住宅用地“两集中”供应对土地出让价格影响机制分析

研究目的：采用国内42个城市住宅用地出让数据,基于拍卖关联价值模型分析“两集中”供地政策对土地出让价格及溢价率的影响机制。研究方法：双重差分法、中介效应和调节效应模型。研究结果：（1）前两轮集中供地显著提升了住宅用地出让单价,首轮和第三轮集中供地提升了土地出让溢价率;（2）“两集中”供地通过竞拍者私人价值渠道“筛选”出资金实力更雄厚的联合竞得人参与竞价,从而提高了土地出让价格;（3）“两集中”供地通过市场预期渠道稳定土地出让市场预期,对土地出让价格起到了平抑作用。研究结论：“两集中”政策在短期内改变了市场供求节奏、土地出让竞争格局和竞拍者市场预期,导致地价与溢价率波动。未来“两集中”政策管理需要注意土地供应总量与结构的合理性,弹性调整出让规则,强化集中供地市场信息公开与稳控机制。     

发展竞争、土地供应策略互动与城市用地增长——基于252个城市数据的空间面板模型实证检验

研究目的：针对发展竞争驱动下产生的地方政府土地供应策略,从空间维度上展开进一步分析,解析城市土地供应行为中存在着怎样的空间互动关系。研究方法：运用2007—2017年的城市层面面板数据和空间计量模型进行了实证检验。研究结果：（1）服务于发展竞争的土地供应策略,对本城市和周边城市的用地增长都会产生影响;（2）工业用地价格波动与商住用地价格波动都会产生空间溢出效应,且前者产生的空间溢出效应更强;（3）工业用地价格存在“竞次式”的城市间互动,其价格增长会显著抑制本城市的用地扩张,但会促进周边城市的用地增长;（4）商住用地价格提升会促进本城市用地扩张,并抑制周边城市用地扩张;（5）作为因变量的城市用地规模,在同省/异省的城市间分别存在着“彼此促进”和“此消彼长”两种互动关系。研究结论：区域协调、用地增长两个方面要紧密结合,针对工业用地价格“竞次式”竞争和商住用地价格高价出让,从城市间关系协调入手进行调控政策的设计与创新。     

土地调控背景下的工业用地出让价格——以江苏省为例

我国工业用地出让价格现状相对于日趋完善成熟的商业和住宅用地出让市场来说,我国工业用地一直隐居土地市场热潮的背后,采取不透明的协议出让方式,用地价格与商业和住宅土地价格相差甚远。根据国土资源部土地利用管理司、中国土地勘测规划院发布的《2005年第四季度城市地价动态     

土地市场发育与农地非农化——基于省际面板数据的估计与测算

研究目的：验证土地市场发育对农地非农化的作用方向,估算其对农地非农化的作用。研究方法：理论分析与面板数据模型相结合。研究结果：（1）全国土地市场化水平不断提高,90%以上省份处于转型期土地市场经济阶段;（2）土地市场发育与农地非农化之间呈负相关关系;（3）1999 — 2005年,全国因土地市场发育而得到抑制的农地转为建设用地数量为25624.79 hm2,占农地转为建设用地总量的1.76%,土地资源市场化配置对于农地非农化的抑制作用还不高。研究结论：缓解农地保护压力的制度供给和政策调整可从两方面开展：（1）提高拍卖出让方式比例,出让方式由低市场化方式向高市场化方式转变,提高土地市场化水平;（2）加强土地市场法规建设、规范土地市场,促进土地市场健康发展。     

协议出让地价评估的弹性与风险管控

正目前我国土地出让的方式包括招标、拍卖、挂牌和协议出让等多种,均涉及出让地价的确定问题。前3种公开出让方式的用地单位是通过市场竞价在起始价的基础上决定的,评估地价及起始价仅为参考,地价最终由市场决定。但协议出让用地单位往往是在评估之前就已取得土地使用权,只是由于土地利用方式的变化涉及缴纳或补缴土地出让金。目前协议出让补缴的土地出让金是通过社会中介机构评估,行政主管部门集体决策确定,这在一定程度上留下了弹性空间。原国土资源部曾出台《国有建设用地使用权出让地价评估     

房价飞涨有部分政府官员“操盘”因素

最近，江苏一家全国重量级房地产公司的老板透露：某些城市房地产价格的过快增长并非完全是市场因素使然，而是政府“操盘”的结果。这位老板表示，现在不少地方出让土地的收益成为政府财政收入的重要来源，卖地越多，政府“手头”越活；价格越高，收益越多。有的城市为了抬高出让土地的价格，特意请他们这家公司当“托儿”，与外地投标企业竞价。     

