基于存量开发的地下空间控制性详细规划的思考

城市土地资源的日益稀缺及轨道的建设使人们对已开发地区地下空间开发的利用热情高涨,但当前高度城市化地区地下空间规划及其实施存在诸多问题。研究在存量开发地区应结合存量规划将地下空间规划做到控制性详细规划的深度,以指导地下空间的有序利用。总结编制此类规划的方法与经验,提出结合城市更新规划及地上法定规划确定地下开发的总量及布局;科学规划与引导地下空间复合开发;重视和保障公共利益的落实等措施。     

对快速城市化时期 中国土地规划管制制度变革路径的思考

土地规划管制制度从一般意义讲，就是针对土地使用行为而制定的一系列规则和守法程序，旨在约束土地使用主体的个人行为。具体是指以土地利用相关规划为依据，运用行政、法律和经济手段，通过对土地相关规划的实施，实现城乡土地资源合理配置的强制性管理制度。土地规划管制的主导力量是政府，其工作重点在于弥补市场对土地资源调节力的不足。从其制度属性上看，是属于正式约束的强制性制度，有关土地规划按一定程序一经批准，即成为具有法律效力的规则，任何土地利用行为都必须按规划确定的土地用途和开发要求进行，违反规划等同违法。目前世界上许多国家和地区都对土地利用采取规划管制措施。为促进土地资源的可持续利用，不断加强管制是近几十年来土地利用方面的一个重要趋势。     

城市总体规划中的空间区划与管制

探讨了城市总体规划中土地规划和空间管制的编制办法与操作程序,尝试提出空间资源区划和空间利用区划的有关概念,针对不同的空间利用分区和亚区提出了相应的空间管制要求,并把这些理念在大连西部地区总体规划实践中加以运用.同时又基于规划实践的体会,总结了提高空间管制规划的科学性和可操作性的若干认知,旨在为土地与空间管制规划的编制提供参考性思路.     

城市住宅容积率的确定机制

分析了城市住宅容积率的确定机制,指出它由三个环节决定:在宏观层面,经济、人口和土地确定平均容积率;在中观层面,级差地租、规划控制和城市空间结构对容积率进行再分配和调整;在微观层面,住宅空间形态和居住文化对容积率进行修正.通过对完整机制的分析,指出目前在容积率确定中存在的问题,并在此基础上提出相应的策略建议.     

对土地用途分区管制的理性思考

土地用途分区管制即根据土地用途管制的需要以及社会经济发展的客观要求和管理目标，将区域土地资源划分不同的空间区域，并制定各区域的土地用途管制规则。土地用途分区管制通过土地利用规划分区及其实施，引导土地的合理开发和利用，促进区域经济、社会和环境的协调发展。     

存量规划两种手段的比较

随着城市化的快速推进,城市发展空间紧束,存量开发已经成为解决土地供应短缺的主要手段。通过整理城市更新和土地整备大方向的趋同性和实施的差异性,更好的理解目前存量规划的两种手段。     

城市土地整理:房地产业发展的新天地

随着我国耕地保护形势日益严峻,对土地实行紧缩政策将是我国今后长期坚持的策略。这必然使依靠土地生存的房地产业面临着“地荒”问题。但房地产业又是关系国民生计的支柱产业。因此,为保持房地产业平稳、协调发展,国家又必须为房地产行业提供一定发展空间,在增量受到限制的情况下必须在存量土地上做文章。而土地整理作为落实规划和调节土地关系的重要手段,通过城市土地整理可以把城市房地产用地存量挖掘出来,为房地产行业发展提供新的发展机遇。城市土地整理内涵城市土地整理内涵是指在既定的城市空间范围内,按照城市发展规划和土地利用总…     

城市土地开发潜力评估方法探索 ——以沈阳市为例

沈阳市尝试利用既有的信息化基础,探索存量土地中改造地块价值判断方法,以期建立存量发展阶段,开发项目选地的定量分析、评估模型,为选择最适宜开发的片区和地块。在精准化选地基础上,结合规划预期、政府政策以及人口发展趋势,结合空间指标量化的规划引导,避免城市发展中项目开发高强度和调整频繁的问题。     

