论抵押预告登记的法律效力

李某购买了某开发商开发的商品房一套,并以该预购房屋为抵押物向某商业银行申请了贷款,开发商为李某提供了阶段性担保。同时,李某与贷款银行共同向房屋所在地登记机构申请办理了预购商品房抵押预告登记。由于李某负债累累,其他债权人向法院提起诉讼,法院对李某房屋进行了预查封登记(即查封时房屋产权尚未登记到李某名下),在房屋所有权登记到李某名下后,贷款银行向房屋登记机构申请该房屋抵押预     

房屋登记机构协助执行中的几个问题

正某市登记机构就协助执行提出以下几个问题:一、法院对某一处房屋已进行了查封,在查封期限内,因为有别的债权纠纷,同一法院要求对该房屋再次进行查封(该房屋并没有其他法院要求查封,也不存在轮候查封登记)。这是否应该为其办理轮候查封?二、轮候查封的期限如何计算?是送达文件之日,还是转为查封之日?三、甲法院于2011年1月1日查封某房产至2012年12月31日。2012年11月31     

论抵押预告登记的法律效力

李某购买了某开发商开发的商品房一套,并以该预购房屋为抵押物向某商业银行申请了贷款,开发商为李某提供了阶段性担保。同时,李某与贷款银行共同向房屋所在地登记机构申请办理了预购商品房抵押预告登记。由于李某负债累累,其他债权人向法院提起诉讼,法院对李某房屋进行了预查封登记（即查封时房屋产权尚未登记到李某名下）,在房屋所有权登记到李某名下后,贷款银行向房屋登记机构申请该房屋抵押预告登记转本登记（也称正式登记）,登记机构以《房屋登记办法》第22条不予登记情形第6款之规定“房屋被依法查封期间,权利人申请登记的”对贷款银行申请作出不予登记决定。此时,贷款银行是否有权要求房屋登记机构办理抵押权预告登记转本登记手续？贷款银行能否享有李某所购上述房屋的抵押权而实现优先受偿？一、抵押预告登记的理论基础     

行使抵押权时能否执行其他法院查封的房屋

正某县登记机构询问:我县有一处企业的房产,在2011年抵押给了江苏银行,当时抵押双方到我单位办理了抵押登记。2013年,该房产被某市一区人民法院查封,之后又有该市另一区人民法院办理了轮侯查封登记。最近,根据抵押权人江苏银行的申请,在行使抵押权时,我县人民法院将该处房产执行了拍     

公司清算组在房屋登记中的法律地位

案例 2005年2月，甲法院作出执行民事裁定并送达当事人，要求被执行人A公司将位于B处的房屋（以下简称“该房屋”）交付给申请执行人C公司清算组抵偿债务，但A公司一直未履行该房屋的交付义务。2006年2月，因A公司债权人提出破产申请，乙法院裁定宣告A公司进入破产程序。同时，向登记机构送达民事裁定书和协助执行通知书，要求查封该房屋，期限为2006年2月25日至2008年2月24日。     

抵押预告登记和预查封登记的冲突与协调

正2013年5月,某法院在审理执行案件过程中,函告X市房屋登记机构,认为登记机构擅自处分了法院查封财产,要求限时纠正。告知函的具体内容如下:我院在审理原告唐某诉叶某民间借贷纠纷一案中,于2011年10月21日预查封了叶某购买的一处房产。由于叶某在判决生效后未履行法律文书确定的义务,唐某于2012年6月5日向我院申请强制执行。我院在执行期间查明:叶某购买该房产后于2010年7月27日办理了预购商品房抵押预告登记,2013年6月9日,预查封的该房产已登记在叶某名     

与异议登记有关的三个问题

某市登记机构工作人员询问三个问题：1.能否反复申请异议登记？2.已经被法院查封的房屋,还能否办理异议登记？3.某房屋属甲、乙两人共有,丙对此提出了异议登记并向人民法院提起诉讼。经法院审理后，终审判决产权归甲、乙、丙3人共有。     

对已办理预告登记房屋进行查封的几个问题

某市登记机构询问：1．当事人已签订了商品房预售合同,但还没有提出预告登记申请,此时法院发出协助执行通知书,要求查封当事人购买的房屋,登记机构是否可以受理？2．如果上述当事人办了预购商品房的预告登记,法院发协助执行通知书要求查封该房屋,又应如何处理？3．当事人已办理了现房所有权转让的预告登记,法院是否还可以对这一房屋进行查封？4．已办理了抵押的预告登记的房屋,是否可以查封？如果可以查封,预告登记权利人是否还有优先受偿的权利？     

如何办理"退房"后的所有权"回复"登记

案例：2007年2月房地产开发公司甲和买受人乙签定商品房买卖合同,2008年5月乙将该房屋的所有权登记于自己名下。2008年8月因房屋渗水双方发生纠纷,后经协商,甲同意了乙的退房要求。2008年10月双方签定“退房协议”,并向房屋登记机构申请将该房所有权从乙名下“回复”至甲名下。对这种情形：房屋登记机构应依据何种登记程序进行登记？     

关于夫妻间房产处分权的探讨

“夫妻财产”的登记一直困扰着登记机构，其原因主要是尚未出台一部完善的不动产登记法来规范登记机构核准登记的标准。笔者现将个人申请房屋登记的情形进行归纳，主要为以下几种：婚前购买的房屋，婚后首次申请登记；婚前购买并已登记的房屋婚后申请转让；婚前的合法建房婚后首次申请登记；丧偶后再婚的一方继承了前配偶的房产申请登记；离婚后再婚的一方申请转让前次婚姻中所分得的房产；婚后通过购买、建设、继承、受赠等方式取得的房屋申请登记。     