绿色政绩考核对城市土地配置的影响研究 ——基于改进政绩考核的准自然实验

研究目的：从二三产业和细分行业两个层面,探究绿色政绩考核对城市土地配置的影响效果及其异质性。研究方法：双重差分模型。研究结果：（1）绿色政绩考核能缩小城市土地在工业与服务业间配置的规模与价格差异,且对规模差异的改善更为突出和持续;（2）绿色政绩考核可使商服用地规模增加,工业用地价格提高,但无法降低商服用地价格和工业用地规模;（3）对于污染密集型行业,绿色政绩考核下其用地价格明显提升,而清洁生产型行业用地规模显著增加;（4）绿色考核对高行政级别城市土地配置影响很小,且对土地价格影响不显著;对服务业主导型城市的影响小于工业主导型城市;对东部城市用地规模的影响大于中西部城市,对东部城市用地价格的影响小于中西部城市。研究结论：绿色政绩考核对城市土地配置具有积极影响,且依赖于行政级别、产业结构和所属区域呈现出城市异质性。为使城市土地资源配置最优,应坚持因地制宜改进绿色政绩考核标准,平衡政府管控和市场机制在土地配置中的作用效果。     

地方政府住宅用地出让价格跨区域联动模式研究

研究目的:刻画、解构地方政府住宅用地出让价格跨区域联动系统。研究方法:全局向量自回归(GVAR)模型与网络分析工具。研究结果:(1)地方政府住宅用地出让价格跨区域联动系统呈现出高聚类、短路径的"小世界网络"特性。(2)地方政府住宅用地出让价格跨区域联动网络分为3个板块:板块1为"领导人"角色,板块2为"经纪人"角色,板块3为"谄媚人"角色。(3)地方政府住宅用地出让价格跨区域联动表现出明显的空间异质性。研究结论:应该从跨区域联动视角,深化对地方政府住宅用地出让价格形成机制的认识,有效管控地方政府住宅用地出让价格的跨区域影响。     

地方政府土地财政依赖一定会推高城市一级土地市场化水平吗? ——基于2003—2015年中国省级面板数据的检验

研究目的：在深入分析地方政府土地财政依赖对城市一级土地市场作用机理的基础上,利用2003—2015年中国31个省（市、区）（不包括港澳台地区）的面板数据进行计量检验,测定地方政府土地财政依赖度对城市一级土地市场化率的影响程度。研究方法：计量经济分析方法。研究结果：为弥补地方政府土地财政缺口的刚性需求,地方政府领导人会权变地选择一级土地市场上各类用地的出让方式和出让量。土地财政依赖度与城市一级土地市场化率之间存在倒U型关系。研究结论：当土地财政依赖度与一级土地市场化率均较低时,地方政府会在一级土地市场上出让土地时适当增加“招拍挂”的比例,从而在提高土地财政依赖度的同时提升一级土地市场化率;当土地财政依赖度较高但一级土地市场化率较低时,地方政府会增加一级土地市场上“招拍挂”的比例,在降低土地财政依赖程度的同时提升一级土地市场化率。     

土地供给管制与城市住房用地供给错配 ——基于2009—2015年中国城市面板数据的分析

研究目的：分析政府土地供给管制行为对城市住房用地供给错配的影响。研究方法：从土地供应中地方动机、中央规制与市场力量相互动的政治经济学角度进行理论分析,并基于2009—2015年105个重点城市的面板数据进行实证检验。研究结果：（1）城市商住用地供应受地方财政赤字压力的影响,在具备高房价支撑基础的城市,地方采取“饥饿式”供地策略实现其土地财政目标,反之,则通过扩大土地供应量来实现增收目标。（2）在地方差异化供地策略的实施下,偏向中西部和中小城市的新增建设用地配额正向影响城市商住用地出让规模,未考虑城市异质性的住房用地供应调控政策在地方遭遇机会主义执行。研究结论：土地供应错配根源于财政激励下地方政府基于不同市场条件的差异化供地策略的运用;中央地区偏向的土地配额管理和“一刀切”的土地供应调控亦带来住房用地供给错配的意外之果。     

土地招标拍卖:经营城市的必然选择

近年来,在周边城市房地产市场多数趋冷的情况下,浙江省杭州市房价一路攀升,购销两旺。2000年11月,杭州市公开拍卖两幅地块,成交价分别高达19亿元和21亿元。　　杭州地产市场热腾腾的“人气”,与积极推行房地产开发用地统一招标拍卖密不可分。自1999年4月以来,杭州市区累计招标拍卖出让土地16幅,面积2034公顷,总成交价14亿多元,比原先按协议出让的地价高出7亿元。运用市场机制配置城市土地　　实行土地招标拍卖是建立社会主义市场经济体制的客观要求。加强和发挥市场机制在土地、资金、技术、劳力等要素配置中的基础性作用,…     

创新管理理念 推进国土资源事业发展

四川省彭山县国土资源局牢固树立服务经济建设的全局意识,努力践行“三个代表”重要思想,以规划为龙头,以治理整顿土地、矿权市场秩序为突破口,以健全土地市场为核心,以市场配置资源为手段,努力提高国土资源保障能力,为全县经济社会健康发展作出了贡献。一、创新土地管理理念,规范土地市场运作。彭山县局把规范土地市场作为国土资源管理工作的重中之重,大力推进土地有偿使用制度,经营性用地100%实行招卖挂出让,商品住宅用地全部实行拍卖出让。2005年全县土地出让收入达10955万元,实现土地收益8036.03万元;全年完成土地收购700.87亩;公开拍卖…     