低碳城市发展地域系统优化研究：以上海临港新城为例

城市地域系统的结构决定了城市低碳发展的基础。在反思传统城市地域系统规划低碳发展的局限性基础上,以临港新城低碳城市地域系统优化案例为研究对象,对空间结构、土地利用、交通体系等城市地域系统核心构成要素进行低碳优化分析。研究指出低碳城市地域系统在空间结构上具有高密度、高容积率、高层的紧凑型特征,多中心的梯级空间格局,分散组团式的空间开发;集约化、多样化的复合功能的土地开发;公共交通导向的走廊式空间规划,发达的小地域空间道路体系等特点。     

中国规划空间管制的评价

在介绍理论和国际发展经验的基础上,首先分析中国规划空间管制的内容、措施、特点和产生的城市发展结果,然后论述了中国规划空间管制的工具性措施,包括用于解决发展中的问题、国家宏观管理、市场失效的补救和政策替代等,最后评价规划空间管制,得出的结论是:规划空间管制难以取得预期的结果是可以预见的必然,因为:(1)空间管制的目标与国家总体发展趋势不一致;(2)垂直管理与城市水平地组织发展要素(人口、资本和土地)矛盾;(3)赋予太多的工具性功能;(4)没有遵循措施与目的相一致的原则;(5)用于管控一个可能是不可管控的对象等。     

房地产开发超容积率问题之治理——以南京市为例

长期以来,许多开发企业为了追求更高的利润空间,通过变更项目规划设计、调整(提高)容积率.2009年4月,为了打击开发企业调整容积率的行为,住房和城乡建设部、监察部联合发文<关于对房地产开发中违规变更规划、调整容积率问题开展专项治理的通知>(建规[2009]53号),要求各地对2007年1月1日至2009年3月31日期间领取规划许可的所有房地产项目进行清理,尤其是针对项目提高容积率、改变土地使用性质的情况进行彻查,在2010年12月31日前对专项治理工作情况进行总结.     

重点开发区中耕地保护的核心问题和策略——以广西崇左市为例

根据“十一五”规划,全国主体功能区规划将国土空间划分为优化开发、重点开发、限制开发和禁止开发四类主体功能区,并强调要实行分类管理的区域政策。其中,对土地政策的论述是：要对优化开发区域实行更严格的建设用地增量控制,在保证基本农田不减少的前提下适当扩大重点开发区域建设用地供给,对限制开发区域和禁止开发区域实行严格的土地用途管制,严禁生态用地改变用途。主体功能区土地政策的目标也是为了保护耕地、提高土地的利用效率、促进土地资源的集约利用、促进可持续发展。     

中国城市容积率规制强度估计及其影响因素研究

基于标准的城市土地利用模型,采用2005—2015年中国微观土地交易数据与信息点数据,从城市整体与内部辖区两个空间尺度对中国城市住宅容积率规制强度进行了全面估计,通过严格控制微观地块特征的影响来提升估计结果的精确性。测度结果表明,中国城市整体与内部辖区间的容积率规制强度均存在显著的差异性,一线城市的规制强度在整体上高于其他城市。进一步考察规制强度的影响因素发现,交通基础设施条件越差、土地禀赋越优越以及旅游资源越丰富的城市,通常具有更严格的容积率规制。在未来的城市规划中,应正确处理好政府与市场的关系,坚持紧凑型城市发展理念,兼顾规制的收益与成本,着力增强容积率规制政策设计的科学性。     

阳光城?广亩城?——从新版用地标准看中国城市居住用地的未来发展

通过计算比较新、旧两版《城市用地分类与规划建设用地标准》中人均居住用地指标在纯居住地块中的实际差别,结合我国目前城市居住地块建设开发强度的实际现状,指出根据新版标准计算得出的居住地块容积率与现实开发中的容积率之间存在着一定的矛盾。进而在对新版标准下未来我国城市可能出现的"大面积住宅"、"高层低密度"和"低层高密度"三种模式及其存在问题进行深入分析的基础上,提出未来我国的住房标准应当与我国人均耕地少、土地资源紧缺的基本国情以及中央提出"美丽中国"的发展构想相结合,形成未来我国适宜的城市人均居住用地面积标准。     

