政府财政支出的结构偏异——基于跨界公共事务的视角*

本文通过理论分析发现,我国地方政府不仅存在生产性支出偏好,还会在外部性和信息不对称等因素影响下,改变其对跨界公共事务的资金投入。在“量入为出”预算编制原则下,本文利用2010—2019年我国31个省级政府面板数据,实证分析了地方政府一般公共预算收入对跨地区民生性支出、跨地区生产性支出、地区民生性支出和地区生产性支出四类财政支出的影响。结果表明：在全国层面上,跨地区生产性支出受财政收入的影响最大,地区民生性支出次之。比较三类地区的结果发现,区域内政府竞争强度越高,地方政府对外部性的重视程度越强,因而当地用于跨界公共事务的资金会越少。从不同类型财政收入对财政支出的影响结果来看,只有间接税收入可以同时对三类地区财政支出产生显著影响。最后根据研究结论,本文提出了相应的政策建议。     

地区比较角度的地方政府土地财政依赖研究

地方政府对土地财政的依赖已经成为当前急需解决的重要问题。选取东中西部代表性的省份广东、湖北、陕西,分析三省的地方财政收入、房地产相关税收和国有土地使用权出让收入之间的关系。结果显示：有针对性地改革当前房地产相关税收和国有土地出让制度,降低房地产市场波动对地方财政收入的影响,有利于地方财政的安全和房地产行业的长远健康发展。     

空间外部性视角下的地方政府支出策略互动模式

运用空间面板计量方法研究了分税制改革以来中国地方政府支出的策略互动模式。结果表明,基本建设、文教科卫和预算外支出具有显著的空间自相关性,表现出策略互补,行政管理支出则由于地方财力情况的差异形成策略替代,效益外溢性、财政竞争机制和标尺效应在其中交替发挥了主导作用。财政收支分权对支出策略互动模式的影响效果并不一致,扩张支出分权将加剧以基建支出为主的地方政府竞争。财政分权的改革方向是使地方政府在一定程度上拥有收入自主权,中央适当上收具有强烈区域外溢性的公共品供给责任,降低地方非正式收支自主权,从制度层面营造地区间协调有序的竞争关系。     

财政收入最大化与地方政府地价竞争

本文借鉴制度经济学研究方法,将中央政府的若干治理手段嵌入到地方政府地价决定函数中,对财政收入最大化与地方政府地价竞争的治理策略做比较制度分析。本文认为,地方政府在地价决定中具有产业间边际财政总收入均等化的动机,适度提高农地征收价格以及服务业税负,有助于压缩地方政府的恶性竞争空间。产业性税收优惠政策可能只对那些租赁而不是持有地产的经营者才有效,可以考虑适度增加住宅所有者的税负来实现“增税降费”的财政收入结构调整,同时继续维持对营业场所以租赁为主的知识密集型服务业的税收优惠。     

A Normative Analysis of Housing-Related Tax Policy in a General Equilibrium Model of Housing Quality and Prices

We evaluate an array of housing-related tax policies in a general equilibrium model with endogenous housing quality and prices. The local government facilitates the provision of local public amenities, financed by an array of housing-related taxes, including a developer gross revenue tax, a property tax, a land tax, and a development license fee. In a competitive spatial equilibrium, all households optimize and reach the same utility, all monopolistically competitive developers optimize and receive zero profit, and both housing and land markets clear. We examine the effects of various tax policies on housing quality, housing prices, land rent, as well as the population and housing density. By evaluating quantitatively the welfare of the local economy, we establish a globally optimal tax scheme in the housing market: complete elimination of the property tax and imposition of a lower gross revenue tax (possibly fully eliminated) than both development and land taxes.