工业与住宅用地价格“异象”分析——兼谈比价机制的建设问题

<正>我国工业用地低价出让的现象长期存在,即使在"招拍挂出让"与"最低限价"的双重制度约束下,这种局面仍未从根本上改变。党的十八届三中全会提出"建立有效调节工业用地和居住用地合理比价机制"。那么,现实中如何认知工业与住宅用地价格的"异象"?实践中如何建立比价机制?基于经典地价理论的分析工业与住宅用地价格具有同源、同质性。一是地价的本质与特点相同。作为特殊商品,工业与住宅用地的价格均为特定土地权利下,未来预     

土地交易期待更多拍卖出让

经营性土地以招标、拍卖、挂牌三种方式中的任意一种方式出让都是法律法规所允许的。但笔者在实践工作中,经过几年的观察分析发现,拍卖出让比其他两种方式更能做到公开公平、公正。虽然招标、拍卖、挂牌名为三种不同出让方式,但其运作过程大体相同,都要经过公告、竞价、确定成交三个阶段,只是由于在竞价阶段的时间差不同,产生了不同的交易效果。在实际运用中,采用招标、挂牌方式已经出现了一些不容忽视的问题,如串标、阻止他人报价等。这些人为干扰因素导致土地出让缺乏客观性和公正性。因此,笔者认为,应加大推行土地拍卖的力度,让更多的土…     

中国商住用地价格倒挂及其产生机理

研究目的：剖析中国商住用地价格倒挂现象产生的机理,为中国住宅用地制度改革提供建议。研究方法：数据统计法,比较分析法。研究结果：无论从房地产价格还是土地价格看,近年中国商住用地价格倒挂现象普遍,商业房地产比住宅房地产价格低15% — 40%;产生这一现象的原因主要有：工业用地的低价过量供应挤占了住宅用地的供应量,住宅用地比重长期偏低,住宅用地内部各类土地供应结构失衡,住宅用地的供给不足加剧了地价和房价上涨的预期,住宅用地承担了过多的为地方财政做贡献的重任。研究结论：建立多层次的住房保障体系,细分住宅用地类型,加大住宅用地特别是保障性住房用地的供给力度。     

容积率和出让方式对地价的影响——基于特征价格模型

研究目的:分析容积率和土地出让方式对城市地价的影响,以及2004年旨在减少土地协议出让方式的"71号令"是否提高了地价。研究方法:以北京市2002—2005年间1363宗住宅类土地出让的数据为基础,采用特征价格模型进行实证分析。研究结果:(1)容积率每提高1%,单位地价将提高0.86%;(2)"71号令"的颁布并没有明显地推高北京地价,只是减少了土地出让的总量。研究结论:出让方式从协议出让改为招标拍卖的实质是以市场机制代替计划体制,但市场机制本身并不会直接导致地价上涨。     

"空地"能不能转让--《城市房地产管理法》第三十八条探讨

《城市房地产管理法》第 38条规定 ,以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合两个条件：一是按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;二是按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的 25％以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。 　　据此规定,权利人取得土地使用权后,未完成开发投资总额 25％以上,以及未形成工业用地或者其他建设用地条件的土地使用权 (简称“空地” ),是不能转让的。土地行政主管部门对“空地”转让不能予以确认和保护…     

城市土地使用权挂牌出让中竞价人的理性分析

为了更加深入研究土地使用权出让行为,利用博弈及风险理论,提出了土地使用权挂牌出让中竟价人的出价策略,通过分析证明挂牌出让能使各竞价人的出价更为理性,为合理配置城市土地资源提供了新的研究思路;同时也指出挂牌出让中更易滋生腐败.利用杭州市和北京市土地出让结果说明了挂牌出让是目前土地使用权出让的主要方式,分析了产生这一现象的原因.     

近十年来北京市住宅用地出让与空间演变研究

研究目的:揭示2001年以来北京市住宅用地出让的空间分布与动态演变,探讨增量住宅用地空间演变带来的城市土地利用方式的变化。研究方法:欧氏距离分析法,核密度估计法。研究结果:近郊区住宅用地出让所占比重下降、中心区和远郊区比重上升;住宅出让高集聚区主要分布于近郊大型居住区和旧城区,中、低集聚区主要分布于远郊新城和交通廊道沿线的乡镇;长安街以南地区住宅用地外延扩张较典型,以北内部填充式发展较明显。研究结论:新时期北京市住宅用地存在旧城区有机更新、近郊区内部填充式发展和远郊区分散组团式发展三种方式,并非简单的圈层式蔓延。     

创新须以坚持招拍挂为前提

2009年第二季度以来,房地产市场高位运行,部分城市的一些优质地块高价成交,房价地价关系再次被各方热议,甚至对招拍挂制度产生质疑.为规范地产市场,稳定预期,各地国土资源管理部门在继续规范招标拍卖挂牌出让的前提下.结合本地实际和地块特点,对具体实施程序作了调整改进,如有的城市在商品房用地出让中配建保障性住房或限价房,有的在挂牌出让截止转入现场竞价后采取一次报价方式确定竞得人,也有城市在招标出让中采取综合评标、按"综合务件最佳者得"的原则确定中标人等.