破碎的半城市化空间:土地开发治理转型的诱致逻辑——佛山市南海区为例

存量改造中,用地破碎与混杂已经成为半城市地带空间修补、品质提升的主要制约因素。探究治理诱致破碎与混杂空间格局的机制是重要的研究话题。围绕产权制度及其变迁理论建立了分析框架,并以佛山市南海区为例,实证了土地开发治理作用于半城市地带空间格局的机制。结果显示:南海区通过三个阶段,逐步建立起以农村集体经济组织为土地开发主体,不断对其赋予土地产权的土地开发治理结构。在增量时代造就了物质与权属的空间破碎。政府为统筹盘活存量启动的旧改政策造就了新的政策空间破碎。这三种空间破碎的叠加制约着品质跃升的空间修补。极少数整合案例显示了政府与集体间的协商型共同体在土地整合中的重要性。     

我国台湾城市与农村土地在宏观调控中的角色与功能

通过归纳相关的文献后发现,农地管制短期有助于提升旅游农业发展,长期则能够稳定农产品价格.相对于农地,城市土地在宏观调控中扮演更重要的角色与功能,通过城市土地使用分区管制暂缓或持续城市扩张及旧城改造,短期能减少或增加投资,长期而言过热时期的持续建设将加快房地产价格周期.容积率的调整,短期会刺激开发商抢建,长期则调升能够降低商业地产单位成本,促进经济增长.土地与房屋税的提高,短期内会加速土地开发,长期则会抑制土地开发;调降则短期内活络交易市场,长期会减少财政收入.利率在短期内就会影响不动产证券、不动产上市公司股票,调升将有效抑制经济增长.     

城市总体规划与主体功能区规划管制空间探究

城市总体规划与主体功能区规划都是对城市的空间区域进行科学的管制,但是二者在管制的过程中目标是不同的。在城市规划过程中,如何促进城市中每个区域的协调发展,将该区域中的资源环境等一系列内容进行合理应用,是目前城市规划建设中所面临的问题。可以将城市总体规划与主体功能区规划结合在一起,制定新的规划方案,促进城市的合理规划。     

浅谈城市地下空间的开发和利用——以中山公园地区为例

根据中央有关进一步加强对土地的宏观调控和管理精神要求,以及上海市有关部门相应出台的关于加快建设节能省地型城市的文件要求,要控制各类建设用地的规模和结构,增强土地利用规划与各类规划的相互衔接,尤其是增强有限的地面空间组织与城市建设总体规划、产业发展规划、基础设施规划、绿化建设规划等专业规划的衔接,协调就显得格外的重要。同时,城市地下空间开发利用规划的编制,应当同保护环境、保护土地资源和可持续发展等基本国策相联系,应当考虑到地下空间开发的经济效益、社会效益和环境效益相统一。这也是进一步适应城市现代化和城市可持续发展建设的需要。     

土地利用规划视角下土地政策参与宏观调控的作用机制

基于土地利用规划的本质与体系及其内容,土地利用规划视角下土地政策参与宏观调控的作用机制为:政府通过编制土地利用总体规划、实行土地用途管制,严格控制土地供给总量调节投资规模和方向;通过土地利用分区、土地利用空间管制,优化土地利用布局和结构,促进资源高效利用和产业结构调整。土地利用总体规划的法定性质保证了其参与宏观调控的权威性。为更好地发挥土地利用规划的宏观调控作用,应着重搞好全国主体功能区规划与土地利用总体规划在土地政策方面的衔接,以及主体功能区规划可操作性与土地利用规划中土地利用分区的有效衔接。     

存量规划视角下基础教育设施空间失配及其协同优化——以鞍山市为例

通过健康距离模型、系统聚类等定量方法,选取鞍山为存量发展地区典型城市,从区际和校际两个空间尺度,对其市辖区基础教育设施学校用地、校舍用房与师资配置三要素的空间失配特征进行评估。结果表明:(1)无论区际和校际尺度,均呈现"中心—边缘"的圈层式空间失配模式;(2)中心城区受土地再开发成本、建筑容积率调整难度等因素影响,以师资优势型学校为主,学校用地和校舍用房要素失配的学校连片分布,外围地区有所缓解;(3)城乡结合区呈现多元失配特征,受人口流失、撤校并点等因素影响较大。进一步分析发现,各要素与生源之间的供需关系曲线与调节机制存在较大差异,是存量发展地区有效调节空间失配的关键。基于此,提出应基于"地—房—人"要素协同机制构建分区分类控制的存量规划策略。