房产登记中有关婚姻方面的法律问题

一、双方当事人通过民政部门协议离婚,在离婚协议上已明确了夫妻共同房产归一方所有,现该方当事人持民政部门认可的离婚协议到登记机构办理房产登记,是否还需另一方到场？我国实行不动产登记制度,依照合同协议等方式取得房屋等不动产物权的,需要合同协议双方当事人完成登记后,房屋所有权才能发生变动。民政部门离婚协议上虽已明确了夫妻共同房产归一方所有,但此时房产所有权还没有发生变动,仍属夫妻共同财产,只有双方当事人根据此协议到房管部门完成转移登记后,房屋所有权才归一方所有。因此,需双方到场。通常情况下,双方共同申请是原则,单方申请是例外,而单方申请一般都是申请一方在申请之前已取得房屋的所有权等物权。比如房屋修建,在修建事实行为完毕时即取得房屋所有权;因确权判决或仲裁取得房屋所有权的,在确权判决或仲裁生效时即取得房屋所有权;因继承取得房屋所有权的,在被继承人死亡时继承人即已取得房屋所有权。这些情况仅需已取得权利的人单方申请即可。     

浅谈已办理预告登记的预购商品房再抵押

正某甲购买某开发公司预售商品房,交付全款,并在房屋登记机构办理了预购商品房预告登记。某乙现向某银行贷款,双方订立了借款合同和抵押合同,以某甲的上述房产抵押作为乙债的担保,现向房屋登记机构申请抵押登记。对于该申请能否受理,工作人员意见不一。笔者在查找相关法律、法规依据时,翻阅了     

浅谈房产权属登记异议

一、登记异议的涵义及其特征 房产登记册是房屋权属登记的缩影，是记载房屋状况和权利归属等基本属性的一个簿册。当房屋权利的利害关系人认为房产登记册记载的房屋所有权人与实际状况不一致时，在房屋权属再次登记前或登记过程中向房产登记机构提出不同意见的申请，经审查后，可以就其不同意见而在该项房产登记册中做出记载的登记，称之为登记异议。     

集体土地上的房屋转移登记是先地后房还是先房后地

某市登记机构询问：集体土地上的房屋转移登记时,应当先办理房屋所有权登记还是先办理土地使用权的转移登记？有些人认为：集体土地上的房屋转移登记,应当先办理土地使用权的转移登记,理由是《房屋登记办法》规定了集体土地上村民住房申请转移登记时应提交“农村集体经济组织同意转移的证明材料”。我们看到有些专家在著作中也是这样表述的。     

夫妻双方出资购买但登记在一方名下的房屋,再次处分时需要配偶同意吗

有登记机构在登记实务中遇到这样的问题：办理一次转移登记时,买受人委托他人代为申请,受托人提供的委托书中是这样表述的：“我们夫妻二人共同出资购买了XX房产,同意将产权登记在男方名下”（合同的买受人是男方自己,不是夫妻二人）。登记机构受理了当事人的申请,将该房屋登记在了男方名下。后来,当男方再次申请处分房屋的登记时,登记机构内部对是否需要夫妻双方同时到场发生了争议,存在着对立的两种观点。     

房屋现场查看的工作要求

正《物权法》第12条规定:申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的,登记机构可以要求申请人补充材料,必要时可以实地查看。房屋现场查看就是要求申请人到房屋登记机构申请房屋登记时,登记机构工作人员到房屋现场就有关状况进行核实。笔者从事房屋现场查看工作多年,本文将结合自己的工作实际谈谈相关体会。     

集体土地房屋登记的种类及实践——以无锡为例

集体土地上的房屋如何进行登记,是各地房屋登记机构面临的一项新工作。2010年1月1日,《无锡市房屋登记条例》(以下简称《条例》)颁布实施,集体土地房屋登记成为《条例》的一个亮点。本文结合无锡的实践,对集体土地上房屋登记的种类分别作出分析。     

预购商品房抵押权预告登记转本登记的办理

《房屋登记办法》第六十八条规定,预告登记后,债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内,当事人申请房屋登记的,房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。据此可知,预购商品房抵押权预告登记自能够转房屋抵押权登记之日起三个月内,抵押当事人也须申请房屋抵押权登记。但是,抵押当事人是申请抵押权设立登记还是申请抵押权变更登记,申请登记时应当提交什么材料,登记机构应当怎样在登记簿上作记载,《房     

集体土地范围内房屋登记的探索与实践——以浙江省东阳市为例

在《物权法》和《房屋登记办法》出台前,东阳市房地产管理局登记机构(以下简称登记机构)在集体土地上成功地开展了房屋登记工作,有187个村庄开展了此项工作。其主要做法如下。一、坚持先地后房的原则,全面推开农村集体土地上的房屋登记发证工作     

当前涉房公证存在的主要问题

许多专家、学者一直呼吁将公证引入不动产登记制度,考虑到公证机构的审查能力、承担责任能力和部分城市房屋登记的实践经验,在部分不动产登记、转移前,由公证机构介入进行实质审查、公证,可以有效保障当事人的合法权益,降低房屋登记机构的风险。1991年司法部、建设部联合下发《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》,规定房产继承经公证后再由房产管理机关办理登记手续,各地房屋登记部门与公证机构相互合作,有效遏制了房产继承、遗赠、